Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Апрель 2018.

Начать Обзор Рынка Недвижимости Торонто Апрель 2018, хочется начать с напоминания о том факте, что прошёл целый год с тех пор, как после введения в действие Fair Housing Plan, Рынок Недвижимости Торонто GTA, после резкого взлёта, перешёл к такому же резкому падению.

Начать Обзор Рынка Недвижимости Торонто Апрель 2018, хочется начать с напоминания о том факте, что прошёл целый год с тех пор, как после введения в действие Fair Housing Plan, Рынок Недвижимости Торонто GTA, после резкого взлёта, перешёл к такому же резкому падению.

По сравнению с предыдущим годом, изменились не только цены, но и структура продаж. В частности, если год назад продажи домов стоимостью более $2,000,000 составляли 10% от общего числа продаж, то сейчас этот сегмент занимает всего лишь 5,5% рынка. Это отражается на Средней Цене недвижимости в Торонто GTA, которая за год снизилась на 12,4%. При этом Средняя цена по MLS® HPI Composite Benchmark, снизилась лишь на 5,5%. Переходим к деталям.

1. Объём Продаж


Продажи в Апреле 2018-го снизились на 32,1%

по сравнению с аналогичным периодом 2017-го года. Это меньшее падение, чем было зафиксировано в Марте -39,5% и в Феврале -34,9%. Но если падение предыдущих месяцев было не столь значительным, по сравнению с результатами 2017-го года, по причине низкого предложения в прошлом году, то в Апреле динамика выглядит немного лучше, по причине того, что продажи уже в Апреле 2017-го стали буксовать, просев на 3,3% по отношению к 2016-му году. Посему, можно считать, что динамика объёмов продаж остаётся неизменной.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Апрель 2018 Andrei Peresunko Realtor

При этом в прошедшем месяце, объём транзакций с жилой недвижимостью в Торонто GTA составил 7,792 единиц

это на 27% ниже средней за 10 лет величины для Апреля месяца. Этот результат, даже чуть ниже, чем в послекризисном Апреле 2009-го года (7900). Вот они результаты введения новых правил квалификации при получении ипотечных кредитов.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Апрель 2018 Andrei Peresunko Realtor

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
819
-34.3%
2,632
-39.6%
3,451
-38.4%
Semi-Detached
Изменение год/к году
265
-16.4%
449
-35.2%
714
-29.3%
Townhouse
Изменение год/к году
277
-26.5%
1,010
-20.8%
1,287
-22.1%
Condo Apartment
Изменение год/к году
1,574
-26.4%
644
-24.9%
2,218
-26.0%

Изменений в структуре спроса не наблюдается.

Структура спроса по сегментам, за месяц практически не изменилась. Лучшие результаты относительно прошлого года показывают дома Semi-detached в Торонто (-16%) и Таунхаусы в пригородах Торонто (-20.8%). В аутсайдерах ( и видимо ещё надолго) остаются дома Detached.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Апрель 2018 Andrei Peresunko Realtor

Количество Активных Листингов на рынке в Апреле 2018-го года составило 18,206 единиц.

+40%, относительно прошлогоднего результата, в аналогичном периоде и на 2,235 больше чем в Марте 2018-го года. При этом, предложение всё же немного ниже, чем должно быть в условиях сбалансированного рынка в Торонто GTA, но в целом, можно сказать достаточное.

  • Недвижимость Торонто — Декабрь 2020
    Вы любите «ужастики» или хардкорные боевики? Хотите получить массу эмоций, поучаствовав в подобном триллере, но без физических увечий? У Вас есть подобный, неповторимый шанс — Просто попробуйте купить дом в Торонто GTA!
  • Недвижимость Торонто — Ноябрь 2020
    Ничего нового на Рынке Недвижимости Торонто GTA не происходит. Даже темпы роста Цен и Продаж, почти не изменяются на протяжении последних месяцев, а новые рекорды уже воспринимаются, как нечто обыденное.
  • Аренда в Торонто GTA Q3 2020
    Сколько стоит снять жилье в Торонто GTA? Как изменились цены на аренду после пандемии COVID-19? Чего ждать в будущем на рынке аренды Торонто?

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

47,88% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Апреле 2018-го года

Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу. Так что на данный момент, рынок всё же больше в руках Покупателя, чем Продавца.

Этот показатель находится ниже уровней, зафиксированных в Марте (48,6%) и в Феврале (49,2%), но выше чем был в Январе (46,8%). На мой взгляд, это небольшое постепенное снижение данного индикатора, можно объяснить ростом количества новых листингов в связи с приходом весеннего сезона на рынок Недвижимости Торонто GTA.

При этом, Продавцам, остаётся только мечтать, о значениях Декабря 2017-го года (77.88%), когда Покупатели сметали всё, что попадалось под руку, перед введением новых правил выдачи ипотечных кредитов.

4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

20 дней требовалось, чтобы продать дом в Апреле 2018-го года.

Здесь, также без изменений относительно предыдущего месяца. Данные абсолютно идентичны. В Апреле же 2017-го года, среднее время продажи составляло всего 9 дней. Причиной этого послужило то, что на рынке имела место, недостача предложения новых объектов недвижимости. В прошедшем же месяце, значение индикатора DOM увеличилось более чем вдвое, остановившись на отметке 20 дней. Увеличение времени продажи в процентах, выглядит пугающе, но в чистых цифрах составляет вполне себе нормальный результат.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Апрель 2018 Andrei Peresunko Realtor

Индикатор Months of Inventory в Апреле 2018-го года, составил 2,3

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Это чуть выше чем было в Марте (2,2), но это чётко коррелирует с увеличением количества Активных Листингов, а это уже фактор сезонности. Но в любом случае — таких низких значений этого индикатора мы не видели уже почти год.

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Апрель 2018 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена в Апреле 2018-го года составила $804,584, прибавив $20,000 за месяц

При этом снизившись на 12,4% относительно Апреля 2017-го года, когда была зафиксирована рекордно высокая Средняя Цена объекта жилой недвижимости для Торонто GTA — $918,184. Таких результатов, как я думаю, мы ещё несколько лет не увидим, поэтому о них стоит, забыть и продолжать жить дальше.

А если прекратить причитать и посмотреть на динамику цен за последние месяцы?

А вот на что следует обратить внимание, так это на то, что Средняя Цена выросла на $20,000 по отношению к Марту. Более того это самая высокий показатель за последние 11 месяцев, и она растёт уже четыре месяца подряд. И это всё происходит вопреки всем событиям, которые происходят на рынке ипотечного кредитования!

Неплохой тренд, правда?

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Апрель 2018 Andrei Peresunko Realtor

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,354,719
-14.3%
$929,092
-15.2%
$1,030,103
-14.4%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$1,021,986
-7.8%
$656,874
-9.6%
$792,385
-6.4%
Townhouse
Изменение год/к году
$792,180
+0.2%
$604,853
-10.1%
$645,172
-7.8%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$601,211
+3.8%
$457,014
+1.6%
$559,343
+3.2%

Что стоит выделить

Кроме Semi-Detached в Торонто (area 416), который подешевел на $10,000, все остальные типы недвижимости в Торонто GTA выросли. Как всегда, рост был неравномерным. Особо отличились в Торонто дома Detached прибавив $60,000 за месяц. Таунхаусы в Торонто, также подорожали — плюс $57,000 относительно предыдущего месяца, но нужно отметить, что в Марте, относительно Февраля, цена на них снизилась на $41,000. Так что это больше выглядит как восстановление status quo. Эдакий тяни-толкай. Подорожание Condo Apartments в Торонто на $11,000 тоже внушает оптимизм.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Средняя Цена по индексу HPI за год снизилась на 5,15%, составив $766,300

Это второе снижение Средней цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году. Первые потери были отмечены в предыдущем месяце -1,5%.

Но есть и хорошие новости! Средняя цена выросла на $5,500 по отношению к Марту 2018-го года. При этом в Марте, согласно MLS® HPI Composite Benchmark, Цена выросла по отношению к Февралю на $9,000. Таким образом, и реальная Средняя Цена, и Цена по индексу HPI продолжают свой рост в последние месяцы.

8. Итоги

Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?

Первое!

Продажи.

Самое малое количество продаж за последнее десятилетие. Даже ниже чем было в апреле 2009 года. При этом, стоит отметить, что снижение количества сделок выглядит неплохо на фоне аналогичного периода годом ранее, в сравнении с другими месяцами, когда падение превышало 40%.

Вызвано это несомненно, введением Fair Housing Plan, изменением правил выдачи ипотечных кредитов, а также изменением настроений Покупателей, многие из которых опасаются совершать Покупки, так у них сложилось ошибочное мнение, что цены на Недвижимость в Торонто GTA продолжают снижаться. Хотя это уже многие месяцы не так. Более того, совершенно напротив этому восприятию – цены растут и уже четыре месяца подряд.

Второе

Количество Активных Листингов, находится на достаточном уровне — 18,206. Это чуть ниже нормальных значений в 20,000 для Рынка Недвижимости Торонто GTA, но возможно именно это позволяет Средней Цене расти уже четыре месяца к ряду.

Третье

Средняя Цена выросла на $20,000 по отношению к предыдущему месяцу, растёт четыре месяца подряд и находится на самых высоких значениях за последние 11 месяцев. Если посмотреть на данные Января 2018-го года, то и вовсе прибавила почти $70,000.

Четвёртое

Структура спроса, медленно, но верно начинает смещаться в сторону Low Rise сегмента. С чем это больше связано, со снижением цен в указанном сегменте или с ростом цен на Condo Apartments, я судить боюсь. Но всё же выражу мнение, что это обоюдный встречный процесс. Помните, в конце 2017-го года, Средняя Цена на Condo Apartments, практически замерла. Тогда я говорил, что она не продолжит свой рост, до тех пор, пока Low Rise сегмент, не начнёт расти и не создаст достаточный запас для роста в сегменте High Rise. Так оно по сути и случилось.

Обобщим

Продажи, по сравнению с рекордными значениями прошлого года снижаются, но при этом растут цены и рынок испытывает недостаток предложения (MOI – 2.3 месяца). И всё это на фоне сильнейшего ужесточения Правил Ипотечного Кредитования. При этом, как минимум половина населения, считает, что цены падают.

К чему всё это приведёт?

К тому, что примерно к концу лета, общественность поймёт, что Рынок Недвижимости Торонто GTA, мягко говоря, не падает, а совсем наоборот и начнёт действовать. Что приведёт не только к росту активности, но и цен. Небольшому, но достаточному, чтобы о нём говорить.

Всё выше сказанное не имеет никакого отношения к дорогим и сверх дорогим домам Detached, с ценой близкой к $2 миллионам и выше. Они будут находится под крайне большим давлением.

На этой ноте, я заканчиваю свой Обзор Рынка Недвижимости Торонто за Апрель 2018-го года. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!

До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Работа с Риэлтором — Form 810
    Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом.
  • Listing Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Listing Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
  • Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.