Рынок Недвижимости York Region — Октябрь 2018

Рост Объёма Продаж продолжается пятый месяц подряд

В Октябре 2018 года, Рынок Недвижимости York Region прибавил 9% годовом выражении по количеству проданных объектов жилой Недвижимости. Так как, это уже пятый подряд месяц, когда мы видим увеличение количества проданных объектов жилой недвижимости, можно говорить о том, что рост продаж стал стабильным трендом, следовательно рынок стабилизировался.

1,164 сделки с жилой Недвижимостью, было заключено в York Region на протяжении Октября 2018-го года.

По сравнению c аналогичным периодом 2017-го года, Объём Продаж вырос на 9%. Сам по себе этот факт не может не радовать, но с другой стороны, когда взглянешь на результаты Октября 2017-го года (1,068), то всё выглядит не так радужно. После кризисного Октября 2008-го года (799 продаж), это был самый низкий результат. Вот и получается, что с этого ракурса, ситуация уже совсем не радует.

Более того, если посмотреть на данные за предыдущее десятилетие (1,356), то окажется, что количество проданных в Октябре объектов жилой недвижимости в York Region, на 14% ниже средних значений. Это конечно не такое уж и большое падение, но тем не менее, факт неприятный.

Вспомните то, с чем мы столкнулись

Помнится хорошее – плохое забывается! Поэтому хочу напомнить с чем мы столкнулись полтора года назад. Взгляните на график и пусть холодок снова пробежит по позвоночнику! Падение продаж порой было двукратным. На таком фоне конечно не сложно рапортовать о росте Объёма Продаж. Но с другой стороны вспомните и о том, что было перед этим разворотом рынка.

После Мая 2017-го, как после революции

– вся элита стала изгоями и наоборот. Что было в спросе более всего перед этой революцией? Дом Detached в Торонто, York Region или Оаквилле. А что же было в спросе полгода спустя? Дешёвый Таунхаус или Condo Apartment где-нибудь на Rexdale! Да, да! Посмотрите на статистику!

Да что там статистика, я Вам и на личном опытке скажу, что Кондо Таунхаус 1974-го года постройки, с полным ремонтом, на Martin Grove & Finch, в Октябре 2016-го года, никак не хотел продаваться за $180,000. Потому что это было дорого! В этом комплексе цены варьировались от $140,000 до $160,000. А что было уже через полгода — год? Минимальная цена продажи $326,000, а максимум что-то ближе к $380,000. И то же самое творилось не только по всей округе, но и в других самых дешёвых районах GTA.

Таким образом получается, что пока нельзя говорить о том, что на Рынке Недвижимости York Region дела обстоят хорошо. Но ощущение того, что больной пошёл на поправку появляется.

Чуть дальше мы станем разбираться в том, что же послужило причиной этого оздоровления.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Продажи домов Semi-Detached в York Region выросли на +37,5%

Так как продажи выросли по всем фронтам, то выделить какие-либо особенности немного сложнее, но я всё же попытаюсь. Во-первых, конечно обращает на себя внимание рост спроса на дома Semi-Detached на 37,5%. Таунхаусы тоже показали себя хорошо +12,5%. Дома Detached в целом тоже чувствуют себя хорошо, а вот Condo Apartment на их фоне выглядит не так впечатляюще, рост всего на 4%.

А теперь посмотрите на таблицу расположенную выше. Что вы видите? Правда ведь, что структура продаж в York Region, при том, что это пригород, больше похожа не на другие регионы GTA, а на сам Торонто? Этого мы ещё коснёмся позже, когда перейдём к ценам.

Но по правде в этой схожести таится и сила York Region и его слабость.

5,057 Активных Листингов было на Рынке Недвижимости York Region

Большее Количество Активных Листингов Рынок Недвижимости York Region, видел только на пике ипотечного кризиса в Октябре 2008-го года — 5,604 единиц. В Октябре же 2018-го года, этот показатель составил 5,057 единиц, увеличившись по отношению аналогичному периоду прошлого года на 7,9%. А в прошлом году это количество было и так в 2 раза больше чем в 2016-м. При этом в Торонто GTA, Количество Активных Листингов осталось практически неизменным.

Именно поэтому нельзя с уверенностью говорить о том, что Рынок Недвижимости York Region уже прошёл свою низшую точку и развернулся к росту. Конкуренция между Продавцами высока как никогда, что не позволяет твёрдо закрепиться ценам на занятых рубежах. Волатильность крайне высока.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Октябре 2018-го года составил 39,3%

Вот когда становится действительно страшно, так это в момент, когда видишь значения этого индикатора. Хочу напомнить, что сбалансированный рынок показывает значения около 50% мы же в York Region за последний год, видели эту цифру лишь однажды – в Декабре 2017-го года. Да и то, почему? А потому, что перед зимними праздниками, предложение упало, а Покупатели, в свою очередь, пытались запрыгнуть на подножку последнего уходящего поезда, который назывался старые правила выдачи ипотечных кредитов. Именно это вызвало тот резкий скачок Объёма Продаж, который мы видели в Декабре прошлого года.

Сравните эти данные, с данными Торонто GTA

За последний год, в Торонто GTA в целом среднее значение индикатора SNLR находится на уровне 50,65%. А в York Region всего 35,5%. Как вам такое положение дел? При этом, если вычесть из явно лучших показателей Торонто GTA, данные York Region, то разрыв возрастёт ещё больше.

О чём это говорит? О том, что Покупатели в Торонто GTA есть, вот только всё дело в том, что они по каким-то причинам предпочитают другие районы нашего мегаполиса. Стало быть нужно искать эту причину и к концу статьи, я думаю мы её обнаружим.

32 дня требовалось, чтобы продать дом в Октябре 2018-го года.

Это на 5 дней или 18,5% больше, чем в аналогичном периоде 2017-го года. При этом, если рассмотреть подробнее, то можно увидеть, что дольше других, продаётся дом Detached — в среднем за 35 дней. Condo Apartment за 32 дня, в целом на уровне. А вот Semi-Detached и Townhouse, продавались значительно быстрее – 25-26 дней. Стало быть в York Region, из перечисленных видов жилой недвижимости, Покупателей больше всего интересуют именно два последних. А вот дома Detached, скорее всего ввиду дороговизны и большого количества предложения, интересуют их меньше. То же самое, можно сказать и о Condo Apartment.

И если Вы взгляните выше, на графики структуры продаж в York Region, то сможете найти этому подтверждение. Так, в структуре продаж, по сравнению с Октябрём 2017-го года, дома Detached и Condo Apartment, потеряли по 1%. В это же время сегмент Semi-Detached нарастил свою долю на 2%, с семи до девяти. Townhouse остался на тех же позициях.

Индикатор Months of Inventory в Октябре 2018-го года вырос до 4,3

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Индикатор Months of Inventory для York Region в Сентябре 2018 года, резко подпрыгнул к уровню 5,5 и это был самый высокий показатель за год. Но! Как подпрыгнул, так в Октябре и вернулся к почти минимальным значениям по году. В результате Октябрь, на фоне роста продаж, потянул за собой и этот индикатор. Жаль, что эти минимальные значение по году, являются одними из худших за десятилетие. 4,3 месяца – это конечно ещё далеко не плохо, но и хорошим такой уровень не назовёшь. При этом, хочется напомнить, что в Октябре 2017-го года, этот индикатор находился на уровне 3,0.

Получается, что мы видим ещё одно подтверждение тому, что в отличие от остальных районов Торонто GTA, Рынок Недвижимости York Region находится в весьма слабой форме.

Средняя Цена в Октябре 2018-го года составила $917,007

Вот мы и подобрались к пожалуй самому интересному.

Средняя Цена снизилась на 4,55% в годовом выражении, что по сути не является чем-нибудь удивительным для тех кто знаком с ситуацией. При этом, хочется напомнить, что в Торонто GTA в целом, Средняя цена продажи по отношению к Октябрю 2017-го года, напротив, выросла на 3,5%.

Средняя Цена находится примерно на среднем уровне за последние 12 месяцев. Если вы рассмотрите график расположенный ниже, то увидите, что после весенней попытки роста, Средняя Цена, постепенно сползала вниз и достигнув минимума в Сентябре 2018-го года ($902,946), в Октябре подросла на $13,000. И эта модель, так же не соответствует той, которая наблюдается по Торонто GTA в целом.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Дом Detached потерял больше других

Здесь мы видим ту же картину, которую уже заметили по прочим индикаторам. Поэтому ничего удивительного – дом Detached потерял больше других -6,1%. Semi-Detached, хоть и резко рванул вверх по объёму продаж, тоже немного потерял в годовом выражении – 1,2%. Средняя Цена Townhouse снизилась на 2%. Только Condo Apartment выросла в цене, но уже не на 8,6%, как в Торонто и даже не на 5,9%, как в пригородах, а всего лишь на 2,8%.

Но давайте не будем полагаться исключительно на этот индикатор. Это ведь как средняя температура по больнице. Давайте глянем ещё и на Цену HPI.

Средняя Цена по индексу HPI за год снизилась на 4.8%, составив $847,900

Это минимальное значение, за период более чем в два года. Ниже Цена по индексу HPI была аж в Июне 2016-го года, на уровне $837,900. В этом году Средняя Цена по индексу HPI, попробовав зафиксироваться на уровне $866,000 – 868,000 в конце весеннего сезона, т.е. в Мае – Июне, уже в Июле вновь стала сползать вниз, а октябрьское падение цены относительно предыдущего месяца уже четвёртое подряд.

В то же время, Средняя Цена по индексу HPI для Торонто GTA, которая тоже подрастала в Мае – Июне, а в Июле просела, растёт уже пятый месяц подряд. Снова отмечаем то, что тренд в York Region не только не соответствует, но и более того – противоположен тому, который мы отмечаем в Торонто GTA в целом.

А теперь давайте попытаемся спрогнозировать изменение цен на Рынке Недвижимости York Region.

Долго я думал, на что опереться в поисках точки отсчёта и пришёл к следующим заключениям.

• Отталкиваться следует от Цены в Торонто, так как именно Торонто задаёт тон в развитии Рынка Недвижимости нашего мегаполиса.
• Так как, брать за основу для расчётов Среднюю Цену Продажи, путь опасный, ввиду того, что текущая конъюнктура продаж может серьёзно влиять на этот показатель, то лучше для расчёта взять индикатор Цены HPI
• Более того, следует внести поправку на структуру продаж. В Торонто половина продаж – это Condo Apartments. В York Region же напротив, квартиры занимают всего 16% рынка. Зато дома Detached это уже 55% от общего количества сделок. Вывод: нужно анализировать именно этот сегмент.
• К тому же, как мы знаем, сегмент домов Detached, на данный момент является самым уязвимым в York Region. К тому же понятно, что цены на Semi-Datached и Townhouse формируются во многом исходя из цен на отдельно стоящие дома.
• При этом, чтобы нивелировать то бурное развитие York Region, которое наблюдалось после 2010-го года, я считаю правильным взять к расчёту среднюю Цену HPI для следующих муниципалитетов — Markham, Richmond Hill и Vaughan. Нет, ну серьёзно, до 2010-го считалось, что севернее Major Mackenzie даже птицы не летают. (Шучу)

2012-й год сложно назвать горячим

В том что касается Рынка Недвижимости, 2012-й год сложно назвать горячим или тем более перегретым. Скорее “больного”, после травмы полученной в 2008-м году, только, только перевели из реанимации, в палату интенсивной терапии.

Как видно на этом графике, цена HPI дома Detached в далёком 2012-м году, была примерно одинаковой для Торонто и York Region. К концу года, York Region даже вырвался вперёд, и на протяжении 2013-го оставался впереди на 7-10 тысяч долларов. Но к концу 2014-го Торонто отвоевал лидерство. Правда, пока, в последний раз. С осень 2014-го года и по сей момент, дом Detached, расположенный в York Region, стоит дороже, чем в Торонто.

Но всё бы ничего, если бы разница была в размере $10,000 — $15,000.

Так нет, этот рубеж был пробит ещё в 2014-м году. И чем сильнее разогревался Рынок Недвижимости Торонто GTA, тем сильнее рос разрыв в цене HPI между York Region и Торонто. Пик пришёлся на конец 2016-го года, когда разница доходила до $145,000.

И грянул гром!

20-го Апреля 2017-го года, вступил в силу Ontario Fair Housing Plan и Рынок Недвижимости, немного потоптавшись на месте, покатился вниз. И глядите как стремительно стала сокращаться разница в цене между домами Detached в Торонто и York Region.

Таким образом, как учит нас история, получается, что по мнению Рынка, справедливая цена на дом Detached в York Region должна быть примерно равна таковой в Торонто. А что мы видим в данный момент? Пока цена выше на $10,000.

Цена дома Detached в York Region снизится ещё на 1-2%

Так как цены в Торонто уже давненько стабилизировались, перестали снижаться и даже стали подрастать, то можно на них опираться для построения моделей развития рынка недвижимости. Я считаю, что цена домов Detached в York Region вплотную подобралась к своему дну, но ещё достигла его. Но зимой или максимум к весне, мы протестируем эти уровни.

При этом я считаю, что цены на домов Detached в York Region не смогут зафиксироваться на паритете, а будут немного ниже чем аналог в Торонто. Примерно на 1%. Это не обязательно означает, что эти цены опустятся в номинале. Если цены в Торонто пойдут резко вверх, то York Region может достигнуть указанного выше соотношения, даже оставшись на текущих уровнях цен. Но всё же я считаю, что цены на дома Detached в York Region снизятся ещё на 1-2%, после чего Покупатели станут активнее вести себя на рынке, что ознаменует собой прохождение дна и после это начнётся рост.

Продажи

Пятый месяц подряд мы наблюдаем рост количества сделок с жилой Недвижимостью по отношению к аналогичному периоду годом ранее. Не радует то, что большей частью, рост отмечен благодаря откровенно слабым показателям 2017-го года. В части динамики Продаж, York Region в целом повторяет модель, отмечаемую в Торонто GTA в целом, а порой даже показывает больший рост продаж. Увы, это во многом потому, что в прошлом году удар по Рынку Недвижимости York Region оказался гораздо более сильным, чем по рынкам других частей нашего мегаполиса.

А теперь внимание!

Сравните несколько графиков и найдите закономерность. В частности взглянем на следующие графики: Изменение Объёмов Продаж, Sales to New Listings Ratio, Средняя Цена и Средняя Цена по Индексу HPI. Ничего не замечаете? Подскажу.

После введения в действие Fair Housing Plan, почти все части Торонто стали скидывать цены на Недвижимость. York Region, тоже подешевел, но значительно меньше других. И вот тогда понеслось – количество Активных Листингов растёт, продажи снижаются ещё сильнее, чем было ранее. Как результат – взгляните на график Sales to New Listings Ratio. На всякий случай, напомню. Сбалансированный рынок, это 50 – 55 %, по некоторым оценкам 45%. Но не менее. А что видим мы? Даже до трети не всегда дотягиваем.

Так вот, как только Продавцы стали опускать цены, то и Покупатели стали двигаться. Но увы, пока ещё недостаточно активно. Поэтому и продаются в основном дома, которые выставлены по низкой цене или снижают цены в результате торгов.

Average Sold Price to Listing Price

На всякий случай приведу вам ещё один показатель. Соотношение Average Sold Price to Listing Price. На сбалансированном рынке, этот показатель составляет 99%, ну или что-то близкое. Если помните, то в жирные 2015-2016 года, мы видели значения этого показателя на уровне 101-102%. Порой они даже подпрыгивали до 105%. А что теперь?

В Октябре 2018-го года, York Region Average Sold Price to Listing Price составил 96,4%. А если посмотреть на дом Detached, то и того меньше 95,4%. При этом, в целом по Торонто GTA это 98,5%, что лишь чуть ниже нормы. Почему?

Потому, что Продавцы, никак не могут отказаться от сладких воспоминаний о пиковых ценах весны 2017-го года. Поэтому и Listing Price на столько выше цены продажи. Но реальность настойчиво стучится во все двери и заставляет продавать по той цене, которую предлагают Покупатели. Поэтому те Продавцы, которые соглашаются на реальные, а иногда и заниженные цены, продают свои дома. А те Продавцы, которых ситуация не поджимает, ждут того времени, когда цены вернутся хотя бы на половину пути к былым высотам.

14% Покупателей просто вытолкали с Рынка

Вот и свеже подготовленное исследование говорит о том, что введение новых правил при выдаче ипотечных кредитов работает. Доля Заемщиков с High Ratio моргиджами заметно снизилась – с 20% в 2016м, до 6% во втором квартале 2018-го года. Статья вообще посвящена тому, что рынок ипотечных кредитов оздоравливается. С этим нельзя не согласиться. Но одновременно, нельзя не признать, что у 14% Покупателей в 2018м году, не нашлось достаточного даунпеймента и они оказались за бортом.

Ещё и это давит на Рынок Недвижимости Торонто GTA в целом и York Region в частности.

У Покупателей будет меньше денег!

Всё дальнейшие прогнозы по ценам, делаются исходя из того, что одно поднятие базовой ставки уже случилось, после достижения соглашения по USMCA (или NAFTA 2018) . До конца Апреля 2019-го года произойдёт ещё 2 повышения, каждое по 0,25%. Что мы будем иметь в итоге?

В случае если у Заемщика отличные кредитные исходные данные (Credit Score, первый моргидж, низкий GDS/TDS и т.д.), то сейчас он может получить Ипотечный Кредит минимально, скажем под 2,95% (Prime 3.95% — 1%). Плюс к этому нужно прикрутить +2%, согласно новым правилам квалификации. Но если это будет меньше Benchmark, то считать будут по нему. А Benchmark у нас сегодня 5,34%. Fixed Mortgage Rate – минимум 3,59%, т.е. + 2% и квалификационная ставка уже будет 5,59%. А если ещё поднимут на 0,5%? Правильно около 6% (!) Вы просто представляете, какой доход нужно будет иметь, чтобы квалифицироваться на скажем $600,000 моргиджа? Именно это давит на цены.

А теперь хочу напомнить, что Средняя Цена в Октябре 2018-го года в York Region составила $917,007.

Так что готовьтесь к тому, что у Покупателей будет меньше денег!

Прогноз Цен в сегменте Condo Apartment

Я не ожидаю ничего сверхъестественного в ближайшие полгода от цен на Condo Apartment. Почему?

Потому, что цены на сегмент Low Rise под давлением. А при их сближении, что уже произошло в течение летних месяцев, Покупатели вместо 2 bedroom Condo, предпочитают купить самый доступный Таунхаус, в десятке километров на север. Вы можете возразить, что Таунхаус стоит дороже, но поверьте, при комплексном подсчёте расходов, цифры настолько сближаются, что многие приходят к этому решению. Maintenance Fee накладывает серьёзный отпечаток. А так как пока, резкий рост цен на дешёвый Low Rise сегмент не ожидается, то и High Rise сегменту не с чего сильно расти.

Прогноз Цен в сегменте Low Rise ценой до $900,000

Во-первых хочу сказать, что я не ожидаю сильного снижения цен. Цены на Low Rise сегмент в York Region либо уже стабилизировались, либо близки к этому. В любом случае, даже при развитии негативного сценария, я не ожидаю снижения цен более чем на 2% в течение полугода и это при негативном сценарии. Но повторюсь – это прогноз для Low Rise ценой до $900,000 и даже менее.

Прогноз Цен в сегменте Low Rise ценой в $1,000,000 и более

Прошли те времена, когда самый большой спрос был в сегменте сверхдорогих домов, ценой в 1,5 – 3 миллиона долларов. Как после каждой революции, бывшая аристократия, всегда становится изгоем, так и в нашем случае, самые дорогие дома стали головной болью для Продавцов и возможностью поживиться для Покупателей.

Но здесь Продавцов мне порадовать нечем. Этот период спада в супер люксовом Low Rise сегменте будет длиться ещё долго. Никак не менее пяти лет. Хотя думается гораздо больше. Это не повод не покупать такой дом, если он вам нужен и по карману. Но не ждите колоссальной прибыли от подобного вложения. При этом в этом сегменте, сейчас невероятное множество привлекательных предложений, по ценам о которых два года назад и мечтать не приходилось. При этом и место для торга есть.

Если вы готовы покупать, то делайте это сейчас

Почему? Во-первых хочу сказать, что я не ожидаю резкого роста цен. И исходя из этого, считаю правильным следующее: Если цены станут расти, то вы станете терять деньги. При этом, чем стремительнее будет этот рост, тем больше вы будете отдаляться от достижения своей цели.

Но даже если цены станут опускаться, то я бы на вашем месте не рассчитывал на то, что вы сможете на этом заработать или сэкономить. Всё что вы сэкономите при Покупке, сожрут увеличившиеся процентные ставки по ипотеке. Так что Ваш заработок, достанется банкам, но не Вам. При этом, Вы будете терять в максимальной сумме моргиджа, который вам смогут выдать, что сузит и ухудшит выбор вариантов.

Продавцам

Если Вы готовы продавать или, тем более, для Вас это является необходимостью в ближайшей перспективе, то делайте это сейчас. Не стоит рассчитывать на то, что вот сейчас цены рванут вверх и я продам на $50,000 дороже. Этого в случае York Region пока, увы, ожидать не приходится. А если это не ваше основное место жительства или вы не сдаёте этот дом в аренду, то расходы на содержание уж точно отнимут у вас любую возможность заработать.

Второй момент заключается в том, что наши власти, на мой взгляд, идут сейчас по очень тонкому льду. И выдержит ли этот лёд бремя увеличивающейся процентной ставки или не выдержит, точно не знает никто. До весны, нас ожидает 2 повышения базовой ставки по кредитам. Каждое по 0,25%. Прикиньте сами, на сколько это ограничит возможность Покупателей платить больше. Они и сейчас-то с трудом справляются.

Поэтому если вы успеваете до конца Ноября продать свою недвижимость, то рекомендую воспользоваться ситуацией. Она неплохая! Если же нет, то ждите весеннего рынка, а что будет к тому времени, поглядим.