Вот и закончилось прохладное лето. Причём прохладным оно было не только в плане погоды, но и в том,что касалось рынка недвижимости Торонто GTA. Ну что же, давайте вместе смотреть, анализировать Обзор Рынка Недвижимости Торонто Август 2017.
Раунд 1. Объём Продаж
Август, исторически, самый малоактивный месяц в году, за исключением зимнего периода, когда продажи могут снижаться вдвое, а порой и втрое,относительно пиковых значений по году. Какие же результаты преподнёс нам Август 2017-го года, в той непростой ситуации, в которой окзался рынок Недвижимости Торонто GTA? Мне лично, эти результаты кажутся не только крайне интересными, но ещё и приятными. Приятными они мне представляются по двум причинам.
Первая — это то, что количество Продаж объектов жилой недвижимости в Торонто GTA, впервые за последние пять месяцев, выросло относительно предыдущего месяца.
Вторая причина, это то, что я оказался прав в своих прогнозах, относительно сроков стабилизации рынка Недвижимости Торонто GTA. Многое указывает на то, что рынок стабилизировался или крайне близок к этому состоянию.
Ну что же, давайте перейдём к цифрам.
Итак, Toronto Real Estate Board, объявила о том, что в Августе 2017-года, в Торонто GTA, было зарегистрировано 6 357 сделок с жилой недвижимостью, осуществлённых в системе MLS. Это на 34.8% меньше чем годом ранее, что на первый взляд, не сулит ничего хорошего. Но! Давайте смотреть шире.
Открываем СЧЁТ!
Счёт
0
Рынок Стабилизировался
1
Рынок Продолжает Падение
1. 2016-й год был рекордным по количеству продаж
На этом фоне падение продаж на 34,8% выглядит уже не так драматично.
2. Средний объём продаж за последние 10 лет
Если взять средний объём продаж в Августе месяце за последние 10 лет, то окажется что эта цифра составит 7302 продажи в месяц. Таким образом, объём продаж в Августе 2017-го года, всего на 13% меньше, чем в среднем за последнее десятилетие.
3. Объёмы продаж непрерывно росли
Объёмы продаж в Августе месяце, непрерывно росли начиная с 2013-го года. Ну не могло же это продолжаться вечно!
4. Впервые вырос Объём Продаж
Да! В Августе,впервые, начиная с Марта 2017-го года, количество проданных объектов жилой недвижимости увеличилось относительно предыдущего месяца. Хотя на протяжении последних десяти лет, продажи в Августе ВСЕГДА (!) были ниже, чем в Июле того же года.
Увеличение Ставок по Кредитам
При этом изменение Динамики Продаж, произошло невзирая, а пожалуй даже вопреки увеличению ставок по кредитам. За это можно дать дать даже 2 очка, но мы не станем этого делать.
Счёт
5
Рынок Стабилизировался
1
Рынок Продолжает Падение
- Работа с Риэлтором — Form 810
Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом. - Listing Agreement — Разбираем Пункт за ПунктомНа то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Listing Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
- Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за ПунктомНа то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
Раунд 2. Активные Листинги
Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. И разумеется чем этот выбор больше, тем комфортее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.
- Количество Активных Листингов на рынке в Августе 2017-го года составило 16,419 единиц.
1. Количество Активных Листингов на рынке в Августе 2017-го года составило 16,419 единиц.
Да, количество Активных Листингов увеличилось на 65% относительно аналогичного периода годом ранее.
Это конечно очко в копилку идеи о том,что Рынок недвижимости Продолжает Падение.
2. Номинально Количество Активных Листингов Снижается.
В номинальном выражении, количество Активных Листингов, достигнув своего пика в почти 21000 единиц, во второй декаде Июня, постоянно снижается.
На мой взгляд, это говорит о том, что Аттракцион Невиданной Щедрости, подошёл к концу и те подарки, которые раздавались в Мае-Июне-Июле закончились. Произошло это потому, что те Продавцы, которые не были готовы к такой резкой коррекции на рынке и не располагали временем для манёвра, вынуждены были продавать свою недвижимость со значительным дисконтом. А так как подобные Продавцы, решив свои задачи ушли с рынка, а оставшиеся Продавцы не готовы продавать по тем ценам, которые сформировались в последние месяцы то, и предложение по сниженным ценам иссякло.
Уверенное очко в пользу Стабилизации Рынка!
3. Сбалансированный Рынок — это 20 000 Активных Листингов.
Раньше считалось, что на сбалансированном Рынке Недвижимости в Торонто GTA, должно быть 20,000 Активных Листингов. Учитывая то, как бурно растёт население нашего мегаполиса, я бы скорее был склонен считать, что сейчас эта цифра должна составлять примерно 23,000.
Таким образом, предложение на рынке на 25% ниже, чем должно быть в условиях сбалансированного рынка. Но этого не видно ввиду того, что Покупатели отошли в сторону и ожидают явных признаков того, что цены достигли дна и пришла пора покупать. Проблема в том, что пока они увидят то, что ситуация изменилась, рынок уже будет двигаться в сторону роста. Его будут толкать отложенный спрос и, как результат, усиленная конкуренция среди Покупателей. Компенсировать это может только избыток предложения, а его пока не видно.
Ещё одно очко в пользу идеи о том, что рынок Недвижимости Стабилизировался.
Счёт
7
Рынок Стабилизировался
2
Рынок Продолжает Падение
Раунд 3. Sales to New Listings Ratio
Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.
Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.
55,16% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Августе 2017-го года
55% — это тот уровень, когда рынок находится на грани Сбалансированного рынка и рынка, на котором властвует Продавец.
В Августе 2017-го года было продано 6357 объектов недвижимости. при этом, Количество Новых Листингов выставленных на продажу, составило 11,523 единицы. таким образом 6357 / 11523 = 55,16%.
При этом в Июле SNLR составлял 41,78%, в Июне 40,65%, а в Мае, так и вовсе 39,46%. Так что как видите, после весьма жёсткой просадки в Мае, рынок стал двигаться к оздоровлению и в Августе Соотношение Проданных объектов жилой недвижимости резко скакнуло в сторону Продавцов. Но это скорее заслуга Продавцов.
Уверенное очко в копилку идеи о том, что Рынок Недвижимости в Торонто GTA Стабилизировался.
Счёт
8
Рынок Стабилизировался
2
Рынок Продолжает Падение
- Недвижимость Торонто — Июнь 2024.Мы верили в то, что как только Банк Канады начнёт опускать ставку, все ринутся покупать. Но случился фальстарт — Продавцы выставили слишком рано и слишком много объектов недвижимости на Продажу. Как результат — избыточная конкуренция среди Продавцов, снижение цен и на этом фоне возврат Покупателей к выжидательной позиции.
- 223 Stone Rd, AuroraBeautiful 3 bedroom, 4 bathroom detached home in the heard of the high demand neighbourhood of Aurora Grove. Located on a spacious, fenced, very private lot with no homes behind. Backyard patio is great for entertaining with a gas hookup for BBQ and a **Wood burning pizza oven.
- Недвижимость Торонто — Май 2024.Рынок Недвижимости Торонто GTA в Мае неожиданно просел в ожидании снижения ставок Банком Канады — упали Продажи, а вслед за ними и цены.
Раунд 4. DOM
Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости.
Ещё один полезный индикатор. Мы с вами уже все знаем, что чем сильнее спрос тем меньшее время простоит на рынке товар. В прошлом году мы не раз могли замечать, что некоторые дома продавались за считанные дни, а поторой и за день. Но всё же это нетипично для нормального рынка.
Индикатор Average DOM в Августе составил 25 дней
В Августе 2016-го года, недвижимость в среднем продавалась за 18 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 25 дней. Это уже приближается к обычным значениям для рынка Торонто.
В любом случае очко зарабатывает идея о том, что Рынок Продолжает Падать.
Счёт
8
Рынок Стабилизировался
3
Рынок Продолжает Падение
Раунд 5. Средняя Цена
Самый простой и самый востребованный показаль это конечно Цена!
Ну что тут говорить Средняя Цена продажи жилой недвижимости в Торонто GTA в Августе 2017-го года, продолжила снижение относительно предыдущего месяца, составив $732,292. Это всего на 3% больше, чем в аналогичном месяце годом ранее.
Хуже всего, как мы уже привыкли, показали себя дома Detached. Они в абсолюте даже потеряли в цене. В Торонто цена снизилась на 1,2%, а в пригородах на 0,1%. При этом в среднем она всё же выросла на незаметные 0,3%.
Semi-Detached дома выросли в цене: В Торонто цена выросла на 15,4%, а в пригородах прибавила всего 7%. Таким образом в GTA цена на дома Semi-Detached в Августе выросла на 12,1%.
Townhouse прибавили в среднем 8,9%. При этом рост цены в Торонто составил 11%, а в пригородах 8,7%.
Ну и в лидерах, как несложно догадаться Квартиры в Кондо. Они в Торонто за год подорожали на 20,9%, в пригородах на 18,9%, а в среднем по Торонто GTA рост средней цены составил 21,4%.
Средняя Цена в Торонто GTA в Августе составила $732,292
Средняя Цена продажи жилой недвижимости в Торонто GTA в Августе 2017-го года, составила $732,292, что на 3% больше чем годом ранее.
Но при этом это меньше чем в предшествующем месяце. Таким образом всё же отдадим очко в пользу идеи о том, что рынок продолжает падать
Динамика Средней Цены стремительно улучшается.
Да, в Августе средняя цена снизилась по отношению к Июлю, но посмотрите всего на $14000, что в три раза меньше чем падение в Июле по отношению к Июню. Ну и так далее.
Да и к тому же в Августе и Июле 2016-го года,средняя цена была ниже чем в Июне 2016-го же года.
Уверенное очко в пользу теории о том, что Рынок Стабилизировался.
Счёт
9
Рынок Стабилизировался
4
Рынок Продолжает Падение
Раунд 6. Средняя Цена по Индексу HPI
HPI (Home Price Index) — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.
Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.
Так вот, если брать в расчёт изменение цен по индексу HPI, то сразу становится видно, что рост средней цены, куда выше. А те показатели, которые мы видим, просто проявляют структуру спроса, в которой преобладает спрос на более дешёвые объекты жилой недвижимости.
Средняя Цена по индексу HPI в Торонто GTA в Августе составила $755,400
При этом, рост цены в Торонто GTA, в годовом выражении, среднем составил 14,25%.
Если же разложить всё по сегментам, то становится очевидным, что дома Detached прибавили в среднем 10,54%, Semi-Detached +9,74%, Townhouse прибавил целых 20,15%, а Квартиры в Кондо приросли на 26,09%.
Таким образом ещё одно очко записываем на счёт идеи о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA Стабилизировался!
Счёт
10
Рынок Стабилизировался
4
Рынок Продолжает Падение
Финальный Гонг!
Ну что же, дорогие друзья, в шести раундах, без нокдаунов и нокаутов, сегодняшний бой завершается убедительной победой по очкам Идеи о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA Стабилизировался! Ура товарищи!
P.S.
И вот, пока я писал и оформлял этот блог, Центральный Банк Канады объявил об очередном повышении базисной процентной ставки. И снова на 0,25%. Мало того, аналитики говорят о том, что запланировано ещё одно повышение на 0,25% в Декабре 2017-го года и ещё два этапа повышения в 2018-м году.
И что вы думаете по этому поводу? Не слишком ли опимистично и напористо ведёт себя Центробанк Канады?
Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!
- Недвижимость Торонто — Июнь 2024.Мы верили в то, что как только Банк Канады начнёт опускать ставку, все ринутся покупать. Но случился фальстарт — Продавцы выставили слишком рано и слишком много объектов недвижимости на Продажу. Как результат — избыточная конкуренция среди Продавцов, снижение цен и на этом фоне возврат Покупателей к выжидательной позиции.
- 223 Stone Rd, AuroraBeautiful 3 bedroom, 4 bathroom detached home in the heard of the high demand neighbourhood of Aurora Grove. Located on a spacious, fenced, very private lot with no homes behind. Backyard patio is great for entertaining with a gas hookup for BBQ and a **Wood burning pizza oven.
- Недвижимость Торонто — Май 2024.Рынок Недвижимости Торонто GTA в Мае неожиданно просел в ожидании снижения ставок Банком Канады — упали Продажи, а вслед за ними и цены.