Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Ноябрь 2017.

Продажи в Ноябре 2017-го года составили 7,374 единиц

снизившись по сравнению с тем же периодом 2016-го года на 13.3%, когда этот показатель находился на уровне 8,503 единиц.

Продажи находятся на уровне Ноября 2015-го года,

а тогда, никому и в голову не приходило сказать, что рынок Недвижимости Торонто GTA, находится в упадке и хотя в этом году, мы уже кажется стали привыкать к тому, что объёмы продаж падают. Но посмотрите что происходит – если ранее по году, падение продаж относительно аналогичного периода в предыдущем году, достигало 40%, то в Ноябре, составило всего лишь 13,3%. При этом если взять в расчёт то, что в прошлом году, в Торонто GTA, было зарегистрировано рекордное количество сделок с недвижимостью, то ситуация выглядит ещё более радужно. Что и подтверждается данными, которые говорят о том, что продажи в прошедшем месяце, были на 10,5% выше уровня продаж за последнее десятилетие для Ноября месяца.

… Продажи Растут Уже Четвёртый Месяц Подряд

Всплеск продаж налицо. Почему я говорю о всплеске, если продажи увеличились всего на пару сотен? Потому, что обычно в Ноябре, относительно Октября, количество сделок с Недвижимостью в Торонто GTA снижается примерно на 1000 единиц, а в этом году, мы напротив, наблюдаем рост на две с половиной сотни транзакций.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Чем Вызван Рост Объёма Продаж?

Другой и гораздо более занимательный, для меня, вопрос — чем вызван этот рост? Я нисколько не ставлю под сомнение тот факт, что рынок Недвижимости Торонто GTA оправился от весенних потрясений. Но в то же время, я вижу, что многие аналитики заговорили о том, что рынок уже выбрал весь негатив от нововведений государственных регуляторов и нас ожидает скорый бурный рост, схожий с тем, который наблюдается в Ванкувере. Я же вижу ситуацию немного иначе и считаю, что аномальный рост относительно предыдущих месяцев в Октябре и Ноябре 2017-го года, вызван ничем иным, как введением новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов. К чему это приведёт, не сложно догадаться – к тому, что после осеннего всплеска, мы будем наблюдать заметное охлаждение активности в первые месяцы 2018-го года.

Количество Активных Листингов на рынке в Ноябре 2017-го года составило 18,197 единиц.

Это более чем вдвое ( +110% ) превышает показатель Ноября 2016-го года, когда Покупатели могли выбирать из 8,639 Активных Листингов. По сравнению же с предыдущим месяцем, этот показатель снизился на 3,5%, т.е. в практическом плане не изменился. Уже на протяжении полугода, Количество Активных Листингов, стоит прямо у порога показателя сбалансированного рынка в 20 000 Активных Листингов.

51,4% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Ноябре 2017-го года

В общем, Рынок Недвижимости Торонто GTA, пришёл в себя и набирает обороты.

В Ноябре 2017-го года, в Торонто GTA, было продано 7,374 объектов жилой Недвижимости. При этом, Количество Новых Листингов, выставленных на продажу, составило 14,349 единиц. Цифра говорит о том, что рынок находится в уравновешенном состоянии между спросом и предложением. Но всё же большинство Риелторов, согласятся с тем, что Рынок Недвижимости в Торонто GTA, по прежнему смещён в сторону Покупателей.

Индикатор Average DOM в Ноябре 2017 составил 24 дня

В Ноябре 2016-го года, недвижимость в Торонто GTA, в среднем продавалась за 17 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 24 дня. Увеличение Среднего Времени Продажи Объекта Недвижимости на 44%, это конечно нехорошо. Но если посмотреть на Среднее Значение за последнее десятилетие, то окажется, что дома продаются достаточно быстро.

Индикатор Months of Inventory в Ноябре 2.5

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Разумеется, в последние месяцы этот показатель заметно подрос, что говорит о некотором охлаждении рынка. При этом, на первый взгляд, этот индикатор достаточно волатилен. Но если мы усредним данные Августа и Сентября, когда был отмечен некоторый дисбаланс, то картина выравнивается и образует хороший устойчивый тренд, подтверждающий усиление активности на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

Средняя Цена — $761,757. А вот здесь осечка!

Не смотря на то, что спрос явно пошёл в гору, а количество Активных Листингов даже немного снизилось, Средняя Цена, ВПЕРВЫЕ за долгие годы оказалась ниже, чем в том же месяце предыдущего года. В Ноябре 2016-го года, Средняя Цена составляла $777,091 и это на 2% больше, чем было отмечено в прошедшем месяце, когда она остановилась у отметки в $761,757. Более того, эта цены оказалась ниже той, которая была зарегистрирована в предыдущие два месяца.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя Цена на Low Rise снижается

При подробном рассмотрении динамики цен по сегментам, можно отметить только то, что Средняя Цена на Low Rise снижается относительно предыдущих месяцев. А в сегменте домов Detached, даже ниже той, которая была отмечена год назад. Исключение составляет цена Townhouse, которая в Торонто (Area 416), выросла на $18,000. При этом неверным было бы говорить о том, что реальная цена домов стала ниже чем была годом ранее. Это просто структура продаж, которая отражает спрос на более дешёвые объекты недвижимости.

В то же время, Средняя Цена квартир в кондо в Торонто (Area 416), практически не изменяется уже третий месяц к ряду, а в пригородах, так и вовсе стала снижаться. А как же иначе, когда цены в Low Rise сегменте значительно упали за последние полгода, а цены в High Rise сегменте, сильно выросли.

Средняя Цена выросла на 8.4%, составив $744,700

Совершенно иная картина вырисовывается при взгляде на индекс HPI, согласно которому Средняя Цена в Ноябре 2017-го года, выросла в годовом выражении на 8.4%, составив $744,700. Но это на $3,100 меньше, чем в предыдущем месяце.

Эта разница между реальной Средней Ценой и индексом HPI, подтверждает доводы о том, что в данный момент в спросе более дешёвые объекты недвижимости. И самый большой рост цены, наблюдается в самых доступных сегментах. Так, если рост цены по индексу HPI на дом Detached в Торонто GTA, составил в ноябре 2017-го года 4% в годовом выражении, то цена квартиры в кондо выросла на 21.6%.

О чём это говорит? О том, что на данном этапе, жильё в Торонто GTA становится всё менее доступным. Хотя кто сказал, что оно должно являться таковым?

Первое!

Чем Вызван Всплеск Продаж?

Прогноз относительно того, что в Ноябре нас ожидает всплеск продаж, оказался верным. Остаются не до конца ясными, причины этого всплеска. Что это, резкое восстановление рынка недвижимости в Торонто? Или это оживление вызвано введением новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов? Я склоняюсь ко второму варианту. А если так, то…

Второе

Второй вывод, вытекающий из первого, состоит в том, что если этот всплеск вызван тем, что Покупатели готовятся к вступлению в действие новых правил выдачи ипотечных кредитов, то в первые месяцы 2018-го года, рынок недвижимости Торонто GTA, ожидает некоторое охлаждение. Я думаю оно продлится до апреля, а далее весенний рынок возьмёт своё.

Третье

Третий вывод состоит в том, что незначительное снижение Средней Цены, относительно предыдущего месяца, при одновременном увеличении количества транзакций, может говорить о том, что рынок окончательно стабилизировался. Выражается это в том, что Продавцы смирились с ценами и положением дел на рынке недвижимости Торонто GTA, а Покупатели, в свою очередь, осознали, что дальнейшего снижения цен не предвидится и стали более активно вести себя на рынке.