Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Февраль 2019.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA должен начать с констатации факта — ощущения меня не обманули ни в Январе, ни в Феврале. Невзирая на то, что продажи в Феврале снизились по сравнению с аналогичным периодом 2018-го года, условия на рынке жилой недвижимости Торонто GTA, ужесточились.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA должен начать с констатации факта — ощущения меня не обманули ни в Январе, ни в Феврале. Невзирая на то, что продажи в Феврале снизились по сравнению с аналогичным периодом 2018-го года, условия на рынке жилой недвижимости Торонто GTA, ужесточились.

Причиной тому послужило, с одной стороны снижение и без того небогатого предложения объектов выставленных на продажу, а с другой – рост цены. В такой, прямо скажем непростой ситуации, определённая доля покупателей, просто напросто посчитала, что цены завышены. По правде говоря, половина листингов, безусловно оценены несправедливо. Но главное это то, что все самые дешёвые предложения были распроданы в Декабре – Январе. Но давайте взглянем на цифры из отчёта, любезно предоставленного нам Toronto Real Estate Board, чтобы осознать что происходит и чего ожидать в ближайшие месяцы.

1. Объём Продаж


Продажи в Феврале 2019-го года снизились на 2,4%

Это значение, хоть и находится в негативной зоне, но мне не кажется чем-то опасным. В любом случае, это лучше разочаровывающих показателей Ноября и Декабря, показавших снижение объёмов продаж относительно предыдущего года на 14,7% и 22,5% соответственно. Поэтому, я не вижу ничего страшного в том, что продажи снизились на 2,4% — ведь номинально это всего чуть более 100 сделок.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Более того

Да, это минимальный уровень продаж за последние десять лет, с кризисного 2009-го года. Но ничего страшного не происходит. Рынок выравнивается, всё увереннее набирая ход. Просто после длительного горячего периода на Рынке Недвижимости Торонто GTA, наступил период охлаждения.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
470
-9.6%
1,701
+4.2%
2,171
+0.8%
Semi-Detached
Изменение год/к году
174
+20.0%
282
-6.9%
456
+1.8%
Townhouse
Изменение год/к году
159
-12.6%
634
-4.2%
793
-6.0%
Condo Apartment
Изменение год/к году
1,064
-6.7%
472
-3.5%
1,536
-5.7%

Кто молодец? – Таунхаус в Торонто и Дом Detached в пригороде!

В черте Торонто (area 416) Объём продаж упал по всем сегментам, за исключением домов Semi-Detached, где Объём Продаж напротив вырос. Да и не просто вырос, а подпрыгнул на целых 20%. Увы, если говорить о реальных цифрах — это всего лишь 29 домов.

В пригородах, ситуация схожа, но цифры снижения продаж, значительно ниже. Здесь продажи немного снизились по всем сегментам, за исключением домов Detached, которые напротив, выросли на 4,2.

Продажи Condo Apartment в Торонто снизились на 6,7%, а в пригородах на 3,5%.

Получается, что тренд, намечавшийся весь предыдущий год, укрепляет свои позиции.

Почему так?

Цены за год немного подросли, а в случае Сondo Apartment, так и достаточно ощутимо. Например в Торонто на 8,8%, что в деньгах выражается весьма крупной цифрой — почти $50,000. При этом денег у Покупателей больше не стало. Более того, ставки по кредитам выросли, да и моргидж получать стало сложнее. Отложенный спрос, тоже дал о себе знать.

Вот люди и стали уходить туда, где дешевле – в пригороды. А если мы говорим о покупке 2-Bedroom Condo Apartment, то они снова попали в прямое ценовое противостояние с сегментом Таунхаусов в пригородах.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2019 Andrei Peresunko Realtor

В Феврале 2019-го года на рынке было 13,284 Активных Листинга

Это на те же 0,6% меньше чем в аналогичном периоде годом ранее. Т.е. находится на том же уровне, что и год назад. Помимо этого, те же самые -0,6%, мы наблюдали и в Январе этого года, в сравнении с прошлым годом. Таким образом, этот показатель находится на минимальных уровнях для Рынка Недвижимости Торонто GTA с Апреля 2017-го года. Т.е. с того момента, когда начал свое падение Рынок Недвижимости Торонто GTA. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов!

Ещё одно подтверждение того, что мы достигли дна и подходим, а возможно уже подошли, к точке пересечения, когда Продавцы уже не видят смысла продавать свою недвижимость дешевле и просто не выставляют её на продажу. А отсутствие предложения, рано или поздно должно толкнуть цены вверх, что уже произошло, как в осенние месяцы, так и на протяжении Февраля.

  • Работа с Риэлтором — Form 810
    Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом.
  • Listing Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Listing Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
  • Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Феврале 2019-го года 51,1%

Неплохой показатель, расположенный аккурат по середине между спросом и предложением. Неужели он говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA достиг равновесия? Пожалуй да. Более того, это может быть небольшой предышкой перед тем, как Рынок попытается сделать новый рывок.

4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Время продажи в Феврале 2019 составило 25 дней

Впервые с момента падения Рынка Недвижимости Торонто GTA, мы устояли на прежних позициях по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Дот этого, почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. Ещё один звоночек, говорящий о том, что всё стало на свои места.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Индикатор Months of Inventory в Феврале 2019-го года снизился до 2,6

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Индикатор Months of Inventory в Декабре 2018 года, поднялся до уровня 3,0 и в Январе сохранил свои позиции. Теперь же, с приближением весны, мы вновь вернулись к привычным значениям по году — 2,6. То есть, мы снова находимся на достаточно активном рынке.

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена в Феврале 2019-го выросла на 1,6%, составив — $780,379

В годовом выражении рост чуть ниже того, который был зарегистрирован в предыдущие месяцы, но в целом находится на том же уровне. При этом относительно Января Средняя Цена разом подскочила на $32,000 и таким образом стала в ряд со средними значениями предыдущих двенадцати месяцев.

Это наталкивает на мысли о том, что изменения цены которые мы с вами видим на левой части графика (т.е. в весенные месяцы 2018-го года), будут повторены и в предстоящие три месяца. И это при условии того, что ничего не будет меняться в финансово-кредитной политике. А призывы к этому звучат всё чаще и всё громче.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,294,936
+0.8%
$894,147
-1.9%
$980,914
-2.1%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$1,087,363
+10.5%
$675,355
+4.1%
$832,569
+9.9%
Townhouse
Изменение год/к году
$764,569
-1.7%
$603,372
+0.5%
$635,693
-0.5%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$612,488
+7.4%
$448,711
+3.1%
$562,161
+6.1%

Торонто отвоёвывает утраченные позиции

Средняя Цена объектов недвижимости проданных в Торонто в Феврале по сравнению с предыдущим месяцем, в номинальном выражении выросла во всех сегментах, кроме домов Townhouse, которые напротив подешевели на $33,000. Средняя цена продажи дома Detached выросла на $120,000, Semi-Detached прибавил $94,000, а квартиры в кондо подросли на $21,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то подешевел только Townhouse -1,7%. Остальные же сегменты подорожали, но по-разному: дом Detached +0,8%, Semi-Detached +10,5%, Condo Apt +7,4%.

В пригородах всё спокойнее

Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Феврале, то можно сказать что в номинальном выражении относительно Января изменения менее выражены: дом Detached подорожал на $11,000, Semi-Detached вырос в цене на $25,000. Таунхаусы на $3,000, а вот Средняя цена продажи Condo Apartment снизилась на $8,000.

Если же сравнивать с Февралём 2018-го года, то дом Detached, единственный сегмент, который подешевел -1,9%. Все остальные сегменты в пригородах Торонто выросли в годовом выражении: Semi-Detached +4,1%, Townhouse +0,5%, Condo Apartment прибавили в цене +3,1%. Не так бурно как в Торонто, но зато ровно и достаточно стабильно.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 2.14%, составив $767,800

За месяц Средняя Цена HPI выросла ровно на $6,000, разом отыграв потери предыдущих месяцев. На протяжении предыдущих двенадцати месяцев, этот индикатор был выше только в Мае-Июне прошлого года. Неплохой старт года, не правда ли?

Беспокоит то, что уже который месяц подряд Toronto Real Estate Board указывает цену только в таблицах, в которые мало кто заглядывает. А для прессы просто говорят, что изменение составило столько-то процентов.

Но знаете что беспокоит больше всего? То, что уже не первый месяц эти проценты немного завышаются. Вы и сами можете пересчитать. Например в Феврале 2018-го года, Цена HPI была $751,700, а в Феврале 2019-го составила $767,800. как ни крути, получатся 2,14%. А в пресс релизе указано +2,4%. Вот и в докладе за Январь написано +2,7%. И такое может быть, если в Январе 2018-го Цена HPI была $743,200, а в Январе 2019-го составила 761,800. По-любому 2,5% и никак не 2,7%. Или с математикой не дружат или привирают. А если привирают, то зачем?

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2019 Andrei Peresunko Realtor

8. Выводы

На Рынке Недвижимости Торонто GTA ощущается ажиотаж

Ну кто скажет, что в Торонто Рынок Недвижимости чувствует себя неважно? Да нельзя сказать,что статистика поражает воображение, но ситуация стабильна и большая часть недвижимости Торонто GTA, пусть медленно, но растёт. Для сравнения можете посмотреть на другие канадские Рынки Недвижимости, кроме Монреаля, там своя история. Вспомните сколько раз повышали процентные ставки по кредитам и как закручивали гайки при выдаче ипотечных кредитов. А теперь ответьте себе на этот же вопрос ещё раз.

Продажи

Продажи в Феврале 2019-го года снизились на 2,4%, да и в целом вроде бы не радуют количеством – это минимальное значение за последние десять лет. Более слабыми были только результаты кризисного Февраля 2009-го года. При этом количество новых листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA, снизилось ещё больше – на 6,2%.

Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.

При этом таких листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA почти половина. Из-за этого получается странная ситуация. Вроде бы продажи низкие, а предложение достаточное. Получается что рынок слаб. Но на самом деле, если посмотреть на ситуацию под иным углом, получается , что только половину листингов реально рассматривают для покупки. А значит соотношение покупок и продаж будет указывать на высокую активность рынка. Вот и объяснение того, почему при снижающихся продажах, цены всё равно растут.

Цена

Как минимум дважды в 2018-м году мы упирались в потолок Цены. Это было в Мае – Июне и в Октябре. Каждый раз цены откатывались назад. Но, если с Декабря 2017-го года по Май 2018-го Средняя Цена HPI прибавила почти $30,000, после чего в Июле потеряла $13,000 из них, то уперевшись в потолок второй раз, в Сентябре – Октябре, Средняя Цена HPI снизилась всего на $2,700. В Декабре 2018-го года, снова приподнялась на несущественные $600, а в Январе снизилась на $2,400. При наших цифрах номинальной стоимости недвижимости, можно сказать, что потерь собственно и не было. Ну, а в Феврале, после того как все более дешёвые объекты были проданы, Средняя Цена рванула резко вверх прибавив $32,000 по отношению к предыдущему месяцу.

В свете выше сказанного, я считаю, что весной цены продолжат движение вверх.

Чаще стали звучать призывы к ослаблению правил квалификации при выдаче моргидж и увеличению срока амортизации до 30 лет.

Мне пока не ясно, кто именно лоббирует подобные решения. Дело в том, что заинтересованных лиц слишком много. Среди них, на первый взгляд, можно назвать Правительство всех уровней, от федерального до муниципального. Одни недополучают LTT (Land Trasfer Tax) из-за уменьшившегося количества сделок с недвижимостью, другие, прочие налоги от уменьшения количества новых проектов. Плюс к этому, понятно что в будущем крупного их увеличения ожидать не стоит, т.к. продажи новых проектов почти остановились.

Вторыми будут названы девелоперы. У них конечно долгосрочные планы и занятость пока ещё есть, но думают они тоже на долгий срок. Цены они опускать не хотят, потом их будет слишком сложно снова поднять, а для этого нужно чтобы цены росли. А для того, что все снова стали активно инвестировать в проекты новых застроек, рост необходим значительно выше инфляции.

Третьими в списке банки и прочие кредитные организации. Они уже и так плачут, что люди не обвешиваются всё большими и большими кредитами, и так ноют, а изменений всё нет.

А под занавес, всё это прикрывается заботами о благе человеческом – они там все так переживают за First Time Buyers, что прямо ночами спать не могут.

Ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов было бы пагубным шагом для Торонто

За всю Канаду я не скажу, потому, что ситуация в разных регионах очень сильно разнится, но для Торонто в текущем году, было бы пагубным шагом ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов. В идеале, до осени всё должно остаться как есть, включая ставки по моргидж. То же самое касается, даже в большей степени, увеличения срока амортизации до 30 лет. Объясню почему я так считаю.

Рынок Недвижимости Торонто стабилизировался. Случилось то, чего власти собственно и добивались. Цены растут умеренно, хотя и очень неравномерно в разных сегментах и в разных районах Большого Торонто. Рынку нужна передышка. Хотя бы пару лет для того, чтобы накопить силы, которые потом можно будет использовать для рывка. В предыдущие годы, как Правительство, так и муниципальные власти хорошо поправили свои дела за счёт сферы недвижимости. Прошло 10 лет, и как положено, назревает новый экономический кризис. У меня складывается впечатление, что они снова хотят использовать Real Estate, в качестве ломовой лошади для всей канадской экономики. А лошадка уже может не сдюжить, т.к. нет того запаса, который копился 20 лет и был в распоряжении в 2008м году.

Поэтому, я бы предпочёл, чтобы при сохранении текущей диспозиции – Правительство, как в старом анекдоте — покормило собак и ничего не трогало. Дайте рынку недвижимости самооздоровиться!

Другой вопрос общее состояние дел в Мировой экономике.

Развязывание торговых войн всегда достаточно опасно. Более того, Канадская экономика крайне зависима от экономики США, а там в свою очередь дела не сильно лучше наших. Что будет происходить на Рынке Недвижимости Торонто, во многом не зависит от самого Торонто.

Видимо готовясь к неблагоприятному сценарию развития событий, в прессе стали появляться сообщения о том, что мол общественность просит, деловые круги просят, даже представители банковско-кредитного сектора экономики просто таки лоббируют, изменение правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов. Т.е. полтора года назад их мнение никого не волновало, а вот сейчас уговорили. Всё на самом деле просто: объём выдачи ипотечных кредитов снизился до минимума с 2014-го года, а темпы роста чуть ли не худшие за 30 лет.

Вот и RBC, крупнейший держатель ипотечных кредитов в Канаде, став терять долю на рынке снизил ставки по моргиджу. Также говорят о том, что если экономика замедлится или впадёт в рецессию, то процентные ставки по ипотеке будут снижены. Кто бы сомневался?

Покупателям

Вот теперь реально стоит поторопиться. Я на собственной шкуре ощутил, что активность на рынке крайне высока. Т.е. сухие цифры статистики этого в полной мере не отражают, но когда я смотрю со своими клиентами-покупателями квартиру или Таунхаус, а уже вечером приходит сообщение, что этот объект продан… Знаете, мы даже подумать не успели. Причина как мне кажется кроется в том, что мы смотрим не всё подряд, а действительно хорошие варианты, которые можно купить по привлекательной цене, а они улетают как горячие пирожки. Но в любом случае, ещё полгода назад цены были ниже и времени на раздумия было горааааздо больше.

Ещё одним фактором можно назвать тот факт, что рост процентных ставок по моргиджу остановился и даже возможен их откат. При этом уверенности в глазах Покупателей стало больше ввиду того, что крах, которого все так ждали не только не состоялся Более того, ещё и цены выросли.

При этом, если раньше многие смотрели в сторону New Construction, то в 2018-м году, даже кондо стали продаваться как никогда плохо, что уж говорить о нереально переоценённых Low Rise проектах. И поверьте, у застройщиков куда больше денег в запасе, да и попросту гораздо более длинный горизонт планирования. Также они как никто хорошо знают, что опустив цены однажды, поднять их в последствии будет крайне тяжело. Ввиду этого они будут тянуть резину с вводом в строй новых проектов и завершением старых. Также им на руку играет то, что на самом деле стоимость строительства значительно выросла в последние годы.

Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, просто не оставляет шанса снижению цен. По крайней мере значительному и тем более с длинным горизонтом инвестиций.

Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Ну всё, вот она пришла весна! Самое время звонить Риэлтору и выставлять дом на продажу! В идеале готовиться к этому нужно было загодя, но есть как есть. Ситуация на рынке хороша. Цены в целом подросли, чего же боле?

Я понимаю, у вас может возникнуть соблазн потянуть с выходом на рынок, но поверьте, от добра добра не ищут. Может случиться ситуация подобная 2017-му году. Тогда тоже предложение в Феврале и Марте было слабым. Очень слабым. Все тянули с выходом на рынок, до высокого сезона и в итоге все вышли на рынок в Апреле. Хуже и придумать было нельзя. В сочетании с Fair Housing Plan это привело в печальным последствиям.

На этой куда более оптимистичной, чем обычно, ноте, я заканчиваю свой Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2019. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!
До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.