Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Ноябрь 2017.

Ноябрь, на рынке Недвижимости Торонто GTA, является последним активным месяцем в году, когда активность ещё высока, но уже идёт на спад относительно предыдущих месяцев. Так бывает в обычных условиях, но как мы знаем 2017-й, был нетипичным годом для Рынка Недвижимости Торонто GTA, который смог преподнести нам не только исторические максимумы цен, но и самую резкую коррекцию за долгие годы. Ну что, давайте рассмотрим сложившуюся ситуацию детально? Начинаем Обзор Рынка Недвижимости Торонто Ноябрь 2017 .

Ноябрь, на рынке Недвижимости Торонто GTA, является последним активным месяцем в году, когда активность ещё высока, но уже идёт на спад относительно предыдущих месяцев. Так бывает в обычных условиях, но как мы знаем 2017-й, был нетипичным годом для Рынка Недвижимости Торонто GTA, который смог преподнести нам не только исторические максимумы цен, но и самую резкую коррекцию за долгие годы. Ну что, давайте рассмотрим сложившуюся ситуацию детально? Начинаем Обзор Рынка Недвижимости Торонто Ноябрь 2017 .

1. Объём Продаж


Продажи в Ноябре 2017-го года составили 7,374 единиц

снизившись по сравнению с тем же периодом 2016-го года на 13.3%, когда этот показатель находился на уровне 8,503 единиц.

Продажи находятся на уровне Ноября 2015-го года,

а тогда, никому и в голову не приходило сказать, что рынок Недвижимости Торонто GTA, находится в упадке и хотя в этом году, мы уже кажется стали привыкать к тому, что объёмы продаж падают. Но посмотрите что происходит – если ранее по году, падение продаж относительно аналогичного периода в предыдущем году, достигало 40%, то в Ноябре, составило всего лишь 13,3%. При этом если взять в расчёт то, что в прошлом году, в Торонто GTA, было зарегистрировано рекордное количество сделок с недвижимостью, то ситуация выглядит ещё более радужно. Что и подтверждается данными, которые говорят о том, что продажи в прошедшем месяце, были на 10,5% выше уровня продаж за последнее десятилетие для Ноября месяца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Ноябрь 2017

… Продажи Растут Уже Четвёртый Месяц Подряд

Всплеск продаж налицо. Почему я говорю о всплеске, если продажи увеличились всего на пару сотен? Потому, что обычно в Ноябре, относительно Октября, количество сделок с Недвижимостью в Торонто GTA снижается примерно на 1000 единиц, а в этом году, мы напротив, наблюдаем рост на две с половиной сотни транзакций.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Ноябрь 2017

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
812
-18.9%
2,319
-19.2%
3,131
-19.1%
Semi-Detached
Изменение год/к году
267
-4.0%
474
-7.4%
741
-6.2%
Townhouse
Изменение год/к году
281
-17.6%
908
-6.4%
1,189
-9.3%
Condo Apartment
Изменение год/к году
1,606
-6.1%
604
-12.3%
2,210
-7.9%

Чем Вызван Рост Объёма Продаж?

Другой и гораздо более занимательный, для меня, вопрос — чем вызван этот рост? Я нисколько не ставлю под сомнение тот факт, что рынок Недвижимости Торонто GTA оправился от весенних потрясений. Но в то же время, я вижу, что многие аналитики заговорили о том, что рынок уже выбрал весь негатив от нововведений государственных регуляторов и нас ожидает скорый бурный рост, схожий с тем, который наблюдается в Ванкувере. Я же вижу ситуацию немного иначе и считаю, что аномальный рост относительно предыдущих месяцев в Октябре и Ноябре 2017-го года, вызван ничем иным, как введением новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов. К чему это приведёт, не сложно догадаться – к тому, что после осеннего всплеска, мы будем наблюдать заметное охлаждение активности в первые месяцы 2018-го года.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Октябрь 2017

Количество Активных Листингов на рынке в Ноябре 2017-го года составило 18,197 единиц.

Это более чем вдвое ( +110% ) превышает показатель Ноября 2016-го года, когда Покупатели могли выбирать из 8,639 Активных Листингов. По сравнению же с предыдущим месяцем, этот показатель снизился на 3,5%, т.е. в практическом плане не изменился. Уже на протяжении полугода, Количество Активных Листингов, стоит прямо у порога показателя сбалансированного рынка в 20 000 Активных Листингов.

  • Работа с Риэлтором — Form 810
    Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом.
  • Listing Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Listing Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
  • Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

51,4% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Ноябре 2017-го года

В общем, Рынок Недвижимости Торонто GTA, пришёл в себя и набирает обороты.

В Ноябре 2017-го года, в Торонто GTA, было продано 7,374 объектов жилой Недвижимости. При этом, Количество Новых Листингов, выставленных на продажу, составило 14,349 единиц. Цифра говорит о том, что рынок находится в уравновешенном состоянии между спросом и предложением. Но всё же большинство Риелторов, согласятся с тем, что Рынок Недвижимости в Торонто GTA, по прежнему смещён в сторону Покупателей.

4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

Индикатор Average DOM в Ноябре 2017 составил 24 дня

В Ноябре 2016-го года, недвижимость в Торонто GTA, в среднем продавалась за 17 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 24 дня. Увеличение Среднего Времени Продажи Объекта Недвижимости на 44%, это конечно нехорошо. Но если посмотреть на Среднее Значение за последнее десятилетие, то окажется, что дома продаются достаточно быстро.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Ноябрь 2017

Индикатор Months of Inventory в Ноябре 2.5

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Разумеется, в последние месяцы этот показатель заметно подрос, что говорит о некотором охлаждении рынка. При этом, на первый взгляд, этот индикатор достаточно волатилен. Но если мы усредним данные Августа и Сентября, когда был отмечен некоторый дисбаланс, то картина выравнивается и образует хороший устойчивый тренд, подтверждающий усиление активности на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Ноябрь 2017

Средняя Цена — $761,757. А вот здесь осечка!

Не смотря на то, что спрос явно пошёл в гору, а количество Активных Листингов даже немного снизилось, Средняя Цена, ВПЕРВЫЕ за долгие годы оказалась ниже, чем в том же месяце предыдущего года. В Ноябре 2016-го года, Средняя Цена составляла $777,091 и это на 2% больше, чем было отмечено в прошедшем месяце, когда она остановилась у отметки в $761,757. Более того, эта цены оказалась ниже той, которая была зарегистрирована в предыдущие два месяца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Ноябрь 2017

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,276,184
-5.1%
$898,605
-6.2%
$996,527
-5.8%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$904,711
-0.7%
$632,631
+2.2%
$730,668
+1.2%
Townhouse
Изменение год/к году
$760,501
+12.3%
$586,601
+2.7%
$627,700
+4.8%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$555,396
+17.7%
$414,782
+10.6%
$516,965
+16.4%

Средняя Цена на Low Rise снижается

При подробном рассмотрении динамики цен по сегментам, можно отметить только то, что Средняя Цена на Low Rise снижается относительно предыдущих месяцев. А в сегменте домов Detached, даже ниже той, которая была отмечена год назад. Исключение составляет цена Townhouse, которая в Торонто (Area 416), выросла на $18,000. При этом неверным было бы говорить о том, что реальная цена домов стала ниже чем была годом ранее. Это просто структура продаж, которая отражает спрос на более дешёвые объекты недвижимости.

В то же время, Средняя Цена квартир в кондо в Торонто (Area 416), практически не изменяется уже третий месяц к ряду, а в пригородах, так и вовсе стала снижаться. А как же иначе, когда цены в Low Rise сегменте значительно упали за последние полгода, а цены в High Rise сегменте, сильно выросли.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Средняя Цена выросла на 8.4%, составив $744,700

Совершенно иная картина вырисовывается при взгляде на индекс HPI, согласно которому Средняя Цена в Ноябре 2017-го года, выросла в годовом выражении на 8.4%, составив $744,700. Но это на $3,100 меньше, чем в предыдущем месяце.

Эта разница между реальной Средней Ценой и индексом HPI, подтверждает доводы о том, что в данный момент в спросе более дешёвые объекты недвижимости. И самый большой рост цены, наблюдается в самых доступных сегментах. Так, если рост цены по индексу HPI на дом Detached в Торонто GTA, составил в ноябре 2017-го года 4% в годовом выражении, то цена квартиры в кондо выросла на 21.6%.

О чём это говорит? О том, что на данном этапе, жильё в Торонто GTA становится всё менее доступным. Хотя кто сказал, что оно должно являться таковым?

8. Итоги

Первое!

Чем Вызван Всплеск Продаж?

Прогноз относительно того, что в Ноябре нас ожидает всплеск продаж, оказался верным. Остаются не до конца ясными, причины этого всплеска. Что это, резкое восстановление рынка недвижимости в Торонто? Или это оживление вызвано введением новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов? Я склоняюсь ко второму варианту. А если так, то…

Второе

Второй вывод, вытекающий из первого, состоит в том, что если этот всплеск вызван тем, что Покупатели готовятся к вступлению в действие новых правил выдачи ипотечных кредитов, то в первые месяцы 2018-го года, рынок недвижимости Торонто GTA, ожидает некоторое охлаждение. Я думаю оно продлится до апреля, а далее весенний рынок возьмёт своё.

Третье

Третий вывод состоит в том, что незначительное снижение Средней Цены, относительно предыдущего месяца, при одновременном увеличении количества транзакций, может говорить о том, что рынок окончательно стабилизировался. Выражается это в том, что Продавцы смирились с ценами и положением дел на рынке недвижимости Торонто GTA, а Покупатели, в свою очередь, осознали, что дальнейшего снижения цен не предвидится и стали более активно вести себя на рынке.

На этой оптимистичной ноте, я заканчиваю свой обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA за Ноябрь 2017-го года. До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.