Рубрики
Академия Недвижимости Продавцам

Listing Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом

На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Listing Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.

Listing Agreement или как его иначе называют, Seller Representation Agreement (Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости) — это ещё одна давно запланированная тема для блога. Возможно как раз с этого стоило начать рубрику по детальному изучению документов, с которыми сталкиваются клиенты, при покупке и продаже недвижимости в Канаде в целом и в Торонто GTA в частности. Так получилось, что первой темой стало детальное изучение Buyer Representation Agreement (Договор на оказание услуг по Покупке или Аренде Недвижимости). Но сейчас вы восстановим равновесие.


Disclaimer — Отказ от ответственности

Я подготовил это материал, в стремлении помочь своим нынешним и будущим клиентам в понимании того, какие документы они подписывают при сделках с Недвижимостью. Я считаю,  что  очень удобно ознакомиться со сложными, и часто объёмными документами заранее и в спокойной обстановке.

Хотя, при переводе и детальном разборе положений содержащихся в этих документах, предприняты все меры для максимально точного перевода и разъяснения текстов содержащихся в этом анализе, предназначено это исследование только для информационных и общеобразовательных целей. Перевод и пояснения не могут толковаться как консультации по недвижимости, юридические, бухгалтерские или другие профессиональные консультации или их аналоги. Пояснения предназначены исключительно для того, чтобы в простой и понятной форме изложить суть и общую идею пунктов договора, или других связанных с ним документов и не предназначены для замены полного текста и юридических толкований какого-либо документа в целом или его части.

В любых сложных ситуация обращайтесь к экспертам в соответствующих областях!

Данная статья, не создавалась как пища для научного диспута среди специалистов, поэтому теоретические споры, не являются её целью.


Риэлтор ОБЯЗАН объяснить своим клиентам любой нюанс договора. Но как часто случается, впопыхах просто не хватает времени на то, чтобы подробно объяснить весь договор пункт за пунктом. Чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. А если человек не очень хорошо знает английский, то может потребоваться и больше времени. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Поэтому Давайте разберём Listing Agreement или Seller Representation Agreement пункт за пунктом.

Я знаю о тебе много, ты обо мне знаешь мало. От этого возникает недоверие, от недоверия происходит непонимание, непонимание приводит к ошибкам.

Алмазная колесница (Борис Акунин)

Для такого случая я взял самую свежую версию OREA Listing Agreement (Seller Representation Agreement) 2019 года. Заполнил договор вымышленными данными о Продавце и своими реальными данными, как Риэлтора. На этом примере мы и будем разбирать данный договор.

Для того, чтобы разобрать Listing Agreement по пунктам, я подготовил скриншоты Договора на Оказание Услуг по Продаже Недвижимости, с выделенными частями, которые будут выкладываться в статье. Далее будет следовать оригинал текста на английском языке, максимально точный перевод на русский язык и разъяснение того, что в этих пунктах Договора написано и что имеется ввиду. Но, я всё же рекомендую скачать Seller Representation Agreement (Listing Agreement) в виде файла PDF, что позволит Вам более комфортно с ним работать. Кнопка для скачивания файла расположена чуть ниже.

Итак начнём!

Стороны Договора

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

Listing Agreement
Seller Representation Agreement

Authority to Offer for Sale

This is a Multiple Listing Service® Agreement or

Exclusive Listing Agreement

BETWEEN BROKERAGE: CENTURY 21 HERITAGE GROUP LTD.

ADDRESS: 11160 YONGE ST # 3 & 7, RICHMOND HILL, L4S 1H5

AND SELLER: WILLIAM SMITH and NATALY BROWN

ПЕРЕВОД

Соглашение на Оказание Услуг по Продаже Недвижимости

Соглашение на Представительство Продавца

Полномочия предлагать объект недвижимости к продаже

Это Соглашение на Multiple Listing Service®

или

Эксклюзивное Соглашение на Оказание Услуг по Продаже Недвижимости

МЕЖДУ БРОКЕРАДЖЕМ : CENTURY 21 HERITAGE GROUP LTD.

АДРЕС: 11160 YONGE ST # 3 & 7, RICHMOND HILL, L4S 1H5

И ПРОДАВЦОМ: WILLIAM SMITH and NATALY BROWN

Это вводная часть любого Договора.

В самом верху, указано название Соглашения –

Договор на Оказание Услуг по Продаже Недвижимости. Соглашение на Представительство Продавца. Полномочия предлагать объект Недвижимости к Продаже.

Ниже указаны стороны этого соглашения. И здесь, ВНИМАНИЕ, первое распространённое заблуждение – Название БРОКЕРАДЖА (Агентства Недвижимости), т.е. компании, а не Риэлтора. Вы ведь, чаще всего, выбираете конкретно взятого Риэлтора и резонно считаете, что подписываете Договор именно с этим человеком. Но нет!

Согласно законодательству Онтарио, Риэлторы, а если точнее, то Sales Representatives и Brokers, являются работниками (employees) Агентства Недвижимости (Brokerage). И согласно этому же законодательству, только Брокерадж может быть Агентом. Так что де-факто, вы подписываете договор именно с Агентством Недвижимости (Брокераджем) выбранного Вами Риэлтора.

Ниже располагаются имена Продавцов.

Договор типовой, поэтому создан для того, чтобы максимально соответствовать наиболее часто встречающимся типам сделок – семейная пара Продаёт свою Недвижимость. Поэтому в случаях выходящих за эти рамки, могут быть некоторые нестыковки. Но это частности. Нет нерешаемых проблем!

Предмет Договора

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

In consideration of the Listing Brokerage listing the real property for sale known as 123 BLOG AVE, TORONTO, ON M2N 2S2 (the “Property”) the Seller hereby gives the Listing Brokerage the exclusive and irrevocable right to act as the Seller’s agent, commencing at 12:01 a.m. on the 18 day of October, 2019, until 11:59 p.m. on the 30 day of April , 2020 (the “Listing Period”),

(Seller acknowledges that the length of the Listing Period is negotiable between the Seller and the Listing Brokerage and, if an MLS® listing, may be subject to minimum requirements of the real estate board, however, in accordance with the Real Estate and Business Brokers Act, 2002, (REBBA) if the Listing Period exceeds six months, the Listing Brokerage must obtain the Seller’s initials.)

to offer the Property for sale at a price of: Dollars (CDN$) 999,999.00 Nine Hundred Ninety-Nine Thousand Nine Hundred Ninety-Nine Dollars and upon the terms particularly set out herein, or at such other price and/or terms acceptable to the Seller. It is understood that the price and/or terms set out herein are at the Seller’s personal request, after full discussion with the Listing Brokerage’s representative regarding potential market value of the Property.

ПЕРЕВОД

Относительно Листингового Брокераджа (Агентство Недвижимости, которое выставляет на продажу объект недвижимости), который выставляет на продажу Недвижимое Имущество известное как 123 BLOG AVE, TORONTO, ON M2N 2S2 (в дальнейшем “Имущество”), настоящим Продавец предоставляет Листинговому Брокераджу исключительное и безотзывное право выступать в качестве агента Продавца, начиная с 00 часов 01 минут 18 октября 2019 года до 23 часов 59 минут 30 апреля 2020 года («Листинговый Период» или Срок Продажи),

Продавец признает, что длительность Листингового Периода является предметом переговоров между Продавцом и Листинговым Брокераджем и в случае, если это листинг MLS®, то он может иметь минимально разрешённый срок продажи для соответствия требованиям Ассоциации Риэлторов, однако, в соответствии с Real Estate and Business Brokers Act, 2002, (REBBA), если Период Листинга превышает шесть месяцев, Брокерадж выставляющий Объект Недвижимости на продажу, должен получить заверенное инициалами согласие Продавца.

Предлагать к Продаже Недвижимость по цене: долларов (CDN $) 999 999,00 (девятьсот девяносто девять тысяч девятьсот девяносто девять долларов) и на условиях, конкретно изложенных в настоящем документе, или по такой другой цене и / или условиях, которые приемлемы для Продавеца. Стороны понимают, что цена и / или условия, изложенные в настоящем документе, являются личными требованиями Продавца, изложенными после полного обсуждения потенциальной рыночной стоимости Имущества с представителем Агентства Недвижимости, которое выставляет Имущество на продажу.

На что следует обратить внимание

Настоящим Продавец предоставляет Брокераджу эксклюзивное и безотзывное право выступать в качестве агента Продавца

В первую очередь, бросается в глаза слово эксклюзивное. Это на человеческом языке означает, что Продавец предоставляет право Предлагать к Продаже выше указанную Недвижимость, только этому Агенту (Брокераджу) и никому другому.

Второе слово, на которое следует обратить внимание – безотзывное. Это означает, что Продавец не может в течение срока договора, сказать — а я передумал и теперь мой дом будет продавать кто-то другой.

Дальше всё более прозаично

Указывается Объект недвижимости, который будет выставляться на Продажу. В нашем случае это 123 BLOG AVE, TORONTO, ON M2N 2S2.

Срок действия договора: Договор начинает действовать в 00 часов и 01 минуту 18 октября 2019 года, а перестёт быть действительным в 23 часа 59 минут 30 апреля 2020 года .

Также, в случае если данное Соглашение подписывается на срок более шести месяцев, в соответствии с Real Estate and Business Brokers Act, 2002, (REBBA), Агент должен дать Продавцу на подпись (поставить инициалы) пункт, который отдельно обращает внимание Продавца на то, что срок действия Listing Agreement столь продолжителен.

Ну и в конце концов, после общения с Риэлтором о потенциальной стоимости объекта недвижимости, указывается Цена по которой данный Объект Недвижимости будет выставлен на продажу. И вот здесь есть нюанс!

Продавец не обязан продавать по указанной Цене

Чаще всего Продавцы пытаются установить цену повыше, чтобы впоследствии у них был зазор для того, чтобы можно было торговаться. Многие делают это по привычке, потому что у нас на родине, принято торговаться именно так. Увы, в условиях Торонто GTA, эта тактика чаще всего обречена на провал. А вот тактика занижения цены с целью того, чтобы получить несколько Предложений о Покупке (multiple offer) на протяжении нескольких лет давала самый высокие результаты.

Поэтому хочется поянить: Никто не может Вас заставить продать Вашу Недвижимость. И не важно какую цену Вы запросили, сколько этот объект реально стоит и сколько Вам за него предлагают. Так что можете не беспокоиться, когда Риэлтор предлагает Вам занизить цену — никто не заставит Вас продавать свой дом по цене, которая Вас не устраивает. Если есть основания считать, что занижение цены, в данной ситуации это самая верная стратегия — соглашайтесь. В крайнем случае Цену, спустя время, можно изменить.

Продавец не находится под действием Listing Agreement с другим Агентством Недвижимости

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

The Seller hereby represents and warrants that the Seller is not a party to any other listing agreement for the Property or agreement to pay commission to any other real estate brokerage for the sale of the Property.

ПЕРЕВОД

Настоящим Продавец заявляет и гарантирует, что Продавец не является стороной какого-либо иного Листингового Соглашения (Listing Agreement), касающегося указанного Объекта Недвижимости или Соглашения о выплате комиссионного вознаграждения любому другому Агентству Недвижимости за продажу указанного Имущества.

Это Важно

Именно поэтому, эта часть текста выделена жирным шрифтом. Это отдельно обращает внимание Продавца, на то что он не может, не нарушив данного Договора, одновременно работать с другим Агентством Недвижимости, продавая указанный объект недвижимости.

Сделано это уточнение с целью того, чтобы Продавец впоследствии не смог сказать, что он не знал о том, что нельзя параллельно работать с несколькими Агентами, что он/она просто не знал, что об этом нужно сообщать или что данный факт был донесён до Риэлтора, который просто забыл об этом.

Определения и Интерпретации

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

DEFINITIONS AND INTERPRETATIONS:

For the purposes of this Agreement (“Authority” or “Agreement”):
“Seller” includes vendor, a “buyer” includes a purchaser, or a prospective purchaser. A “real estate board” includes a real estate association. A purchase shall be deemed to include the entering into of any agreement to exchange, or the obtaining of an option to purchase which is subsequently exercised. Commission shall be deemed to include other remuneration. This Agreement shall be read with all changes of gender or number required by the context. For purposes of this Agreement, anyone introduced to or shown the Property shall be deemed to include any spouse, heirs, executors, administrators, successors, assigns, related corporations and affiliated corporations. Related corporations or affiliated corporations shall include any corporation where one half or a majority of the shareholders, directors or officers of the related or affiliated corporation are the same person(s) as the shareholders, directors, or officers of the corporation introduced to or shown the Property.

ПЕРЕВОД

ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ИНТЕРПРЕТАЦИИ:

Для целей настоящего Договора («Полномочия» или «Соглашение»):

«Продавец» включает Продавца, «Покупатель» включает Покупателя или Потенциального Покупателя. «Ассоциация Риэлторов» включает в себя ассоциацию недвижимости. Считается, что покупка включает в себя заключение любого соглашения об обмене или получение опциона на покупку, который впоследствии осуществляется. Комиссионное вознаграждение должно включать в себя и иное вознаграждение. Настоящее Соглашение должно быть прочитано со всеми изменениями рода или числа, требуемыми контекстом. Для целей настоящего Соглашения считается, что любое лицо представившее или показавшее Недвижимость, включая любого из супругов, наследников, исполнителей, администраторов, преемников, правопреемников, связанных корпораций и дочерних корпораций. Связанные корпорации или аффилированные корпорации включают любую корпорацию, в которой половина или большинство акционеров, директоров или должностных лиц связанной или аффилированной корпорации являются теми же лицами, что и акционеры, директора или должностные лица корпорации, представившей или продемонстрировавшей Недвижимость.

Здесь нет места для различных толкований

Всё предельно просто и понятно. Прочитайте текст в оригинале или перевод. Как и в любом договоре, описываются используемые термины и их толкование. Делается это для того, чтобы не раздувать текст Соглашения, не допуская при этом недомолвок и неточностей.

Комиссионное вознаграждение

Это, пожалуй, один из самых обсуждаемых пунктов. Даже если Вы полностью понимаете смысл того, что написано в Listing Agreement или как его иначе называют, Seller Representation Agreement. Давайте подробно разберём, что же там написано и как это толковать.

Хорошо,что этот пункт находится на одной странице, а не переходит с одной на другую, как это сделано в Buyer Representation Agreement. Будет легче сосредоточится и понять его как единое целое. В то же время, этот пункт содержит в себе несколько самостоятельных определений, которые также важны для понимания. Поэтому и разбирать мы их будем с помощью трёх скриншотов, чтобы не заблудиться в этой чаще.

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

COMMISSION: In consideration of the Listing Brokerage listing the Property, the Seller agrees to pay the Listing Brokerage a commission of 4.5% of the sale price of the Property or ……………………… for any valid offer to purchase the Property from any source whatsoever obtained during the Listing Period and on the terms and conditions set out in this Agreement OR such other terms and conditions as the Seller may accept. The Seller authorizes the Listing Brokerage to co-operate with any other registered real estate brokerage (co-operating brokerage) and to offer to pay the co-operating brokerage a commission of 2.5% of the sale price of the Property or ……………. out of the commission the Seller pays the Listing Brokerage.

ПЕРЕВОД

КОМИССИОННОЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ: В качестве возмещения, за то, что Listing Brokerage (Агентство Недвижимости, которое выставляет на продажу объект недвижимости ) выставляет на продажу объект Недвижимости, Продавец соглашается заплатить Листинг Брокераджу комиссионное вознаграждение в размере 4,5% от цены продажи Имущества или . . . . . . . . .(здесь может быть указана фиксированная сумма). . . . . . . . за любое действительное Предложение о Покупке Недвижимости, полученного из любого источника, в течение Листингового Периода, и на условиях, изложенных в настоящем Соглашении ИЛИ иных условиях, которые Продавец может принять. Продавец уполномочивает Listing Brokerage сотрудничать с любым другим зарегистрированным Агентством Недвижимости (кооперирующий Брокерадж) и предлагать выплату Кооперирующему Брокераджу комиссионного вознаграждения в размере 2,5% от продажной цены Имущества или . . . . . .(здесь может быть указана фиксированная сумма). . . . . из суммы Комиссионного Вознаграждения, которое Продавец выплачивает Листинг Брокераджу.

НЕТ какого-либо законодательно закреплённого размера Комиссионного Вознаграждения

Правда состоит в том, что НЕТ какого-либо законодательно закреплённого размера Комиссионного Вознаграждения (O. Reg. 580/05, s. 9.), что бы Вам кто ни говорил.

При этом, согласно законодательству, комиссионные могут быть указаны либо в виде процентов от Цены Продажи, либо в виде какой-то определённой суммы. При этом, в случае использования процентов от стоимости Недвижимости для определения размера Комиссионного Вознаграждения, допускается использование нескольких ставок, которые изменяются вместе с изменением цены.

В то же время, нельзя рассчитывать размер Комиссионного Вознаграждения в зависимости от разницы в цене между той ценой, которую запрашивал Продавец (Listing Price) и реальной ценой Продажи. Так например, нельзя указать, что если Вы хотите получить за дом $1,000,000, а Ваш агент сможет продать его за $1,100,000, то комиссионные составят $100,000.

Holdover Period (Период Удержания)

Ещё один забавный пункт, который называется Holdover Period.

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

The Seller further agrees to pay such commission as calculated above if an agreement to purchase is agreed to or accepted by the Seller or anyone on the Seller’s behalf within ….. 90 … days after the expiration of the Listing Period (Holdover Period), so long as such agreement is with anyone who was introduced to the Property from any source whatsoever during the Listing Period or shown the Property during the Listing Period.

If, however, the offer for the purchase of the Property is pursuant to a new agreement in writing to pay commission to another registered real estate brokerage, the Seller’s liability for commission shall be reduced by the amount paid by the Seller under the new agreement.

ПЕРЕВОД

Продавец также соглашается выплатить комиссионное вознаграждение в указанном выше размере, в случае если Соглашение о Покупке будет согласовано или принято Продавцом или лицом, действующим от имени Продавца, в течение ……….. 90 …….. дней после окончания периода, когда собственность выставлена на продажу (Holdover Period – Период Удержания), при условии, что такое соглашение заключено с любым лицом, которому была представлена недвижимость, из любого источника, в течение периода листинга или показана недвижимость во время Листингового Периода.

Однако, если Предложение о Покупке Недвижимости основано на новом письменном соглашении о выплате комиссии другому зарегистрированному Агентству Недвижимости, ответственность Продавца за комиссионное вознаграждение должна быть уменьшена на сумму, уплаченную Продавцом в соответствии с новым соглашением.

То же самое на человеческом языке

Это означает, что по истечении срока действия договора, на протяжении Holdover Period (Периода Удержания), в нашем случае указано 90 дней, Ваш Агент (Listing Brokerage) имеет право на получение комиссионных, если Вы договоритесь о продаже указанного в Listing Agreement объекта недвижимости. И не важно из какого источника появился Покупатель этого объекта недвижимости. Т.е. вообще не важно, нашёл его Ваш Риэлтор, постучал этот Покупатель сам в дверь или это был Ваш родственник.

При этом, если по истечении срока, Вы заключили новое Listing Agreement с другим Агентством Недвижимости, то сумма на которую может претендовать первый Listing Brokerage – это то, что ему причитается согласно Договору, минус та сумма комиссионных, которые получил второй Агент. Чаще всего – ничего.

Для чего этот пункт был создан?

Договорное право постоянно совершенствуется. OREA пересматривает свои договоры регулярно. Порой даже несколько раз в год. Делается это для того, чтобы прикрыть лазейки, которыми пытаются пользоваться излишне хитрые контрагенты.

В данном случае, это условие было создано для того, чтобы защитить Брокерадж в ситуациях, когда Агент работает несколько месяцев с Продавцом, вкладывает силы и средства в то, чтобы эта Недвижимость была продана на максимально выгодных для Продавца условиях. Но рынок, к примеру слабый или Продавец упустил первые возможности продать дом, по причине того, что его ожидания были завышены. Может быть сейчас Продавец жалеет об упущенных вариантах, но их уже не вернуть. А срок действия Listing Agreement, тем временем истекает. И тут появляется Покупатель, который готов купить, но Продавец специально тянет время с принятием предложения о покупке, чтобы договор с его Агентом истёк. Делается это для того, чтобы попытаться договориться напрямую и снизить цену за счёт комиссионных Агента Продавца. Но как говориться, на каждую хитрую … в общем, появился такой пункт.

Опять таки, длительность этого периода — повод для переговоров с Вашим Агентом.

Комиссионные, если сделка не закроется

Пункт, который позволяет Агенту иметь право на Комиссионное Вознаграждение, в том случае, когда сделка не закрылась по вине Продавца.

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

The Seller further agrees to pay such commission as calculated above even if the transaction contemplated by an agreement to purchase agreed to or accepted by the Seller or anyone on the Seller’s behalf is not completed, if such non-completion is owing or attributable to the Seller’s default or neglect, said commission to be payable on the date set for completion of the purchase of the Property.

Any deposit in respect of any agreement where the transaction has been completed shall first be applied to reduce the commission payable. Should such amounts paid to the Listing Brokerage from the deposit or by the Seller’s solicitor not be sufficient, the Seller shall be liable to pay to the Listing Brokerage on demand, any deficiency in commission and taxes owing on such commission.

All amounts set out as commission are to be paid plus applicable taxes on such commission.

ПЕРЕВОД

Продавец соглашается выплатить указанное Комиссионное Вознаграждение, согласно выше указанному описанию, даже если сделка, предусмотренная Договором о Покупке, согласованным или принятым Продавцом или лицом действующим от имени Продавца, Не Завершена, в случае, если это незавершение произошло в результате неисполнения обязательств или небрежности со стороны Продавца. Указанное Комиссионное Вознаграждение подлежит уплате в день, установленный для закрытия сделки по Покупке Недвижимости.

Любой депозит, относящийся к любому соглашению, по которому транзакция была завершена, в первую очередь применяется для уменьшения суммы комиссионного вознаграждения, подлежащей уплате. Если таких сумм, выплаченных Листинг Брокераджу из депозита или юристом Продавца, недостаточно, Продавец обязан выплатить Листинговому Брокераджу по требованию, любые недоимки комиссионных и налоги, причитающиеся с такой комиссии.

Ко всем суммам, указанным в качестве комиссионного вознаграждения, должны быть добавлены соответствующие налоги, взимаемые с такого комиссионного вознаграждения.

Агентство Недвижимости имеет право потребовать комиссионные с Продавца

Кратко говоря, в случае, если Агент выполнил свою работу, которая привела к заключению Договора Покупки или Аренды, то этот Агент имеет право на получение Комиссионного Вознаграждения.

Обычно комиссионные выплачиваются после завершения (закрытия — Closing) сделки. Если сделка не закрылась, то получится, что Агент выполнив свою работу, останется без вознаграждения. Но, если сделка не закрылась по вине Продавца, то Агент имеет право потребовать комиссионные с последнего даже при условии того, что сделка не закрылась..

Как это происходит на практике

В напряжённые моменты, а когда сделка срывается, эти моменты неизбежно возникают, если все стороны не справляются со стрессом, то отношения быстро деградируют. Риэлторы стараются оставить хорошее впечатление хотя бы для того, чтобы в дальнейшем клиент вернулся к ним снова и поэтому редко прибегают к требованию исполнения этого пункта соглашения. Но иногда можно достигнуть порога, после которого Агент решит, что это последняя сделка с этим клиентом и терять нечего. В такой ситуации Риэлтор может потребовать своё законное вознаграждение.

Иметь право на комиссионные – это одно, а получить их другое.

Но тут есть момент. Иметь право на комиссионные – это одно, а получить их другое. Скорее всего без суда не обойтись, а это расходы и ненужная огласка. Ну и даже если суд будет выигран, то иметь решение суда на руках это одно, а получить по этому решению деньги – это совсем другое! Поэтому такое случается крайне редко. Пока на моей памяти только один громкий случай. Известный в York Region Агент, подал в суд на своего клиента-продавца. И у меня сомнения, что это правильный ход. Урон репутации будет выше,чем возможная прибыль. Видимо сильно психанул.

Все мы люди и понятно, что если сделка не закрылась, то этому были существенные причины. Чаще всего Агенты справляются с подобным стрессом и держат ситуацию под контролем. Земля ведь круглая!

Представительство — Representation

Вот мы и подобрались к тому ключевому слову, о котором идёт речь.

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

REPRESENTATION: The Seller acknowledges that the Listing Brokerage has provided the Seller with information explaining agency relationships, including information on Seller Representation, Sub-agency, Buyer Representation, Multiple Representation and Customer Service.

The Seller understands that unless the Seller is otherwise informed, the co-operating brokerage is representing the interests of the buyer in the transaction. The Seller further acknowledges that the Listing Brokerage may be listing other properties that may be similar to the Seller’s Property and the Seller hereby consents to the Listing Brokerage listing other properties that may be similar to the Seller’s Property without any claim by the Seller of conflict of interest. The Seller hereby appoints the Listing Brokerage as the Seller’s agent for the purpose of giving and receiving notices pursuant to any offer or agreement to purchase the Property. Unless otherwise agreed in writing between Seller and Listing Brokerage, any commission payable to any other brokerage shall be paid out of the commission the Seller pays the Listing Brokerage, said commission to be disbursed in accordance with the Commission Trust Agreement.

ПЕРЕВОД

ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО: Продавец признает, что Listing Brokerage (Агентство Недвижимости выставляющее Объект Недвижимости на продажу), предоставило Продавцу информацию, объясняющую агентские отношения, включая информацию о Представительстве Продавца, субагентстве, Представительстве Покупателя, Множественном Представительстве и Предоставлении Услуг.

Продавец понимает, что, если Продавец не будет проинформирован об ином, сотрудничающий Брокерадж (Co-operating Brokerage) представляет интересы Покупателя в сделке. Продавец также признает, что Listing Brokerage может может предлагать к продаже другие объекты недвижимости, которые могут быть похожи на Объект Недвижимости Продавца, без каких-либо претензий со стороны Продавца о конфликте интересов. Настоящим Продавец назначает Listing Brokerage в качестве агента Продавца с целью направления и получения уведомлений в связи с любым предложением или соглашением о покупке Недвижимости. Если иное не согласовано в письменной форме между Продавцом и Listing Brokerage, любая комиссия, выплачиваемая любому другому Агентству Недвижимости, выплачивается из комиссии, которую Продавец платит Listing Brokerage, указанная комиссия должна быть выплачена в соответствии с Соглашением о доверительной комиссии (Commission Trust Agreement).

Суть Агентских Отношений

Сперва, хочу снова обратить ваше внимание на то, что вашим Агентом является не Риэлтор, а Brokerage (компания — Агентство Недвижимости), который действует через своих сотрудников – Sales Representative или Broker. Кстати REALTOR — это торговая марка, а согласно законодательству Риэлторами называются Sales Representative или Broker.

Суть же Агентских отношений заключается в том, что агент должен выполнять все законные указания своего клиента. При этом, если Агент что-то сделал или сказал от имени клиента – это означает, что это сказал или сделал клиент. Т.е. агент является т.н. продолжением руки своего клиента.

Отдельно уточняется тот факт, что по умолчанию, если не указано иное, подразумевается что, сотрудничающий Брокерадж представляет интересы Покупателя. Почему это важно? Потому, что может случится ситауция, когда Покупатель также будет являться клиентом Агентства Недвижимости, которое представляет интересы Продавца.

Также, оговаривается, что комиссионные Агенту Покупателя будут выплачены Агентом Продавца, если иное не согласовано в письменной форме.

Конфликт Интересов

Особое внимание уделено тому факту, что Listing Brokerage, может выставлять на продажу другие объекты недвижимости, которые могут составлять конкуренцию Объекту Недвижимости Продавца, без каких-либо претензий со стороны Продавца о конфликте интересов. Что может привести к конфликту интересов?

Представьте, что на рынке появляется другой дом, на той же улице, что и Ваш. И продаёт этот дом Риэлтор, который работает в том же Брокерадже, что и Риэлтор, который продаёт Ваш дом. Не будем забывать, что Агентом является компания. А компании бывают крупные, например в моём Брокерадже, работает более 700 Риэлторов. Я мог этого агента в жизни ни разу не встретить, но с точки зрения законодательства получается, что мы оказываемся в ситуации Многостороннего Представительства (Multiple Representation).

Многостороннее Представительство — Multiple Representation

Здесь много букв, но суть сводиться к тому, что Брокерадж может представлять одновременно несколько сторон, но обязан всех в полной мере известить о создавшейся ситуации и получить их согласие на Многостороннее Представительство.

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

MULTIPLE REPRESENTATION: The Seller hereby acknowledges that the Listing Brokerage may be entering into buyer representation agreements with buyers who may be interested in purchasing the Seller’s Property. In the event that the Listing Brokerage has entered into or enters into a buyer representation agreement with a prospective buyer for the Seller’s Property, the Listing Brokerage will obtain the Seller’s written consent to represent both the Seller and the buyer for the transaction at the earliest practicable opportunity and in all cases prior to any offer to purchase being submitted or presented.

The Seller understands and acknowledges that the Listing Brokerage must be impartial when representing both the Seller and the buyer and equally protect the interests of the Seller and buyer. The Seller understands and acknowledges that when representing both the Seller and the buyer, the Listing Brokerage shall have a duty of full disclosure to both the Seller and the buyer, including a requirement to disclose all factual information about the Property known to the Listing Brokerage.

ПЕРЕВОД

МНОГОСТОРОНЕЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО: Продавец настоящим подтверждает, что Listing Brokerage может заключать Buyer Representation Agreement (Соглашения о Представительстве Покупателя) с Покупателями, которые могут быть заинтересованы в приобретении Недвижимости Продавца. В случае, если Listing Brokerage заключил или заключает Соглашение о Представительстве Покупателя с потенциальным Покупателем недвижимости Продавца, Listing Brokerage обязан получить письменное согласие Продавца представлять Продавца и Покупателя в сделке в кратчайшие возможные сроки и в любом случае до того, как любое предложение о покупке было подано или представлено.

Продавец понимает и признает, что Listing Brokerage должен быть беспристрастным, представляя интересы как Продавца, так и Покупателя, и в равной степени защищать интересы Продавца и Покупателя. Продавец понимает и признает, что представляя обоих, как Продавца, так и Покупателя Listing Brokerage имеет обязательство полного раскрытия информации как перед Продавцом, так и перед покупателем, включая требование раскрытия всей фактической информацию о Недвижимости, известной Листинговому Брокераджу.

В этой части, из текста всё ясно

По сути то же самое, что было сказано выше относительно возможности появления другого объекта недвижимости выставляемого на продажу этим же Агентством Недвижимости, в этом пункте говорится о потенциальном Покупателе.

ОРИГИНАЛ

However, the Seller further understands and acknowledges that the Listing Brokerage shall not disclose:

  • that the Seller may or will accept less than the listed price, unless otherwise instructed in writing by the Seller;
  • that the buyer may or will pay more than the offered price, unless otherwise instructed in writing by the buyer;
  • the motivation of or personal information about the Seller or buyer, unless otherwise instructed in writing by the party to which the information
  • applies or unless failure to disclose would constitute fraudulent, unlawful or unethical practice;
  • the price the buyer should offer or the price the Seller should accept; and
  • the Listing Brokerage shall not disclose to the buyer the terms of any other offer.

However, it is understood that factual market information about comparable properties and information known to the Listing Brokerage concerning
potential uses for the Property will be disclosed to both Seller and buyer to assist them to come to their own conclusions.

ПЕРЕВОД

Тем не менее, Продавец также понимает и признает, что Listing Brokerage не должен раскрывать:

  • что Продавец может или примет цену ниже запрашиваемой, если иное не указано в письменной форме Продавцом;
  • что Покупатель может или будет платить цену выше, чем предложенная цена, если Покупателем не указано иное в письменной форме;
  • мотивация или личная информация о Покупателе или Продавце, если иное не указано в письменной форме стороной, к которой относится эта информация, или если ее нераскрытие может являеться мошеннической, незаконной или неэтичной практикой;
  • цена, которую должен предложить Покупатель, или цена, которую должен принять Продавец; а также
  • Listing Brokerage не должен раскрывать Покупателю условия любого другого предложения.

Однако следует понимать, что фактическая рыночная информация о сопоставимых объектах недвижимости и информация, известная Листинговому Брокераджу относительно потенциального использования объекта, будет раскрыта как Покупателю, так и Продавцу, чтобы помочь им прийти к собственным выводам.

Уточнения

Указывается на то, что Агент должен быть беспристрастным и в равной степени защищать обе стороны сделки – как Покупателя, так и Продавца.

В этих целях, Агент должен раскрыть всю известную ему фактическую информацию о данном объекте недвижимости. Однако, уточняется что это не может быть информация касающаяся цены, с которой согласится другая сторона, мотивация противоположной стороны или детали других офферов, если таковые имеются.

ОРИГИНАЛ

Where a Brokerage represents both the Seller and the Buyer (multiple representation), the Brokerage shall not be entitled or authorized to be agent for either the Buyer or the Seller for the purpose of giving and receiving notices.

ПЕРЕВОД

В случаях, когда Агентство Недвижимости представляет как Продавца, так и Покупателя (множественное представительство), Агентство Недвижимости не должно иметь права или быть уполномоченным агентом Покупателя или Продавца в целях подачи и получения уведомлений.

Здесь тоже всё понятно из текста

ОРИГИНАЛ

MULTIPLE REPRESENTATION AND CUSTOMER SERVICE: The Seller understands and agrees that the Listing Brokerage also provides representation and customer service to other sellers and buyers. If the Listing Brokerage represents or provides customer service to more than one seller or buyer for the same trade, the Listing Brokerage shall, in writing, at the earliest practicable opportunity and before any offer is made, inform all sellers and buyers of the nature of the Listing Brokerage’s relationship to each seller and buyer.

ПЕРЕВОД

МНОЖЕСТВЕННОЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО И ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ УСЛУГ (CUSTOMER SERVICE): Продавец понимает и соглашается с тем, что Listing Brokerage, также осуществляет Представительство (Representation) и Предоставление Услуг (Customer Service) другим Продавцам и Покупателям. Если Listing Brokerage Представляет или оказывает услуги, более чем одному Продавцу или Покупателю в одной и той же сделке, Brokerage должен в письменном виде при первой возможности и до того, как будет сделано какое-либо предложение, информировать всех Продавцов и Покупателей о природе отношений Listing Brokerage с каждым Продавцом и Покупателем.

Всё участники сделки должны знать, кто есть кто

Суть этого параграфа сводится к тому, чтобы все участники сделки понимали природу отношений между Агентством Недвижимости и другими участниками сделки. Это позволит более ясно видеть ситуацию и принимать верные решения.

Вознаграждение за Рекомендацию

Простите за возможно немного вольный перевод текста договора, но если переводить более дословно, то это совершенно не передаёт смысл и получается каша, из которой нельзя вынести какой-либо полезной информации.

ОРИГИНАЛ

FINDERS FEES: The Seller acknowledges that the Brokerage may be receiving a finder’s fee, reward and/or referral incentive, and the Seller consents to any such benefit being received and retained by the Brokerage in addition to the Commission as described above.

ПЕРЕВОД

ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ ЗА РЕКОМЕНДАЦИЮ: Продавец признает, что Агентство Недвижимости может получать вознаграждение за рекомендацию, премию и/или вознаграждение за поиск клиента и Продавец соглашается на любое подобное вознаграждение, которое Агентство Недвижимости получает и удерживает в дополнение к комиссии, согласно выше указанному описанию.

Вознаграждение от третьих лиц

А если объяснять нормальным, гражданским, языком, то этим пунктом, Покупатель признаёт право Агента на получение вознаграждения от третьих лиц за то, что он последний порекомендует клиенту услуги этих самых третьих лиц. Кто такие, эти третьи лица на практике? Самыми распространёнными примерами будут: Моргидж Агенты, Home Inspectors и прочие специалисты вовлечённые в процесс покупки и продажи недвижимости. Также, это вознаграждение будет получено в дополнение к тем комиссионным, которые агент должен получить согласно настоящему Договору.

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

Перенаправление Запросов:

ОРИГИНАЛ

REFERRAL OF ENQUIRIES: The Seller agrees that during the Listing Period, the Seller shall advise the Listing Brokerage immediately of all enquiries from any source whatsoever, and all offers to purchase submitted to the Seller shall be immediately submitted to the Listing Brokerage before the Seller accepts or rejects the same. If any enquiry during the Listing Period results in the Seller accepting a valid offer to purchase during the Listing Period or within the Holdover Period after the expiration of the Listing Period, the Seller agrees to pay the Listing Brokerage the amount of Commission set out above, payable within five (5) days following the Listing Brokerage’s written demand therefor.

ПЕРЕВОД

ПЕРЕНАПРАВЛЕНИЕ ЗАПРОСОВ: Продавец соглашается с тем, что в течение Listing Period (Периода Продажи), Продавец должен незамедлительно уведомить Listing Brokerage обо всех запросах из любого источника, и все предложения о покупке, поданные Продавцу, должны быть немедленно переданы Листинговому Брокераджу до того, как Продавец примет или отклонит их. Если какой-либо запрос в течение Listing Period (Периода Продажи) приводит к тому, что Продавец принимает действительное предложение на покупку в течение Listing Period (Периода Продажи) или в течение Holdover Period (Периода Удержания) после истечения Listing Period (Периода Продажи), Продавец соглашается выплатить Листинговому Брокераджу сумму комиссионного вознаграждения, указанную выше, которая подлежит уплате в течение пяти (5) дней после письменного требования со стороны Listing Brokerage.

На что следует обратить внимание

В первую очередь, хочу обратить Ваше внимание на то, что согласно этому пункту, Продавец обязуется сообщать своему Агенту, о любом действительном предложении о покупке, полученном Продавцом и переслать это предложение Listing Brokerage. При этом, неважно из какого источника была получен этот оффер – может этот оффер вы получили от друзей или родственников. Всё варианты Продавец обязуется прорабатывать через своего агента — Listing Brokerage. А также Продавец соглашается в течение пяти дней выплатить комиссионное вознаграждение Листинг Брокераджу, после получения такого требования.

Маркетинг

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

MARKETING: The Seller agrees to allow the Listing Brokerage to show and permit prospective buyers to fully inspect the Property during reasonable hours and the Seller gives the Listing Brokerage the sole and exclusive right to place “For Sale” and “Sold” sign(s) upon the Property. The Seller consents to the Listing Brokerage including information in advertising that may identify the Property. The Seller further agrees that the Listing Brokerage shall have sole and exclusive authority to make all advertising decisions relating to the marketing of the Property for sale during the Listing Period. The Seller agrees that the Listing Brokerage will not be held liable in any manner whatsoever for any acts or omissions with respect to advertising by the Listing Brokerage or any other party, other than by the Listing Brokerage’s gross negligence or wilful act.

ПЕРЕВОД

МАРКЕТИНГ: Продавец соглашается разрешить Листинг Брокераджу показывать и разрешает потенциальным Покупателям полностью осмотреть Недвижимость в течение разумного времени суток, и Продавец дает Листинг Брокераджу единоличное и исключительное право размещать знаки «Продаётся» и «Продано». на Объекте Недвижимости. Продавец даёт согласие Листинг Брокераджу, включая информацию в рекламе, которая может идентифицировать Объект Недвижимости. Продавец также соглашается с тем, что Listing Brokerage имеет единоличные и исключительные полномочия принимать все рекламные решения, связанные с маркетингом Объекта Недвижимости для продажи в течение Listing Period (Периода Продажи). Продавец соглашается с тем, что Listing Brokerage не будет нести никакой ответственности за какие-либо действия или ошибки в отношении рекламы Листинг Брокераджем или любой другой стороной, за исключением грубой небрежности или умышленного действия Листинг Брокераджа.

Не мешать продавать Недвижимость

В принципе главное в этом пункте это то, что Продавец обязуется не препятствовать шоуингам. Которые должны проводиться в разумное время. Что имеется ввиду? У всех понятия разумности отличаются. Но, согласитесь, странно выглядит, когда вы пытаясь купить дом не можете в него попасть по причине того, что время шоуингов сильно ограничено. Например вторник и четверг с 12:00 до 15:00. А так бывает. Ну или наоборот, когда Продавцам заявляют, что к ним придут на шоуинг в 22:00 в канун новогодней ночи.

Вторая часть говорит о том, что Listing Brokerage имеет право рекламировать Объект Недвижимости так, как считает нужным, а также выставлять знак For Sale или Sold. Это правда можно обсудить, как и любой пункт в этом договоре. Вдруг, Вы по каким-то причинам никак не желаете чтобы соседи видели, что ваш дом продаётся. Хотя скорее всего они заметят повышенную активность вокруг вашего дома и догадаются. Но случаи бывают разные.

Гарантия

Конечно, перед тем как выставлять Объект Недвижимости на продажу, Риэлтор проверит в Public Records, на кого записан этот дом. Вдруг это мошенники? Но Риэлтор не знает всё. Часто бывает так, что по тем или иным причинам, дом зарегистрирован на имя одного из супругов. Согласитесь, было бы неправильно, если бы этот супруг втихаря продал дом, а второй об этом узнал только тогда, когда пришла пора выезжать. Бывает и так, что дом находится под арестом за долги, в случае раздела имущества разводящимися супругами и т.д. Это Риэлтор чаще всего уже никак не проверит. Вот для этих случаев и предусмотрен следующий пункт Listing Agreement, Seller Representation Agreement (Договора на оказание услуг по Продаже Недвижимости)

ОРИГИНАЛ

WARRANTY: The Seller represents and warrants that the Seller has the exclusive authority and power to execute this Authority to offer the Property for sale and that the Seller has informed the Listing Brokerage of any third party interests or claims on the Property such as rights of first refusal, options, easements, mortgages, encumbrances or otherwise concerning the Property, which may affect the sale of the Property.

ПЕРЕВОД

ГАРАНТИЯ: Продавец заявляет и гарантирует, что Продавец имеет исключительные полномочия и власть для исполнения настоящего договора, дающего Полномочия Предлагать Объект недвижимости к Продаже, и что Продавец сообщил Листинг Брокераджу о интересах или претензиях любых третьих сторон в отношении Объекта Недвижимости, таких как право первого выбора, опционы, сервитуты, моргиджи, обременения или иное касающееся Объекта Недвижимости, которые могут повлиять на продажу данного Объекта Недвижимости.

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

Возмещение Убытков и Страхование

ОРИГИНАЛ

INDEMNIFICATION AND INSURANCE: The Seller will not hold the Listing Brokerage and representatives of the Brokerage responsible for any loss or damage to the Property or contents occurring during the term of this Agreement caused by the Listing Brokerage or anyone else by any means, including theft, fire or vandalism, other than by the Listing Brokerage’s gross negligence or wilful act. The Seller agrees to indemnify and save harmless the Listing Brokerage and representatives of the Brokerage and any co-operating brokerage from any liability, claim, loss, cost, damage or injury, including but not limited to loss of the Commission payable under this Agreement, caused or contributed to by the breach of any warranty or representation made by the Seller in this Agreement or the accompanying data form. The Seller warrants the Property is insured, including personal liability insurance against any claims or lawsuits resulting from bodily injury or property damage to others caused in any way on or at the Property and the Seller indemnifies the Brokerage and all of its employees, representatives, salespersons and brokers (Listing Brokerage) and any co-operating brokerage and all of its employees, representatives, salespersons and brokers (co-operating brokerage) for and against any claims against the Listing Brokerage or co-operating brokerage made by anyone who attends or visits the Property.

ПЕРЕВОД

ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ И СТРАХОВАНИЕ: Продавец не будет привлекать к ответственности Listing Brokerage и представителей Listing Brokerage за любые убытки или повреждение Объекта Недвижимости или другого имущества, возникшие в течение срока действия настоящего Соглашения, вызванные Листинг Брокераджем или кем-либо иным с помощью любых средств, включая кражу, пожар или вандализм, за исключением грубой небрежности или умышленных действий Listing Brokerage. Продавец обязуется возместить ущерб и обезопасить Listing Brokerage и представителей Listing Brokerage и любого сотрудничающего Brokerage от любой ответственности, претензий, убытков, затрат, ущерба или травм, включая, помимо прочего, потерю комиссионных, подлежащих выплате по настоящему Соглашению, которые были вызваны или способствовали возникновению нарушением любой гарантии или заявления Продавца в настоящем Соглашении или в сопутствующих анкетах с данными. Продавец гарантирует, что Имущество застраховано, включая страхование личной ответственности от любых претензий или судебных исков, связанных с нанесением телесных повреждений или ущерба имуществу другим лицам, причиненным каким-либо образом на Объекте Недвижимости, и Продавец освобождает от ответственности Брокерадж и всех его сотрудников, представителей, продавцов и брокеров (Листинг Брокерадж) и любой сотрудничающий Брокерадж и всех его сотрудников, представителей, продавцов и брокеров (Сотрудничающий Брокерадж) от и против любых претензий к Листинг Брокераджу или Сотрудничающему Брокераджу, выдвинутых любым лицом, которое присутствует или посещает Объект Недвижимости.

А теперь по-русски то, о чём здесь говорится

В этом пункте, Продавец снимает ответственность с Листинг Брокераджа (Listing Brokerage), Сотрудничающего Брокераджа (Co-operating Brokerage) и их сотрудников и представителей, любую ответственность за физические повреждения любого лица находящего на продаваемом Объекте Недвижимости и повреждения нанесённые самому Объекту Недвижимости. Включая кражу, пожар, вандализм. Но за исключением случаев грубой небрежности или умышленных действий Листингового Брокераджа. Также Продавец заявляет, что обладает страховкой покрывающей подобные случаи.

Закон о Семье

Следующим пунктом, Продавец гарантирует, что для продажи данного Объекта Недвижимости, не требуется согласие супруга или этот согласие получено.

ОРИГИНАЛ

FAMILY LAW ACT: The Seller hereby warrants that spousal consent is not necessary under the provisions of the Family Law Act, R.S.O. 1990, unless the spouse of the Seller has executed the consent hereinafter provided.

ПЕРЕВОД

ЗАКОН О СЕМЬЕ: Настоящим Продавец гарантирует, что согласие супруга не является необходимым в соответствии с положениями Закона о Семье (Family Law Act, R.S.O. 1990), если супруг Продавца не дал согласие, предоставленное в далее.

Закон о Семье

В Законе о Семье (Family Law Act, R.S.O. 1990), есть такое понятие как Matrimonial Home, которое кратко можно охарактеризовать как дом, в который является основным местом жительства семьи. Для того, чтобы иметь права на этот дом, не обязательно, чтобы оба супруга были зарегистрированы как владельцы этого дома. Вот чтобы один из супругов без ведома другого не продал, так называемый, Дом семьи, и введён подобный пункт. Для случаев, когда второй супруг не является владельцем дома, но это их Matrimonial Home, на следующей странице договора есть место, где втрой супруг должен подписаться, что он/она даёт согласие на продажу этого объекта недвижимости.

Проверка Информации

Следующим пунктом, Продавец уполномачивает своего Агента получать любую информацию, касающуюся продаваемого объекта недвижимости. Одновременно, даётся чёткое указание различным регулирующим органам, кредиторам и иным лицам, предоставлять требуемую инфомацию агенту Продавца.

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

VERIFICATION OF INFORMATION: The Seller authorizes the Listing Brokerage to obtain any information affecting the Property from any regulatory authorities, governments, mortgagees or others and the Seller agrees to execute and deliver such further authorizations in this regard as may be reasonably required. The Seller hereby appoints the Listing Brokerage or the Listing Brokerage’s authorized representative as the Seller’s attorney to execute such documentation as may be necessary to effect obtaining any information as aforesaid. The Seller hereby authorizes, instructs and directs the above noted regulatory authorities, governments, mortgagees or others to release any and all information to the Listing Brokerage.

ПЕРЕВОД

ПРОВЕРКА ИНФОРМАЦИИ: Продавец уполномочивает Listing Brokerage получать любую информацию, касающуюся Объекта Недвижимости, от любых регулирующих органов, правительств, залогодержателей или других лиц, и Продавец соглашается получить и предоставить такие дополнительные разрешения, какие могут быть обоснованно необходимы. Настоящим Продавец назначает Listing Brokerage или уполномоченного представителя Listing Brokerage в качестве поверенного Продавца для оформления такой документации, которая может потребоваться для получения любой информации, как указано выше. Настоящим Продавец уполномочивает, инструктирует и указывает вышеуказанным регулирующим органам, правительствам, залогодержателям или другим лицам предоставлять любую и всю информацию Листинг Брокераджу.

Использование и Распространение Информации

Этот пункт начинается внизу второй страницы Listing Agreement, Seller Representation Agreement (Договора на оказание услуг по Продаже Недвижимости) переходит на третью страницу. Это конечно написано нереально сложным языком, да ещё и не всё можно точно перевести одним словом с английского языка на русский, но я постарался максимально облегчить понимание сути этого пункта. Уж не обессудьте!

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

USE AND DISTRIBUTION OF INFORMATION: The Seller consents to the collection, use and disclosure of personal information by the Brokerage for the purpose of listing and marketing the Property including, but not limited to: listing and advertising the Property using any medium including the Internet; disclosing Property information to prospective buyers, brokerages, salespersons and others who may assist in the sale of the Property; such other use of the Seller’s personal information as is consistent with listing and marketing of the Property. The Seller consents, if this is an MLS Listing, to placement of the listing information and sales information by the Brokerage into the database(s) of the MLS® System of the appropriate Board, and to the posting of any documents and other information (including, without limitation, photographs, images, graphics, audio and video recordings, virtual tours, drawings, floor plans, architectural designs, artistic renderings, surveys and listing descriptions) provided by or on behalf of the Seller into the database(s) of the MLS® System of the appropriate Board. The Seller hereby indemnifies and saves harmless the Brokerage and/or any of its employees, servants, brokers or sales representatives from any and all claims, liabilities, suits, actions, losses, costs and legal fees caused by, or arising out of, or resulting from the posting of any documents or other information (including, without limitation, photographs, images, graphics, audio and video recordings, virtual tours, drawings, floor plans, architectural designs, artistic renderings, surveys and listing descriptions) as aforesaid. The Seller acknowledges that the database, within the board’s MLS® System is the property of the real estate board(s) and can be licensed, resold, or otherwise dealt with by the board(s). The Seller further acknowledges that the real estate board(s) may: during the term of the listing and thereafter, distribute the information in the database, within the board’s MLS® System to any persons authorized to use such service which may include other brokerages, government departments, appraisers, municipal organizations and others; market the Property, at its option, in any medium, including electronic media; during the term of the listing and thereafter, compile, retain and publish any statistics including historical data within the board’s MLS® System and retain, reproduce and display photographs, images, graphics, audio and video recordings, virtual tours, drawings, floor plans, architectural designs, artistic renderings, surveys and listing descriptions which may be used by board members to conduct comparative analyses; and make such other use of the information as the Brokerage and/or real estate board(s) deem appropriate, in connection with the listing, marketing and selling of real estate during the term of the listing and thereafter. The Seller acknowledges that the information, personal or otherwise (“information”), provided to the real estate board or association may be stored on databases located outside of Canada, in which case the information would be subject to the laws of the jurisdiction in which the information is located.

ПЕРЕВОД

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ И РАСПРОСТРАНЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ: Продавец дает согласие на сбор, использование и разглашение Брокераджем персональной информации с целью выставления на продажу и маркетинга Объекта Недвижимости, включая, помимо прочего: выставление на продажу и рекламу Объекта Недвижимости с использованием любых средств, включая Интернет; раскрытие информации о недвижимости потенциальным покупателям, брокераджам, риэлторам и другим лицам, которые могут помочь в продаже Объекта Недвижимости; также другое использование личной информации Продавца, которое соответствует листингу и маркетингу Объекта Недвижимости. Продавец соглашается, если это листинг MLS®, размещать брокерскую информацию о листинге и информацию о продажах в базах данных системы MLS® соответствующей Ассоциации Риэлторов (Real Estate Board), а также размещать любые документы и другую информацию ( включая, без ограничения, фотографии, изображения, графику, аудио- и видеозаписи, виртуальные туры, чертежи, планы этажей, архитектурные проекты, художественные изображения, исследования и описания листингов), предоставленные Продавцом или от его имени в базу данных базы данных системы MLS® соответствующей Ассоциации Риэлторов. Настоящим Продавец освобождает от ответственности и оберегает Брокерадж и / или любых его сотрудников, служащих, брокеров или торговых представителей от любых без исключения претензий, обязательств, исков, судебных разбирательств, убытков, издержек и судебных издержек, вызванных или возникших в результате размещения любых документов или другой информации (включая, помимо прочего, фотографии, изображения, графику, аудио- и видеозаписи, виртуальные туры, чертежи, планы этажей, архитектурные проекты, художественные изображения, исследования и описания листингов), как указано выше. Продавец признает, что база данных в системе MLS® Ассоциации Риэлторов, является собственностью Ассоциации Риэлторов и может быть лицензирована, перепродана или передана иным образом по решению Ассоциации Риэлторов. Продавец также признает, что организации риэлторов могут: в течение срока продажи и после этого распространять информацию в базе данных в рамках системы MLS® Ассоциации Риэлторов любому лицу, уполномоченному использовать такой сервис, который может включать в себя другие брокерские услуги, государственные ведомства, оценщики, муниципальные организации и др .; продвигать по своему усмотрению на любом носителе, включая электронные; в течение срока продажи и впоследствии собирать, сохранять и публиковать любые статистические данные, включая исторические данные, в системе MLS® организации риэлторов и сохранять, воспроизводить и отображать фотографии, изображения, графику, аудио- и видеозаписи, виртуальные туры, рисунки, планы этажей, архитектурные проекты, художественные изображения, исследования и описания листингов, которые могут быть использованы организациями риэлторов для проведения сравнительного анализа; и производить другое использование информации, которое организации риэлторов считают целесообразным, в связи с листингом, маркетингом и продажей объекта недвижимости в течение срока продажи и после него. Продавец признает, что информация, персональная или иная («информация»), предоставляемая организации риэлторов или ассоциации, может храниться в базах данных, расположенных за пределами Канады, и в этом случае информация будет регулироваться законодательством юрисдикции, в которой информация находится.

Больше всего всех интересуют статистические данные.

Все мы понимаем, насколько большой объём информации о Продавце и продаваемом Объекте Недвижимости может накапливаться у агентства Недвижимости, которое выставляет на продажу эту Недвижимость и иных лиц, которые могут быть вовлечены в это процесс. В числе этих лиц могут быть Ассоциации Риэлторов (Real Estate Boards) различных уровней, которые используют информацию для составления отчётов о состоянии рынка. Этот пункт знакомит Продавца, с тем как может использоваться информация, которая оказывается в руках Брокераджа.

Но сильно беспокоиться о вашей личной информации не стоит. Больше всего всех интересуют статистические данные, такие как: цена которую изначально запрашивали, цена продажи, как долго объект продавался и т.д.

Хотите, чтобы другие Риэлторы контактировали с Вами?

В конце этого пункта, вы можете выбрать хотите ли Вы, чтобы с Вами контактировали другие Риэлторы после истечения срока действия Договора на Оказание Услуг по Продаже Недвижимости (Listing Agreement , Seller Representation Agreement), в том случае, если дом не продан. В системе MLS, Риэлторы могут создавать различные критерии поиска, в том числе и поиск по последнему статусу листинга, например, истекший (Expired) или завершённый (Terminated). Для того, чтобы попасть в систему MLS, Listing Peroid должен быть не менее 60 дней, а срок действия договора обычно составляет 3-6 месяцев. При этом, среднее время продажи Объекта Недвижимости в Торонто GTA в Сентябре 2019-го года, составляло 23 дня. Согласитесь, если прошло 90 дней, истёк срок действия Listing Agreement , а Ваш дом всё ещё не продан, то высока вероятность того, что Вы недовольны своим Риэлтором. Вот таких клиентов и ищут Риэлторы, которые специализируются на истёкших (Expired) листингах, предлагая им свои услуги.

Хотите Вы, чтобы к Вам обращались такие Риэлторы или нет, это Вам решать — просто поставьте инициалы в соответствующем месте.

Наследники и Правопреемники

ОРИГИНАЛ

SUCCESSORS AND ASSIGNS: The heirs, executors, administrators, successors and assigns of the undersigned are bound by the terms of this Agreement.

ПЕРЕВОД

НАСЛЕДНИКИ И ПРАВОПРЕЕМНИКИ: Наследники, исполнители, администраторы, преемники и правопреемники нижеподписавшихся обязаны соблюдать условия настоящего Соглашения.

Противоречие или Расхождение

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

CONFLICT OR DISCREPANCY: If there is any conflict or discrepancy between any provision added to this Agreement (including any Schedule attached hereto) and any provision in the standard pre-set portion hereof, the added provision shall supersede the standard pre-set provision to the extent of such conflict or discrepancy. This Agreement, including any Schedule attached hereto, shall constitute the entire Agreement between the Seller and the Listing Brokerage. There is no representation, warranty, collateral agreement or condition which affects this Agreement other than as expressed herein.

ПЕРЕВОД

ПРОТИВОРЕЧИЕ ИЛИ РАСХОЖДЕНИЕ: Если существует какое-либо противоречие или расхождение между каким-либо положением, добавленным к настоящему Соглашению (включая любое Приложение, прилагаемое к нему) и любым положением в стандартной предустановленной части настоящего Соглашения, добавленное положение заменяет стандартное предустановленное положение в отношении такого противоречия или расхождения. Настоящее Соглашение, включая любые Приложения прилагаемые к нему, представляет собой полное Соглашение между Продавцом и Listing Brokerage. Нет никаких заверений, гарантий, соглашений об обеспечении или условий, которые влияют на настоящее Соглашение, за исключением указанных в данном документе.

Предустановленный текст Buyer Representation Agreement можно изменять

Этот пункт говорит о том, о чём многие даже не догадываются. Предустановленный текст Listing Agreement, Seller Representation Agreement можно изменять. Правда, говорится об этом косвенно: если в контракт внесли изменения, то в случае противоречия внесённых изменений и предустановленной части данного договора, внесённые изменения имеют преимущество, заменяя собой предустановленный текст.

А не говорит ли это иными словами, что этот текст можно менять? Вот только есть вопрос — стоит ли?

Электронная Связь

ОРИГИНАЛ

ELECTRONIC COMMUNICATION: This Agreement and any agreements, notices or other communications contemplated thereby may be transmitted by means of electronic systems, in which case signatures shall be deemed to be original. The transmission of this Agreement by the Seller by electronic means shall be deemed to confirm the Seller has retained a true copy of the Agreement.

ПЕРЕВОД

ЭЛЕКТРОННАЯ СВЯЗЬ: настоящее Соглашение и любые соглашения, уведомления или другие предполагаемые сообщения могут передаваться посредством электронных систем, и в этом случае подписи считаются подлинными. Передача настоящего Соглашения Продавцом с помощью электронных средств считается подтверждением того, что Продавец сохранил подлинную копию Соглашения.

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

Электронные Подписи

ОРИГИНАЛ

ELECTRONIC SIGNATURES: If this Agreement has been signed with an electronic signature the parties hereto consent and agree to the use of such electronic signature with respect to this Agreement pursuant to the Electronic Commerce Act, 2000, S.O. 2000, c 17 as amended from time to time.

ПЕРЕВОД

ЭЛЕКТРОННЫЕ ПОДПИСИ: Если настоящее Соглашение было подписано электронной подписью, стороны настоящим разрешают и соглашаются на использование такой электронной подписи в отношении настоящего Соглашения в соответствии с Законом об электронной торговле 2000 года, S.O. 2000, c 17 с соответствующими поправками, вносимыми время от времени.

Приложения к Listing Agreement

Если есть какие-либо приложения к данному Договору, то они должны быть указаны в пункте №16.

Подписи Сторон

Первым подписывается представитель Listing Brokerage

Под этими словами, от имени Listing Brokerage, как правило, подписывается Риэлтор, который непосредственно будет с Вами работать. Указывается Имя, Фамилия и ставится подпись (не инициалы).

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

THE LISTING BROKERAGE AGREES TO MARKET THE PROPERTY ON BEHALF OF THE SELLER AND REPRESENT THE SELLER IN AN ENDEAVOUR TO OBTAIN A VALID OFFER TO PURCHASE THE PROPERTY ON THE TERMS SET OUT IN THIS AGREEMENT OR ON SUCH OTHER TERMS SATISFACTORY TO THE SELLER.

ПЕРЕВОД

LISTING BROKERAGE СОГЛАШАЕТСЯ ВЫСТАВИТЬ НА ПРОДАЖУ ОТ ИМЕНИ ПРОДАВЦА И ПРЕДСТАВЛЯТЬ ПРОДАВЦА В СТРЕМЛЕНИИ ПОЛУЧИТЬ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА УСЛОВИЯХ, УКАЗАННЫХ В НАСТОЯЩЕМ СОГЛАШЕНИИ ИЛИ НА ИНЫХ УСЛОВИЯХ УДОВЛЕТВОРЯЮЩИХ ПРОДАВЦА.

Подпись Продавца

Далее Договор подписывает Продавец или Продавцы

ОРИГИНАЛ

THIS AGREEMENT HAS BEEN READ AND FULLY UNDERSTOOD BY ME, I ACCEPT THE TERMS OF THIS AGREEMENT AND I ACKNOWLEDGE ON THIS DATE I HAVE SIGNED UNDER SEAL. Any representations contained herein or as shown on the accompanying data form respecting the Property are true to the best of my knowledge, information and belief.

ПЕРЕВОД

НАСТОЯЩЕЕ СОГЛАШЕНИЕ МНОЮ ПРОЧИТАНО И ПОЛНОСТЬЮ ПОНЯТНО МНЕ, Я ПРИНИМАЮ УСЛОВИЯ НАСТОЯЩЕГО СОГЛАШЕНИЯ И ПОДТВЕРЖДАЮ ДАННУЮ ДАТУ И ПОДПИСЫВАЮ ПОД ПЕЧАТЬЮ. Любые утверждения содержащиеся в этом документе или указанные в прилагаемой анкете относительно Объекта Недвижимости, являются верными настолько, насколько мне известно, насколько я информирован(а) и убежден(а).

О какой Печати идёт речь?

В этом тексте, хотя перевод и хромает, в принципе всё недвусмысленно и ясно. Вот только о какой печати они говорят?

Присмотритесь повнимательнее к соответствующей секции документа и Вы увидите, что между местом где должна стоять подпись Покупателя и датой есть небольшая, скажем, звёздочка, под которой мелко написано Seal – печать.

Согласно английскому контрактному праву, заключая договор, сторона этого договора, должна получить какое-то вознаграждение взамен полученной услуги или товара. Если вознаграждение не предусмотрено данным договором, то приобретатель выгоды, не имеет права требовать что-либо со стороны предоставляющей эту выгоду. Чтобы данный договор имел силу и делается подпись, под такой импровизированной печатью.

Декларирование Страхования

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

Декларирование Страхования

Настоящим, Broker или Sales Representative, простыми словами Риэлтор, заявляет и подтверждает наличие действующей страховки, согласно REBBA.

Все Риэлторы (Brokers или Sales Representatives) в Онтарио должны участвовать в программе страхования RECO, которая обеспечивает необходимую защиту для Риэлторов, их Клиентов и Потребителей посредством страхования от ошибок и упущений, страхования депозитов потребителей и страхования комиссионных.

Риэлторам, не имеющим этой страховки, запрещено осуществлять деятельность по покупке и продаже недвижимости в Онтарио.

Подтверждение

Listing Agreement Seller Representation Agreement Ontario, Договор на оказание услуг по Продаже Недвижимости в Торонто REALTOR Andrei Peresunko

ОРИГИНАЛ

The Seller(s) hereby acknowledge that the Seller(s) fully understand the terms of this Agreement and have received a copy of this Agreement on the 2nd day of October 2019.

ПЕРЕВОД

Продавец (Продавцы) настоящим подтверждает, что Продавец (Продавцы) полностью понимает условия настоящего Соглашения и получил(и) копию этого Соглашения 2го Октября 2019 года.

Подтверждение

Настоящим пунктом, Продавец (Продавцы) подтверждает ещё раз, что полностью понимает условия настоящего Договора и то, что каждый из Продавцов получил полностью подписанную копию данного Договора.

После чего, каждый из Продавцов ставит подпись и дату. Всё, поздравляю, процесс подписания Listing Agreement или как его иначе называют, Seller Representation Agreement, завершён.

Надеюсь, что теперь ни у кого не останется вопросов о том, что же написано таким убористым шрифтом в Listing Agreement или как его иначе называют, Seller Representation Agreement. И станет намного меньше мифов об этом документе.
Но, если вопросы ещё остались – не стесняйтесь, задавайте их мне лично и в комментариях.
  • Недвижимость Торонто — Сентябрь 2021
    Сентябрь ознаменовал переход от более медленного летнего рынка к более оживленному осеннему рынку в Торонто GTA. Каждый год в Сентябре, мы наблюдаем рост Продаж, Средней Цены Продажи и количества Листингов после Labour Day. Сентябрь 2021 года не стал исключением. Продажи выросли по сравнению с Августом и показали третий результат в истории для Сентября. Средняя цена продажи также выросла, как по отношению к предыдущему месяцу, так и в годовом исчислении.
  • Недвижимость Торонто — Август 2021
    Последний месяц лета мало повлиял на Недвижимость Торонто GTA. Выражается это в том, что все показатели почти копируют данные Июля 2021-го года. Давайте детально разбирать статистику Рынка Недвижимости Торонто GTA за Август 2021-го года.
  • Недвижимость Торонто — Июль 2021
    Недвижимость Торонто GTA плавно сдвигается к сбалансированному состоянию. Главный тренд — это возросшая популярность Condo Apartments и снижение спроса на дома в Торонто. Пригороды напротив — растут во всех сегментах! Давайте детально разбирать статистику Рынка Недвижимости Торонто GTA за Июль 2021-го года.