Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Январь 2018.

Вопреки истерике в прессе, в частности здесь и вот здесь, я считаю, что исходя из той ситуации, которая сложилась в последние месяцы ушедшего года, всё развивается довольно неплохо.

Здравствуйте, дорогие друзья! Ну вот и наступил Февраль, а значит у нас появились первые данные о том, как ведёт себя рынок недвижимости в наступившем 2018-м году. Если кратко, то ничего неожиданного не произошло. Пожалуй, всё даже немного лучше, чем я ожидал. Что же, давайте начинать Обзор Рынка Недвижимости Торонто Январь 2018 .

Вопреки истерике в прессе, в частности здесь и вот здесь, я считаю, что исходя из той ситуации, которая сложилась в последние месяцы ушедшего года, всё развивается довольно неплохо.

Хочется отметить то, что застройщики стали посговорчивее, некоторые даже умерили свои аппетиты в плане условий в Pre-Construction проектах, опустив первый взнос до 21%, по сравнению с привычными 25% ранее. Некоторые из них, в частности TRIDEL, на презентации второй фазы проекта AUBERGE II, нам абсолютно прямо заявил, что продажи будут осуществляться не по принципу First Come – First Served, а по качеству клиентов, другими словами по критерию того, на сколько надёжен в финансовом плане покупатель.

Ну да ладно, давайте переходить к цифрам!

1. Объём Продаж


Продажи в Январе 2018-го упали на 22%

по сравнению с аналогичным периодом 2017-го года. На первый взгляд, может показаться, что вот он наступил – крах. Но не стоит торопится.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Январь 2018

Во-первых, Январь 2017-го года, был рекордным по объёму продаж.

Поэтому падение на его фоне, не выглядит таким уж катастрофическим.

Во-вторых, средний объём продаж за последние десять лет для Января, составляет 4,251.

Таким образом, мы всего на 5,7% ниже средней величины.

В-третьих, Январь, как бы далеко не показатель состояния рынка

,а напротив, один из самых малоактивных месяцев в году.

В-четвёртых

Если рассмотреть падение объёмов продаж, которое отмечалось после введения Fair Housing Plan, 20-го апреля 2017-го года, то мы увидим, что падение объёма продаж, далеко не самое значительное. Летом, мы видели и 35, и даже 40 процентное падение.

Последнее … Хорошо, что так, могло быть и хуже.

Учитывая все перипетии на Рынке Недвижимости Торонто GTA, плюс ужесточение правил выдачи ипотечных кредитов, а также очередное повышение базовой процентной ставки, не вызывал удивление тот факт, что те, кто готов был покупать, постарались успеть заключить сделку, до введения новых правил, т.е. до наступления Нового Года. Таким образом это подтолкнуло, тех Покупателей, которые хотели подождать пару-тройку месяцев, к более скорому решению. Логично, что как результат, мы получили довольно оптимистичные результаты в последнем квартале 2017-го года и ещё более логичным, было бы ожидать, что именно этот факт снизит активность в первом квартале 2018-го года. А на фоне того, что Январь и так крайне малоактивный в плане продаж месяц, мы легко могли бы и до 3,000 транзакций не дотянуться.

Так что в общем, всё гораздо лучше, чем я ожидал.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
376
-18.3%
1,283
-28.0%
1,659
-26.0%
Semi-Detached
Изменение год/к году
94
-19.7%
270
-10.6%
364
-13.1%
Townhouse
Изменение год/к году
138
-22.9%
537
-9.4%
675
-12.6%
Condo Apartment
Изменение год/к году
899
-19.8%
376
-26.4%
1,275
-21.9%

Возврат интереса к Low Rise сегменту продолжается

Рассматривая структуру продаж, хочется отметить наметившийся тренд к возврату интереса Покупателей к Low-rise сегменту. Но это относится не ко всему сегменту, а только к более низкому ценовому диапазону. (Глядя на цены, язык не поворачивается, сказать “дешёвому”). Этот тренд продолжается на протяжении последних четырёх, а возможно и шести месяцев.

Например, на протяжении всех летних месяцев, падение объёма продаж в сегменте домов Detached, достигало 60%. В Сентябре 2017-го года, уже составляло 40%. В октябре 30%, в Ноябре 19%, а в Декабре, так и вовсе 13,6%.

Сегмент Townhouse и так чувствовал себя лучше всех среди Low Rise, а по итогам Декабря 2017-го года продажи увеличились на 12%. В Январе 2018-го, падение объёма продаж в сегменте Таунхаусов составило -12,6%. Но хочется отметить, что если на протяжении первых 9 месяцев 2017-го года, спрос на Low-Rise лучше чувствовал себя в Торонто, то к концу года стал смещаться в пригороды. Что снова говорит о том, что Покупатели просто ищут самые дешёвые варианты.

На фоне всего выше сказанного, падение объёма продаж Condo Apartment, выглядит удручающе. Но это не значит, что нелогично. Дело в том, что в то время пока весь Low Rise сегмент дешевел, квартиры в Condo росли. Мало того они росли весьма заметными темпами. Поэтому просто потеряли свою привлекательность. И рост цен в этом сегменте будет зависеть от цен в сегменте Low-Rise.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Январь 2018

Количество Активных Листингов на рынке в Январе 2018-го года составило 11,894 единицы.

Более чем двукратный рост (+136,3%), относительно прошлогоднего результата, в аналогичном периоде. Такое количество листингов выглядит внушительно на фоне 2017-го года, когда Покупатель мог выбирать всего лишь из 5,034 листингов. Но это далеко не рекорд. А рекорд, если Вам вдруг интересно, был в Январе 2009-го года — 21,143 (!) листингов. Мало того, результат Января 2018-го года, даже ниже средней цифры за последнее десятилетие, которая составляет 12,192 единицы.

Именно это, даёт повод властям и некоторым аналитикам говорить о том, что хоть спрос на Недвижимость в Торонто GTA и невелик, но и предложение на рынке всё равно недостаточное.

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

46,8% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Январе 2018-го года

Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу.

Говорит ли это о том, что рынок сместился в сторону Покупателей? Мне думается, что он находится в достаточно сбалансированном состоянии, но цифры всё же говорят о том, что он немного смещён в сторону Покупателей.

4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

32 дня требовалось, чтобы продать дом в Январе 2018-го года.

В Январе 2017-го года, Недвижимость в Торонто GTA, в среднем продавалась за 19 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 32 дня. Увеличение Среднего Времени Продажи Объекта Недвижимости на 68%, это реально много. Но мы уже говорили о том, что это побочные эффекты того всплеска активности на Рынке Недвижимости Торонто GTA, который мы наблюдали в последнем квартале 2017-го года.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Январь 2018

Индикатор Months of Inventory в Январе 2017-го года, увеличился до 3

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Второй месяц подряд этот индикатор растёт относительно предыдущего месяца. Это конечно не есть гуд, но, как и предыдущему пункту скажу, что это просто конъюнктура и глобально, этот факт пока ничего не означает.

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Январь 2018

Средняя Цена в Январе 2018-го упала на 4,1%, составив — $736,783

Эта цифра конечно чуть выше чем в была в Декабре 2017-го года, но относительно прошлого года Средняя Цена Продажи снизилась на 4,1%. Этот факт говорит не в пользу того, что цены на Недвижимость стремительно снижаются, как некоторые пытаются это интерпретировать, а в пользу того, что Покупатели сосредоточены на более дешёвых вариантах Недвижимости.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Январь 2018

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,283,981
-3.9%
$879,048
-12.0%
$970,823
-9.1%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$936,623
+3.7%
$638,899
-3.4%
$715,784
-1.8%
Townhouse
Изменение год/к году
$712,186
+8.2%
$588,439
-2.7%
$613,739
-0.5%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$543,279
+15.1%
$421,927
+11.3%
$507,492
+14.6%

Рост Цен в сегменте Condo Apartment исчерпан.

Цены на Condo Apartment настолько приблизились к цене Таунхаусов, что первые, перестают быть привлекательными. Ввиду этого, я считаю, что рост цен в этом сегменте исчерпал себя и не возобновится, до тех пор, пока не начнётся рост цен в сегменте Low Rise.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Средняя Цена по индексу HPI выросла на 5,16%, составив $743,500

Согласно индексу HPI, Средняя Цена в Декабре 2017-го года, выросла в годовом выражении на 7.19%, составив $743,500. Но это на $1,200 меньше, чем в предыдущем месяце. Таким образом, реальная Средняя Цена, практически сравнялась с Ценой по индексу HPI. Но как вы видите, она не упала ещё ни разу за последние месяцы. А вот весной, мы несомненно увидим отрицательные значения роста в годовом выражении. Но это вызвано ничем иным, как резким скачком цен, который был всего-то на протяжении 2-3 месяцев, в начале 2017-го года.

8. Итоги

Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?

Первое!

Чем Вызвано Снижение Продаж?

Падение Объёма Продаж в Январе 2018-го года, обусловлено всплеском продаж в последнем квартале 2017-го года, из-за чего те Покупатели, которые подумывали о покупке Недвижимости, поторопились. Так что теперь будем ждать весны, чтобы нивелировать эту брешь в корпусе судна под названием Недвижимость Торонто GTA.

Второе

Второй вывод состоит в том, что рост цен в сегменте Condo Apartment, на данный момент исчерпал себя. Следующий этап роста цен на квартиры наступит только тогда, когда зазор между ценами на квартиры и Таунхаусы заметно увеличится.

На этой ноте, я заканчиваю свой обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA за Январь 2018-го года. Сейчас будет интересно! Наблюдайте за рынком! если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!

До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.