Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Март 2018.

Те, кто знаком с данными за Февраль текущего года, с лёгкостью обнаружат, что номинальные цифры в отчёте о состоянии Рынка Недвижимости Торонто GTA хоть и изменились, но относительные значения в сравнении с 2017-м годом, практически повторяют предыдущий отчёт. Поэтому в этой части никаких сюрпризов нет. Интересно другое – К чему такое состояние дел приведёт? Может получиться так же, как и с погодой в этом году – из «Зимы», да сразу в «Лето».

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Март 2018. Как зима не торопится отступать, так и Рынок Недвижимости Торонто GTA, не спешит оттаивать. Вчера TREB, опубликовал статистические данные за Март 2018-го года. Что же там интересного?

Введение новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов, в сочетании с увеличением процентных ставок сыграло свою роль, оттолкнув часть потенциальных покупателей, которые решили повременить с активными действиями.

В это же время Продавцы, тоже не спешат выходить на рынок, ожидая возврата к пиковым значениям цен в прошлого года.

Те, кто знаком с данными за Февраль текущего года, с лёгкостью обнаружат, что номинальные цифры в отчёте о состоянии Рынка Недвижимости Торонто GTA хоть и изменились, но относительные значения в сравнении с 2017-м годом, практически повторяют предыдущий отчёт. Поэтому в этой части никаких сюрпризов нет. Интересно другое – К чему такое состояние дел приведёт? Может получиться так же, как и с погодой в этом году – из «Зимы», да сразу в «Лето».

1. Объём Продаж


Продажи в Марте 2018-го просели на 39,5%

по сравнению с аналогичным периодом 2017-го года. При этом в Феврале, падение составило 34,9%. И вроде бы разница в 5% являет собой достаточно заметную величину, я бы не сказал, что между данными за последние два месяца, есть какое-то различие. Они выглядят так, как будто написаны под копирку. Почему?

Потому, что если бы в Феврале 2017-го было больше предложения, то и продажи были бы выше, что в свою очередь, показало бы большее относительное падение продаж по итогам Февраля. Именно поэтому я рассматриваю эти цифры как равноценные.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Март 2018 Andrei Peresunko Realtor

Чуть ли не двукратное падение продаж — это плохо, но по большому счёту, ожидаемо!

Ожидаемо потому, что продажи в Марте 2017-го года достигли абсолютно рекордных значений. И конечно на этом фоне падение выглядит ещё более существенным.

При этом в прошедшем месяце, объём транзакций на Рынке Недвижимости Торонто GTA составил 7,228 единиц

это на 17,6% ниже средней за 10 лет величины для Марта месяца . И это, конечно, удручает, но не является катастрофой.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Март 2018 Andrei Peresunko Realtor

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
706
-41.1%
2,414
-47.7%
3,120
-46.3%
Semi-Detached
Изменение год/к году
236
-28.5%
450
-31.6%
686
-30.6%
Townhouse
Изменение год/к году
260
-27.8%
450
-31.6%
686
-30.6%
Condo Apartment
Изменение год/к году
1,573
-32.0%
610
-34.7%
2,183
-32.7%

Изменений в структуре спроса не наблюдается.

Структура спроса по сегментам, за месяц практически не изменилась. Заметные отличия состоят в том, что при среднем падении в 5%, спрос на дома Detached в пределах Торонто снизился сразу 7,5%. В пригородах же спрос на Таунхаусы просел разом на 9,5%.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Март 2018 Andrei Peresunko Realtor

Количество Активных Листингов на рынке в Марте 2018-го года составило 15,971 единицы.

Более чем двукратный рост — +103%, относительно прошлогоднего результата, в аналогичном периоде. Такое количество листингов выглядит внушительно на фоне 2017-го года, когда Покупатель мог выбирать всего лишь из 7,856 листингов. Но это далеко не рекорд. А рекорд, если Вам вдруг интересно, был в Марте 2009-го года — 23,642 (!) листингов. Мало того, результат Марта 2018-го года, даже ниже средней цифры за последнее десятилетие на 3%.

Именно это, даёт повод властям и некоторым аналитикам говорить о том, что хоть спрос на Недвижимость в Торонто GTA и невелик, но и предложение на рынке всё равно недостаточное.

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

48,6% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Марте 2018-го года

Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу. Так что на данный момент, рынок всё же больше в руках Покупателя, чем Продавца.

Этот показатель чуточку ниже февральских значений (49,2%), но сути это не меняет. Рынок по прежнему, хоть и не сильно, благоволит Покупателю.

4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

20 дней требовалось, чтобы продать дом в Марте 2018-го года.

В Марте 2017-го года среднее время продажи составляло всего 10 дней. Причиной этого послужило то, что на рынке имела место, недостача предложения новых объектов недвижимости. В прошедшем же месяце, значение индикатора DOM увеличилось ровно вдвое, остановившись на отметке 20 дней. Увеличение времени продажи в процентах, выглядит пугающе, но в чистых цифрах составляет вполне себе нормальный результат, особенно с учётом сезонности.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Март 2018 Andrei Peresunko Realtor

Индикатор Months of Inventory в Марте 2018-го года, снизился до 2,2

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Таких низких значений этого индикатора мы не видели уже почти год.

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Март 2018 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена в Марте 2018-го года составила $784,558, снизившись за год на 14,3%.

При этом в прошлом месяце падение составляло 12,4%. Как и ожидалось, в последующие пару месяцев этот индикатор будет демонстрировать внушительные отрицательные значения при сравнении с данными годовалой давности.

А если прекратить причитать и посмотреть на динамику цен за последние месяцы?

В этом случае окажется, что Средняя Цена объекта жилой Недвижимости в Торонто GTA, в Марте 2018-го года самая высокая за последние 9 месяцев. Более того, она растёт, вот уже четвёртый месяц подряд. И прошу заметить, это на фоне всех событий, которые произошли на рынке ипотечного кредитования!

Прямо как в старом анекдоте — а вы их дустом травить не пробовали?

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Март 2018 Andrei Peresunko Realtor

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,293,903
-17.1%
$921,515
-17.9%
$1,005,779
-17.1%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$1,032,358
-5.0%
$651,967
-12.4%
$782,831
-8.8%
Townhouse
Изменение год/к году
$735,650
-3.5%
$609,375
-11.7%
$638,558
-9.5%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$590,184
+7.1%
$449,967
+2.1%
$551,003
+6.1%

Что стоит выделить

Из всей таблицы цен следует, что основные цены за месяц выросли примерно на $10,000 – $15,000. Но при этом из общего ряда выбиваются несколько позиций. Первое — это то, что Semi Detached в Торонто вырос по отношению к предыдущему месяцу, почти на $ 50,000, по пути пробив планку в 1 миллион долларов. Второе — Средняя Цена Condo Apartment, после нескольких месяцев топтания на месте, разом выросла на $20,000 в границах Торонто, на $15.000 в GTA и на $30,000 если брать всю территорию Торонто GTA. При этом Средняя цена на Townhouse в пределах Торонто упала на $41,000. По какой причине, мне пока непонятно.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Средняя Цена по индексу HPI за год снизилась на 1,5%, составив $760,800

Согласно индексу HPI, Средняя Цена в Марте 2018-го года, снизилась в годовом выражении на 1,5%, составив $760,800. Это первое снижение Средней цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году.

Но есть и хорошие новости — Это на $9,000 больше, чем в предыдущем месяце. Таким образом, и реальная Средняя Цена, и Цена по индексу HPI продолжают свой рост в последние месяцы.

8. Итоги

Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?

Первое!

Чем Вызвано Снижение Продаж?

Столь значительное падение объемов продаж, -39,5% относительно Марта 2017-го года, объясняется введением Новых Правил Ипотечного Кредитования, что несомненно, оставило огромную часть Покупателей за бортом. Впрочем, мы этого ожидали.

Также, нельзя сбрасывать со счетов и повышение ставок по кредитам, которые добавляют свою ложку дёгтя в нашу, и без того не шибко сладкую кашу.

Второе

Количество Активных Листингов, находится на достаточно низких уровнях — 15,971, а для нормальных условий на Рынке Недвижимости Торонто GTA, должно быть никак не меньше 20,000. Почему это происходит?

Происходит это потому, что Продавцы, помня прошлогодние пики цен, не желают снижать цены. В это же время у Покупателей присутствует ошибочное мнение, что цены на Недвижимость в Торонто GTA продолжают снижаться. Хотя это уже многие месяцы не так. Более того, совершенно напротив этому восприятию – цены растут и уже не один месяц подряд.

Третье

При этом количество Новых Листингов, находится на достаточном уровне 14,866. И если количество Активных Листингов 15,971, то по логике должно было бы получаться, что у нас и Продажи на таком же уровне? Ан нет! Почему же так происходит? Потому, что Продавцы выходят на рынок с какой-либо стратегией и если не продались в первые 3-4 недели, меняют стратегию, снимают с продажи и выставляют заново свой дом. Обычно причина неудачи – завышенная цена. В итоге на рынке крутятся примерно одни и те же дома. И так до тех пор, пока они не продадутся.

Четвёртое

Средняя Цена выросла на $20,000 по отношению к предыдущему месяцу. Помимо этого, Средняя Цена растёт четвёртый месяц подряд и находится на самых высоких значениях за последние девять месяцев

Обобщим

Продажи, по сравнению с рекордными значениями прошлого года снижаются, но при этом растут цены и рынок испытывает недостаток предложения (MOI – 2.2 месяца). И всё это на фоне сильнейшего ужесточения Правил Ипотечного Кредитования. При этом, как минимум половина населения, считает, что цены падают.

К чему всё это приведёт?

К тому, что примерно к концу лета, общественность поймёт, что Рынок Недвижимости Торонто GTA, мягко говоря, не падает, а совсем наоборот и начнёт действовать. Что приведёт не только к росту активности, но и цен. Небольшому, но достаточному, чтобы о нём говорить.

Всё выше сказанное не имеет никакого отношения к дорогим и сверх дорогим домам Detached, с ценой близкой к $2 миллионам и выше. Они будут находится под крайне большим давлением.

На этой ноте, я заканчиваю свой Обзор Рынка Недвижимости Торонто Март 2018-го года. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!

До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.