Недвижимость Торонто — Август 2022.

Падение Объёма Продаж Недвижимости в Торонто GTA

В 2022-м году августовские Продажи жилой недвижимости в Торонто GTA оказались на самом низком уровне за последние 22 года, составив 5,627 единиц. В сравнении с Августом 2021-го года, количество сделок упало на 34%.

Также, Продажи в Августе 2022-го года на 29% ниже среднего уровня за последнее десятилетие.

Продажи выросли по сравнению с Июлем

Тем не менее, после полугода постоянного снижения Продаж, в Августе был зафиксирован рост количества сделок с жилой недвижимостью по сравнению с предыдущим месяцем. Ещё более обнадёживащим выглядит тот факт, что это произошло вопреки фактору сезонности, т.к. Август обычно является самым малоактивным месяцем лета и продажи в Августе всегда ниже, чем в Июле.

Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Падение Продаж замедляется

В Торонто продажи домов Detached за год снизились на -26%, Semi-Detached на -29,6%, Таунхаусов на -44%, а сегмент Condo Apartments, потерял -40,6% в Объёме Продаж.

В пригородах Торонто тренд похожий, но разнонаправленный: Продажи домов Detached упали на -30%, Semi-Detached на -28,7%, Таунхаусов на -35,9%, а продажи Condo Apartments повторяют тренд Торонто: -40,5%.

Изменение структуры спроса на графиках расположенных ниже, демонстрирует одинаковый тренд на рынках Торонто и пригородов — уменьшается доля квартир Condo и при этом растёт доля сделок в сегменте домов Detached.

Предложение на рынке продолжает снижаться.

Количество Новых Листингов в Августе составило 10,537 единиц, снизившись на 14% по сравнению с предыдущим месяцем (что нормально с учётом сезонности), а в сравнении с прошлогодним результатом снизилось на 0,7% .

Количество Активных Листингов в Августе 2022-го года составило — 13,305, что на 15% меньше, чем было зарегистрировано месяцем ранее. По сравнению с предыдущим годом этот показатель вырос на 62,3%.

Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 Активных Листингов.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) прекратил падение

Индекс SNLR снижался на протяжении полугода и если зимой такая ситуация не особо беспокоила Продавцов, то в Марте это уже стало ощущаться, а Апрель двинул чашу весов на сторону Покупателей, так как индекс SNLR на уровне ниже 45% по любым оценкам означает рынок Покупателя. В Мае, мы провалились ещё ниже — всего 39% и с тех пор болтались в районе 40%.

И вот наконец, в Августе индикатор SNLR отскочил и составил 53,4%. Понятно, что это стечение обстоятельств на рынке — с одной стороны сильно упавшее предложение, что являтся фактором сезонности, а с другой стороны нетипично выросшие продажи, которые легко объяснить сочетанием фактора снизившихся цен и ожидаемого роста ставок по ипотеке, после заседания Банка Канады, назначенного на 7-е Сентября.

Время продажи в Августе 2022-го года резко возросло

В Августе 2022-го года Время Продажи составило 34 дня. В аналогичном периоде прошлого года этот показатель составлял 21 день. Время продажи в последние месяцы увеличилось, сперва вернувшишь к нормальным значениям, а в Августе и превысив их. Тем не менее, не будем забывать, что это время продажи тех домов, которые продались, а ведь есть ещё и те, которые так и остались непроданными. Поэтому я считаю, что в ближайшее время этот показатель продолжит рост.

Индикатор Months of Inventory снизился до уровня 2,4 месяца

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Вы только посмотрите как изменился Рынок Недвижимости Торонто GTA. Ещё недавно все дома, находившиеся на рынке могли быть распроданы менее чем за месяц, а сейчас этот индикатор вырос в 3-4 раза!

Тем не менее, движение на рынке есть, но поглядим, что будет к зиме.

Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA возросла

После установленного в Феврале абсолютного рекорда Средняя Цена Продажи в Торонто GTA стала снижаться и в Августе составила $1,079,500. Рост в годовом выражении составил всего $9,000 или 0,9%.

По отношению к предыдущему месяцу Средняя Цена впервые за полгода выросла, пусть и всего на $5,000.

Говорить о том, что Цены на Рынке Недвижимости Торонто GTA стабилизировались, пока рано

Во-первых, если рассмотреть внимательно графики и таблицу со структурой продаж, то легко заметить, что продажи Квартир и Таунхаусов упали сильнее, чем продажи домов Detached. Это означает, что спрос сместился в более дорогой сегмент, а цены там выше, что и объясняет более высокую Среднюю Цену.

Во-вторых, учитывая стойкое желание финансовых властей побороть галопирующую инфляцию не стоит надеяться на скорое ослабление финансовой политики. Учитывая, что без кредитования жильё в Канаде почти никто не покупает, а стоимость заимствования будет только расти, сложно ожидать, что цены на жилую недвижимость станут расти в ближайшее время.

Новостройки не будут дешеветь

В то же время, высокая инфляция во всех областях, а особенно в строительной, не оставляет надежд на удешевление новостроек. Так, например, индекс цен на строительство в среднем по Канаде в третьем квартале 2021-го года составил 137.6, а годом ранее он составлял 114.4. За 100% приняты цены 2017-го года. Но и это не всё!

Вряд ли стоит ожидать снижения стоимости нового жилья и в дальнейшем. Одной из причин роста стоимости будет рост зарплат в строительном секторе. При этом, если застройщикам будет невыгодно строить, то они просто станут строить меньше, что вызовет дефицит на рынке жилья и в принципе противоречит плану провинции Онтарио по решению жилищного кризиса. Интересно как Правительство собирается распутывать этот «Гордиев узел».

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

В Торонто выросли цены на дома Detached.

За месяц Средняя Цена на дом Detached в Торонто подскочила на $132,500, но это единственный пример роста. Дом Semi-Detached упал в цене на $101,000; сегмент Townhouse подешевел на $50,000, а сегмент Condo Apartment потерял $7,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то здесь отмечается разнонаправленная динамика цен: Дом Detached теперь стоит на -1,7% меньше, чем стоил год назад, дом Semi-Detached потерял -7.3%, Townhouse стоит примерно столько же как в Августе 2021-го года: +0.4%, а Condo Apartment дороже на +2.6%.

В Пригородах Торонто прослеживается тот же тренд

В сравнении с Августом 2021-го года дом Detached в пригородах подешевел на -3.7%, Semi-Detached подрастерял -1.1%. Другая половина пока держится на плаву: сегмент Townhouse прибавил за год +3.7%, а сегмент Condo Apartment +6.0%.

Тем не менее, за месяц Средняя Цена в пригородах изменилась разнонаправленно: Дом Detached подешевел на $8,000, дом Semi-Detached на $21,000, а сегмент Townhouse напротив, подорожал на $12,000.Сегмент Condo Apartment подешевел на $3,500 за месяц.

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI снизилась

В Августе 2022-го года Цена по индексу HPI снизилась на $32,900 по отношению к Июлю. Тем не менее, в годовом выражении мы наблюдаем рост цены на $65,400 или на 6.2%. В результате Цена по индексу HPI составляет $1,124,600.

Продажи

Уровень Продаж в Августе неожиданно вырос, вопреки обычному сезонному тренду, предполагающему снижение Продаж. Объяснить этот рост Продаж можно сочетанием двух факторов: снижением цен на Недвижимость и ожиданием роста процентных ставок после заседания Банка Канады 7-го сентября.

Более того, можно ожидать, что после аномально активного рынка в Августе, результаты Сентября и возможно даже Октября, будут более скромными, чем могли бы быть.

Цена Недвижимости в Торонто GTA

Средняя Цена на Недвижимость Торонто после абсолютного рекорда, установленного в Феврале неуклонно снижалась. Но в Августе, на фоне снизившегося Предложения и увеличившихся Продаж, немного пошла вверх. К тому же, интерес Покупателей сместился в сторону сегмента Detached. Более того, можно отметить, что наименьшее падение Продаж (а значит наибольший интерес) показали дома Detached, расположенные в Торонто. Именно этот рост обеспечил рост Средней цены.

Но не дайте этому факту себя одурачить — цены не перешли к росту и скорее всего, после повышения ставок ещё немного снизятся.

Это подтверждает и Средняя Цена по Индексу HPI, которая в Августе снизилась до уровня $1,124,600, что на $32,900 меньше, чем было месяцем ранее. Тем не менее годовой рост составил $65,400!

Продолжат ли цены падение?

Глобальная нестабильность, как в политике, так и в экономике, делает прогнозы всё более и более неблагодарным делом. С одной стороны нас гарантированно ждёт сильнейшая инфляция и на этом фоне вложения в недвижимость будут как никогда уместны. С другой стороны весь мир находится на грани рецессии и насколько сильно это повлияет конкретно на канадскую экономику пока не ясно.

Тем не менее, я склоняюсь к тому, что цены на Рынке Недвижимости Торонто GTA продолжат снижение малыми темпами и к концу года стабилизируются. В особенно тяжёлом положении, как мне думается, окажется сегмент дорогой недвижимости, стоимостью более $2,500,000.

Ставки по ипотечным кредитам растут

Как считают аналитики CIBC, на заседании 7-го Сентября Bank of Canada поднимет overnight rate ещё на 0,75%, что конечно будет очень болезненным для получаетелей ипотечных кредитов, что в свою очередь не может не сказаться на Рынке Недвижимости.

Но есть и хорошие новости — эти же аналитики считают, что это будет последнее увеличение процентных ставок в данном цикле!

Но это лишь предположения и моргидж лучше обсуждать с Моргидж Брокером.

Покупателям

На мой взгляд, наступает момент, когда можно Покупать! Вы безусловно должны взвесить все Pro и Contra, но нельзя не отметить тот факт, что первый отскок Средней Цены и опережающий интерес Покупателей к наиболее дорогому сегменту (дома Detached в черте Торонто), говорит об оздоровлении ситуации на рынке. А это означает, что дно цен уже близко и пора заходить на рынок. Посему, если подвернулся хороший вариант и вы владеете приличным даунпейментом, то почему бы и нет?

Те, кто сейчас снимает квартиру и хочет наконец-то купить собственное жильё, на мой взгляд просто обязаны заходить на рынок осенью, т.к. относительно осенних уровней, в будущем сильно цены уже не упадут, а значит потерь на этой Покупке не будет.

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию и начать подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке и сделать правильный выбор не тратя силы и время на лишние варианты. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Цены сильно упали, но ситуация постепенно стабилизируется. Схема продажи через малтиоффер постепенно исчезает со сцены. Увеличилось время продажи и теперь находится значительно выше привычного нам уровня — 34 дня. Если у Вас были мысли продавать свой второй, третий дом или перезжать самому, то сейчас Вам может предоставится редкая возможность использовать момент перелома на рынке.