Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Декабрь 2018.

После успехов середины 2018-го года, когда Рынок Недвижимости Торонто GTA на протяжении пяти месяцев подряд показывал рост Объёма Продаж в годовом выражении, дела пошатнулись. В Ноябре 2018-го года, продажи не просто снизились, а можно сказать обвалились. Снижение составило 14,7%. На первый взгляд, можно было сказать, что это страшно и хуже, уже, быть не может.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Декабрь 2018, хочется начать с поздравления! С наступившим Новым Годом, дорогие друзья! Желаю всем здоровья, радости, любви, успехов и достатка! А будет всё это будет и счастье!

А теперь по делу. В этот раз мы рассмотрим не только результаты отдельно взятого месяца, но проведём линию сквозь весь прошедший 2018-й год. Думаю так будет не только интереснее, но и полезнее. Давайте начинать.

1. Объём Продаж


Объём Продаж в Торонто GTA обвалился на 22,5%

После успехов середины 2018-го года, когда Рынок Недвижимости Торонто GTA на протяжении пяти месяцев подряд показывал рост Объёма Продаж в годовом выражении, дела пошатнулись. В Ноябре 2018-го года, продажи не просто снизились, а можно сказать обвалились. Снижение составило 14,7%. На первый взгляд, можно было сказать, что это страшно и хуже, уже, быть не может.

Может! Ещё как может! В Декабре 2018-го года, на Рынке жилой Недвижимости Торонто GTA было заключено 4,308 сделок. И это уже 22,5% меньше, чем было в Декабре 2017-го года.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Декабрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Паниковать ещё рано

Казалось бы, как так? Нормально же всё было, хорошо шли вперёд и тут такие провалы, один за другим. Не превращается ли это в тренд? Нет, это не так. И этому есть вполне твёрдые обоснования.

Если посмотреть на данные за Ноябрь и Декабрь 2017-го года, то сразу становится понятно, что они были гораздо лучше чем того можно было ожидать. Всплеск был вызван ожиданием введения объявленных месяцем ранее изменений в порядке выдачи ипотечных кредитов.

Так например, обычно в Ноябре, относительно Октября, количество сделок с Недвижимостью в Торонто GTA снижается примерно на 1000 единиц, а в Ноябре 2017-го года, мы напротив, наблюдаем рост на две с половиной сотни транзакций. О чём это говорит?

О том, что это был конъюнктурный всплеск. Посему, неудивительно, что в Ноябре и Декабре 2018-го года мы видим снижение Объёмов Продаж относительно аналогичного периода годом ранее.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Декабрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Средний Объём Продаж для Декабря за предыдущее десятилетие 4,396 единиц

Это подтверждают и данные сравнения со средними результатами продаж за предыдущее десятилетие для Декабря месяца. Среднее значение составляет 4,396 единиц. Таким образом продажи в Декабре 2018-го года , в количестве 3,781 штук, выглядят слабо, но в принципе не выбиваются из общего фона 2018-го года. Это всего на 16,26% меньше чем в среднем в Декабре месяце на протяжении предыдущих десяти лет. Это примерно уровень продаж Ноября 2013 — 2014 годов. Для тех, кто забыл, что такое плохо, напомню, в Декабре 2008-го года, в Торонто GTA, было заключено 2,548 сделок с жилой недвижимостью. А, например, в Декабре 2012-го года 3,582. Т.е. определённое охлаждение есть, но ничего страшного не происходит. Нормальное охлаждение, которого наши власти и добивались.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
340
-24.1%
1,250
-14.8%
1,590
-17.0%
Semi-Detached
Изменение год/к году
116
-32.6%
226
-26.6%
342
-28.8%
Townhouse
Изменение год/к году
162
-18.2%
455
-31.1%
617
-28.1%
Condo Apartment
Изменение год/к году
848
-23.9%
337
-21.8%
1,185
-23.4%

Дом Detached чувствует себя лучше других

В последнем месяце уходящего года, что мы видим? Просто таки квинтэссенция всего сказанного мною на протяжении всего 2018-го года, когда я говорил о том, что тренд спроса разворачивается, уходя от Condo Apartment в сторону Low Rise сегмента. При среднем падении Объёма Продаж на Рынке Недвижимости Торонто GTA в 22,5%, кто показывает лучший результат? Дом Detached и не в черте Торонто, а в пригороде – падение всего на 14,5%.

Это видно и на круговых диаграммах, расположенных ниже. В пригородах, Semi-Detached потерял 1% в структуре спроса, а Townhouse, так и вовсе 3%. Именно благодаря им, доля домов Detached выросла до 54% в общем количестве сделок с жилой недвижимостью в пригородах Торонто.

В самом Торонто заметных изменений нет. Ну ради приличия, можно отметить переход 1% от домов Semi-Detached, в сегмент Townhouse.

Почему так?

Мне кажется, что всё развивается по вполне логичному сценарию. Посудите сами.

Цены за год немного подросли, а в случае Сondo Apartment, так и достаточно ощутимо. При этом денег у Покупателей больше не стало. Более того, ставки по кредитам выросли, да и моргидж получать стало сложнее. Отложенный спрос, тоже дал о себе знать.

Вот люди и стали уходить туда, где дешевле – в пригороды. А в пригородах, своя игра. Понятно, что мечта любого, кто живёт в Low Rise – это дом Detached. Но цены в этом сегмента росли в годы безудержного бума так сильно и настолько быстрее других сегментов рынка, что весной 2017-го стали не только неподъёмными, но и просто нереально переоценёнными по сравнению в домами Semi-Detached и Townhouse. Поэтому, они собственно и оказались под максимальным давлением на протяжении последних полутора лет. И вот теперь Продавцы всё больше и больше реально смотрят на цены и ситуацию на рынке, когда конкуренция особенно сильна в именно в сегменте домов Detached, отдельно стоящие дома становятся снова привлекательными.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Декабрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

В Декабре 2018-го года на рынке было 11,431 Активных Листингов

Это на 11,6% меньше, чем в Декабре 2017 года. И вот этот факт уже выглядит интереснее — минимальный показатель предложения на Рынке Недвижимости Торонто GTA с Апреля 2017-го года. Т.е. с того момента, когда начал свое падение Рынок Недвижимости Торонто GTA. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов.!

Вот и объяснение тому, что продажи падают, а цены в это же время растут. Мы подходим, а возможно уже подошли, к точке пересечения, когда Продавцы уже не видят смысла продавать свои дома дешевле и просто не выставляют их на продажу. А отсутствие предложения, рано или поздно должно толкнуть цены вверх.

  • Работа с Риэлтором — Form 810
    Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом.
  • Listing Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Listing Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
  • Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Декабрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Просто убойный результат — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Декабре 2018-го года 87,8%

А разве могло быть иначе, если количество Новых листингов сократилось почти на треть, по отношению к Декабрю 2017-го года – 4,308. При этом в Ноябре этот показатель тоже был ниже чем годом ранее и тоже заметно, более чем на четверть. Напомню, что Сбалансированный рынок показывает значения около 50%, мы же последний год частенько оказывались ниже, этой заветной цифры.

Поэтому неудивительно, что индикатор SNLR подпрыгнул так высоко. Это лучший результат за два года — с Декабря 2016-го года. Именно тогда рынок начал показывать самые стремительные темпы роста цен.

4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

Время продажи Недвижимость Торонто Декабрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

31 день в среднем стоял на рынке дом в Декабре 2018-го года.

Тенденция Ноября, да и предыдущих месяцев продолжается – срок в требуемый для продажи объекта недвижимости растёт. В частности, в Декабре на это стало уходить ещё на 4 дня больше, чем годом ранее. В Ноябре было на 3 дня больше.

На фоне предыдущих лет, результат конечно слабый, но это далеко не результат 2008-го года (46 дней) и вполне на уровне среднего значения за предыдущее десятилетие – 31,8 дня. Значит, всё в порядке!

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Декабрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Индикатор Months of Inventory в Декабре 2018-го года вырос до 3,0

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Индикатор Months of Inventory в Декабре 2018 года, приподнялся к уровню 3,0. По этому показателю, мы завершаем год, так же как и начали — почти худший результат. Если бы не Сентябрь 2018-го года, когда индикатор располагался ещё выше – 3,1 месяца. Но спишем это на фактор сезонности.

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Цена Недвижимости Торонто Декабрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена в Декабре 2018-го года составила $750,180

Это на 2,1% больше, чем было год назад. Рост чуть ниже того, который был зарегистрирован в предыдущие два месяца, но в целом находится на том же уровне. При этом относительно предыдущего месяца Средняя Цена снизиласть сразу на $38,000, а по отношению к Октябрю на все $57,000.

Также, это самая низкая Средняя Цена зарегистрированная в 2018-м году, за исключением Января.

Средняя Цена Недвижимости Торонто Декабрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,145,892
-8.0%
$891,095
-2.2%
$945,580
+1.0%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$939,859
+4.0%
$661,186
+3.9%
$755,707
+3.2%
Townhouse
Изменение год/к году
$714,456
+10.0%
$591,851
+2.9%
$624,042
+5.3%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$594,381
+11.4%
$454,135
+5.8%
$554,497
+9.9%

Торонто подешевел по всем позициям

Недвижимость в черте Торонто подешевела по всем позициям. И чем дороже, тем сильнее падение. Так, если Condo Apartment за месяц подешевела на чуть более чем на $1,000, то Таунхаус уже сбросил с цены $25,000. Дальше всё обстоит куда более серьёзно. По сравнению с Ноябрём 2018-го года, дом Semi-Detached упал в цене на $120,000. И это не предел, дом Detached расположенный в черте Торонто – лидер падения Средней Цены – сразу минус $155,000 и всего за месяц.

На этом фоне пригороды Торонто выглядят просто скучно. Condo Apartment не изменились в цене, Townhouse подешевел на $22,000, дом Semi-Detached на $5,500. А вот дом Detached по отношению к Ноябрю потерял в цене всего $12,000.

Ничего не замечаете?

Тенденции Декабря абсолютно полярны в Торонто и пригородах. Отбросим в сторону квартиры в кондо, High Rise сегмент живёт своей жизньюб, потому что это всё равно самое доступное жильё.

Так если в Торонто, чем дороже объект недвижимости, тем больше он потерял в цене, то в пригородах, всё с точностью до наоборот – чем дороже объект, тем меньше падение. Более того, на фоне цифр снижения Средней Цены в Торонто, пригороды, можно сказать, вовсе не пострадали.

Вот ещё один довод в поддержку идеи о том, что тренд разворачивается и уже не только в части типов жилья, но уже и в географическом аспекте. Возможно мы увидели всплеск цен в Торонто, волны от которого раскатятся дальше по Торонто GTA. Правда волна не слишком сильна, чтобы уйти далеко. Но радует, что она вообще появилась в то время, когда некоторые все ещё говорят о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA находится в кризисном состоянии.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Цены на  Недвижимость Торонто Декабрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 2.8%, составив $764,200

В Мае – Июне мы достигли пика Цены HPI в 2018-м году. И вот уже полгода, мы не можем приблизится к этой высоте. Вот и в Декабре, немного отыграв потери Ноября, мы все ещё находимся на расстоянии от максимальных значений прошедшего года. Тем не менее, рост в годовом выражении составил 2,8% или $20,700.

Цена Недвижимости Торонто Декабрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Хотите сказать Рынок Недвижимости Торонто GTA слаб?

Посмотрите на другие канадские Рынки Недвижимости, кроме Монреаля, там своя история. Вспомните сколько раз повышали процентные ставки по кредитам и как закручивали гайки при выдаче ипотечных кредитов. А теперь ответьте себе на этот же вопрос ещё раз.

8. Выводы

Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?

Продажи

В начале года сравнивать Объёмы Продаж с пиковыми значениями начала 2017-го года, было задачей простой, потому как ответ был известен заранее. Нам всем было более интересно наблюдать за тем, как будет развиваться ситуация дальше.

После пяти месяцев роста количества сделок с недвижимостью по отношению к аналогичному периоду годом ранее, мы наблюдаем сильное снижение Объёмов Продаж на протяжении двух месяцев подряд относительного аналогичного периода годом ранее. В Ноябре на 14,7%, а в Декабре так и вовсе на 22,5%. Но беспокойства этот факт вызывать не должен. Этот сравнительно плохой показатель был сформирован не слабыми продажами в Ноябре — Декабре 2018-го года, а напротив, нетипично большим объёмом сделок в Ноябре — Декабре 2017-го года. Что в свою очередь было спровоцировано объявлением о введении Новых Правил Выдачи Ипотечных Кредитов, в Октябре 2017-го года.

Цена

Как минимум дважды в 2018-м году мы упирались в потолок Цены. Это было в Мае – Июне и в Октябре. Каждый раз цены откатывались назад. Но, если с Декабря 2017-го года по Май 2018-го Средняя Цена HPI прибавила почти $30,000, после чего в Июле потеряла $13,000 из них, то уперевшись в потолок второй раз, в Сентябре – Октябре, Средняя Цена HPI снизилась всего на $2,700. При наших цифрах номинальной стоимости недвижимости, можно сказать, что потерь собственно и не было.

Особое внимание хочется обратить на то, что амплитуда уменьшилась не только в плане Цены, $13,000 против $2,700, но и в плане срока достижения нового потолка. Всего 3-4 месяца. Единственное, что не прибавляет оптимизма это то, что мы так и не смогли пробить Майский максимум.

Покупателям

Если Вы уже на рынке, и готовы покупать, то покупайте. Во-первых, ключевую кредитную ставку Банк Канады пока решил не поднимать. Это значит, что и ставки по ипотеке пока останутся неизменными. Значит Вам будет легче квалифицироваться и получить более низкий процент по кредиту.

Во-вторых, лучшее время для покупки, как я считаю, началось в конце Декабря и продлится до конца Марта 2019-го года. Я так говорю потому, что хоть это будет и несезон, следовательно предложение будет скудное, но зато вы можете быть вознаграждены хорошей Ценой покупки. На рынке всегда есть Продавцы, которые горят. Те, кому реально нужно продать. Главное найти подходящий вариант и договориться, пока не наступил весенний рынок и конкуренция среди Покупателей не усилилась. Можно найти настоящую жемчужину.

Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Если Вы готовы продавать или, тем более, для Вас это является необходимостью в ближайшей перспективе, то готовьтесь сейчас. Выбирайте правильный момент для выходя на рынок. В идеале в конце Марта – начале Апреля. Но не забывайте, что подготовка дома к Продаже процесс трудоёмкий и порой занимает немало времени. Чтобы после не бегать впопыхах, займитесь подготовкой как можно раньше.

Ещё пару месяцев назад, все аналитики были убеждены, что до весны, нас ожидает 2 повышения базовой ставки по кредитам. Каждое по 0,25%. А теперь, мы знаем, что рост канадской экономики замедляется, нефть из Альберты подешевела до небывалых $15, и поэтому сокращена добыч, а GM закрывает завод в Ошаве, оставляя не менее 2,500 сотрудников без работы. Как результат всё чаще звучат речи о том, что ставку не буду поднимать до весны, как минимум.

Более тревожно звучат новости о том, что назревает новый виток глобального экономического кризиса. Множество индикаторов говорят об этом. Это тоже не добавляет оптимизма.

Я считаю, что даже в случае кризиса, Недвижимость Торонто не станет падать в цене, т.к. есть множество инструментов для поддержания. Та же ставка по кредитам, которую теперь есть куда опускать. Но зачем испытывать судьбу?

На этой куда более оптимистичной, чем обычно, ноте, я заканчиваю свой Обзор Рынка Недвижимости Торонто Декабрь 2018. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!
До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.