Обзор Рынка Недвижимости Торонто Март 2018. Как зима не торопится отступать, так и Рынок Недвижимости Торонто GTA, не спешит оттаивать. Вчера TREB, опубликовал статистические данные за Март 2018-го года. Что же там интересного?
Введение новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов, в сочетании с увеличением процентных ставок сыграло свою роль, оттолкнув часть потенциальных покупателей, которые решили повременить с активными действиями.
В это же время Продавцы, тоже не спешат выходить на рынок, ожидая возврата к пиковым значениям цен в прошлого года.
Те, кто знаком с данными за Февраль текущего года, с лёгкостью обнаружат, что номинальные цифры в отчёте о состоянии Рынка Недвижимости Торонто GTA хоть и изменились, но относительные значения в сравнении с 2017-м годом, практически повторяют предыдущий отчёт. Поэтому в этой части никаких сюрпризов нет. Интересно другое – К чему такое состояние дел приведёт? Может получиться так же, как и с погодой в этом году – из «Зимы», да сразу в «Лето».
1. Объём Продаж
Продажи в Марте 2018-го просели на 39,5%
по сравнению с аналогичным периодом 2017-го года. При этом в Феврале, падение составило 34,9%. И вроде бы разница в 5% являет собой достаточно заметную величину, я бы не сказал, что между данными за последние два месяца, есть какое-то различие. Они выглядят так, как будто написаны под копирку. Почему?
Потому, что если бы в Феврале 2017-го было больше предложения, то и продажи были бы выше, что в свою очередь, показало бы большее относительное падение продаж по итогам Февраля. Именно поэтому я рассматриваю эти цифры как равноценные.
Чуть ли не двукратное падение продаж — это плохо, но по большому счёту, ожидаемо!
Ожидаемо потому, что продажи в Марте 2017-го года достигли абсолютно рекордных значений. И конечно на этом фоне падение выглядит ещё более существенным.
При этом в прошедшем месяце, объём транзакций на Рынке Недвижимости Торонто GTA составил 7,228 единиц
это на 17,6% ниже средней за 10 лет величины для Марта месяца . И это, конечно, удручает, но не является катастрофой.
Структура Продаж.
Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.
Объём Продаж Торонто | Объём Продаж GTA | Объём Продаж Торонто GTA | |
---|---|---|---|
Detached Изменение год/к году | 706 -41.1% | 2,414 -47.7% | 3,120 -46.3% |
Semi-Detached Изменение год/к году | 236 -28.5% | 450 -31.6% | 686 -30.6% |
Townhouse Изменение год/к году | 260 -27.8% | 450 -31.6% | 686 -30.6% |
Condo Apartment Изменение год/к году | 1,573 -32.0% | 610 -34.7% | 2,183 -32.7% |
Изменений в структуре спроса не наблюдается.
Структура спроса по сегментам, за месяц практически не изменилась. Заметные отличия состоят в том, что при среднем падении в 5%, спрос на дома Detached в пределах Торонто снизился сразу 7,5%. В пригородах же спрос на Таунхаусы просел разом на 9,5%.
2. Активные Листинги
Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.
Количество Активных Листингов на рынке в Марте 2018-го года составило 15,971 единицы.
Более чем двукратный рост — +103%, относительно прошлогоднего результата, в аналогичном периоде. Такое количество листингов выглядит внушительно на фоне 2017-го года, когда Покупатель мог выбирать всего лишь из 7,856 листингов. Но это далеко не рекорд. А рекорд, если Вам вдруг интересно, был в Марте 2009-го года — 23,642 (!) листингов. Мало того, результат Марта 2018-го года, даже ниже средней цифры за последнее десятилетие на 3%.
Именно это, даёт повод властям и некоторым аналитикам говорить о том, что хоть спрос на Недвижимость в Торонто GTA и невелик, но и предложение на рынке всё равно недостаточное.
- Недвижимость Торонто — Август 20241. Недвижимость Торонто GTA — Продажи Продажи снова падают После… Читать далее: Недвижимость Торонто — Август 2024
- Недвижимость Торонто — Июнь 2024.Мы верили в то, что как только Банк Канады начнёт опускать ставку, все ринутся покупать. Но случился фальстарт — Продавцы выставили слишком рано и слишком много объектов недвижимости на Продажу. Как результат — избыточная конкуренция среди Продавцов, снижение цен и на этом фоне возврат Покупателей к выжидательной позиции.
- 223 Stone Rd, AuroraBeautiful 3 bedroom, 4 bathroom detached home in the heard of the high demand neighbourhood of Aurora Grove. Located on a spacious, fenced, very private lot with no homes behind. Backyard patio is great for entertaining with a gas hookup for BBQ and a **Wood burning pizza oven.
3. Sales to New Listings Ratio
Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.
Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.
48,6% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Марте 2018-го года
Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу. Так что на данный момент, рынок всё же больше в руках Покупателя, чем Продавца.
Этот показатель чуточку ниже февральских значений (49,2%), но сути это не меняет. Рынок по прежнему, хоть и не сильно, благоволит Покупателю.
4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA
Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.
20 дней требовалось, чтобы продать дом в Марте 2018-го года.
В Марте 2017-го года среднее время продажи составляло всего 10 дней. Причиной этого послужило то, что на рынке имела место, недостача предложения новых объектов недвижимости. В прошедшем же месяце, значение индикатора DOM увеличилось ровно вдвое, остановившись на отметке 20 дней. Увеличение времени продажи в процентах, выглядит пугающе, но в чистых цифрах составляет вполне себе нормальный результат, особенно с учётом сезонности.
5. MOI — Months of Inventory
Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.
Индикатор Months of Inventory в Марте 2018-го года, снизился до 2,2
Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.
Таких низких значений этого индикатора мы не видели уже почти год.
6. Цена Недвижимости в Торонто GTA
Средняя Цена в Марте 2018-го года составила $784,558, снизившись за год на 14,3%.
При этом в прошлом месяце падение составляло 12,4%. Как и ожидалось, в последующие пару месяцев этот индикатор будет демонстрировать внушительные отрицательные значения при сравнении с данными годовалой давности.
А если прекратить причитать и посмотреть на динамику цен за последние месяцы?
В этом случае окажется, что Средняя Цена объекта жилой Недвижимости в Торонто GTA, в Марте 2018-го года самая высокая за последние 9 месяцев. Более того, она растёт, вот уже четвёртый месяц подряд. И прошу заметить, это на фоне всех событий, которые произошли на рынке ипотечного кредитования!
Прямо как в старом анекдоте — а вы их дустом травить не пробовали?
Раскладка по Сегментам
Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.
Средняя Цена Торонто | Средняя Цена GTA | Средняя Цена Торонто GTA | |
---|---|---|---|
Detached Изменение год/к году | $1,293,903 -17.1% | $921,515 -17.9% | $1,005,779 -17.1% |
Semi-Detached Изменение год/к году | $1,032,358 -5.0% | $651,967 -12.4% | $782,831 -8.8% |
Townhouse Изменение год/к году | $735,650 -3.5% | $609,375 -11.7% | $638,558 -9.5% |
Condo Apartment Изменение год/к году | $590,184 +7.1% | $449,967 +2.1% | $551,003 +6.1% |
Что стоит выделить
Из всей таблицы цен следует, что основные цены за месяц выросли примерно на $10,000 – $15,000. Но при этом из общего ряда выбиваются несколько позиций. Первое — это то, что Semi Detached в Торонто вырос по отношению к предыдущему месяцу, почти на $ 50,000, по пути пробив планку в 1 миллион долларов. Второе — Средняя Цена Condo Apartment, после нескольких месяцев топтания на месте, разом выросла на $20,000 в границах Торонто, на $15.000 в GTA и на $30,000 если брать всю территорию Торонто GTA. При этом Средняя цена на Townhouse в пределах Торонто упала на $41,000. По какой причине, мне пока непонятно.
7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI
MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.
Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.
Средняя Цена по индексу HPI за год снизилась на 1,5%, составив $760,800
Согласно индексу HPI, Средняя Цена в Марте 2018-го года, снизилась в годовом выражении на 1,5%, составив $760,800. Это первое снижение Средней цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году.
Но есть и хорошие новости — Это на $9,000 больше, чем в предыдущем месяце. Таким образом, и реальная Средняя Цена, и Цена по индексу HPI продолжают свой рост в последние месяцы.
8. Итоги
Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?
Первое!
Чем Вызвано Снижение Продаж?
Столь значительное падение объемов продаж, -39,5% относительно Марта 2017-го года, объясняется введением Новых Правил Ипотечного Кредитования, что несомненно, оставило огромную часть Покупателей за бортом. Впрочем, мы этого ожидали.
Также, нельзя сбрасывать со счетов и повышение ставок по кредитам, которые добавляют свою ложку дёгтя в нашу, и без того не шибко сладкую кашу.
Второе
Количество Активных Листингов, находится на достаточно низких уровнях — 15,971, а для нормальных условий на Рынке Недвижимости Торонто GTA, должно быть никак не меньше 20,000. Почему это происходит?
Происходит это потому, что Продавцы, помня прошлогодние пики цен, не желают снижать цены. В это же время у Покупателей присутствует ошибочное мнение, что цены на Недвижимость в Торонто GTA продолжают снижаться. Хотя это уже многие месяцы не так. Более того, совершенно напротив этому восприятию – цены растут и уже не один месяц подряд.
Третье
При этом количество Новых Листингов, находится на достаточном уровне 14,866. И если количество Активных Листингов 15,971, то по логике должно было бы получаться, что у нас и Продажи на таком же уровне? Ан нет! Почему же так происходит? Потому, что Продавцы выходят на рынок с какой-либо стратегией и если не продались в первые 3-4 недели, меняют стратегию, снимают с продажи и выставляют заново свой дом. Обычно причина неудачи – завышенная цена. В итоге на рынке крутятся примерно одни и те же дома. И так до тех пор, пока они не продадутся.
Четвёртое
Средняя Цена выросла на $20,000 по отношению к предыдущему месяцу. Помимо этого, Средняя Цена растёт четвёртый месяц подряд и находится на самых высоких значениях за последние девять месяцев
Обобщим
Продажи, по сравнению с рекордными значениями прошлого года снижаются, но при этом растут цены и рынок испытывает недостаток предложения (MOI – 2.2 месяца). И всё это на фоне сильнейшего ужесточения Правил Ипотечного Кредитования. При этом, как минимум половина населения, считает, что цены падают.
К чему всё это приведёт?
К тому, что примерно к концу лета, общественность поймёт, что Рынок Недвижимости Торонто GTA, мягко говоря, не падает, а совсем наоборот и начнёт действовать. Что приведёт не только к росту активности, но и цен. Небольшому, но достаточному, чтобы о нём говорить.
Всё выше сказанное не имеет никакого отношения к дорогим и сверх дорогим домам Detached, с ценой близкой к $2 миллионам и выше. Они будут находится под крайне большим давлением.
На этой ноте, я заканчиваю свой Обзор Рынка Недвижимости Торонто Март 2018-го года. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!
До новых встреч!
Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!
- Недвижимость Торонто — Август 20241. Недвижимость Торонто GTA — Продажи Продажи снова падают После… Читать далее: Недвижимость Торонто — Август 2024
- Недвижимость Торонто — Июнь 2024.Мы верили в то, что как только Банк Канады начнёт опускать ставку, все ринутся покупать. Но случился фальстарт — Продавцы выставили слишком рано и слишком много объектов недвижимости на Продажу. Как результат — избыточная конкуренция среди Продавцов, снижение цен и на этом фоне возврат Покупателей к выжидательной позиции.
- 223 Stone Rd, AuroraBeautiful 3 bedroom, 4 bathroom detached home in the heard of the high demand neighbourhood of Aurora Grove. Located on a spacious, fenced, very private lot with no homes behind. Backyard patio is great for entertaining with a gas hookup for BBQ and a **Wood burning pizza oven.