Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Май 2018.

Вот так незаметно пролетел Май и TREB (Toronto Real Estate Board) выпустила отчёт о том, что происходило на Рынке Недвижимости Торонто GTA. На основании этих данных я приготовил свой Обзор Рынка Недвижимости Торонто Май 2018. Прошлогодние абсолютно рекордные значения, как Средней Цены, так и Объёмов Продаж остались позади. Ввиду этого в скором времени, мы перестанем видеть в сводках, негативные значения при сравнении с аналогичными периодами предыдущего года.

Вот так незаметно пролетел Май и TREB (Toronto Real Estate Board) выпустила отчёт о том, что происходило на Рынке Недвижимости Торонто GTA. На основании этих данных я приготовил свой Обзор Рынка Недвижимости Торонто Май 2018. Прошлогодние абсолютно рекордные значения, как Средней Цены, так и Объёмов Продаж остались позади. Ввиду этого в скором времени, мы перестанем видеть в сводках, негативные значения при сравнении с аналогичными периодами предыдущего года.

Ну а после введения, давай перейдём к цифрам и анализу сложившейся ситуации. А она, как оказалось, с двойным дном. С одной стороны, многие цифры выглядят лучше, чем в Апреле, а с другой стороны замечается смена тренда. И фактов, свидетельствующих в пользу этого мнения, достаточно.

1. Объём Продаж


Продажи в Мае 2018-го снизились на 22,2%

относительно аналогичного периода в 2017-м году. И это чуть ли не лучший показатель в текущем календарном году. Так, для сравнения, в Апреле падение составило – 32,1%, в Марте, так и вовсе – 39,5%, в Феврале -34,9% и только Январь, выглядел чуточку лучше – 22,0%. Но так ли всё оказывается радужно, если смотреть не на сухие цифры, а на тренд, который не только наметился, но уже широко шагает, в последние несколько недель. В частности, я уже объяснял почему в предыдущие месяцы, относительные результаты оказались именно такими. Вы можете освежить воспоминания, пройдя по ссылке прикреплённой к соответствующему месяцу.

Давайте смотреть шире!

Вроде бы, -22,2% падения в Мае, это лучше, чем -32,1% в Апреле, но! Если посмотреть, на то, как развивалась ситуация весной 2017-года, то станет ясно, что в Мае 2018-го Рынок Недвижимости Торонто GTA, немного забуксовал. Судите сами!

Обычно в Мае месяце, продажи выше примерно на 5-10%, чем в Апреле. Так было на протяжении последних 8 лет. Единственное исключение, это Апрель — Май 2017-го года, когда продажи не только не выросли, но и напротив – снизились на -12,3%. Ну и как вам на этом фоне увеличение количества сделок на 42 единицы в Мае 2018-го года относительно Апреля? Не впечатляет, правда?

Итак, это первый звоночек! Но есть и другие. Двигаемся дальше!

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Май 2018 Andrei Peresunko Realtor

При этом в прошедшем месяце, объём транзакций с жилой недвижимостью в Торонто GTA составил 7,834 единиц

Если же сравнить результаты Мая 2018-го года, со средними значениями за последнее десятилетие (10,217), то падение составит значительные -30,4%. Более того, это минимальное количество сделок с жилой недвижимостью в Торонто GTA, с 2002-го года (7,830). Даже в после кризисные 2009-2010 годы, количество транзакций было выше 9,200 единиц.

В последние месяцы мы привыкли к значениям ниже средней за 10 лет. Но падение на 30% !!! Вот они результаты введения новых правил квалификации при получении ипотечных кредитов.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Май 2018 Andrei Peresunko Realtor

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
782
-30.4%
2,562
-27.9%
3,344
-28.5%
Semi-Detached
Изменение год/к году
242
-30.1%
405
-28.9%
647
-29.4%
Townhouse
Изменение год/к году
303
-17.2%
997
-12.2%
1,300
-13.4%
Condo Apartment
Изменение год/к году
1,745
-13.8%
648
-19.9%
2,393
-15.5%

Изменений в структуре спроса не наблюдается.

Глобально, в структуре спроса на Недвижимость в Торонто GTA, ничего не изменилось. Лучшие результаты в пределах Торонто (area 416) показывают Condo Apartments. В этом сегменте падение составило -13,8%. В пригородах Торонто (area 905), заметно лучше других себя чувствует сегмент Townhouse. Таким образом, можно констатировать, что спрос сейчас сосредоточен на самом дешёвом жилье. Кто хочет или должен жить в черте Торонто, покупает квартиры. Те же, кому требуется больше простора, а проблема траффика и близость к центральной части нашего мегаполиса, не интересуют – покупают Таунхаусы.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Май 2018 Andrei Peresunko Realtor

Количество Активных Листингов на рынке в Мае 2018-го года составило 20,919 единиц.

+13,2%, относительно прошлогоднего результата, в аналогичном периоде. Также это на 4,700 единиц больше, чем в Апреле 2018-го года. И вот это второй признак того, что тренд, который набирал силу в последние полгода, стал сходить на нет.

Смотрите, что произошло: Продажи остались на уровне Апреля, а количество новых листингов, увеличилось, да ещё на сколько – на 3,000. Вот и результат – затоваривание!

Зато, может быть, аналитики перестанут говорить, что предложение на Рынке недвижимости Торонто GTA недостаточное.

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Мае 2018-го года составил — 41,18%

Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу. Так что на данный момент, рынок всё же больше в руках Покупателя, чем Продавца.

Ну и что же? И здесь мы скатились вниз! Небольшое постепенное снижение данного индикатора, которое можно объяснить ростом количества новых листингов в связи с приходом весеннего сезона на рынок Недвижимости Торонто GTA, споткнулось в Мае, рухнув до неприличных значений. Если в Апреле этот показатель находился на уровне 47,88%, в Марте (48,6%) и в Феврале (49,2%), в Январе (46,8%), то в Мае, увы, всего 41,18%. Этот индикатор выглядел хуже, только в Июне 2017-го года, когда, все осознав, что происходит, ринулись продавать.

В любом случае, SNLR на уровне 41,18% — это чистый Buyer’s Market, безо всяких скидок!

При этом, Продавцам, остаётся только мечтать, о значениях Декабря 2017-го года (77.88%), когда Покупатели сметали всё, что попадалось под руку, перед введением новых правил выдачи ипотечных кредитов.

4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

20 дней требовалось, чтобы продать дом в Мае 2018-го года.

+81,8% относительно Мая 2017-го года. А вот относительно предыдущего месяца, как раз без изменений! Абсолютно идентичные показатели. А на фоне соответствующих периодов 2017-го года, Май месяц выглядит даже немного лучше. Жаль, что не за счёт улучшения собственных показателей, а за счёт того, что продажи в Мае 2017-го года составили 11 дней, став замедляться по отношению к Апрелю 2017-го года, когда среднее время продажи составляло 9 дней.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Май 2018 Andrei Peresunko Realtor

Индикатор Months of Inventory в Мае 2018-го года, вырос до 2,7

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Это чуть выше чем было в Апреле (2,3) и Марте (2,2), но это чётко коррелирует с увеличением количества Активных Листингов. Но всё это, конечно логично, при таком резком росте количества Новых Листингов и практически неизменном Объёме Продаж. Но на самом деле, этот показатель всё ещё находится на хороших уровнях.

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Май 2018 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена в Мае 2018-го года составила $805,320

снизившись в чистом выражении всего на -6,6% относительно Мая 2017-го года. Всего, я говорю только потому, что в последний год, мы уже больше привыкли к двузначным цифрам падения Средней Цены. Но сейчас этот период закончится и скоро, мы даже станем видеть позабытые, но так любимые нами, плюсовые значения. Ну и где оказались паникёры, которые пророчествовали падения на 15-20%, а если речь заходила о дорогих сегментах, то поговаривали и о 40%?

Мы упёрлись в потолок?

Если же взглянуть на ближайшее прошлое, то можно заметить, что Цены в Мае 2018-го года, практически не изменились, относительно Апреля. Если быть точным, выросли на $736. Похоже, что после непрекращающегося роста на протяжении последних 5 месяцев, мы в очередной раз упёрлись в потолок. Интересно другое, это нормальное поступательное движение цены вверх, которое иногда приостанавливается, а порой даже откатывается назад, чтобы как волна, набрать силу и пробить следующий барьер, или это разворот тренда роста цены?

Я всё же склоняюсь к первому варианту.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Май 2018 Andrei Peresunko Realtor

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,426,094
-5.6%
$929,401
-9.0%
$1,045,553
-8.2%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$1,067,128
+0.3%
$665,628
-2.3%
$815,803
-1.2%
Townhouse
Изменение год/к году
$741,296
-0.1%
$609,923
-3.1%
$640,543
-2.5%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$602,804
+6.5%
$455,413
+1.2%
$562,892
+5.7%

Что стоит выделить

В первую очередь, хотелось бы отметить то, что мы избавились от двузначных показателей падения цены в годовом выражении! Ура! В остальном же, ничего примечательного. Интереснее сравнивать недавние изменения – по сравнению с предыдущим месяцем.

Пригороды. Тут особенно сильных изменений нет. Стоимость Дома Detached, осталась практически неизменной. Semi-Detached прибавил в цене почти $9,000, Таунхаус + $5,000, средняя цена на Condo Apartment снизилась — $1,400. А вот в черте Торонто всё было интереснее.

Торонто. Дом Detached в Торонто, за месяц прибавил в цене сразу $71,000. Semi-Detached +$55,000, а вот Таунхаус, подешевел по сравнению с Апрелем на $51,000. Condo Apartment, прибавила $1,600.

Что это может означать? Новая волна, которая как всегда идёт из Downtown Core?

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Цена по индексу HPI за год снизилась на 5,40%, составив $772,400

Это третье подряд снижение цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году. Первые потери были отмечены в Апреле (-5,15%) и Марте ( -1,5%).

Хорошая же новость заключается в том, что Цена по индексу HPI поступательно растёт с самого начала текущего года: Январь — $743,200, Февраль — $751,700, Март — $760,800, Апрель — $766,300 и Май — $772,400. Таким образом, и реальная Средняя Цена, и Цена по индексу HPI продолжают свой рост в последние месяцы.

8. Итоги

Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?

Первый

Продажи.

Как и в предыдущем месяце, самое низкое количество продаж за последние 16 лет. Даже ниже чем было в после кризисном Мае 2009 года. При этом, стоит отметить, что снижение количества сделок выглядит неплохо на фоне аналогичного периода годом ранее, в сравнении с другими месяцами, когда падение превышало 40%.

Вызвано это несомненно, введением Fair Housing Plan, изменением правил выдачи ипотечных кредитов, а также изменением настроений Покупателей, многие из которых опасаются совершать Покупки, так у них сложилось ошибочное мнение, что цены на Недвижимость в Торонто GTA продолжают снижаться. Хотя это уже многие месяцы не так. Более того, совершенно напротив этому восприятию – цены растут и уже пять месяцев подряд.

Второй

Количество Активных Листингов, находится на высоком уровне — 20,919. Это даже немного выше нормальных значений в 20,000 для Рынка Недвижимости Торонто GTA. При чём этот индикатор продолжает расти, но при этом и Цены продолжают движение вверх. Спишем это на фактор сезонности.

Третий

Средняя Цена выросла по отношению к предыдущему месяцу, но можно ли $736 назвать ростом? Правда если посмотреть на данные Января 2018-го года, то нельзя не отметить рост на $69,000. При этом она растёт пять месяцев подряд и находится на самых высоких значениях за последние 12 месяцев. При этом, судя по моему собственному опыту, в Мае Продавцы стали более сговорчивы. Заметно и без статистики, что Покпателей маловато, а предложение на Рынке Недвижимости, как в Торонто, так и в пригородах выросло значительно.

О чём же это говорит? Будет ли тренд роста цен, который наметился в последние полгода прерван и начнётся разворот?

Я считаю, что давление на Рынок Недвижимости Торонто GTA, усиливается. Причиной тому служит несколько факторов, главным из которых является сложность получения ипотечного кредитования. Те суммы, на которые могут квалифицироваться Покупатели, совершенно не соответствуют тем ценам, которые установились на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Особенно это влияет на First Time Home Buyers, для которых вход на рынок часто бывает заказан, даже имея в запасе солидную сумму для первоначального взноса. А ведь именно те, кто покупает свой первый дом, являются основными двигателями рынка. Что интересно, так это то, что это же в полной мере относится и ко второму по важности канадскому рынку жилья – Ванкуверу.

Четвёртый

Спрос перекинулся, в большей части, в Торонто. Пригороды, в свою очередь, замерли в ожидании. Возможно это является предвестником осеннего ралли, а тот что мы видим сейчас, являет подготовкой к нему. Относительно того, что касается цен, можно отметить следующее – Покупатели берут то, что подешевле и так будет продолжаться ещё долго. А чего же ещё ожидать при такой комбинации уровня цен и правил выдачи ипотечных кредитов? Дальнейшее движение цен на недвижимость будет зависеть от финансовой политики государства, которая в свою очередь сейчас направлена на поднятие ставки рефинансирования с одной стороны, но в то же время обеспокоена как низким уровнем инфляции, так и сложной и неопределённой ситуацией в торговле с США. В общем там есть над чем подумать.

Что делать?

Заниматься своим делом! Нужно продавать – продавайте, нужно покупать – Покупайте! Ситуация на Рынке Недвижимости Торонто GTA, в целом, стабилизировалась.

При чём, ситуация весьма хороша именно для Покупки. Почему? Ну, во-первых, потому, что при том, что ставки по ипотечному кредитованию хоть и выросли, но при этом остаются достаточно низкими. Плюс к этому, ставка неизбежно будет расти в ближайшие годы. Так по крайней мере считает, CMHC. Я, всё чаще, вижу Покупателей, которые обращаются к B Lenders, ввиду тог, что ясно осознают необходимость покупки собственного жилья и при этом, не могут квалифицироваться на какую-либо вменяемую сумму у А Lender. При этом рынок сейчас благоволит Покупателям – и выбор есть, и торговаться можно и все условия внести в договор покупки.

К чему всё это приведёт?

К тому, что примерно к концу лета, общественность поймёт, что Рынок Недвижимости Торонто GTA, мягко говоря, не падает, а совсем наоборот и начнёт действовать. Что приведёт не только к росту активности, но и цен. Небольшому, но достаточному, чтобы о нём говорить.

Всё выше сказанное не имеет никакого отношения к дорогим и сверх дорогим домам Detached, с ценой близкой к $2 миллионам и выше. Они будут находится под крайне большим давлением.

На этой ноте, я заканчиваю свой Обзор Рынка Недвижимости Торонто за Май 2018-го года. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!

До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Декабрь 2020
    Вы любите «ужастики» или хардкорные боевики? Хотите получить массу эмоций, поучаствовав в подобном триллере, но без физических увечий? У Вас есть подобный, неповторимый шанс — Просто попробуйте купить дом в Торонто GTA!
  • Недвижимость Торонто — Ноябрь 2020
    Ничего нового на Рынке Недвижимости Торонто GTA не происходит. Даже темпы роста Цен и Продаж, почти не изменяются на протяжении последних месяцев, а новые рекорды уже воспринимаются, как нечто обыденное.
  • Аренда в Торонто GTA Q3 2020
    Сколько стоит снять жилье в Торонто GTA? Как изменились цены на аренду после пандемии COVID-19? Чего ждать в будущем на рынке аренды Торонто?