Рубрики
7 Мифов Академия Недвижимости Аренда Ньюкамерам Покупателям

Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом

На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.

Buyer Representation Agreement (Договор на оказание услуг по Покупке или Аренде Недвижимости) — это ещё одна давно запланированная тема для блога, до которой никак не доходили руки.


Disclaimer — Письменный отказ от ответственности

Я подготовил это материал, в стремлении помочь своим нынешним и будущим клиентам в понимании того, какие документы они подписывают при сделках с Недвижимостью. Я считаю,  что  очень удобно ознакомиться со сложными, и часто объёмными документами заранее и в спокойной обстановке.

Хотя, при переводе и детальном разборе положений содержащихся в этих документах, предприняты все меры для максимально точного перевода и разъяснения текстов содержащихся в этом анализе, предназначено это исследование только для информационных и общеобразовательных целей. Перевод и пояснения не могут толковаться как консультации по недвижимости, юридические, бухгалтерские или другие профессиональные консультации или их аналоги. Пояснения предназначены исключительно для того, чтобы в простой и понятной форме изложить суть и общую идею пунктов договора, или других связанных с ним документов и не предназначены для замены полного текста и юридических толкований какого-либо документа в целом или его части.

В любых сложных ситуация обращайтесь к экспертам в соответствующих областях!

Данная статья, не создавалась как пища для научного диспута среди специалистов, поэтому теоретические споры, не являются её целью.


Риэлтор ОБЯЗАН объяснить своим клиентам любой нюанс договора. Но как часто случается, впопыхах просто не хватает времени на то, чтобы подробно объяснить весь договор пункт за пунктом. На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. А если человек не очень хорошо знает английский, то может потребоваться и больше времени. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Поэтому Давайте разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом.

Я знаю о тебе много, ты обо мне знаешь мало. От этого возникает недоверие, от недоверия происходит непонимание, непонимание приводит к ошибкам.

Алмазная колесница (Борис Акунин)

Для такого случая я взял самую свежую версию OREA Buyer Representation Agreement, датированную 18 Декабря 2018 года. Заполнил договор вымышленными данными о Покупателе и своими реальными данными, как Риэлтора. На этом примере мы и будем разбирать данный договор. Я говорил Вам ранее, что я по образованию юрист, нет? Ну, теперь Вам это известно. Юристом я хоть никогда и не работал, но занимаясь бизнесом, постоянно сталкивался как с договорным правом, так и с другими отраслями правоведения.

Для того, чтобы разобрать Buyer Representation Agreement по пунктам, я подготовил скриншоты с выделенными частями Договора на оказание услуг по Покупке или Аренде Недвижимости. Эти скриншоты я буду выкладывать в статье, а далее описывать, что же в этих пунктах Договора написано и что имеется ввиду. Но, я всё же рекомендую скачать Buyer Representation Agreement в виде файла PDF, что позволит Вам более комфортно с ним работать. Кнопка для скачивания файла расположена чуть ниже.

Итак начнём!

Стороны Договора

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

Buyer Representation Agreement
Authority for Purchase or Lease

This is an Exclusive Buyer Representation Agreement Authority for Purchase or Lease

BETWEEN BROKERAGE: CENTURY 21 HERITAGE GROUP LTD.

ADDRESS: 11160 YONGE ST # 3 & 7, RICHMOND HILL, L4S 1H5

AND BUYER: WILLIAM SMITH and NATALY BROWN

ADDRESS: 123 MAIN ST., TORONTO, ON M1M 1M1

ПЕРЕВОД

Договор на Представительство Покупателя
Полномочия на Покупку или Аренду

Это Эксклюзивное Соглашение на Представительство Покупателя для Покупки или Аренды

МЕЖДУ БРОКЕРАДЖЕМ (компанией): CENTURY 21 HERITAGE GROUP LTD.

АДРЕС: 11160 YONGE ST # 3 & 7, RICHMOND HILL, L4S 1H5

И ПОКУПАТЕЛЕМ: WILLIAM SMITH and NATALY BROWN

АДРЕС: 123 MAIN ST., TORONTO, ON M1M 1M1

Это вводная часть любого Договора.

В самом верху, указано название Соглашения –

Договор на Представительство Покупателя. Полномочия на Покупку или Аренду.

Ниже указаны стороны этого соглашения. И здесь, ВНИМАНИЕ, первое распространённое заблуждение – Название БРОКЕРАДЖА, т.е. компании, а не Риэлтора. Вы ведь чаще всего выбираете конкретно взятого Риэлтора и резонно считаете, что подписываете Договор именно с этим человеком. Но нет!

Согласно законодательству Онтарио, Риэлторы, а если точнее, то Sales Representatives и Brokers, являются работниками (employees) Агентства Недвижимости (Brokerage). И согласно этому же законодательству, только Брокерадж может быть Агентом. Так что де-факто, вы подписываете договор именно с Компанией (Брокераджем) выбранного Вами Риэлтора.

Ниже располагаются имена всех Покупателей и адрес.

Договор типовой, поэтому создан для того, чтобы максимально соответствовать наиболее часто встречающимся типам сделок – пара покупает себе жильё. Поэтому в случаях выходящих за эти рамки, могут быть некоторые нестыковки. Как быть в случае, если три Покупателя, живущие каждый в своём доме, решили приобрести Income Property, например Condo Apartment для сдачи в Аренду? Разумеется здесь не получится вписать адреса всех участников Договора. Но это частности. Нет нерешаемых проблем!

Предмет Договора

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

The Buyer hereby gives the Brokerage the exclusive and irrevocable authority to act as the Buyer’s agent

commencing at 1 p.m. on the 19th day of March 2019
and expiring at 11:59 p.m. on the 18th day of June 2019 (Expiry Date),

Buyer acknowledges that the time period for this Agreement is negotiable between the Buyer and the Brokerage, however, in accordance with the Real Estate and Business Brokers Act, 2002, (REBBA) if the time period for this Agreement exceeds six months, the Brokerage must obtain the Buyer’s initials.

for the purpose of locating a real property meeting the following general description:

Property Type (Use): SINGLE FAMILY RESIDENTIAL

Geographic Location: TORONTO GTA

ПЕРЕВОД

Настоящим Покупатель предоставляет Брокераджу исключительные и безотзывные полномочия действовать в качестве агента Покупателя,

начиная с 1 часа дня 19 марта 2019 года

и до 11:59 вечера. 18 июня 2019 года (Дата истечения срока договора)

Покупатель признает, что срок действия настоящего Соглашения является предметом переговоров между Покупателем и Брокером, однако в соответствии с Real Estate and Business Brokers Act, 2002, (REBBA), если срок действия этого Соглашения превышает шесть месяцев, Брокер обязан получить у Покупателя подписанное Инициалами согласие.

В целях поиска Объекта Недвижимости соответствующего следующему общему описанию:

Тип недвижимости (Использование): ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ ОДНОЙ СЕМЬИ

Географическое положение: TORONTO GTA

На что следует обратить внимание

Настоящим Покупатель предоставляет Брокераджу эксклюзивные и безотзывные полномочия действовать в качестве агента Покупателя,

В первую очередь, бросается в глаза слово эксклюзивные. Это на человеческом языке означает, что Покупатель предоставляет право на поиск подходящей под описание Недвижимости, только этому Агенту (Брокераджу).

Второе слово, на которое следует обратить внимание – безотзывные. Это означает, что Покупатель не может отозвать эти полномочия.

Дальше всё более прозаично

Контракт начинает действовать с 1 p.m. 19 Марта 2019, а заканчивает своё действие 18 Июня 2019 года.

Также, в случае если данное Соглашение подписывается на срок более шести месяцев, в соответствии с Real Estate and Business Brokers Act, 2002, (REBBA), Агент должен дать Покупателю на подпись (поставить инициалы) пункт, который отдельно обращает внимание Покупателя на то, что срок действия Buyer Representation Agreement столь долг.

Ну и в конце концов, описание искомой недвижимости. Обычно указывается самое общее описание. В нашем случае – Жилая Недвижимость для Одной Семьи.

А также стоит указать Географическое местоположение района поисков – в нашем случае Торонто GTA.

Покупатель не работает с другим Риэлтором

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

The Buyer hereby warrants that the Buyer is not a party to a buyer representation agreement with any other registered real estate brokerage for the purchase or lease of a real property of the general description indicated above.

ПЕРЕВОД

Настоящим Покупатель гарантирует, что Покупатель не является стороной Buyer Representation Agreement (Договор на оказание услуг по Покупке или Аренде Недвижимости) с любым другим зарегистрированным брокером по недвижимости для Покупки или Аренды Недвижимости подпадающей под описание, указанное выше.

Это Важно

Именно поэтому, эта часть текста выделена жирным шрифтом. Это отдельно обращает внимание Покупателя, на то что он не может, не нарушив данного Договора, одновременно работать с другим Агентом в поисках одной и той же недвижимости.

Сделано это уточнение с целью того, чтобы Покупатель впоследствии не смог сказать, что он не знал о том, что нельзя параллельно работать с несколькими Агентами, что он/она просто не знал, что об этом нужно сообщать или что данный факт был донесён до Агента, а Агент просто забыл об этом.

Этот пункт важен для Агента ввиду того, что это может поставить под удар возможность получения комиссионных со стороны Продавца. Что в свою очередь, даст повод потребовать эти комиссионные с Покупателя. В общем, лучше не рисковать!

Определения и Интерпретации

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

DEFINITIONS AND INTERPRETATIONS: For the purposes of this Agreement (“Authority” or “Agreement”):

“Buyer” includes purchaser, tenant and lessee, a “seller” includes a vendor, landlord and lessor or a prospective seller, vendor, landlord and lessor and a “real estate board” includes a real estate association. A purchase shall be deemed to include the entering into of any agreement to exchange, or the obtaining of an option to purchase which is subsequently exercised, and a lease includes any rental agreement, sub-lease or renewal of a lease. Commission shall be deemed to include other remuneration. This Agreement shall be read with all changes of gender or number required by the context. For purposes of this Agreement, Buyer shall be deemed to include any spouse, heirs, executors, administrators, successors, assigns, related corporations and affiliated corporations. Related corporations or affiliated corporations shall include any corporation where one half or a majority of the shareholders, directors or officers of the related or affiliated corporation are the same person(s) as the shareholders, directors, or officers of the corporation introduced to or shown the property.

ПЕРЕВОД

ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ИНТЕРПРЕТАЦИИ: Для целей настоящего Соглашения («Полномочия» или «Соглашение»):

«Покупатель» включая Покупателя, Арендатора и Съёмщика, «Продавец» включая Продавца и Арендодателя или потенциального Продавца и Арендодателя и «совет по недвижимости» (“real estate board”) включая Ассоциацию по недвижимости (real estate association). Считается, что покупка включает в себя заключение любого соглашения об обмене или получение права (опциона) на Покупку, которое осуществляется впоследствии, и Аренда включает в себя любое Соглашение об Аренде, Субаренде или Возобновление Аренды. Считается, что Комиссия включает в себя и иное вознаграждение. Настоящее Соглашение должно быть читаться со всеми изменениями рода или числа, требуемыми по контексту. Для целей настоящего Соглашения Покупатель считается включающим любого супруга, наследников, исполнителей, администраторов, правопреемников, правопреемников корпорации и дочерние корпорации. Связанные корпорации или дочерние корпорации включают любую корпорацию, в которой половина или большинство акционеров, директоров или должностных лиц связанной или дочерней корпорации являются теми же лицами, что и акционеры, директора или должностные лица корпорации, которым была представлена или показана данная недвижимость.

Здесь нет места для различных толкований

Всё предельно просто и понятно. Прочитайте текст в оригинале или перевод. Как в любом договоре, описываются используемые термины и их толкование. Делается это для тог, чтобы не раздувать текст Соглашения, не допуская при этом недомолвок и неточностей.

Комиссионное вознаграждение

Это, пожалуй, один из самых обсуждаемых пунктов. Даже если Вы полностью понимаете смысл того, что написано в Buyer Representation Agreement. Давайте подробно разберём, что же там написано и как это толковать.

При этом, не знаю, случайно или намеренно в Договоре это сделано так, что этот важный пункт располагается в конце первой и переходит на начало второй страницы. Что, на мой взгляд, мешает сосредоточится и понять его как единое целое.

В то же время, он содержит в себе несколько самостоятельных определений, которые также важны для понимания. Поэтому и разбирать мы их будем с помощью трёх скриншотов, чтобы не заблудиться в этой чаще.

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

COMMISSION: In consideration of the Brokerage undertaking to assist the Buyer, the Buyer agrees to pay commission to the Brokerage as follows:

If, during the currency of this Agreement, the Buyer enters into an agreement to purchase or lease a real property of the general description indicated above, the Buyer agrees the Brokerage is entitled to receive and retain any commission offered by a listing brokerage or by the seller. The Buyer understands that the amount of commission offered by a listing brokerage or by the seller may be greater or less than the commission stated below. The Buyer understands that the Brokerage will inform the Buyer of the amount of commission to be paid to the Brokerage by the listing brokerage or the seller at the earliest practical opportunity. The Buyer acknowledges that the payment of any commission by the listing brokerage or the seller will not make the Brokerage either the agent or sub-agent of the listing brokerage or the seller.

ПЕРЕВОД

КОМИССИОННОЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ:Принимая во внимание Брокерское обязательство по оказанию помощи Покупателю, Покупатель соглашается уплатить комиссионное вознаграждение Брокераджу (Brokerage — компании) следующим образом:

Если в течение срока действия настоящего Соглашения Покупатель заключает соглашение о покупке или аренде Недвижимости, соответствующей указанному выше общему описанию, Покупатель соглашается с тем, что Брокер имеет право получать и удерживать комиссию, предложенную брокерской компанией (в данном случае любой, в том числе и этой же) или Продавцом. Покупатель понимает, что размер Комиссионного Вознаграждения, предлагаемого Listing Brokerage (Брокераджем выставившим объект Недвижимости на продажу) или Продавцом, может быть больше или меньше, чем комиссия, указанная ниже. Покупатель понимает, что Брокерадж ( в данном случае Покупателя) проинформирует Покупателя о сумме Комиссионного Вознаграждения, которое должно быть уплачено Брокерскому агентству Listing Brokerage или Продавцом при первой возможности. Покупатель признает, что выплата какой-либо комиссии со стороны Listing Brokerage или Продавца не сделает Брокерадж ( в данном случае Покупателя) ни агентом, ни субагентом Listing Brokerage (Брокераджем выставившим объект Недвижимости на продажу), ни Продавцом.

Почему так сложно всё написано?

Потому, что этот Договор, должен охватить все варианты получения комиссионных. А согласитесь, случаи бываю разные. Недвижимость может продаваться другим Брокераджем (Listing Brokerage), Продавцом без агента, застройщиком или застройщиком, который продаёт с помощью консалтинговой или маркетинговой компании. Также не будем забывать о случаях, когда банки продают залоговое имущество.

И комиссия у всех разная. Начиная с того, что For Sale by Owner (когда Владелец сам продаёт свой дом), норовят не платить никаких комиссионных в принципе и вплоть до того, что некоторые девелоперы готовы выплачивать по 5% агенту Покупателя, в проектах, которые крайне плохо продаются. Поэтому никто не знает изначально, какой размер комиссионных будет предлагаться за Покупку именно Вашего дома или квартиры. А Агент (Brokerage) хочет понимать, за какие деньги будет работать.

Но Покупатель должен знать, что происходит

Именно поэтому, в следующем предложении есть уточнение, что Брокерадж (Покупателя), обязуется при первой же возможности, сообщить Покупателю размер комиссионных, которые может получить агент со стороны Listing Brokerage (Брокераджем выставившим объект Недвижимости на продажу) или Продавца.

Уточнение

При этом, Договор уточняет, что выплата комиссионных со стороны Продавца или Listing Brokerage, не делает Агента Покупателя агентом или субагентом Продавца. Это противоречит Real Estate and Business Brokers Act, 2002, (REBBA)

Размер Комиссионных

Вот здесь наступает самая интересная часть Buyer Representation Agreement. Я вписал в заполняемые части Соглашения цифры, которые фигурируют в подавляющем большинстве листингов (Объявлений о Продаже Недвижимости) на MLS. Можно было бы сказать, что что это общепринятый стандарт в нашем регионе в настоящее время, но это противоречило бы Code of Ethics.

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

If, during the currency of this Agreement, the Buyer enters into an agreement to purchase any property of the general description indicated above, the Buyer agrees that the Brokerage is entitled to be paid a commission of 2,5% of the sale price of the property

or ………………………………….

or for a lease, a commission of Half Month Rent

The Buyer agrees to pay directly to the Brokerage any deficiency between this amount and the amount, if any, to be paid to the Brokerage by a listing brokerage or by the seller. The Buyer understands that if the Brokerage is not to be paid any commission by a listing brokerage or by the seller, the Buyer will pay the Brokerage the full amount of commission indicated above.

ПЕРЕВОД

Если в течение срока действия настоящего Соглашения Покупатель заключит соглашение о покупке какого-либо Объекта Недвижимости соответствующего общему описанию, указанному выше, Покупатель соглашается с тем, что Brokerage имеет право на получение комиссии в размере 2,5% от цены продажи собственность

или ………………………………….

или за Аренду, комиссия составляет Половину Ставки Арендной Платы за Один Месяц

Покупатель соглашается оплатить непосредственно в Brokerage любую недостачу между этой суммой и суммой, которая должна быть выплачена Агентству со стороны Listing Brokerage или Продавца. Покупатель понимает, что, если Brokerage (Покупателя) не получит Комиссионное Вознаграждение со стороны Listing Brokerage или Продавца, Покупатель уплатит (своему) Брокераджу полную сумму комиссии, указанную выше.

НЕТ какого-либо законодательно закреплённого размера Комиссионного Вознаграждения

Правда состоит в том, что НЕТ какого-либо законодательно закреплённого размера Комиссионного Вознаграждения (O. Reg. 580/05, s. 9.), что бы Вам кто ни говорил.

При этом, согласно законодательству, комиссионные могут быть указаны либо в виде процентов от Цены Продажи Недвижимости или стоимости Аренды, либо в виде какой-то суммы. При этом, в случае использования процентов от стоимости Недвижимости для определения размера Комиссионного Вознаграждения, допускается использование нескольких ставок, которые уменьшаются с ростом цены. Например, если дом будет стоить $1,000,000, то ставка будет 2,5%, а если цена будет выше $1,500,000, то комиссионные снизятся до 2%.

В то же время, нельзя рассчитывать размер Комиссионного Вознаграждения в зависимости от разницы в цене между той ценой, которую запрашивал Продавец (Listing Price) и реальной ценой покупки. Так например, нельзя указать, что если за дом просили $1,000,000, а Ваш агент сторгует его за $950,000, то комиссионные составят $50,000.

Покупатель Платит Комиссионные или Нет ?

Вот здесь и наступает момент, когда Покупатели впадают в ступор. При чём не только покупающие впервые, но порой и те, кто уже имел дело с этим документом. Увы, многие в предыдущий раз, не читали вдумчиво, что же там на самом деле написано. И появляется резонный вопрос — Как, это Я должен буду заплатить эту потенциально дикую сумму за услуги?

Если ответить кратко – то ДА, Покупатель должен будет заплатить полную сумму Комиссионных. Но это если отвечать кратко. А если не полениться и почитать этот пункт Buyer Representation Agreement полностью, то получится, что дело обстоит совсем иначе.

Поэтому пишу крупным шрифтом

Покупатель соглашается оплатить Недостающую РАЗНИЦУ между суммой Комиссионных, которые должен получить Агент (Brokerage) Покупателя согласно этому Договору и той суммой, которую Брокерадж получил со стороны Продавца или Агентства представляющего интересы Продавца.

На Практике

В реальном мире, Покупатели почти никогда не платят комиссионные из своего кармана. По крайней мере в моей практике, такого пока ещё не было. Но есть ситуации, когда Покупателю придётся заплатить.

Мы все помним, что творилось на Рынке Недвижимости Торонто GTA в недалёком прошлом. И возникали ситуации, когда Риэлтор, действуя в интересах своего клиента, стучал в двери дома и предлагал его купить. И иногда Хозяева соглашались. Но! Продавец, в такой ситуации, чаще всего не хотел никому ничего платить. Да, при таком раскладе, Покупатель должен был оплатить услуги своего Риэлтора. Но! Как правило, дом покупался дешевле, чем если бы он был куплен обычным способом, через MLS. Это было выгодно для Покупателя в условиях перегретого рынка. При этом, я не думаю, что Риэлтор не объяснял своему клиенту, какие комиссионные последний должен будет выплатить. Таким образом, это не становилось неожиданностью для Покупателя.

Комиссионные обещали выплатить, но не выплатили

В случае же, когда комиссионные обещали выплатить, но не выплатили, не важно по каким причинам — у Риэлторов есть страховка (о ней мы поговорим чуть позже), которая защищает их комиссионные. И это снова, не становится проблемой Покупателя.

Holdover Period (Период Удержания)

Ещё один забавный пункт, который называется Holdover Period.

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

The Buyer agrees to pay the Brokerage such commission if the Buyer enters into an agreement within ……… 90 …………. days after the expiration of this Agreement (Holdover Period) to purchase or lease any real property shown or introduced to the Buyer from any source whatsoever during the term of this Agreement, provided, however, that if the Buyer enters into a new buyer representation agreement with another registered real estate brokerage after the expiration of this Agreement, the Buyer’s liability to pay commission to the Brokerage shall be reduced by the amount paid to the other brokerage under the new agreement.

ПЕРЕВОД

Покупатель соглашается выплатить Брокеру указанную комиссию, если Покупатель в течение 90 дней (Период Удержания) после истечения срока действия настоящего Договора, заключает Соглашение на Покупки или Аренду любого объекта недвижимости, показанного или представленного Покупателю, в любом виде на протяжении срока действия настоящего Соглашения, при условии, однако, что, если Покупатель заключает новое Buyer Representation Agreement с другим зарегистрированным Брокераджем после истечения срока действия настоящего Соглашения, ответственность Покупателя по уплате комиссии Брокеру будет уменьшена на сумму, выплаченную другому Брокераджу за услуги по новому соглашению.

То же самое на человеческом языке

Это означает, что по истечении срока действия договора, на протяжении Holdover Period (Периода Удержания), в нашем случае указано 90 дней, Ваш Агент (Brokerage) имеет право на получение комиссионных если Вы купите любой объект недвижимости, который был Вам показан или представлен (иногда даже просто присланный листинг) Вашим Агентом. При этом, если по истечении срока, Вы заключили новое Buyer Representation Agreement с другим Брокераджем, то сумма на которую может претендовать первый Агент – это то, что ему причитается согласно Договору, минус та сумма комиссионных которые оставил себе второй Агент. Чеще всего – ничего.

Для чего этот пункт был создан?

Договорное право постоянно совершенствуется. OREA пересматривает свои договоры регулярно. Порой даже несколько раз в год. Делается это для того, чтобы прикрыть лазейки, которыми пытаются пользоваться излишне хитрые контрагенты.

В данном случае, это условие было создано для того, чтобы защитить Брокерадж в ситуациях, когда Агент работает несколько месяцев с Покупателем, показывается ему все дома в округе и срок действия договора истекает. Покупатель находит дом, который готов купить, но специально тянет время с подачей предложения о покупке, чтобы договор с Агентом истёк. Делается это для того, чтобы попытаться договориться напрямую со стороной Продавца и снизить цену за счёт комиссионных Агента Покупателя. Но как говориться, на каждую хитрую … в общем, появился такой пункт.

Опять таки, длительность этого периода — повод для переговоров с Вашим Агентом.

Комиссионные, если сделка не закроется

Пункт, который позволяет Агенту иметь право на Комиссионное Вознаграждение, в том случае, когда сделка не закрылась по вине Покупателя (Арендатора).

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

The Buyer agrees to pay such commission as described above even if a transaction contemplated by an agreement to purchase or lease agreed to or accepted by the Buyer or anyone on the Buyer’s behalf is not completed, if such non-completion is owing or attributable to the Buyers default or neglect. Said commission, plus any applicable taxes, shall be payable on the date set for completion of the purchase of the property or, in the case of a lease or tenancy, the earlier of the date of occupancy by the tenant or the date set for commencement of the lease or tenancy. All amounts set out as commission are to be paid plus applicable taxes on such commission.

ПЕРЕВОД

Покупатель соглашается оплатить указанное Комиссионное Вознаграждение, согласно выше указанному описанию, даже если сделка, предусмотренная Договором о Покупке или Аренде, согласованным или принятым Покупателем или кем-либо от имени Покупателя, Не Завершена, в случае, если это незавершение произошло в результате невыполнения обязательств или небрежности со стороны Покупателя. Указанное Комиссионное Вознаграждение плюс любые применимые налоги подлежат уплате в день, установленный для завершения сделки по Покупке Недвижимости, или, в случае Аренды или Сдачи в Аренду, в день, который наступит раньше – день заселения Арендатора или в день, обозначенный как день начала Аренды или Сдачи в Аренду. Все суммы, указанные в качестве Комиссионного Вознаграждения плюс применимые налоги на такую комиссию, подлежат уплате.

Агент имеет право потребовать комиссионные с Покупателя

Кратко говоря, в случае, если Агент выполнил свою работу, которая привела к заключению Договора Покупки или Аренды, то этот Агент имеет право на получение Комиссионного Вознаграждения.

Обычно комиссионные выплачиваются после завершения (закрытия — Closing) сделки. Если сделка не закрылась, то Продавец или Арендодатель, уж точно не выплатит комиссионных. И получается, что Агент выполнив свою работу, останется без вознаграждения. Но, если сделка не закрылась по вине Покупателя или Арендатора, то Агент имеет право потребовать комиссионные с последнего.

Как это происходит на практике

В случае Аренды, в данном случае мы говорим исключительно о жилой недвижимости, я не думаю, что кто-то из Агентов станет требовать с Арендатора комиссионные за не закрытую сделку. Суммы слишком малы и лучше своему клиенту сделать приятное, чем пытаться выдавить последнее, сильно рискуя испортить отношения. Если только эти отношения уже не испорчены.

В случае же с Покупкой Недвижимости, суммы увеличиваются на порядок, а то и на два. При этом, в напряжённые моменты, а когда сделка срывается, эти моменты неизбежно возникают, если все стороны не справляются со стрессом, то отношения быстро деградируют. Хотя Агенты стараются оставить хорошее впечатление, даже для того чтобы в дальнейшем клиент вернулся к ним снова, можно достигнуть порога, после которого Агент решит, что это последняя сделка с этим клиентом и терять нечего. В такой ситуации Агент может потребовать своё законное вознаграждения, даже при дефолте по основной сделке.

Иметь право на комиссионные – это одно, а получить их другое.

Но тут есть момент. Иметь право на комиссионные – это одно, а получить их другое. Скорее всего без суда не обойтись, а это расходы и ненужная огласка. Ну и даже если суд будет выигран, то иметь решение суда на руках это одно, а получить по этому решению деньги – это совсем другое! Поэтому такое случается крайне редко. Пока на моей памяти только один громкий случай. Известный в York Region Агент, подал в суд на своего клиента-продавца. Договор другой, но пункт в том договоре звучит почти аналогично. И у меня сомнения, что это правильный ход. Урон репутации будет выше,чем возможная прибыль. Видимо сильно психанул.

Все мы люди и понятно, что если сделка не закрылась, то этому были существенные причины. Чаще всего Агенты справляются с подобным стрессом и держат ситуацию под контролем. Земля ведь круглая! Правда, в такие моменты, счета в LCBO могут увеличиваться кратно (шутка).

Аренда, не прекращает действие Договора в отношении Покупки

Ну а с этим пунктом, даже я, будучи Риэлтором не полностью согласен.

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

This Agreement applies for the purchase or lease of one real property. Notwithstanding the foregoing, in the event that the Buyer leases a property, this agreement remains in force as set out herein for the purchase of the leased property or a property of the general description indicated above. The leasing of a property by the Buyer does not terminate this Agreement with respect to the purchase of a property.

ПЕРЕВОД

Настоящее Соглашение распространяется на Покупку или Аренду одного объекта недвижимости. Несмотря на вышесказанное, в случае, если Покупатель арендует недвижимость, настоящее соглашение остается в силе в части касающейся покупки арендованной недвижимости или недвижимости соответствующей общему описанию, указанному выше. Аренда объекта недвижимости Покупателем, не прекращает действие настоящего Соглашения в отношении покупки недвижимости.

В тексте всё предельно ясно и добавить мне здесь нечего.

Представительство — Representation

Вот мы и подобрались к тому ключевому слову, о котором идёт речь.

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

The Buyer acknowledges that the Brokerage has provided the Buyer with written information explaining agency relationships, including information on Seller Representation, Sub-Agency, Buyer Representation, Multiple Representation and Customer Service. The Brokerage shall assist the Buyer in locating a real property of the general description indicated above and shall represent the Buyer in an endeavour to procure the acceptance of an agreement to purchase or lease such a property.

The Buyer acknowledges that the Buyer may not be shown or offered all properties that may be of interest to the Buyer. The Buyer hereby agrees that the terms of any buyer’s offer or agreement to purchase or lease the property will not be disclosed to any other buyer. The Buyer further acknowledges that the Brokerage may be entering into buyer representation agreements with other buyers who may be interested in the same or similar properties that the Buyer may be interested in buying or leasing and the Buyer hereby consents to the Brokerage entering into buyer representation agreements with other buyers who may be interested in the same or similar properties without any claim by the Buyer of conflict of interest. The Buyer hereby appoints the Brokerage as agent for the purpose of giving and receiving notices pursuant to any offer or agreement to purchase or lease a property negotiated by the Brokerage.

ПЕРЕВОД

Покупатель признает, что Брокерадж предоставил Покупателю информацию в письменном виде, объясняющую агентские отношения, включая информацию о Представительстве Продавца, Субагентстве, Представительстве Покупателя, Множественном Представительстве и Предоставлении Услуг. Брокерадж помогает Покупателю в поиске недвижимости в соответствии с описанием, указанным выше, и представляет Покупателя в стремлении обеспечить принятие соглашения о Покупке или Аренде такой недвижимости.

Покупатель признает, что Покупателю не могут быть показаны или предложены все объекты недвижимости, которые могут представлять интерес для Покупателя. Настоящим Покупатель соглашается с тем, что условия любого предложения (offer) или соглашения о покупке или аренде недвижимости со стороны Покупателя не будут раскрыты любому иному Покупателю. Кроме того, Покупатель признает, что Брокер может заключать соглашения о Представительстве Покупателя (Buyer Representation Agreements) с другими Покупателями, которые могут быть заинтересованы в тех же или аналогичных объектах недвижимости, в покупке или лизинге которых может быть заинтересован Покупатель, и Покупатель тем самым даёт согласие на то, чтобы Брокерадж, заключал Соглашения о Представительстве Покупателя с другими Покупателями, которые могут быть заинтересованы в тех же или аналогичных объектах недвижимости, без каких-либо претензий со стороны Покупателя касающихся конфликта интересов. Настоящим Покупатель назначает Брокерадж Агентом с целью отправления и получения уведомлений в соответствии с любым Предложением или Соглашением о Покупке или Аренде Недвижимости, о котором договорился Брокерадж.

Суть Агентских Отношений

Сперва, хочу снова обратить ваше внимание на то, что вашим Агентом является не Риэлтор, а Brokerage (компания), который действует через своих сотрудников – Sales Representative или Broker. Кстати REALTOR — это торговая марка, а согласно законодательству Риэлторами называются Sales Representative или Broker.

Суть же Агентских отношений заключается в том, что агент должен выполнять все законные указания своего клиента. При этом, если Агент что-то сделал или сказал от имени клиента – это означает, что это сказал или сделал клиент. Т.е. агент является т.н. продолжением руки своего клиента.

Также, уточняется тот факт, что Покупателю, могут быть не показаны все объекты недвижимости, находящиеся на рынке. Это просто иногда невозможно ввиду огромного числа листингов.

Конфликт Интересов

Особое внимание уделено тому факту, что Брокерадж, имеет право подписывать аналогичный договор с другими Покупателями и снимает с себя ответственность за любой конфликт интересов. Что может привести к конфликту интересов?

Представьте, что появляется другой Покупатель на тот дом, который вы собираетесь купить. И этот покупатель представлен тем же агентом, но не будем забывать, что Агентом является компания. А компании бывают крупные, например в моём Брокерадже, работает более 700 Риэлторов. И с точки зрения законодательства, получается, что мы оказываемся в ситуации Многостороннего Представительства (Multiple Representation).

Многостороннее Представительство — Multiple Representation

Здесь много букв, но суть сводиться к тому, что Брокерадж может представлять одновременно несколько сторон, но обязан всех в полной мере известить о создавшейся ситуации и получить их согласие на Многостороннее Представительство.

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

The Buyer hereby acknowledges that the Brokerage may be entering into listing agreements with sellers of properties the Buyer may be interested in buying or leasing. In the event that the Brokerage has entered into or enters into a listing agreement with the seller of a property the Buyer may be interested in buying or leasing, the Brokerage will obtain the Buyer’s written consent to represent both the Buyer and the seller for the transaction at the earliest practicable opportunity and in all cases prior to any offer to purchase or lease being submitted or presented.

The Buyer understands and acknowledges that the Brokerage must be impartial when representing both the Buyer and the seller and equally protect the interests of the Buyer and the seller in the transaction. The Buyer understands and acknowledges that when representing both the Buyer and the seller, the Brokerage shall have a duty of full disclosure to both the Buyer and the seller, including a requirement to disclose all factual information about the property known to the Brokerage.

ПЕРЕВОД

Настоящим Покупатель признает, что Брокер может заключать Соглашения о Продаже Объектов Недвижимости с Продавцами, в покупке или аренде которых Покупатель может быть заинтересован. В случае, если Брокерадж заключил или заключает договор Соглашение на Продажу с Продавцом недвижимости, в Покупке или Аренде которой, может быть заинтересован Покупатель, при первой возможности и во всех случаях до того, как было представлено или представлено любое предложение о Покупке или Аренде, Брокерадж должен получить письменное согласие Покупателя на то, чтобы представлять в сделке как Покупателя, так и Продавца.

Покупатель понимает и признает, что Брокер должен быть беспристрастным, представляя интересы как Покупателя, так и Продавца, и в равной степени защищать интересы Покупателя и Продавца в сделке. Покупатель понимает и признает, что, представляя обе стороны, Покупателя и Продавца, Брокерадж обязан полностью раскрыть как Покупателю, так и Продавцу, всю фактическую информацию об объекте недвижимости, известную Брокераджу.

В этой части, из текста всё ясно

По сути то же самое, что было сказано выше относительно возможности появления другого Покупателя, который является клиентом Брокераджа, в этом пункте говорится о потенциальном Продавце.

ОРИГИНАЛ

However, The Buyer further understands and acknowledges that the Brokerage shall not disclose:

  • that the seller may or will accept less than the listed price, unless otherwise instructed in writing by the seller;
  • that the Buyer may or will pay more than the offered price, unless otherwise instructed in writing by the Buyer;
  • the motivation of or personal information about the Buyer or seller, unless otherwise instructed in writing by the party to which the information applies or unless failure to disclose would constitute fraudulent, unlawful or unethical practice;
  • the price the Buyer should offer or the price the seller should accept; and
  • the Brokerage shall not disclose to the Buyer the terms of any other offer.

However, it is understood that factual market information about comparable properties and information known to the Brokerage concerning potential uses for the property will be disclosed to both Buyer and seller to assist them to come to their own conclusions.

ПЕРЕВОД

Тем не менее, Покупатель также понимает и признает, что Брокер не должен раскрывать:

  • что Продавец может или примет цену ниже запрашиваемой, если иное не указано в письменной форме Продавцом;
  • что Покупатель может или будет платить цену выше, чем предложенная цена, если Покупателем не указано иное в письменной форме;
  • мотивация или личная информация о Покупателе или Продавце, если иное не указано в письменной форме стороной, к которой относится эта информация, или если ее нераскрытие может являеться мошеннической, незаконной или неэтичной практикой;
  • цена, которую должен предложить Покупатель, или цена, которую должен принять Продавец; а также
  • Брокер не должен раскрывать Покупателю условия любого другого предложения.

Однако следует понимать, что фактическая рыночная информация о сопоставимых объектах недвижимости и информация, известная Брокерскому агентству относительно потенциального использования объекта, будет раскрыта как Покупателю, так и Продавцу, чтобы помочь им прийти к собственным выводам.

Уточнения

Указывается на то, что Агент должен быть беспристрастным и в равной степени защищать обе стороны сделки – как Покупателя, так и Продавца.

В этих целях, Агент должен раскрыть всю известную ему фактическую информацию о данном объекте недвижимости. Однако, уточняется что это не может быть информация касающаяся цены, с которой согласится другая сторона, мотивация противоположной стороны или детали других офферов, если таковые имеются.

ОРИГИНАЛ

Where a Brokerage represents both the Seller and the Buyer (multiple representation), the Brokerage shall not be entitled or authorized to be agent for either the Buyer or the Seller for the purpose of giving and receiving notices.

ПЕРЕВОД

В случаях, когда Брокерадж представляет как Продавца, так и Покупателя (множественное представительство), Брокер не должен иметь права или быть уполномоченным агентом Покупателя или Продавца в целях подачи и получения уведомлений.

Здесь тоже всё понятно из текста

ОРИГИНАЛ

MULTIPLE REPRESENTATION AND CUSTOMER SERVICE: The Buyer understands and agrees that the Brokerage also provides representation and customer service to other buyers and sellers. If the Brokerage represents or provides customer service to more than one seller or buyer for the same trade, the Brokerage shall, in writing, at the earliest practicable opportunity and before any offer is made, inform all sellers and buyers of the nature of the Brokerage’s relationship to each seller and buyer.

ПЕРЕВОД

МНОЖЕСТВЕННОЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВО И ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ УСЛУГ (CUSTOMER SERVICE): Покупатель понимает и соглашается с тем, что Брокерадж, также осуществляет Представительство (Representation) и Предоставление Услуг (Customer Service) другим Покупателям и Продавцам. Если Брокерадж Представляет или оказывает услуги в поиске недвижимости, более чем одному Продавцу или Покупателю в одной и той же сделке, Брокерадж должен в письменном виде при первой возможности и до того, как будет сделано какое-либо предложение, информировать всех Продавцов и Покупателей о характере отношений Брокераджа к каждому Продавцу и Покупателю.

Всё участники сделки должны знать, кто есть кто

Суть этого параграфа сводится к тому, чтобы все участники сделки понимали природу отношений между Брокераджем и другими участниками сделки. Это позволит более ясно видеть ситуацию и принимать верные решения.

Поиск Объектов Недвижимости

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

REFERRAL OF PROPERTIES: The Buyer agrees that during the currency of this Buyer Representation Agreement the Buyer will act in good faith and work exclusively with the Brokerage for the purchase or lease of a real property of the general description indicated above. The Buyer agrees that, during the currency of this Agreement, the Buyer shall advise the Brokerage immediately of any property of interest to the Buyer that came to the Buyer’s attention from any source whatsoever, and all offers to purchase or lease submitted by the Buyer shall be submitted through the Brokerage to the seller. If the Buyer arranges a valid agreement to purchase or lease any property of the general description indicated above that came to the attention of the Buyer during the currency of this Agreement and the Buyer arranges said agreement during the currency of this Agreement or within the Holdover Period after expiration of this Agreement, the Buyer agrees to pay the Brokerage the amount of commission set out above in Paragraph 2 of this Agreement, payable within (5) days following the Brokerage’s written demand therefor.

ПЕРЕВОД

ПОИСК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: Покупатель соглашается с тем, что в течение срока действия настоящего Соглашения о Представительстве Покупателя, Покупатель будет действовать добросовестно и работать исключительно с Брокераджем в целях Покупки или Аренды Недвижимого Имущества подходящего под общее описание, указанное выше. Покупатель соглашается с тем, что в течение срока действия настоящего Соглашения Покупатель должен незамедлительно сообщать Брокераджу о любом объекте недвижимости, информация о котором, получена Покупателем из любого источника, представляющем интерес для Покупателя и все предложения о Покупке или Аренде, представленные Покупателем, должны предоставляться Продавцу через Брокерадж. Если Покупатель заключает действительное Соглашение о Покупке или Аренде какого-либо объекта недвижимости соответствующего указанному выше общему описанию, которое было доведено до сведения Покупателя в течение срока действия настоящего Соглашения и Покупатель заключает указанное соглашение в течение срока действия настоящего Соглашения или в течение Периода Удержания (Holdover Period) после истечения срока действия настоящего Соглашения, Покупатель соглашается выплатить Брокераджу сумму комиссионных, указанную выше в пункте 2 настоящего Соглашения, подлежащую выплате в течение (5) дней после письменного требования Брокераджа об этом.

На что следует обратить внимание

В первую очередь, хочу обратить Ваше внимание на то, что согласно этому пункту, Покупатель обязуется сообщать своему Агенту, о любом интересующем объекте недвижимости, попавшего в поле зрения Покупателя. При этом, неважно из какого источника была получена информация об этом объекте недвижимости – вы ехали на машине и увидели объявление, вам подсказали друзья или родственники, сами нашли в интернете. Всё варианты, Покупатель обязуется прорабатывать через своего агента. Ну и разумеется все офферы делать тоже через своего Агента (Брокерадж).

Компенсация — Indemnification

Компенсация (Индемнация) включает в себя обязательство Покупателя, возместить Брокераджу убытки или ущерб при совершении последним законных действий. Возмещение в целях представления интересов покупателя изложено в соглашении и конкретно касается ответственности за дефекты (скрытые или явные). Другими словами, Агент не должен понести потерь, выполняя законные действия при исполнении поручений своего Клиента.

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

INDEMNIFICATION: The Brokerage and representatives of the Brokerage are trained in dealing in real estate but are not qualified in determining the physical condition of the land or any improvements thereon. The Buyer agrees that the Brokerage and representatives of the Brokerage will not be liable for any defects, whether latent or patent, to the land or improvements thereon. All information supplied by the seller or landlord or the listing brokerage may not have been verified and is not warranted by the Brokerage as being accurate and will be relied on by the Buyer at the Buyer’s own risk. The Buyer acknowledges having been advised to make their own enquiries to confirm the condition of the property.

ПЕРЕВОД

КОМПЕНСАЦИЯ (Индемнация): Брокерадж и Представители Брокераджа, обучены работе с недвижимостью, но не имеют квалификации в определении физического состояния земли или каких-либо улучшений на ней. Покупатель соглашается с тем, что Брокеридж и его представители не будут нести ответственность за любые дефекты, скрытые или явные, земли или улучшений на ней. Вся информация, предоставленная Продавцом или Арендодателем или Брокераджем выставившим Объект Недвижимости на продажу (Listing Brokerage), может быть не проверена и не гарантируется Брокером как точная, и Покупатель полагается на нее на свой страх и риск. Покупатель признает, что ему было рекомендовано самостоятельно запросить информацию о состоянии имущества.

А теперь по-русски то, о чём здесь говорится

В этом пункте, Брокерадж и его Представители снимают с себя ответственность, за какие-либо дефекты земли или улучшений на этой земле (постройки, коммуникации и т.д.). Это логично, так как Риэлторы конечно являются специалистами, но специалистами в торговле недвижимостью, но никак не профессионалами в сферах строительства, землепользования, сельского хозяйства и т.д. По этой причине, Агенты в сложных ситуациях всегда рекомендуют обратиться к экспертам в соответствующих областях. Вся информация, представленная Продавцом, Арендодателем или Брокераджем их представляющим (Listing Brokerage), не может быть проверена Агентством Покупателя и Покупатель полагется на неё на собственный страх и риск.

Вознаграждение за Рекомендацию

Простите за возможно немного вольный перевод текста договора, но если переводить более дословно, то это совершенно не передаёт смысл и получается каша, из которой нельзя вынести какой-либо полезной информации.

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

FINDERS FEE: The Buyer acknowledges that the Brokerage may be receiving a finder’s fee, reward and/or referral incentive, and the Buyer consents to any such benefit being received and retained by the Brokerage in addition to the commission as described above.

ПЕРЕВОД

ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ ЗА РЕКОМЕНДАЦИЮ: Покупатель признает, что Брокерадж может получать вознаграждение за рекомендацию, премию и/или вознаграждение за поиск клиента, а Покупатель соглашается на любое подобное вознаграждение, которое Брокерадж получает и удерживает в дополнение к комиссии, как описано выше.

Вознаграждение от третьих лиц

А если объяснять нормальным, гражданским, языком, то этим пунктом, Покупатель признаёт право Агента на получение вознаграждения от третьих лиц за то, что он последний порекомендует клиенту услуги этих самых третьих лиц. Кто такие, эти третьи лица на практике? Самыми распространёнными примерами будут: Моргидж Агенты, Home Inspectors и прочие специалисты вовлечённые в процесс покупки и продажи недвижимости. Также, это вознаграждение будет получено в дополнение к тем комиссионным, которые агент должен получить согласно настоящему Договору.

Отчёт о Потребителе — Consumer Report

ОРИГИНАЛ

CONSUMER REPORTS: The Buyer is hereby notified that a Consumer Report containing credit and/or personal information may be referred to in connection with this Agreement and any subsequent transaction.

ПЕРЕВОД

ОТЧЕТЫ О ПОТРЕБИТЕЛЕ: Настоящим Покупатель уведомляется о том, что Отчет о Потребителе, содержащий кредитную и/или личную информацию, может быть отправлен в связи с настоящим Соглашением и любой последующей транзакцией.

Какой такой Consumer Report?

Говоря Consumer Report, они имеют ввиду в подавляющем большинстве случаев Отчёт о Кредитном Рейтинге (Credit Score Report), с которым Вы уже наверняка сталкивались. Но это не единственный отчёт, который может запрошен, скажем Арендодателем. Есть ещё список неблагонадёжных Арендаторов, например. Но в большинстве случаев, потребуется именно Отчёт о Кредитном Рейтинге.

Использование и Распространение Информации

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

USE AND DISTRIBUTION OF INFORMATION: The Buyer consents to the collection, use and disclosure of personal information by the Brokerage for such purposes that relate to the real estate services provided by the Brokerage to the Buyer including, but not limited to: locating, assessing and qualifying properties for the Buyer; advertising on behalf of the Buyer; providing information as needed to third parties retained by the Buyer to assist in a transaction (e.g. financial institutions, building inspectors, etc…); and such other use of the Buyer’s information as is consistent with the services provided by the Brokerage in connection with the purchase or prospective purchase of the property.

The Buyer agrees that the sale and related information regarding any property purchased by the Buyer through the Brokerage may be retained and disclosed by the Brokerage and/or real estate board(s) (if the property is an MLS® Listing) for reporting, appraisal and statistical purposes and for such other use of the information as the Brokerage and/or board deems appropriate in connection with the listing, marketing and selling of real estate, including conducting comparative market analyses.

The Buyer acknowledges that the information, personal or otherwise (“information”), provided to the real estate board or association may be stored on databases located outside of Canada, in which case the information would be subject to the laws of the jurisdiction in which the information is located.

ПЕРЕВОД

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ И РАСПРОСТРАНЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ: Покупатель дает согласие на сбор, использование и раскрытие Брокераджем персональной информации в целях, связаных с услугами в области недвижимости, оказываемыми Брокераджем Покупателю, которые включют в себя, но не ограниваются: поиском, оценкой и подбором Объектов Недвижимости для Покупателя; реклама от имени Покупателя; по мере необходимости предоставление информации третьим сторонам, нанятым Покупателем для оказания помощи в совершении сделки (например, финансовым учреждениям, строительным инспекторам и т. д.); и иное подобное использование информации Покупателя соответствующее услугам, предоставляемым Брокераджем в связи с Покупкой или Предполагаемой Покупкой Недвижимости.

Покупатель соглашается с тем, что факт продажи и информация связанная с ней, касающаяся любого имущества, приобретенного Покупателем через Брокерадж, может быть сохранена и раскрыта Брокераджем и/или Советами по Недвижимости (Real Estate Board(s)) (если Объект недвижимости является Листингом (Объявлением о продаже) MLS®) для отчетности, оценки и в статистических целях и для иного подобного использования информации, которую Брокерадж и/или Real Estate Board считает целесообразным в отношении этого листинга, маркетинга и продажи недвижимости, включая проведение сравнительного анализа рынка.

Покупатель признает, что информация, персональная или иная («информация»), предоставленная Совету по Недвижимости или Ассоциации, может храниться в базах данных, расположенных за пределами Канады, и в этом случае информация будет подчиняться законам юрисдикции, в которой информация находится.

Больше всего всех интересуют статистические данные.

Все мы понимаем, насколько большой объём информации о Покупателе и его действиях в отношении некоторых объектов недвижимости может накапливаться у Агента Покупателя и иных лиц. В числе этих лиц могут быть организации Риэлторов различных уровней, которые используют информацию для составления отчётов о состоянии рынка. Этот пункт знакомит Покупателя, с тем как может использоваться информация, которая оказывается в руках Брокераджа.

Но сильно беспокоиться о вашей личной информации не стоит. Больше всего всех интересуют статистические данные.

Противоречие или Расхождение

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

CONFLICT OR DISCREPANCY: If there is any conflict or discrepancy between any provision added to this Agreement and any provision in the standard pre-set portion hereof, the added provision shall supersede the standard pre-set provision to the extent of such conflict or discrepancy. This Agreement, including any provisions added to this Agreement, shall constitute the entire Agreement between the Buyer and the Brokerage. There is no representation, warranty, collateral agreement or condition, which affects this Agreement other than as expressed herein.

ПЕРЕВОД

ПРОТИВОРЕЧИЕ ИЛИ РАСХОЖДЕНИЕ: Если существует какое-либо противоречие или расхождение между каким-либо положением, добавленным к настоящему Соглашению и любым положением в стандартной предустановленной части настоящего Соглашения, добавленное положение заменяет стандартное предустановленное положение в отношении такого противоречия или расхождения. Настоящее Соглашение, включая любые положения, добавленные к настоящему Соглашению, представляет собой полное Соглашение между Покупателем и Брокераджем. Нет никаких заверений, гарантий, соглашений об обеспечении или условий, которые влияют на настоящее Соглашение, за исключением указанных в данном документе.

Предустановленный текст Buyer Representation Agreement можно изменять

Этот пункт говорит о том, о чём многие даже не догадываются. Предустановленный текст Buyer Representation Agreement можно изменять. Правда, говорится об этом косвенно: если в контракт внесли изменения, то в случае противоречия внесённых изменений и предустановленной части данного договора, внесённые изменения имеют преимущество, заменяя собой предустановленный текст.

А не говорит ли это иными словами, что этот текст можно менять? Вот только есть вопрос — стоит ли?

Наследники и Правопреемники

ОРИГИНАЛ

SUCCESSORS AND ASSIGNS: The heirs, executors, administrators, successors and assigns of the undersigned are bound by the terms of this Agreement.

ПЕРЕВОД

НАСЛЕДНИКИ И ПРАВОПРЕЕМНИКИ: Наследники, исполнители, администраторы, преемники и правопреемники нижеподписавшихся обязаны соблюдать условия настоящего Соглашения.

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

Электронная Связь

ОРИГИНАЛ

ELECTRONIC COMMUNICATION: This Agreement and any agreements, notices or other communications contemplated thereby may be transmitted by means of electronic systems, in which case signatures shall be deemed to be original. The transmission of this Agreement by the Buyer by electronic means shall be deemed to confirm the Buyer has retained a true copy of the Agreement.

ПЕРЕВОД

ЭЛЕКТРОННАЯ СВЯЗЬ: настоящее Соглашение и любые соглашения, уведомления или другие предполагаемые сообщения могут передаваться посредством электронных систем, и в этом случае подписи считаются подлинными. Передача настоящего Соглашения Покупателем с помощью электронных средств считается подтверждением того, что Покупатель сохранил подлинную копию Соглашения.

Электронные Подписи

ОРИГИНАЛ

ELECTRONIC SIGNATURES: If this Agreement has been signed with an electronic signature the parties hereto consent and agree to the use of such electronic signature with respect to this Agreement pursuant to the Electronic Commerce Act, 2000, S.O. 2000, c 17 as amended from time to time.

ПЕРЕВОД

ЭЛЕКТРОННЫЕ ПОДПИСИ: Если настоящее Соглашение было подписано электронной подписью, стороны настоящим разрешают и соглашаются на использование такой электронной подписи в отношении настоящего Соглашения в соответствии с Законом об электронной торговле 2000 года, S.O. 2000, c 17 с соответствующими поправками, вносимыми время от времени.

Приложения к Buyer Representation Agreement

Если есть какие-либо приложения к данному Договору, то они должны быть указаны в пункте №13.

Подпись Брокераджа

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

THE BROKERAGE AGREES TO REPRESENT THE BUYER IN LOCATING A REAL PROPERTY OF THE GENERAL DESCRIPTION INDICATED ABOVE IN AN ENDEAVOUR TO OBTAIN THE ACCEPTANCE OF AN AGREEMENT TO PURCHASE OR LEASE A PROPERTY ON TERMS SATISFACTORY TO THE BUYER.

ПЕРЕВОД

БРОКЕРАДЖ СОГЛАШАЕТСЯ ПРЕДСТАВЛЯТЬ ПОКУПАТЕЛЯ В ПОИСКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПОДХОДЯЩЕГО ПОД ОБЩЕЕ ОПИСАНИЕ, УКАЗАННОЕ ВЫШЕ, С ЦЕЛЬЮ ПОЛУЧЕНИЯ ПРИНЯТОГО СОГЛАШЕНИЯ НА ПОКУПКУ ИЛИ АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ НА УСЛОВИЯХ, УДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНЫХ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ.

Здесь подписывается представитель Брокераджа

Под этими словами, от имени Брокераджа, как правило, подписывается Риэлтор, который непосредственно будет с Вами работать. Указывается Имя, Фамилия и ставится подпись (не инициалы).

Подписи Покупателей

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

THIS AGREEMENT HAS BEEN READ AND FULLY UNDERSTOOD BY ME, I ACCEPT THE TERMS OF THIS AGREEMENT AND I ACKNOWLEDGE ON THIS DATE I HAVE SIGNED UNDER SEAL. Any representations contained herein are true to the best of my knowledge, information and belief.

ПЕРЕВОД

НАСТОЯЩЕЕ СОГЛАШЕНИЕ МНОЮ ПРОЧИТАНО И ПОЛНОСТЬЮ ПОНЯТНО МНЕ, Я ПРИНИМАЮ УСЛОВИЯ НАСТОЯЩЕГО СОГЛАШЕНИЯ И ПОДТВЕРЖДАЮ ДАННУЮ ДАТУ И ПОДПИСЫВАЮ ПОД ПЕЧАТЬЮ. Любые утверждения сделанные в этом документе являются верными настолько, насколько мне известно, насколько я информирован(а) и убежден(а).

Какая такая Печать?

В этом тексте, хотя перевод и хромает, в принципе всё недвусмысленно и ясно. Вот только о какой печати они говорят?

Присмотритесь повнимательнее к соответствующей секции документа и Вы увидите, что между местом где должна стоять подпись Покупателя и датой есть небольшая, скажем, звёздочка, под которой мелко написано Seal – печать.

Согласно английскому контрактному праву, заключая договор, сторона этого договора, должна получить какое-то вознаграждение взамен полученной услуги или товара. Если вознаграждение не предусмотрено данным договором, то приобретатель выгоды, не имеет права требовать что-либо со стороны предоставляющей эту выгоду. Чтобы данный договор имел силу и делается подпись, под такой импровизированной печатью.

Декларирование Страхования

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

Декларирование Страхования

Настоящим, Broker или Sales Representative, простыми словами Риэлтор, заявляет и подтверждает наличие действующей страховки, согласно REBBA.

Все Риэлторы (Brokers или Sales Representatives) в Онтарио должны участвовать в программе страхования RECO, которая обеспечивает необходимую защиту для Риэлторов, их Клиентов и Потребителей посредством страхования от ошибок и упущений, страхования депозитов потребителей и страхования комиссионных.

Риэлторам, не имеющим этой страховки, запрещено осуществлять деятельность по покупке и продаже недвижимости в Онтарио.

Подтверждение

Договор с Риэлтором Онтарио на предоставление услуг по Покупке и Аренде Недвижимости - Andrei Peresunko REALTOR

ОРИГИНАЛ

The Buyer(s) hereby acknowledge that the Buyer(s) fully understand the terms of this Agreement and have received a copy of this Agreement on the 19th day of March 2019.

ПЕРЕВОД

Покупатель(и) настоящим подтверждает, что Покупатель(и) полностью понимает условия настоящего Соглашения и получил(и) копию этого Соглашения 19го Марта 2019.

Подтверждение

Настоящим пунктом, Покупатель(и) подтверждает ещё раз, что полностью понимает условия настоящего Договора и то, что каждый из Покупателей получил полностью подписанную копию данного Договора.

После чего, каждый из Покупателей ставит подпись и дату. Всё, поздравляю, процесс подписания Buyer Representation Agreement завершён.

Надеюсь, что теперь ни у кого не останется вопросов о том, что же написано в Buyer Representation Agreement таким убористым шрифтом. И станет намного меньше мифов об этом документе, ну и само собой вопросов стоит ли подписывать этот договор.

Но, если вопросы ещё остались – не стесняйтесь, задавайте их мне лично и в комментариях.

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.