Рубрики
Аренда Ньюкамерам

Аренда жилья в Торонто. Часть 3. Что от Вас потребуют? Сложности и Пути Их Преодоления

В первых двух частях мы обсудили типы жилья в Торонто, а также то, какое жильё, где и Сколько Стоит. И вот, Вы определились с местоположением, типом жилья и возможно, даже нашли что-то подходящее. Но тут появляются новые вопросы как Снять квартиру в Торонто. Давайте начнём с того, стоит ли подписывать договор Аренды? Если Вы ещё не знакомы со второй частью данного блога, то жмите на кнопку!

Договор Аренды — Подписывать или Нет?

Если вы снимаете жильё в Rental Building, то у Вас нет выбора – договор придётся заключить, как и в том случае, если вы снимаете жильё, которое выставлено в системе MLS. А вот когда дело доходит до объявлений, в которых хозяева сами занимаются вопросами аренды, то могут быть варианты. Поэтому, очень часто возникает вопрос подписывать Вам договор или нет? Бывает такое, что хозяева не желают подписывать договор, а бывает, что Арендатор, не хочет связывать себя обязательствами.

Если Вы не подписали Договор Аренды с Арендодателем, это не значит, что договора нет

Давайте начнём с того, что если даже Вы не подписали договор с Арендодателем (Landlord), это не значит, что договора нет. Просто это устный договор. А в Канаде, и в частности в Онтарио, признаются устные договоры. Но тут появляется вопрос, а как в случае разногласий, вы будете отстаивать свои права? Так как доказательств нет, то получается Ваше слово, против слова Арендодателя. Если быть честным, то права Арендатора в Онтарио, защищены хорошо. И даже в случае, если такой Арендатор не платит за арендуемое жилье, то выселить его, является непростым делом, которое будет длиться не один месяц. Но оно вам в принципе нужно? Кстати, на этом фоне, становится понятно, почему Арендодатели, часто крайне скрупулёзно выбирают Арендаторов.

Почему Арендодатель (Landlord), не желает подписывать договор?

Чаще всего, такие Арендодатели, не подписывая Договор Аренды, чувствуют себя в более выгодном положении по отношению к Арендатору. Второй причиной может служить то, что порой, в этом положении оказываются люди, которые сдают квартиру в бейсменте, а сами живут на верхних этажах дома. Ввиду желания скрыть доходы они не хотят подписывать договоры и предпочитают наличные, а не чеки. Но часто, они просто не знают о том, что если они получают доход от сдачи в наём, меньшей части своего основного жилища, то этот доход не облагается налогом. Владельцы же более крупных и дорогих объектов недвижимости, домов, таунхаусов и квартир в кондо, для защиты своей собственности, практически всегда требуют заключения договора. В особенности это касается квартир в кондоминиумах, где хозяин, сдавший в аренду свою квартиру, обязан известить кондоминиум корпорацию о том, что квартира сдана, а также предоставить информацию о жильцах.

Почему Арендаторы не желают подписывать договор аренды?

Потому, что таким образом, хотят не связывать себе руки на долгий период. Вдруг что-то изменится и захочется переехать, или найдётся что-то поинтереснее, подешевле, получше. Но тут тоже не всё однозначно.

Во-первых, Вам нужны будут документы. Например, вы обязаны предоставить в Service Ontario, информацию о смене места проживания в течение 6 дней для водительского удостоверения, техпаспорта на автомобиль (Vehicle Permit) и в течение 30 дней, в случае Health Card. Для этого, у вас могут потребовать подтверждения адреса, по которому вы проживаете. Контракт аренды, как раз и будет таким подтверждением. А если у Вас есть ребёнок, которого нужно будет отдать в близлежащую школу, то там уж наверняка потребуют подтверждение места проживания.

Я выступаю за то, чтобы всё было оформлено на бумаге.

В общем, я выступаю за то, чтобы всё было оформлено на бумаге, но возможно это профессиональная деформация, вызванная юридическим образованием. Если всё будет в порядке, то этот договор никогда не увидит свет и будет мирно почивать в папке с прочими Вашими документами. А в случае если что-то пойдет не так, то Вы сможете отстоять свои права. Государственные регуляторы, в большинстве случаев становятся на сторону Арендаторов. Если вы вдруг решили сами оформить договор Аренды, то могу сказать вам, что у него нет какой-то единственной формы. Даже если вы от руки напишите на листе бумаги, основные тезисы вашего соглашения с Арендодателем (Landlord), то суд его примет. Но всё же, согласитесь, приятнее иметь приличный договор, оформленный по всем правилам.

Для тех, кто привык подходить ко всему основательно, прилагаю Договор Аренды, одобренный OREA (Ontario Real Estate Association), который используют Риэлторы.

Что от Вас Потребуют при Заключении Договора Аренды?


Удостоверение Личности

В Идеале, я бы рекомендовал Вам предоставить местное водительское удостоверение — Driver’s Licence. Если вы пока ещё не получили оного, но планируете его получить, поторопитесь. Вам будут задавать меньше вопросов. Даже G1 (теория) даст Вам возможность носить с собой заветное Government Issued Photo ID (выпущенное государством удостоверение личности с фотографией). К тому же этот документ, будет подтверждением адреса. Другой вариант Photo Card. А если таковых нет, то придётся вытаскивать наружу всю свою подноготную – Permanent Resident Card, Refugee Protection Claimant Document и возможно свой загранпаспорт.


Rental Application

это анкета, в которой Вы указываете все свои данные и данные всех кто будет проживать в арендуемом помещении. С одной стороны, всё просто, его нужно заполнить. Но будьте уверены, серьёзный Арендодатель, посмотрит в первую очередь не на цифру, которую вы поставили в графе предлагаемой суммы аренды, а на ваш Rental Application. Потому, что если Арендодателя не впечатлит та информация, которая указана в этой заявке, если он не увидит в Вас надёжного квартиросъёмщика, то дальше он даже может не посмотреть. Поэтому отнеситесь к этой бумажке серьёзно.


Credit Report with Credit Score

Кредитный рейтинг. Если вы не прожили в Канаде хотя бы год, то Вам наверняка нечем похвастаться. Хотите знать больше о кредитном рейтинге? Пройдите по ссылке.

Для аренды вам придётся заказать Отчёт о Кредитном Рейтинге. Я приложил прямую ссылку на него на своей странице, посвящённой Credit Score. Также, вы можете бесплатно проверить Credit Score в своём online banking. Я не уверен, что эта опция появилась во всех банках, но точно знаю, что она есть в CIBC и RBC. Но для Аренды всё равно придётся заказать платный отчёт в EQIUFAX.


References (Рекомендации)

Ну тут всё относительно просто. Вам нужно найти парочку знакомых, которые готовы написать и если нужно ответить на телефонный звонок от Арендодателя или его агента, и рассказать про то, какой вы замечательный и ответственный человек. Убедитесь, что все контактные лица, в курсе той информации, которую вы изложили в своём Rental Application и готовы ответить на возможный звонок.


Letter of Employment

Letter of Employment (письмо с места работы) – тут всё просто подготовьте такую справку с места вашей работы. Пишется она в произвольной форме, с указанием места работы, даты начала работы, размера заработной платы и контактов лица, которое может подтвердить всю указанную в этом письме информацию.


Posted Dated Cheques

Это простые чеки, из Вашей чековой книжки, которые выписываете Вы и при этом ставите ту дату, когда нужно совершить платёж. Например, Вы договорились арендовать Таунхаус, сроком на 1 год, начиная с первого Ноября 2019-го года. Сразу вы заплатили за первый и последний месяц (Ноябрь 2019 и Октябрь 2020). Для общего удобства, Арендатор выписывает простые чеки с суммой, которую нужно оплатить, проставляя даты оплаты. Так как, Вы уже заплатили за первый и последний месяцы, то первый чек вы выписываете за второй месяц — Декабрь 2019, второй чек, за третий месяц – Январь 2020 и т.д. В данном случае вас попросят выписать 10 Post Dated чеков.

По закону, Арендодатель не имеет права требовать Post Dated Cheques. Но если Вы откажетесь, то Арендодатель может Вам отказать в договоре. Вы конечно, можете судиться и доказывать, что Арендодатель нарушает закон, но защищаясь, Арендодатель, скажет, что отказал Вам по иной причине. А Вам что нужно, посудиться с кем-то или снять себе жильё? Если Вам прямо ни в какую не хочется, чтобы у Арендодателя были ваши чеки, есть другие способы обойти это.

Ну что, Вы уже чувствуете себя достаточно информированными в вопросах аренды недвижимости в Торонто? Отлично! Вы, наверное, даже определились с местоположением, типом жилья и возможно, даже нашли что-то подходящее. Как же, собственно снять это жильё?

Ну начнём с самого однозначного варианта – квартира в Rental Building.

Аренда квартиры в Торонто — Как Снять Жильё?

Rental Building

В этом случае, всё относительно просто – вам нужно найти менеджера здания или в случае более крупных компаний менеджера по аренде. Он/она, сможет предоставить Вам информацию о свободных квартирах или времени, когда они освободятся. Если есть свободные квартиры, то Вам их смогут и показать. Имейте ввиду, что менеджеры не всегда находятся на месте, потому что обслуживают несколько зданий или просто работают Part Time (частичная занятость). Поэтому, лучше сперва договориться о встрече. Вы же уже смирились с мыслью, что в Канаде на всё что угодно, нужно назначить appointment?

Допустим, Вам повезло и в выбранном вами доходном доме, есть свободная квартира, которая подходит Вам. Это, кстати, очень актуальная проблема, т.к. в настоящий момент Vacancy Rate (доля незаселённых квартир, сдаваемых в аренду), находится на рекордно низких уровнях – менее 1%. Итак, при первой встрече, менеджер расскажет Вам о том, что входит в стоимость, а за что придётся доплачивать отдельно, а также предоставит Вам список требуемых документов, необходимых для того, чтобы с вами подписали контракт. Да, да, согласиться платить за аренду, не является достаточным условием того, что вам сдадут квартиру. Приблизительный список документов и некоторые примеры их заполнения, я приведу немного позднее, когда мы коснёмся аренды жилья с помощью Риэлтора. Бланки будут отличаться, но в целом весь этот список будет похож.

Аренда жилья без помощи Риэлтора

Вы не доверяете Риэлтору или не смогли найти подходящего? Не беда! Если у Вас хороший английский и/или Вам будет помогать кто-то из тех, кто живёт здесь какое-то время, то звоните (или пишите) по контактам, указанным в выбранном объявлении, уточняйте детали и договаривайтесь о шоуинге (показе) квартиры или дома. Если всё понравилось, обговаривайте детали и подписывайте договор.

Также, стоит отметить, что те Арендодатели, которые сами сдают свою недвижимость, часто менее требовательны к потенциальным Арендаторам. Иногда, потому, что они сдают низкокачественное жильё, а иногда, просто потому что они не знают на что обращать внимание и чего требовать от Арендатора. Это может сослужить вам добрую службу.

Аренда жилья с помощью Риэлтора

Разумеется, это самый бесхлопотный вариант. Риэлтор предложит свои варианты, а также те, которые Вы выберете сами. Рассмотрит их критически и сможет организовать шоуинги (показы), сможет если нужно, заехать за вами, а после шоуингов, отвезти обратно. Также Риэлтор, возьмёт на себя весь переговорный процесс и подготовку документов. А их будет, немало. Также Риэлтор, подскажет, что сколько стоит, уточнит детали соглашения, проследит за тем, чтобы всё было в порядке (поверьте, варианты могут быть даже в супер честной Канаде). Вот, например, один из недавних случаев — Полиция Торонто задержала 39-летнего мужчину без определенного места жительства, который промышлял мошенничеством в сфере недвижимости. Подозреваемый разработал и успешно осуществлял преступную схему сдачи несуществующих квартир. Честно говоря, я сам в шоке, потому что вижу такого рода сообщение впервые.

А главное, на мой взгляд, хороший Риэлтор, сможет вам правильно расставить приоритеты, не совершив ошибку, которая будет Вам стоить не только денег, но времени. И благодаря этому, аренда квартиры в Торонто, пройдёт без лишних хлопот.

  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Аренда в Торонто GTA Q3 2020
    Сколько стоит снять жилье в Торонто GTA? Как изменились цены на аренду после пандемии COVID-19? Чего ждать в будущем на рынке аренды Торонто?
  • Можно ли не платить рент в связи с COVID-19
    Идея не платить рент 1-го Апреля 2020-го года, благодаря соцсетям, интернету и массе свободного времени в самоизоляции, получает широкое распространение в массах. И вот, всего за три дня, я получаю уже четвёртое обращение с вопросом – А могу ли я не платить рент?

Однажды в Торонто …

Приведу Вам пример. Семья, с двумя детьми младшего школьного возраста, приехав в Торонто, были, как и все из нас по приезду, не в курсе деталей и особенностей районов. Но, как мы все знаем, дьявол кроется именно в них.

Итак, семья приехала с большими амбициями и целями, но вот беда — одна мелочь задержала их в становлении, если не на год, то как минимум на полгода. Итак, сняли они просторную (около 1500 кв. футов) квартиру в бейсменте большого Detached дома. Три спальни, камин, бар, вход был через гараж, поэтому и их машина в парковалась в гараже – в общем вроде как всё здорово. Хозяева канадские итальянцы — обалденные ребята. Соседи — старые иммигранты или канадцы, все добродушные и отзывчивые люди.

Казалось бы, чего ещё желать?

НО! Все недочёты стали вылезать наружу уже на первой неделе. Машины нет, Service Ontario и Service Canada, расположены так неудобно, что-либо двумя автобусами добираться (по $3 на человека за билет! ещё 2 месяца назад, будучи на родине, они за такси меньше платили), либо пешком, что по времени, из-за того, что пересадку нужно ждать не меньше получаса, примерно одинаково получалось — 1 час 15 минут в каждую сторону, а на дворе Ноябрь. Но это мелочи. Вы же не жить в этих учреждениях будете. Но, раза 3 – 4 в течение первого месяца, побывать там, скорее всего придется. Ладно, мелочи.

Пошли ребята в школу детей устраивать,

и вот со школой, всё оказалось гораздо интересней. Говорить о том, насколько плоха была школа, к которой относился их адрес я даже не хочу. Но дело в том, что она оказалась в 2,2 км. от их дома. На общественном транспорте туда добираться ещё дольше чем пешком. Старшую дочь, можно было на школьный автобус записать, не взирая на то, что страшновато по началу 7-летнюю девочку, без знания языка, куда-то отправлять одну. Но, младшей было 4 года. И вот её по любому нужно было доставлять в школу самим. Так как машины по началу не было, то первые полтора месяца 3 раза в день прогулка в школу и обратно. Неплохой фитнес конечно, но вдумайтесь 22 минуты в каждую сторону, плюс время на забрать и оставить детей. Это если младшая ещё концерт не закатит.

Итак, получается, грубо по 30 минут в каждую сторону,

итого 3 часа в день они тратили на прогулки в школу и обратно. А если принять во внимание погодные условия в зимний период в Торонто? Нормально? Вы спросите почему 3 раза, а не 2? Всё просто! Потому, что старшая ходила в школу, т.е. занятия до 15:15, а младшая в SK, который до 12:15. Такое расписание дошкольного образования, было изменено позже, в 2011-2012 годах. Резонный вопрос, а почему в Day Care не отдали? А потому, что в данной школе его не было, да и все мы прекрасно знаем, что в черте Торонто, в него еще надо попасть. Что это всё значило для ребят? А то, что один из родителей не может устроиться на работу с нормальным графиком работы, а для большинства, это означает, не может устроиться на нормальную работу в принципе, точно так же как пойти на языковые курсы.

К чему я привел этот пример?

Да к тому, что приехав в страну, как бы Вы не были подготовлены и не изучали районы большого Торонто, Вы в принципе не можете адекватно оценить и понять, как все устроено и работает. Хорошо, когда Вас встречают друзья и/или родственники, но иногда, и они не могут Вам дать правильный совет, и не потому что не хотят, а потому что, к примеру, если у них дети взрослые, они в принципе не знают или забыли, как и где искать школу и на что обращать внимание, точно так же, как и то, что первое время необходимо вновь прибывшим. Искать жилье только по внутреннему виду жилища, это мягко говоря не правильно. Ситуация, описанная выше, наглядное доказательство этого.

В чём была главная ошибка этой семьи?

Да в том, что был неправильно выбран район. Всего-то! Если бы они обратились к грамотному Риелтору, то он, наверняка рассказал им об этнических особенностях района, близости к школе, особенностям образования, предупредил бы о стоимости автомобильной страховки и возможности подачи на субсидию на Day Care. В каждом районе, есть свои плюсы и минусы, НО, Вы должны о них знать до принятия решения, а не после, испытывая все на своей шкуре. Тем не менее, из-за неправильно выбранного ребятами жилья, они потеряли, почти год времени на развитие, а также пару десятков незаработанных тысяч долларов.

А теперь, Внимание Вопрос!
Стоит ли обращаться к хорошему Риелтору?


Возможные Сложности и Пути Их Преодоления

С какими сложностями вы можете столкнуться? Вернёмся к началу статьи — Вы, семья ньюкамеров, которая пару недель назад приехала в Торонто. В первую очередь у вас просто нет требуемых Арендодателем документов. Credit Score, который не стыдно показать, у Вас появится, только через год, никак не раньше. Так что это непреодолимо. А вот с прочим можно решать.

Рекомендации Вы найдёте. Письмо с работы Вы тоже. А если работы нет? Тут каждый сам решает, что ему делать. Кто-то начинает креативить, а кто-то нет. В общем каждому своё.

А если усложнить задачу? И вы не просто семья ньюкамеров с двумя детьми, вы ещё и со статусом беженцев! И соответственно, если вы только что приехали, то и работы у вас нет, и вы на неё не сможете устроиться до тех пор, пока Вы не получите разрешение на работу. А на это могут уйти месяцы. Так как же это решать?

Cosigner

Cosigner, происходит от Co-Sign . Т.е. это лицо, которое подпишет договор вместе с Вами. Это лицо не обязано проживать в арендуемом помещении, но тем не менее будет нести полную ответственность, в случае неисполнения или нарушения договора аренды. Найти такого человека для большинства, увы, будет невозможным. И не нужно обижаться на друзей, которые откажутся от вашего предложения помочь Вам, вписав своё имя в договор аренды. Поймите их правильно, в Канаде эти контракты не филькина грамота, а имеют реальную силу, а значит по ним придётся нести ответственность.

Если что-то пойдёт не так, то вашим друзьям придётся оплачивать все недостающие суммы. А суммы тут такие, что вполне могут подорвать семейный бюджет. К тому же, это может отразится на их кредитной истории, а вы спустя время поймёте, что здесь означает хорошая кредитная история.

Но если вдруг, у вас есть близкий родственник, член семьи или настолько близкий друг, который готов, в случае чего, оплатить за вас все расходы, то вам повезло. Это может решить все вопросы.

Guarantor (Гарант)

В практическом плане, для Вас, почти то же самое, что и Cosigner. Это лицо будет прописано в договоре аренды как Гарант исполнения договора, в случае нарушения которого, будет нести по нему полную ответственность. Такой же сложный вариант, как и Cosigner. Но если у вас таковой имеется, то считайте, что вам повезло.

Деньги

Деньги конечно не решают всё, но всё же многие из проблем, с их помощью решаются.

Итак, если Вы не можете похвастаться ни хорошим Credit Score, ни предоставить письмо с места работы, ни найти Гаранта, то иногда, хоть и не всегда, Арендодатель (Landlord), может закрыть глаза, на всё Ваши недочёты, если предложить ему депозит предоплату за несколько месяцев вперёд или депозит за несколько последних месяцев. Но это всё предмет переговоров. Кто-то не пожелает видеть в Вас Арендатора в принципе, кто-то согласится, если вы предложите предоплату за 12 месяцев, кто-то может согласится на депозит в размере аренды за 6 месяцев.

Однажды я смог снять для своих клиентов, прекрасный, почти новый, частично меблированный Таунхаус в Ричмонд Хилле. Всё пошло в ход. В Итоге я даже отправлял дипломы о высшем образовании моих клиентов, доказывая таким образом, что мои клиенты очень приличные люди,с университетским образованием. Помогло моё красноречие … и деньги! Ну и как результат, я смог убедить Риэлтора Арендодателя, который в свою очередь, смог в этом убедить своего клиента, принять в депозит в размере арендной платы за последние 3 месяца.

Выводы

Итак, материал изложен, и как положено в академической науке – ВЫВОДЫ. А выводы таковы:

По ценам:

  • Если нужен самый бюджетный вариант, то квартира в бейсменте ждёт Вас
  • Если не можете жить без окон, то возможно Walk-Out бейсмент станет возможным компромиссом.
  • Если компромиссы не ваш выбор, то следующий по цене вариант – это квартира в доходном доме (Rental Building)
  • Далее по цене идёт Condominium Apartment
  • Следующий вариант – это Таунхаус, полдома (Semi-Detached) или дом (Detached)

По местоположению:

  • Чем ближе к downtown, тем дороже. Но это не касается плохих районов. А они есть. Вот карты.
  • Будете ли вы пользоваться автомобилем? Если да, то учтите, что в первые 3 года, автомобильная страховка по стоимости, покажется вам сравнимой с автомобилем. Поэтому возможно вы захотите переехать чуть дальше от города, тогда страховка будет дешевле. Посчитать можете онлайн. Например, в TD Insurance или Desjardin.
  • Выбирайте местоположение исходя из своих приоритетов. Где вы будете работать или учиться.
  • Если у Вас есть ребёнок, то где будет школа или детский сад. Нужен ли Day Care. Не забывайте о субсидии на Day Care. Срок ожидания в Торонто был около 18 месяцев, и я не думаю, что ситуация изменилась к лучшему, а в York Region менее трёх месяцев.

Ну что же, наверняка, я не всё успел охватить в теме о том как Снять квартиру в Торонто, но теперь Вам есть над чем подумать и с чего начать. Если есть вопросы, не стесняйтесь обращаться, звоните пишите – я всегда буду рад помочь Вам!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.