Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Март 2018.

Продажи в Марте 2018-го просели на 39,5%

по сравнению с аналогичным периодом 2017-го года. При этом в Феврале, падение составило 34,9%. И вроде бы разница в 5% являет собой достаточно заметную величину, я бы не сказал, что между данными за последние два месяца, есть какое-то различие. Они выглядят так, как будто написаны под копирку. Почему?

Потому, что если бы в Феврале 2017-го было больше предложения, то и продажи были бы выше, что в свою очередь, показало бы большее относительное падение продаж по итогам Февраля. Именно поэтому я рассматриваю эти цифры как равноценные.

Чуть ли не двукратное падение продаж — это плохо, но по большому счёту, ожидаемо!

Ожидаемо потому, что продажи в Марте 2017-го года достигли абсолютно рекордных значений. И конечно на этом фоне падение выглядит ещё более существенным.

При этом в прошедшем месяце, объём транзакций на Рынке Недвижимости Торонто GTA составил 7,228 единиц

это на 17,6% ниже средней за 10 лет величины для Марта месяца . И это, конечно, удручает, но не является катастрофой.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Изменений в структуре спроса не наблюдается.

Структура спроса по сегментам, за месяц практически не изменилась. Заметные отличия состоят в том, что при среднем падении в 5%, спрос на дома Detached в пределах Торонто снизился сразу 7,5%. В пригородах же спрос на Таунхаусы просел разом на 9,5%.

Количество Активных Листингов на рынке в Марте 2018-го года составило 15,971 единицы.

Более чем двукратный рост — +103%, относительно прошлогоднего результата, в аналогичном периоде. Такое количество листингов выглядит внушительно на фоне 2017-го года, когда Покупатель мог выбирать всего лишь из 7,856 листингов. Но это далеко не рекорд. А рекорд, если Вам вдруг интересно, был в Марте 2009-го года — 23,642 (!) листингов. Мало того, результат Марта 2018-го года, даже ниже средней цифры за последнее десятилетие на 3%.

Именно это, даёт повод властям и некоторым аналитикам говорить о том, что хоть спрос на Недвижимость в Торонто GTA и невелик, но и предложение на рынке всё равно недостаточное.

48,6% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Марте 2018-го года

Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу. Так что на данный момент, рынок всё же больше в руках Покупателя, чем Продавца.

Этот показатель чуточку ниже февральских значений (49,2%), но сути это не меняет. Рынок по прежнему, хоть и не сильно, благоволит Покупателю.

20 дней требовалось, чтобы продать дом в Марте 2018-го года.

В Марте 2017-го года среднее время продажи составляло всего 10 дней. Причиной этого послужило то, что на рынке имела место, недостача предложения новых объектов недвижимости. В прошедшем же месяце, значение индикатора DOM увеличилось ровно вдвое, остановившись на отметке 20 дней. Увеличение времени продажи в процентах, выглядит пугающе, но в чистых цифрах составляет вполне себе нормальный результат, особенно с учётом сезонности.

Индикатор Months of Inventory в Марте 2018-го года, снизился до 2,2

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Таких низких значений этого индикатора мы не видели уже почти год.

Средняя Цена в Марте 2018-го года составила $784,558, снизившись за год на 14,3%.

При этом в прошлом месяце падение составляло 12,4%. Как и ожидалось, в последующие пару месяцев этот индикатор будет демонстрировать внушительные отрицательные значения при сравнении с данными годовалой давности.

А если прекратить причитать и посмотреть на динамику цен за последние месяцы?

В этом случае окажется, что Средняя Цена объекта жилой Недвижимости в Торонто GTA, в Марте 2018-го года самая высокая за последние 9 месяцев. Более того, она растёт, вот уже четвёртый месяц подряд. И прошу заметить, это на фоне всех событий, которые произошли на рынке ипотечного кредитования!

Прямо как в старом анекдоте — а вы их дустом травить не пробовали?

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Что стоит выделить

Из всей таблицы цен следует, что основные цены за месяц выросли примерно на $10,000 – $15,000. Но при этом из общего ряда выбиваются несколько позиций. Первое — это то, что Semi Detached в Торонто вырос по отношению к предыдущему месяцу, почти на $ 50,000, по пути пробив планку в 1 миллион долларов. Второе — Средняя Цена Condo Apartment, после нескольких месяцев топтания на месте, разом выросла на $20,000 в границах Торонто, на $15.000 в GTA и на $30,000 если брать всю территорию Торонто GTA. При этом Средняя цена на Townhouse в пределах Торонто упала на $41,000. По какой причине, мне пока непонятно.

Средняя Цена по индексу HPI за год снизилась на 1,5%, составив $760,800

Согласно индексу HPI, Средняя Цена в Марте 2018-го года, снизилась в годовом выражении на 1,5%, составив $760,800. Это первое снижение Средней цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году.

Но есть и хорошие новости — Это на $9,000 больше, чем в предыдущем месяце. Таким образом, и реальная Средняя Цена, и Цена по индексу HPI продолжают свой рост в последние месяцы.

Первое!

Чем Вызвано Снижение Продаж?

Столь значительное падение объемов продаж, -39,5% относительно Марта 2017-го года, объясняется введением Новых Правил Ипотечного Кредитования, что несомненно, оставило огромную часть Покупателей за бортом. Впрочем, мы этого ожидали.

Также, нельзя сбрасывать со счетов и повышение ставок по кредитам, которые добавляют свою ложку дёгтя в нашу, и без того не шибко сладкую кашу.

Второе

Количество Активных Листингов, находится на достаточно низких уровнях — 15,971, а для нормальных условий на Рынке Недвижимости Торонто GTA, должно быть никак не меньше 20,000. Почему это происходит?

Происходит это потому, что Продавцы, помня прошлогодние пики цен, не желают снижать цены. В это же время у Покупателей присутствует ошибочное мнение, что цены на Недвижимость в Торонто GTA продолжают снижаться. Хотя это уже многие месяцы не так. Более того, совершенно напротив этому восприятию – цены растут и уже не один месяц подряд.

Третье

При этом количество Новых Листингов, находится на достаточном уровне 14,866. И если количество Активных Листингов 15,971, то по логике должно было бы получаться, что у нас и Продажи на таком же уровне? Ан нет! Почему же так происходит? Потому, что Продавцы выходят на рынок с какой-либо стратегией и если не продались в первые 3-4 недели, меняют стратегию, снимают с продажи и выставляют заново свой дом. Обычно причина неудачи – завышенная цена. В итоге на рынке крутятся примерно одни и те же дома. И так до тех пор, пока они не продадутся.

Четвёртое

Средняя Цена выросла на $20,000 по отношению к предыдущему месяцу. Помимо этого, Средняя Цена растёт четвёртый месяц подряд и находится на самых высоких значениях за последние девять месяцев

Обобщим

Продажи, по сравнению с рекордными значениями прошлого года снижаются, но при этом растут цены и рынок испытывает недостаток предложения (MOI – 2.2 месяца). И всё это на фоне сильнейшего ужесточения Правил Ипотечного Кредитования. При этом, как минимум половина населения, считает, что цены падают.

К чему всё это приведёт?

К тому, что примерно к концу лета, общественность поймёт, что Рынок Недвижимости Торонто GTA, мягко говоря, не падает, а совсем наоборот и начнёт действовать. Что приведёт не только к росту активности, но и цен. Небольшому, но достаточному, чтобы о нём говорить.

Всё выше сказанное не имеет никакого отношения к дорогим и сверх дорогим домам Detached, с ценой близкой к $2 миллионам и выше. Они будут находится под крайне большим давлением.