Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Ноябрь 2018.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Ноябрь 2018 приходится начинать с пренеприятнейшего известия. Нет, ревизор к нам не едет, но увы, Объём Продаж жилой недвижимости в прошлом месяце рухнул почти на 15% по отношению к уровню продаж в Ноябре 2017-го года. Вам уже страшно? А мне нет!

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Ноябрь 2018 приходится начинать с пренеприятнейшего известия. Нет, ревизор к нам не едет, но увы, Объём Продаж жилой недвижимости в прошлом месяце рухнул почти на 15% по отношению к уровню продаж в Ноябре 2017-го года. Вам уже страшно? А мне нет!

Давайте разбираться в деталях!

1. Объём Продаж


Объём Продаж в Торонто GTA обвалился на 14,7%

Рынок Недвижимости Торонто GTA на протяжении пяти месяцев подряд показывал рост Объёма Продаж в годовом выражении. Но, к нашему всеобщему огорчению, на шестой месяц продажи не просто снизились, а можно сказать просто таки покатились под откос.

В Ноябре 2018-го года в Торонто GTA была заключена 6,251 сделка с жилой Недвижимостью. Следовательно, падение по отношению к Ноябрю 2017-го года составило 14,7%.

Странно, правда? Вроде бы так неплохо шли и вдруг споткнулись.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Октябрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

В Ноябре 2018-го года в Торонто GTA была заключена 6,251 сделка с жилой Недвижимостью.

Если посмотреть на данные за Ноябрь 2017-го года, то сразу становится понятно, что они были гораздо лучше чем того можно было ожидать. Всплеск был вызван ожиданием введения объявленных месяцем ранее изменений в порядке выдачи ипотечных кредитов.

Так например, обычно в Ноябре, относительно Октября, количество сделок с Недвижимостью в Торонто GTA снижается примерно на 1000 единиц, а в Ноябре 2017-го года, мы напротив, наблюдаем рост на две с половиной сотни транзакций.

О чём это говорит? О том, что это был конъюнктурный всплеск, который, кстати, распространился и на Декабрь 2017-го года. В следствие этого, неудивительно, что в Ноябре 2018-го года мы видим снижение Объёмов Продаж относительно аналогичного периода годом ранее.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Октябрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Средний Объём Продаж для Ноября за предыдущее десятилетие 6,579 единиц

Это подтверждают и данные сравнения со средними результатами продаж за предыдущее десятилетие для Ноября месяца. Среднее значение составляет 6,579 единиц. Таким образом продажи в Ноябре 2018-го года , в количестве 6,251 штук, выглядят не так уж и плохо на этом фоне. Это всего на 5,2% меньше чем в среднем в Ноябре месяце на протяжении предыдущих десяти лет. Это примерно уровень продаж Ноября 2013 — 2014 годов.

Так что всё неплохо!

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
705
-12.5%
1,960
-14.8%
2,665
-14.2%
Semi-Detached
Изменение год/к году
209
-21.4%
412
-12.5%
621
-15.7%
Townhouse
Изменение год/к году
263
-6.1%
724
-19.6%
987
-16.4%
Condo Apartment
Изменение год/к году
1,370
-14.2%
521
-13.5%
1,891
-14.0%

А в этом разделе, увы, комментировать особенно нечего.

Структура спроса за год изменилась мало. В черте Торонто доля в 1% перешла от домов Semi-Detached к Detached, а в пригородах тот же 1% перешёл от Townhouse к Condo Apartments. Что первое, что второе наблюдение, вполне находятся в тренде предыдущего месяца.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Октябрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

В Ноябре 2018-го года на рынке было 16,420 Активных Листингов

Это на 9,8% меньше, чем в Ноябре 2017 года. И вот этот факт уже выглядит интереснее. Что будет, если с графика, который расположен выше, убрать данные зимнего сезона, в том числе начало Марта, когда активность на Рынке Недвижимости Торонто GTA радикально снижается?

Получится, что в Ноябре 2018-го года мы видим минимальный показатель предложения на Рынке недвижимости Торонто GTA с Апреля 2017-го года. Т.е. с того момента, когда начал свое падение Рынок Недвижимости Торонто GTA. И это в разгар осеннего сезона, при том, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов.!

Единственное исключение, это Август 2017-го, когда предложение на рынке было на том же уровне – 16,419 Активных Листингов. Но Август – это последний месяц так называемого летнего несезона, поэтому, к нему можно относиться, как и к Марту, т.е. исключить из выборки.

  • Работа с Риэлтором — Form 810
    Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом.
  • Listing Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Listing Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
  • Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Октябрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Ноябре 2018-го года подскочил к 59,3%

Сбалансированный рынок показывает значения около 50%, мы же последний год частенько оказывались ниже, этой заветной цифры. Результат Октября, который был далеко не лучшим, с легкость был перебит в Ноябре! А разве могло быть иначе, если количество Новых листингов сократилось более чем на четверть, по отношению к Ноябрю 2017-го года – 10,534. И на столько же меньше, чем месяцем ранее.

Поэтому неудивительно, что индикатор SNLR подпрыгнул так высоко. За исключением Декабря 2017-года, это лучший результат с весны 2017-го года, когда начал свое падение Рынок Недвижимости Торонто GTA.

4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Октябрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

27 дней требовалось, чтобы продать дом в Ноябре 2018-го года.

Это на 3 дня больше, чем в аналогичный период 2017-го года. Можно говорить о том, что и в этом плане Рынок Недвижимости Торонто GTA стабилизировался. Это низкие значения, только на фоне тех цифр, к которым мы привыкли в последние, горячие, годы. Но если глянуть на исторические данные, то всё выглядит неплохо.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Октябрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Индикатор Months of Inventory в Ноябре 2018-го года приподнялся до 2,6

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Индикатор Months of Inventory в Ноябре 2018 года, приподнялся к уровню 2,6. Не лучший показатель за год, но довольно неплохой.

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Октябрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена в Ноябре 2018-го года составила $788,345

Что на 3,5% больше, чем было год назад. Такой же результат как и в Октябре.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Октябрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Подведём промежуточные итоги.

Количество Активных, как и Новых Листингов сократилось. SNLR вплотную приблизился к 60%. Что должно произойти с ценами, вырасти? Не тут-то было!

Всё бы хорошо, если бы это не было на $19,000 меньше, чем в Октябре

Да, конечно, Средняя Цена относительно предыдущего месяца снижается не впервые, но более чем удивительно, что это происходит на фоне того, что предложение на рынке снизилось. Но пока ещё рано отчаиваться, давайте посмотрим что нам скажет MLS® HPI Composite Benchmark.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,301,382
+1.8%
$903,517
+0.8%
$1,008,768
+1.3%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$1,060,359
+17.2%
$655,504
+3.6%
$791,760
+8.3%
Townhouse
Изменение год/к году
$739,837
-2.9%
$613,846
+4.7%
$647,418
+3.1%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$595,678
+7.0%
$454,288
+9.5%
$556,723
+7.5%

Без резких движений

За месяц, дома Detached, что в Торонто, что в пригородах потеряли в цене примерно по $10,000.

Ситуация с Semi-Detached, выгляди уже не столь ровной. Если в Торонто дом Semi-Detached подорожал на $34,000, то в пригородах, напротив, подешевел на $4,000.

Townhouse в Торонто (area 416) подешевел на $27,000, а в GTA (area 905) потерял около $7,000.

Condo Apartment подешевели примерно на те же $7,000 и в Торонто, и в его пригородах.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Октябрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 2.5%, составив $763,600

Это уже четвёртое подряд повышение Средней цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году за последние полгода. Предыдущие пять месяцев цена снижалась — в Марте ( -1,5%), в Апреле (-5,15%), в Мае (-5,4%), в Июне (-4,76%), в Июле (-0,54%).

При этом в номинальном выражении, Средняя Цена по индексу HPI за месяц снизилась по отношению к Октябрю на $2,700. То же самое происходило и годом ранее. В Ноябре 2017-го года было зафиксировано падение на $3,100.

Судя по всему, пробить потолок в $772,000 достигнутый в Мае – Июне текущего года, нам не удаётся. Более того, мы немного сползаем вниз.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Октябрь 2018 Andrei Peresunko Realtor

8. Выводы

Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?

Продажи

После пяти месяцев роста количества сделок с недвижимостью по отношению к аналогичному периоду годом ранее, мы увидели падение и падение сильное. Сразу на 14,7%. Но беспокойства этот факт вызывать не должен. Этот относительно плохой показатель был сформирован не слабыми продажами в Ноябре 2018-го года, а напротив, нетипично большим объёмом сделок в Ноябре 2017-го года. Что в свою очередь было спровоцировано объявлением о введении Новых Правил Выдачи Ипотечных Кредитов, в Октябре 2017-го года.

Средняя Цена

После того, как в Октябре, Средняя Цена преподнесла приятный сюрприз для Продавцов, уже в Ноябре всё повернулось вспять. Средняя Цена продажи хоть и выросла в годовом выражении на 3,5%, как и месяцем ранее, но по сравнению с ценами предыдущего месяца потеряла $19,000.

Индекс HPI также снизился, потеряв по отношению к Октябрю $2,700. Похоже что цены вновь упёрлись в потолок, который пробить пока не в силах. Но поживём – увидим!

Покупателям

Если Вы уже на рынке, и готовы покупать, то покупайте. Во-первых, ключевую кредитную ставку Банк Канады пока решил не поднимать. Это значит, что и ставки по ипотеке пока останутся неизменными. Значит Вам будет легче квалифицироваться и получить более низкий процент по кредиту.

В случае же, если Вы ещё в раздумьях, то используйте Декабрь, для подготовки к покупке. Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Ну а лучшее время для покупки я считаю начнётся в Январе и продлится до конца Марта 2019-го года. Я так говорю потому, что хоть это будет и несезон, следовательно предложение будет скудное, но зато вы можете быть вознаграждены хорошей Ценой покупки. На рынке всегда есть Продавцы, которые горят. Те, кому реально нужно продать. Главное найти подходящий вариант и договорится, пока не наступил весенний рынок и конкуренция среди Покупателей не усилилась.

Продавцам

Если Вы готовы продавать или, тем более, для Вас это является необходимостью в ближайшей перспективе, то делайте это сейчас. Оживление на Рынке Недвижимости Торонто GTA, конечно радует, но не забывайте, что это обычное сезонное оживление – это раз. А второе, это то, что наши власти, на мой взгляд, идут сейчас по очень тонкому льду. И выдержит ли этот лёд бремя увеличивающейся процентной ставки или не выдержит, точно не знает никто.

Ещё пару недель назад, все аналитики были убеждены, что до весны, нас ожидает 2 повышения базовой ставки по кредитам. Каждое по 0,25%. А теперь, мы знаем, что рост канадской экономики замедляется, нефть из Альберты подешевела до небывалых $15, а GM закрывает завод в Ошаве, оставляя не менее 2,500 сотрудников без работы. Да ставку пока не будут повышать, как минимум до Января, но радоваться тут тоже особо нечему.

Поэтому, если продажа недвижимости является для вас необходимостью, а не просто прихотью и если вы вдруг получите оффер, пусть и не совсем удовлетворяющий вас, то рекомендую рассмотреть его внимательнее и быть более сговорчивым. Ситуация на рынке сейчас неплохая! Если же Вам не горит продавать, то ждите весеннего рынка. Есть шансы, что ситуация станет чуть более благоприятна для Вас.

Что касается York Region,

то здесь на мой взгляд, всё выглядит по прежнему значительно хуже, чем в прочих частях Торонто GTA. Впрочем, кому война, а кому мать родна. Пока Продавцы, оплакивают цены, которые были на рынке полтора года назад, Покупатели соскребая по всем углам сбережения и подтянув все свои силы, в лице родственников и моргидж специалистов, покупают дома и Таунхаусы по ценам двухлетней давности.

Если вкратце, то здесь цены пока ещё в большей части завышены. И поэтому продажи крайне низкие.

Я наконец-то нашёл время и сделал отдельный Обзор Рынка Недвижимости для York Region. Поэтому если Вам интересна ситуация именно в этой части, то ознакомьтесь с этим обзором — Рынок Недвижимости York Region — Октябрь 2018

На этой куда более оптимистичной, чем обычно, ноте, я заканчиваю свой Обзор Рынка Недвижимости Торонто Ноябрь 2018. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!
До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.