Покупка Дома в Торонто. Шаг за Шагом.

Вас заинтересовала Покупка Дома в Торонто GTA? А может быть Вам лучше подойдёт квартира в кондо? Процесс покупки недвижимости, довольно интересное и волнительное предприятие, но, с другой стороны, это достаточно сложный и не до конца, понятный процесс. По этой причине, желательно иметь за спиной профессионала, который в любой момент подставит плечо, ответит на вопрос или даст совет. Знайте, что Ваш РИЭЛТОР, работает на Вас и защищает Ваши интересы.

Если случилось так, что Вы задумались о покупке дома и решили разузнать побольше об этом процессе, значит Вы оказались в нужное время в нужном месте. Первым делом, Вы должны дать себе ответ, на один, самый главный вопрос – “Готовы ли Вы к покупке дома?” А остальное, я возьму на себя!

buy home in Toronto apartment

Мы начнём с того, что рассмотрим Ваш бюджет, для того, чтобы определить Ваш ценовой диапазон, после этого составим план действий и обозначим сроки выполнения каждого из шагов предусмотренного этим планом.

Шаг 1: Готов ли к покупке, Ваш банковский счёт?

Оцените свои текущие расходы на жизнь и их соответствие Вашим доходам для того чтобы определить на какую сумму ипотечного кредита Вы можете рассчитывать. Всего пара кликов и результат грубого подсчёта перед Вами — Mortgage Affordability Calculator.

Калькулятор показывает, что ничего не получится? Рано расстраиваться — найдите хорошего моргидж специалиста, для того чтобы обсудить текущую ситуацию и найти решение.

Шаг 2: Подходящее ли сейчас время для покупки?

Рынки падают, рынки восстанавливаются и поднимаются вновь. При этом, даже самые сильные аналитики, не могут в точности предсказать, когда рынок окажется на пике и в какой момент, достигнет дна. В случае, когда Вы покупаете недвижимость на долгосрочную перспективу, главная задача — защитить себя от краткосрочных изменений на рынке. Просто выберите дом, который будет соответствовать текущим потребностям Вашей семьи и купите его. В этом случае вы сможете наслаждаться своим домом, который в это время будет прирастать в цене.

Шаг 3: Решите какой тип недвижимости, Вы хотели бы купить.

К настоящему моменту, Вы скорее всего уже знаете где хотели бы жить. Пора определиться с тем, какой тип недвижимости подойдёт Вам лучше всего. Вот краткое описание основных видов жилой недвижимости:


Отдельный дом

Название говорит само за себя – это дом, который не соприкасается с соседними домами. Стили могут самыми различными от одноэтажного бунгало, до 3-х этажного особняка.


Полдома

Половина дома, соединённая общей стеной с другой половиной. Обычно дешевле чем отдельный дом.


Таунхаус

Обычно от трёх до шести домов, выстроенных в ряд. Общая с соседями стена, с двух или только с одной стороны (End Unit).


Кондо (Condo Apartment)

Обычно имеется ввиду квартира в многоэтажном доме. В этом случае, в Вашем владении, находится 100% Вашей квартиры и доля в общем имуществе( коридоры, крыша, парковка, спортзал, бассейн и т.д.)

Шаг 4: Новое или Вторичное жильё


Вторичное

Ничто не может сравниться с очарованием дома, обладающего собственной историей. При покупке, в качестве приятного бонуса, часто, можно получить множество дополнительных улучшений, сделанных предыдущими хозяевами и обычно значительно дешевле, чем та сумма, которую Вам придётся заплатить, если Вы вдруг решите их сделать. Но бывает, этого «очарования» может быть слишком, как например, прохудившаяся крыша или скрипящие полы.


Новое

Покупая новый дом, внимательно изучите планировку, чертежи и список того что включено, а за что придётся доплатить. Узнайте побольше о застройщике, о его предыдущих проектах. Неприятным моментом может оказаться то, что в случае застройки нового района, ещё долгое время повсюду будет грязь, шум от продолжающегося по соседству строительства. И даже после этого, понадобятся годы для того чтобы саженцы превратились в деревья, построились школы и обустроились парки.

Шаг 5: Вы знаете чего бы Вам хотелось. Теперь, давайте поговорим о том, что из этого необходимо.

Вы съезжаете из квартиры, в которой 2 спальни потому, что она стала мала? В этом случае, в Вашем новом доме, скорее всего должно быть, как минимум 3 спальни. Да и ещё одна ванная комната не станет лишней. Есть параметры, которые являются обязательными, а есть те, которые хотелось бы иметь, но можно обойтись и без них. Но Вы же знаете, что за всё в жизни нужно платить. Ваш новый дом должен соответствовать всем необходимым критериям и по возможности, обладать некоторыми желаемыми.

Шаг 6: Продажа имеющегося жилья

Далеко не каждому, по карману, владеть сразу двумя домами, так что Вам скорее всего придётся продавать дом, в котором Вы живёте сейчас. Вам наверняка будет полезно ознакомиться с информацией для Продавцов, на соответствующей странице моего сайта. А пока, ознакомьтесь с возможными рыночными условиями.


Рынок Покупателя

Предложение превышает спрос
Большое количество домов выставлено на продажу и сравнительно малое количество Покупателей. Дома продаются дольше чем обычно, а цены стоят на месте или снижаются
Для Покупателя ситуация наиболее благоприятна. Можно спокойно выбирать дом и сильнее торговаться.


Сбалансированный Рынок

Количество домов на продажу, примерно соответствует количеству Покупателей
Спрос равен предложению. Продавцы соглашаются с адекватными ценами и условиями сделки. Продажа дома происходит в течение обычного периода времени. Цены, как правило, остаются стабильными.
Меньше напряжённости, как среди Покупателей, так и среди Продавцов. На рынке есть из чего выбирать.


Рынок Продавца

Количество потенциальных Покупателей, превышает количество объектов недвижимости, выставленных на продажу.
Малое количество домов выставлено на продажу, при большом количестве Покупателей. Дома продаются быстро. Цены, как правило, растут.
Цены могут расти. Покупатели ограничены во времени, при принятии решений. Продавцы, часто, не соглашаются принимать дополнительные условия сделки.

Ждать более благоприятного состояния дел на рынке?

Если Вы продаёте один дом и покупаете другой, то Вам в целом, не стоит думать о том, как “сыграть” на рынке. Если вы продаёте дом дешевле, то скорее всего и покупать будете по низкой цене. Т.е. если как Продавец Вы потеряете, то приобретёте как Покупатель и наоборот.

Сезонность.

Да, это правда. Зимой и летом, рынок обычно замедляется, а весной и осенью, происходит всплеск продаж.

Что делать, если Вам нужно быстро продать свою недвижимость?

Если так уж случилось, что Вам срочно нужно продать свою недвижимость, поговорите с Риэлтором, о том, как выставить Ваш дом в наиболее выгодном свете и по наиболее привлекательной цене, при этом не вызывая у Вас ощущения, что вы отдаёте дом даром.

Продавать через Риэлтора или самому?

Сделки, связанные с недвижимостью, сложны, отнимают большое количество времени и сопряжены с большим количеством документации. Ваш Риэлтор, человек знающий и крайне заинтересован в том, чтобы помочь Вам, извлечь максимум из продажи Вашего дома. Перед тем, как решить действовать в одиночку, узнайте, что может Вам предложить Риэлтор. Я предлагаю привлекательные условия, в комплексных сделках – когда Вы продаёте старый дом и покупаете новый.

Шаг 7: Прикиньте, что Вы можете себе позволить.

Перед тем, как начинать мечтать о новом доме, давайте уточним “размер” Вашей мечты. Понимание вашего реального бюджета, это первый, и наиболее важный шаг, в процессе покупки недвижимости.

Покупка недвижимости, это, возможно, наиболее дорогое приобретение из тех, что Вы совершали в жизни. Множество расходов сопряжено с этим процессом и о существовании некоторых их них, Вы даже не догадывались. Вот неполный их список:


Одноразовые траты

Первоначальный взнос (Downpayment)
Услуги Юриста
Страхование Права Собственности (Title Insurance)
Оплата различных проверок
Налог на Переход Права Собственности на Землю (LTT)


+ Ежемесячные траты

Ипотечный кредит (Mortgage)
Коммунальные Платежи
Обслуживание
Страховка
Налог на Недвижимость

Суммы у всех разные, но скорее всего, у Вас нет достаточной суммы сбережений. Хорошо если есть приличного размера первоначальный взнос (Downpayment), но вот что делать с остальной суммой…

Да, Вам нужен Ипотечный Кредит (Mortgage). Нужно определиться с той суммой кредита, которую согласится Вам выдать Кредитор. Для того чтобы облегчить себе задачу, загляните на соответствующую страницу моего сайта.

Шаг 8: Получение Ипотечного Кредита (Mortgage)

Как деньги заставляют мир вертеться, так и Ипотечный Кредит (Mortgage) даёт Вам возможность купить дом. Это не самая радостная часть процесса покупки недвижимости, но она жизненно необходима. Куда обратиться?


РИЭЛТОР

Риэлтор может хорошо разбираться в вопросах ипотечного кредитования и возможно, подскажет, что нужно предпринять, для того, чтобы всё прошло гладко.


Моргидж Агент

Их услуги для Вас обычно бесплатны и оплачиваются со стороны Кредитора. Но только в случае, если Вы взяли кредит. Поэтому они весьма мотивированы для поиска, подходящего Кредитора.


Банки и иные Кредиторы

Есть сотни Банков, Кредитных Союзов и прочих Кредиторов, которые просто обожают получать ежемесячные платежи по ипотечным кредитам.


Друзья и Семья

В общем поинтересуйтесь у всех, кого знаете, не стесняйтесь! Наверняка, кто-то из них недавно получал кредит или просто, может посоветовать хорошего специалиста.

Шаг 9: Взаимотношения с агентом.

Есть множество вариантов различных взаимоотношений между вами и РИЭЛТОРом. Однако, большинство из них окажутся в одной из двух категорий – Представительство (Representation) или Предоставление Услуг (Customer Service)


Одностороннее Представительство

Это тот случай, когда Риэлтор представляет только вас. В этом случае, первостепенная обязанность агента – действовать исключительно в ваших интересах. Всё, что будет сказано между вами – строго конфиденциально. Риэлтор, в свою очередь, обязан сообщить своему клиенту, любую известную ему информацию, которая касается сделки.


Многостороннее Представительство

Многостороннее Представительство – это ситуация, когда, агентство, представляющее интересы Покупателя, в то же время, представляет интересы Продавца или другого Покупателя, претендующего на тот же дом. В этом случае, обе стороны должны подписать контракт указывающий обязанности обеих сторон, а также получить согласие всех сторон.


Не Агент

В этом случае Риэлтор, может снабжать Вас информацией, но не может давать Вам советы. Между этими двумя концепциями, есть большая разница. Всё, что Вы скажете “Не Агенту”, не является конфиденциальным. Поэтому, будьте избирательны в том, что стоит раскрывать. Будучи Покупателем, Вы наверняка пожелаете, чтобы Ваш Риэлтор, действовал как Ваш Агент, но решать, конечно, Вам!

Шаг 10: Найдите Риэлтора, который подходит, именно Вам.

Риэлтор это не тот, кто просто поможет найти Вам недвижимость. Это ещё и неисчерпаемый источник знаний, связей и опыта, тот человек, который поможет превратить приобретение объекта недвижимости, в покупку дома. Попробуйте пообщаться с парой-тройкой Риэлторов и выберите того, кто станет для Вас лучшим партнёром по “бизнесу”.

Держитесь своего Риэлтора.!

Ваш Риэлтор, может стать настоящим экспертом в том, что касается Ваших требований, вкусов и предпочтений. Распыление своего времени и энергии среди нескольких специалистов, может сыграть против Вас, во время поиска дома. К тому же, у Риэлторов одна база данных, так что каждый из них имеет равноценный доступ в тому, что сейчас есть на рынке.

Итак, Вы выбрали себе Риэлтора? Отлично! Каков Ваш следующий шаг?

Шаг 11: Посмотрите, что сейчас продаётся

Риэлтор может Вам подсказать районы, где Вы будете ощущать себя наиболее комфортно. Обратите внимание на школы, близость к магазинам, паркам, местам отдыха и общественному транспорту. Отмечайте близость к крупным промышленным районам, железным дорогам и аэропортам. Хорошо было бы взглянуть на местность и при свете дня, и вечером.


Новые Объявления о Продаже на email

Я могу начать отправку Вам, новых объявлений о продаже недвижимости, немедленно.


REALTOR.ca

У Риэлторов есть доступ, к такому невероятному инструменту, как MLS. Его аналог для публичного пользования – это www.REALTOR.ca.


Collaborate — закрытый доступ к MLS

Я, как Риэлтор, могу предоставить Вам прямой доступ к MLS. Вы сможете создавать поиск по собственным критериям.


День Открытых Дверей (Open House)

День Открытых Дверей (Open House) это отличная возможность увидеть изнутри дома, расположенные в интересующем Вас районе.

Осматривать дом, претендующий на то, чтобы стать Вашим – это конечно волнующий процесс. Но старайтесь не терять голову. Не дайте огромной кухне или ванной с джакузи, увести Вас в сторону от ваших целей – найти тот дом, который будет соответствовать вашим требованиям и карману.
Вы нашли тот самый дом? Мои искренние поздравления! Теперь, если Вы и вправду хотите, чтобы этот дом стал Вашим, нужно сделать хорошее предложение. Такое, чтобы на него согласился Продавец.

Шаг 12: Подготовка договора купли-продажи

Вот некоторые из терминов, которые Вы увидите в договоре купли-продажи

  • Покупатель (Buyer) — тут всё просто — это Вы
  • Продавец (Seller) — тут тоже всё просто — Продавец или текущий владелец.
  • Цена (Purchase Price) — Самая важная цифра. Будем надеяться, что она устроит Продавца!
  • Задаток (Deposit) — Чек выписанный на имя Продавца или его Агента. Таким образом Вы подтверждаете серьёзность своего предложения.
  • Что включено и что Исключено (Chattels included and Fixtures excluded) — Убедитесь в том, что прописано всё, что идёт в комплекте с домом — стиральная машина, сушка, шторы и что исключено. Не стоит полагаться на случай
  • Безотзывность ( Irrevocability ) — Период времени, в течение которого, действительно Ваше предложение и вы не можете его отзвать.
  • Дата Закрытия Сделки (Completion Date) — Тот восхитительный день, когда Вы вступаете во владение! Обычно через 30 — 90 дней, от даты подписания соглашения.
  • Дополнительные условия (Clauses) или оговорки, более известны как «Condition». Каждая сделка имеет свои особенности и возможно Вы захотите включить пункты, которые важны для Вас. Например, получение ипотечного кредита (Mortgage) или проведение проверки дома (Home Inspection).

Шаг 13: Делаем Предложения о Покупке (Offer)

Итак, Вы подписали документы и они отправляются Продавцу. Что дальше? Дальше три варианта развития событий:


Ваше Предложение Принято

Невероятно! Когда переезжаете?


Встречное Предложение — Sign Back

Продавец, желает изменить какие-то пункты договора – чаще всего Цену. Продавец вычёркивает Вашу цену и рядом прописывает желаемую сумму, изменяет или вовсе избавляется от некоторых условий. Теперь Ваша очередь, удачи!


Продавец Отказывается от вашего Предложения

Обычно так не бывает, чтобы Предложение было полностью отвергнуто. Но в случае, если такое произошло, Ваш Риэлтор, может попробовать узнать в чём причина отказа.

Этот шаг повторяем до получения принятого Предложения о Покупке (Offer)

Шаг 14: Финальное одобрение для получение ипотечного кредита

Для завершения процесса выдачи Ипотечного Кредита, Ваш Кредитор (Банк), затребует у Вас подписанный Договор купли-продажи (Agreement of Purchase and Sale), объявление о продаже (MLS Listing) и заявку на получение кредита. Они проведут собственную оценку объекта недвижимости, который Вы хотите купить, для того чтобы увидеть, не переплатили ли Вы за дом. А если честно, то только для того, чтобы убедиться в том, что выдаваемый кредит, будет обеспечен достаточным залогом. В случае, когда Ваш первоначальный Взнос (Downpayment) менее 20%, от стоимости покупки, Вам потребуется так называемая Страховка от Неплатежей по Кредиту (Mortgage Default Insurance). Для её получения, нужно обращаться к одному из трёх страховщиков — Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), Genworth Canada или Canada Guaranty. Других вариантов нет. Если они не одобрят сделку – не будет страховки, а без неё Вам не выдадут Ипотечный Кредит (Mortgage).

Ваш Кредитор, обновит всю Вашу финансовую информацию, если были какие-либо изменения, добавит описание и особенности покупаемой недвижимости, перепроверит Ваш кредитный рейтинг (Credit Score), доход, долги и если необходимо, факторы, соответствующие программе, по который Вы получаете Ипотечный Кредит.

Если всё прошло гладко, и Вы получили финальное одобрение (Final Mortgage Approval), то принимайте мои искренние поздравления – Вы на верном пути к закрытию сделки!

Шаг 15: Проверка состояния дома (Home Inspection).

Стоимость проверки состояния дома, обычно колеблется около отметки в $450 и может оградить Вас от неприятных сюрпризов. Вы наверняка захотите внести в договор купли-продажи, условие успешного прохождения проверки состояния дома. Это условие, практически, стало стандартным, при подготовке соглашения. В случае, когда Продавец не желает, чтобы Вы проводили проверку, стоит серьёзно задуматься о его мотивах.


Выбирайте Профессионала

Убедитесь в том, что Ваш Инспектор — член соответствующей организации. Это добавит определённой уверенности в его знаниях, квалификации и уровне профессионализма.


Что будут изучать во время инспекции?

Водопроводную, элетрическую системы; крышу, теплоизоляцию, стены, потолки, полы, окна и целостность фундамента. Также должны убедиться в отсутствии канцерогенов, плесени, грызунов и насекомых, в особенности термитов.


Присоединяйтесь

Познакомьтесь поближе со своим новым домом. Если вдруг, выявятся какие-либо проблемы, Вы узнаете об этом незамедлительно и из первых рук. Также, инспектор наверняка подскажет Вам кое-что интересное и полезное, что пригодится позднее, когда Вы въедете.


Что написано пером — не вырубишь топором!

Инспектор, проверяющий Ваш дом, должен выдать Вам письменный отчёт, в котором будут подведены итоги осмотра. Это поможет и в переговорах с Продавцом, в случае, когда нужно что-либо исправить, да и спустя время, поможет вспомнить, на что нужно обратить внимание.

Шаг 16: Пора обратиться к юристу.

Есть множество опытных Юристов, специализирующихся на недвижимости. Поинтересуйтесь у родственников, друзей, знакомых, коллег по работе и Вам наверняка посоветуют квалифицированного специалиста. РИЭЛТОР, также, с радостью подскажет парочку проверенных имён, хорошо зарекомендовавших себя в этой области. Выбирая Юриста, не забудьте сразу поинтересоваться, какой перечень услуг предоставляется и общую стоимость.

Шаг 17: Закрытие сделки.

Ваше предложение принято, договор подписан, и Вы не в силах дождаться того сладостного дня, когда состоится переезд. Но нужно потерпеть. Вы же ещё не закрыли сделку. Ваши Риэлтор и Юрист, сделают подавляющую часть работы, но вот ваш список дел:

  • Немедленно приступайте к выполнению всех условий, требующих действий с Вашей стороны. Ваш РИЭЛТОР, сможет подготовить уведомления о выполнении этих условий.
  • Пусть ваш Юрист, начинает изучать регистрационные документы на право собственности (Title). Это может занять определённое время.
  • Заблаговременно, позаботьтесь о получении страховки на дом, которая будет действительна со дня перехода права собственности. Ваш страховщик выдаст Вам документ подтверждающий наличие страховки. Это важно! Без этого, Вам не выдадут Ипотечный Кредит!
  • Свяжитесь со своим Кредитором и получите от него финальные документы, по оформлению Ипотечного кредита. Проверьте их вместе со своим Юристом.
  • Позаботьтесь заранее о переоформлении договоров на коммунальные услуги на своё имя, а также перевод таких услуг как телефон, подключение к интернету и телевидению на новый адрес, если это возможно.
  • Если в данный момент, вы снимаете жильё, не забудьте уведомить Арендодателя. В договоре аренды, обычно указывается, что это нужно сделать за два месяца, до дня расчётов.
  • Измените адрес на водительском удостоверении, документах на автомобиль, медицинской карте, в банке. Возможно вас заинтересует услуга пересылки почты на новый адрес, предлагаемая Canada Post.
  • Посетите свой новый дом ещё раз, вместе со своим Риэлтором.
  • За несколько дней, до даты закрытия сделки, Вы должны будете встретиться со своим Юристом для того, чтобы подписать все необходимые документы. Ваш Юрист, также скажет вам точную сумму, на которую Вы должны будете выписать заверенный чек (Сertified Сheque) для закрытия сделки.

Шаг 18: Переезд.

Время до дня переезда, пролетит совершенно незаметно. Поэтому начинайте планировать свой переезд, заранее. Кстати, где взять картонные коробки?


День закрытия сделки – не обязательно день переезда

Переезд в день закрытия сделки, может оказаться не самой лучшей идеей. Ключи, скорее всего, Вы получите ближе к вечеру. Возможно, Вы захотите перенести переезд на другой день. Зарезервируйте грузчиков и грузовик за несколько недель, до планируемого дня.


Выбирайте приличную компанию по перевозкам

Мы все слышали множество жутких историй о перевозчиках. Поэтому, поищите приличную компанию по перевозкам, и желательно, чтобы у компании была страховка, которая покрывает ваше имущество.


Упаковывайте всё лично и заранее

Хочешь что-то сделать хорошо – сделай это сам. Начните упаковывать вещи за несколько недель до переезда. Не забудьте подписать коробки, чтобы грузчики знали, куда их нести.


А вот это, стоит брать с собой?

Переезд — это отличный момент, освободиться от завалявшегося хлама или просто вещей, которые вам больше не нужны. Устройте распродажу или отдайте их на благотворительность.

Ну что, коробки почти разобраны, и вы замечательно устроились. Вас охватывает непреодолимое желание, начинать незамедлительно, что-то улучшать и обновлять. Так, вот этот ковролин – долой, а вот здеееесь ….. может сбавить обороты? Дайте себе время прочувствовать дом, а главное, изменения в вашем бюджете! Сделайте глубокий вдох и вдоволь насладитесь – Вашим Новым Домом.

Теперь вы знаете как купить дом в Торонто GTA! Ну или как купить квартиру, это кому что больше нравится.
Если Вам понравилась моя пошаговая инструкция по покупке, подписывайтесь на новости и будьте в курсе событий на Рынке Недвижимости Торонто GTA