Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Недвижимость Торонто — Сентябрь 2022.

Второй месяц подряд мы наблюдаем рост Средней Цены на Рынке Недвижимости Торонто GTA! Отличный результат, но всё ли так однозначно?

Второй месяц подряд мы наблюдаем рост Средней Цены Продажи на Рынке Недвижимости Торонто GTA! Всё это после полугода непрерывного падения! Обнадёживающий результат! Но всё ли так однозначно?


1. Недвижимость Торонто GTA — Продажи

Падение Объёма Продаж Недвижимости в Торонто GTA

В Сентябре 2022-го года Продажи жилой недвижимости в Торонто GTA составили 5,038 единиц, оказавшись на самом низком уровне за 21 год. В сравнении с Сентябрём 2021-го года, количество сделок упало на 44%.

Также, Продажи в Сентябре 2022-го года на 37% ниже среднего уровня за последнее десятилетие.

Объём Продаж Недвижимости в Торонто Сентябрь 2022 Andrei Peresunko Realtor Toronto

Аномальное снижение Продаж в Сентябре

После нетипичного роста активности на рынке жилой Недвижимости Торонто GTA отмеченного в Августе, Продажи в Сентябре ожидаемо снизились. Августовский рост был спровоцирован ожидавшимся повышением процентных ставок на заседании Банка Канады 7-го сентября. На мой взгляд, количество сделок в Сентябре могло оказаться даже ниже, чем мы видим, если бы заседание состоялось на неделю раньше. Многие Покупатели поторопились с покупкой, чтобы успеть получить ипотечный кредит по более низкой квалификационной ставке.

Объём Продаж Недвижимости в Торонто Сентябрь 2022 Andrei Peresunko Realtor Toronto

Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached4971,8372,334
Изменение год/к году-44.3%-38.7%-40.0%
Semi-Detached180321501
Изменение год/к году-44.4%-35.4%-39.0%
Townhouse171659830
Изменение год/к году-53.0%-44.5%-46.5%
Condo Apartment8754421,317
Изменение год/к году-51.0%-49.2%-50.4%

Падение Продаж снова ускорилось

В Торонто продажи домов Detached за год снизились на -44,3%, Semi-Detached на -44,4%, Таунхаусов на -53%, а сегмент Condo Apartments, потерял -51% в Объёме Продаж.

В пригородах Торонто снижение количества сделок не так сильно выражено: Продажи домов Detached упали на -38,7%, Semi-Detached на -35,4%, Таунхаусов на -44,5%, а продажи Condo Apartments повторяют тренд Торонто: -49,2%.

Изменение структуры спроса на графиках расположенных ниже, демонстрирует одинаковый тренд на рынках Торонто и пригородов — уменьшается доля квартир Condo и при этом растёт доля сделок в сегменте домов Detached.

2. Недвижимость Торонто GTA — Новые Листинги

Количество Новых Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Новые листинги на рынке Недвижимости Торонто Сентябрь 2022 Andrei Peresunko Realtor Toronto

Предложение на рынке продолжает снижаться.

Количество Новых Листингов в Сентябре составило 11,237 единиц, увеличившись на 6,6% по отношению к Августу, а в сравнении с прошлогодним результатом снизилось на 17% .

Количество Активных Листингов в Сентябре 2022-го года составило — 13,534 и за месяц почти не изменилось. По сравнению же с предыдущим годом этот показатель вырос на 47%.

Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 Активных Листингов.

3. Недвижимость Торонто GTA — Баланс Спроса и Предложения

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени. Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

Баланс спроса и предложения на рынке Недвижимость Торонто Сентябрь 2022 Andrei Peresunko Realtor Toronto

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) прекратил падение

После резкого роста в Августе, индикатор SNLR снова вернулся к привычным на протяжении последних месяцев значениям, упав в Сентябре до уровня 44,8%. Думается, что этот индикатор был бы ещё ниже, если бы не высокая активность Покупателей на первой неделе Сентября, в ожидании повышения ставок по ипотечным кредитам.

4. Недвижимость Торонто GTA — Время Продажи

TRREB Average PDOM (Property Days on Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

Время Продажи Недвижимости Торонто Сентябрь 2022 Andrei Peresunko Realtor

Время продажи в Сентябре снова возросло

В Сентябре 2022-го года Время Продажи составило 35 дней — почти в 2 раза дольше, чем было год назад. В аналогичном периоде прошлого года этот показатель составлял 19 дней. Время продажи в последние месяцы увеличилось, сперва вернувшишь к нормальным значениям, а в Августе и превысив их. При этом не будем забывать, что это время продажи тех домов, которые продались, а ведь есть ещё и те, которые так и остались непроданными. Поэтому я считаю, что в ближайшее время этот показатель продолжит рост.

5. Недвижимость Торонто GTA — MOI (Months of Inventory)

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Запасы Недвижимости Торонто Сентябрь 2022 Andrei Peresunko Realtor Toronto

Индикатор Months of Inventory подрос до уровня 2,7 месяца

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Вы только посмотрите как изменился Рынок Недвижимости Торонто GTA. Ещё недавно все дома, находившиеся на рынке могли быть распроданы менее чем за месяц, а сейчас этот индикатор вырос в 3-4 раза!

Тем не менее, движение на рынке есть, но поглядим, что будет к зиме.

6. Недвижимость Торонто GTA — Цена

Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA продолжает рост

После установленного в Феврале абсолютного рекорда Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA снижалась вплоть до Августа месяца. В Августе произошёл первый отскок и цена подросла на $5,000. В Сентябре 2022-го года Средняя Цена подросла ещё на $7,000 и составила $1,086,762.

В годовом выражении, впервые за долгое время, Средняя Цена снизилась. Падение составило $48,000 или 4,3%.

Говорить о том, что Цены на Рынке Недвижимости Торонто GTA стабилизировались, пока рано

Во-первых, если рассмотреть внимательно графики и таблицу со структурой продаж, то легко заметить, что продажи Квартир и Таунхаусов упали сильнее, чем продажи домов Detached. Это означает, что спрос сместился в более дорогой сегмент, а цены там выше, что и объясняет более высокую Среднюю Цену.

Во-вторых, учитывая стойкое желание финансовых властей побороть галопирующую инфляцию не стоит надеяться на скорое ослабление финансовой политики. Учитывая, что без кредитования жильё в Канаде почти никто не покупает, а стоимость заимствования будет только расти, сложно ожидать, что цены на жилую недвижимость станут расти в ближайшее время.

Цена Недвижимости в Торонто GTA Сентябрь 2022 Andrei Peresunko Realtor Toronto

Новостройки не будут дешеветь

В то же время, высокая инфляция во всех областях, а особенно в строительной, не оставляет надежд на удешевление новостроек. Так, например, индекс цен на строительство в среднем по Канаде в третьем квартале 2021-го года составил 137.6, а годом ранее он составлял 114.4. За 100% приняты цены 2017-го года. Но и это не всё!

Вряд ли стоит ожидать снижения стоимости нового жилья и в дальнейшем. Одной из причин роста стоимости будет рост зарплат в строительном секторе. При этом, если застройщикам будет невыгодно строить, то они просто станут строить меньше, что вызовет дефицит на рынке жилья и в принципе противоречит плану провинции Онтарио по решению жилищного кризиса. Интересно как Правительство собирается распутывать этот «Гордиев узел».

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached$1,585,589$1,310,639$1,369,186
Изменение год/к году-11.0%-9.5%-10.2%
Semi-Detached $1,210,715$949,142$1,043,120
Изменение год/к году-7.3%-4.2%-6.5%
Townhouse$943,922$890,608$901,592
Изменение год/к году+1.3%-1.4%-0.9%
Condo Apartment$769,058$655,117$730,818
Изменение год/к году+3.4%+3.3%+3.2%

В Торонто изменение цен было разнонаправленным.

После роста в Августе, в Сентябре Средняя Цена на дом Detached в Торонто снизилась на $62,500, но это единственный пример падения. Дом Semi-Detached вырос в цене на $83,000; сегмент Townhouse подорожал на $30,000, а сегмент Condo Apartment подрос на $32,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то здесь отмечается разнонаправленная динамика цен: Дом Detached теперь стоит на -11% меньше, чем стоил год назад, а дом Semi-Detached потерял -7.3%. Townhouse и Condo Apartment по-прежнему дороже, чем год назад на 1,3% и 3,4% соответственно.

В Пригородах Торонто прослеживается похожий тренд

В сравнении с Сентябрём 2021-го года, дом Detached в пригородах подешевел на -9.5%, Semi-Detached подрастерял -4.2%, а сегмент Townhouse -1.4%. Только сегмент Condo Apartment прибавил +3.3%.

За месяц Средняя Цена в пригородах изменилась разнонаправленно: Дом Detached подешевел на $3,000. Дом Semi-Detached подорожал на $6,500, а сегмент Townhouse напротив, подешевел на эту же сумму. Сегмент Condo Apartment подешевел на $1,000 за месяц.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать перепады в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI Сентябрь 2022 Andrei Peresunko Realtor Toronto

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI снизилась

В Сентябре 2022-го года Цена по индексу HPI снизилась на $14,000 по отношению к Августу. Тем не менее, в годовом выражении мы наблюдаем рост цены на $28,000 или на 2.6%. В результате Цена по индексу HPI составляет $1,110,700.

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI Сентябрь 2022 Andrei Peresunko Realtor Toronto

8. Итоги

Продажи

Уровень Продаж в Августе неожиданно вырос, вопреки обычному сезонному тренду, предполагающему снижение. Объяснить этот рост Продаж можно сочетанием двух факторов: снижением цен на Недвижимость и ожиданием роста процентных ставок после заседания Банка Канады 7-го сентября.

Более того, можно ожидать, что после аномально активного рынка в Августе, результаты Сентября и возможно даже Октября, будут более скромными, чем могли бы быть.

Цена Недвижимости в Торонто GTA

Средняя Цена на Недвижимость Торонто после абсолютного рекорда, установленного в Феврале неуклонно снижалась. Но в Августе, на фоне снизившегося Предложения и увеличившихся Продаж, немного пошла вверх. К тому же, интерес Покупателей сместился в сторону сегмента Detached. Более того, можно отметить, что наименьшее падение Продаж (а значит наибольший интерес) показали дома Detached, расположенные в Торонто. Именно этот рост обеспечил рост Средней цены.

Но не дайте этому факту себя одурачить — цены не перешли к росту и скорее всего, после повышения ставок ещё немного снизятся.

Это подтверждает и Средняя Цена по Индексу HPI, которая в Сентябре снизилась до уровня $1,110,700, что на $13,900 меньше, чем было месяцем ранее. Тем не менее годовой рост составил $28,300!

Продолжат ли цены падение?

Глобальная нестабильность, как в политике, так и в экономике, делает прогнозы всё более и более неблагодарным делом. С одной стороны нас гарантированно ждёт сильнейшая инфляция и на этом фоне вложения в недвижимость будут как никогда уместны. С другой стороны весь мир находится на грани рецессии и насколько сильно это повлияет конкретно на канадскую экономику пока не ясно.

Тем не менее, я склоняюсь к тому, что цены на Рынке Недвижимости Торонто GTA продолжат снижение малыми темпами и к концу года стабилизируются. В особенно тяжёлом положении, как мне думается, окажется сегмент дорогой недвижимости, стоимостью более $2,500,000.

Ставки по ипотечным кредитам растут

Как считают аналитики, до конца года Банк Канады может повысить overnight rate ещё два раза, что конечно будет очень болезненным для получателей ипотечных кредитов и бесспорно, не может не сказаться на Рынке Недвижимости.

Но это лишь предположения и моргидж лучше обсуждать с Моргидж Брокером.

Покупателям

После некоторого всплеска в Августе и начале Сентября, активность на Рынке Недвижимости Торонто GTA по моим наблюдениям снижается. Наступает момент, когда можно Покупать! Вы безусловно должны взвесить все Pro и Contra, но нельзя не отметить тот факт, что первый отскок Средней Цены и опережающий интерес Покупателей к наиболее дорогому сегменту (дома Detached в черте Торонто), говорит об оздоровлении ситуации на рынке. А это означает, что дно цен уже близко и пора заходить на рынок. Посему, если подвернулся хороший вариант и вы владеете приличным даунпейментом, то почему бы и нет?

Те, кто сейчас снимает квартиру и хочет наконец-то купить собственное жильё, на мой взгляд просто обязаны заходить на рынок осенью или весной, т.к. относительно осенних уровней, цены сильно уже не упадут, а значит потерь на этой Покупке не будет.

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию и начать подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке и сделать правильный выбор не тратя силы и время на лишние варианты. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

После всплеска в Августе и начале Сентября рынок снова охлаждается. Схема продажи через малтиоффер постепенно возвращается, но уже не с целью заработать больше, а с целью быстрее продать. Увеличилось время продажи и теперь чуть ли не вдвое дольше привычного нам времени — 35 дней. Если у Вас были мысли продавать свой второй, третий дом или переезжать самому, то сейчас самое время обсудить создавшуюся ситуацию, поэтому не стесняйтесь звонить мне.

Теперь вы знаете как себя чувствовала Недвижимость Торонто в Сентябре 2022-го года. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!
До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!