Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Июнь 2018.

Главная новость, состоит в том, что впервые за последний год, мы видим в отчёте положительную динамику продаж! Виват, господа и дамы! Ну, а теперь, как обычно, переходим к сухим цифрам и анализу.

Начинаем Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июнь 2018 !

Тополиный пух, Жара, Июль … Значит, TREB (Toronto Real Estate Board) завершила обработку данных о сделках на Рынке Недвижимости Торонто GTA, которые произошли в Июне 2018-го года. Эта статистика, в свою очередь, даёт почву для рассуждений о состоянии рынка и направлениях его развития.

Главная новость, состоит в том, что впервые за последний год, мы видим в отчёте положительную динамику продаж! Виват, господа и дамы! Ну, а теперь, как обычно, переходим к сухим цифрам и анализу.

1. Объём Продаж


Наконец-то! Впервые, за последний год, Объём продаж вырос!

+2,4% по отношению к Июню 2017-го года! И положительные результаты, не могут не радовать. Но это больше для тех, кто предпочитает поверхностный анализ. Для тех же, кто любит копать немного глубже, следующий абзац.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июнь 2018 Andrei Peresunko Realtor

8,082 сделки с жилой Недвижимостью, было зафиксировано в Торонто GTA в Июне 2018-го года.

Если же сравнить результаты Июня 2018-го года, со средними значениями за последнее десятилетие (9,757), то падение составит значительные -20,7%. Более того, это минимальное количество сделок с жилой недвижимостью в Торонто GTA, с 2002-го года (7,830). Единственным утешением, может служить факт того, что объём Продаж в Июне, обычно немного ниже чем в Мае месяце. В среднем на -4,7%. Но это детали и сиюминутная конъюнктура. К сожалению, на протяжении последнего года, мы уже привыкли к значениям ниже средней за 10 лет. Вот они результаты введения новых правил квалификации при получении ипотечных кредитов.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июнь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
885
+5.9%
2,704
+5.3%
3,589
+5.5%
Semi-Detached
Изменение год/к году
297
+8.4%
519
+7.9%
816
+8.1%
Townhouse
Изменение год/к году
308
+5.1%
1,024
+5.5%
1,332
+5.4%
Condo Apartment
Изменение год/к году
1,593
-6.0%
641
-3.6%
2,234
-5.3%

А вот и первые изменения в структуре спроса!

По отношению к аналогичному периоду годом ранее, всё чётко прослеживается в таблице – Condo Apartments в минусе ровно настолько, насколько Low-Rise в плюсе.

Мне показалось интереснее сравнить данные с предыдущим месяцем. И вот здесь картина выглядит куда красноречивее. Итак, общий объём продаж в Мае 2018-года был зафиксирован на уровне 7,834 единицы. В Июне же, было зафиксировано 8,082 сделки с жилой недвижимостью. Таким образом, прирост в Июне, составляет 3,1%, по отношению к Маю. Но вот структура спроса заметно отличается. Detached +7,3%, Semi-Detached +26,3% (!), Townhouse +2,5%, Condo Apartments -6,6%. Т.е. ситуация кардинально изменилась, по отношению к той, которая властвовала на Рынке Недвижимости Торонто GTA, на протяжении последнего года.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июнь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Количество Активных Листингов на рынке в Июне 2018-го года составило 20,884 единицы.

+5,9%, относительно прошлогоднего результата, в аналогичном периоде. Это в принципе осталось на уровне предыдущего месяца – минус 35 единиц.

При этом количество Новых Листингов составило 15,922 единицы и это на 18,2% меньше, чем было в Июне 2017-го года. Этот показатель также снизился на 3,000 по отношению к предыдущему месяцу.

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Июне 2018-го года составил — 50,75%

Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу. Так что на данный момент, рынок всё же больше в руках Покупателя, чем Продавца.

Мы снова вернулись в игру!

Небольшое постепенное снижение данного индикатора, в начале этого года, которое можно было объяснить ростом количества новых листингов в связи с приходом весеннего сезона на рынок Недвижимости Торонто GTA, споткнулось в Мае, рухнув до неприличных значений. Если в Апреле этот показатель находился на уровне 47,88%, в Марте (48,6%) и в Феврале (49,2%), то в Мае, увы, всего 41,18%. Этот индикатор выглядел хуже, только в Июне 2017-го года, когда, все осознав, что происходит, ринулись продавать. Ну а теперь, мы вновь видим значения сбалансированного рынка 50,75%.

При этом, Продавцам, остаётся только мечтать, о значениях Декабря 2017-го года (77.88%), когда Покупатели сметали всё, что попадалось под руку, перед введением новых правил выдачи ипотечных кредитов.

4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

21 день требовался, чтобы продать дом в Июне 2018-го года.

+40% относительно Июня 2017-го года. А вот относительно предыдущего месяца, почти без изменений — плюс 1 день. В практическом плане — это идентичные показатели.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июнь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Индикатор Months of Inventory в Июне 2018-го года, был на уровне 2,6

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Это чуть ниже чем было в Мае (2,6), но выше чем в Апреле (2,3) и Марте (2,2). Также можно сказать, что это чётко коррелирует с увеличением количества Активных Листингов.

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июнь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена в Июне 2018-го года составила $807,871

Ну вот он и прошёл год, с того момента, когда всем стало ясно, что Рынок Недвижимости Торонто GTA стал круто валиться вниз. Но как видите, ничего страшного не произошло. Мы просто откатились в плане Средней цены, на уровни Января 2017-го года. Ну и где оказались паникёры, которые пророчествовали падения на 15-20%, а если речь заходила о дорогих сегментах, то поговаривали и о 40%?

Средняя Цена в Июне 2018-го года выросла в чистом выражении на 2,0% относительно аналогичного периода годом ранее. После небольшого застоя этот индикатор смог пробить потолок, в который упёрся в Мае, прибавив за месяц $2,500. При этом, я не стал бы говорить о том, что цены выросли, а скорее отнёс бы это на счёт изменившейся структуры спроса, который сместился в сторону номинально более дорогого Low-Rise сегмента.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июнь 2018 Andrei Peresunko Realtor

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,354,429
-2.4%
$928,560
-9.0%
$1,033,574
-1.9%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$999,754
+1.4%
$665,606
+1.8%
$787,227
+1.7%
Townhouse
Изменение год/к году
$736,963
+5.6%
$608,969
+2.4%
$638,566
+3.2%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$605,530
+9.5%
$450,672
+3.4%
$561,097
+7.9%

Что стоит отметить

В первую очередь, хотелось бы отметить то, что мы почти избавились от негативных показателей изменения Средней Цены в годовом выражении! Единственное исключение составляют дома Detached. Ура! В остальном же, ничего примечательного в годовом выражении не случилось.

Интереснее сравнивать недавние изменения – по сравнению с предыдущим месяцем. Здесь можно отметить то, что Средние Цены в черте Торонто, попробовав взметнуться в последние месяцы снова провалилсь на уровни двух-трёх месячной давности. Так, к примеру , дом Detached в Торонто подешевел на $70,000, а Semi-Detached на $68,000.

Средняя Цена на Condo Apartment в черте Торонто прибавила $2,700. А вот в пригородах, напротив, снизилась на $5,000.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Средняя Цена по индексу HPI за год снизилась на 4.76%, составив $772,100

Это четвёртое подряд снижение Средней цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году. Первые потери были отмечены в Марте ( -1,5%), в Апреле (-5,15%) и Мае (-5,4%).

Хорошая же новость заключается в том, что Средняя Цена по индексу HPI поступательно растёт с самого начала текущего года: Январь — $743,200, Февраль — $751,700, Март — $760,800, Апрель — $766,300, Май — $772,400 и вот Июнь — $772,100. Всего на $300 меньше, чем месяцем ранее, так что будем считать, что осталась на уровне. Таким образом, и реальная Средняя Цена, и Цена по индексу HPI продолжают свой рост в последние месяцы.

8. Итоги

Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?

Первый

Продажи.

Впервые за последний год – Рост Объёма сделок с жилой Недвижимостью. При этом, как и в предыдущем месяце, самое низкое количество продаж за последние 15лет, конечно за исключением данных 2017-го года. Даже ниже чем было в после кризисном Июне 2009 года. При этом, стоит отметить, что снижение количества сделок выглядит неплохо на фоне аналогичного периода годом ранее, в сравнении с другими месяцами, когда падение превышало 40%.

Вызвано это несомненно, введением Fair Housing Plan, изменением правил выдачи ипотечных кредитов, а также изменением настроений Покупателей, многие из которых опасаются совершать Покупки, так у них сложилось ошибочное мнение, что цены на Недвижимость в Торонто GTA продолжают снижаться.

Хотя чаще всего это не так. Но при этом сохраняются локальные дисбалансы. Так например в Авроре, где цена опускалась всего на 9% относительно пиковых значений, в то время, как Ричмонд Хилл, например, потерял 19%. Продавцы держали цены, но объёмом продаж похвастаться было нельзя. В последний же месяц, я видел цены, которых не видал уже пару лет, но продажи пошли как в старые добрые времена.

Ну а что особенно вдохновляет, так это то, что продажи выросли 3,1%, в то время, как должны были упасть на 4,7%, ввиду сезонного фактора.

Второй

Количество Активных Листингов, находится на высоком уровне — 20,884. Это даже немного выше нормальных значений в 20,000 для Рынка Недвижимости Торонто GTA. При чём этот индикатор вырос в последние месяцы, но при этом и Средняя цена продолжает движение вверх. Спишем это на фактор сезонности.

Третий

Средняя Цена, после того, как почти упёрлась в потолок месяцем ранее, выросла на $2,500 за месяц и растёт она уже шестой месяц подряд и находится на самых высоких значениях за последние 12 месяцев. При этом, судя по моему собственному опыту, в Мае Продавцы стали более сговорчивы. Заметно и без статистики, что Покпателей маловато, а предложение на Рынке Недвижимости, как в Торонто, так и в пригородах выросло значительно.

О чём же это говорит? Будет ли тренд роста цен, который наметился в последние полгода прерван и начнётся разворот?

Прежде всего, я хотел бы сказать, что отношу рост Средней Цены в Июне не росту рынка в целом, а к тому, что спрос сместился в сторону Low-Rise сегмента, который в принципе дороже. А почему это произошло? Мне думается, что настал очередной цикл, при котором цена на Condo Apartments сблизилась с ценой Таунхауса, слишком сильно. И вариантов развития здесь два – либо квартиры должны падать в цене, либо Таунхаусы расти.

Я считаю, что давление на Рынок Недвижимости Торонто GTA, усиливается. Причиной тому служит несколько факторов, главным из которых является сложность получения ипотечного кредитования. Те суммы, на которые могут квалифицироваться Покупатели, совершенно не соответствуют тем ценам, которые установились на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Особенно это влияет на First Time Home Buyers, для которых вход на рынок часто бывает заказан, даже имея в запасе солидную сумму для первоначального взноса. А ведь именно те, кто покупает свой первый дом, являются основными двигателями рынка. Что интересно, так это то, что это же в полной мере относится и ко второму по важности канадскому рынку жилья – Ванкуверу.

Четвёртый

А вот структура спроса, правда, сильно изменилась. Спрос перекидывается на Low-Rise сегмент. А это образует тренд, совершенно противоположный тому, который господствовал на протяжении последних полутора лет. Будет интересно посмотреть на то, что будет происходить на Рынке Недвижимости Торонто GTA осенью. Главное, чтобы Правительство не стало также рьяно убивать рынок, как оно это делало последнее время.

Что делать?

Заниматься своим делом! Нужно продавать – продавайте, нужно покупать – Покупайте! Ситуация на Рынке Недвижимости Торонто GTA, в целом, стабилизировалась.

При чём, ситуация весьма хороша именно для Покупки. Почему? Ну, во-первых, потому, что при том, что ставки по ипотечному кредитованию хоть и выросли, но при этом остаются достаточно низкими. Плюс к этому, ставка неизбежно будет расти в ближайшие годы. Так по крайней мере считает, CMHC. Я, всё чаще, вижу Покупателей, которые обращаются к «B» Lenders, ввиду того, что ясно осознают необходимость покупки собственного жилья, но не могут квалифицироваться на какую-либо вменяемую сумму у «А» Lender. При этом рынок сейчас благоволит Покупателям – и выбор есть, и торговаться можно и все условия внести в договор покупки.

К чему всё это приведёт?

К тому, что примерно к концу лета, общественность поймёт, что Рынок Недвижимости Торонто GTA, мягко говоря, не падает, а совсем наоборот и начнёт действовать. Что приведёт не только к росту активности, но и цен. Небольшому, но достаточному, чтобы о нём говорить.

Всё выше сказанное не имеет никакого отношения к дорогим и сверх дорогим домам Detached, с ценой близкой к $2 миллионам и выше. Они будут находится под крайне большим давлением.

На этой ноте, я заканчиваю свой обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA по результатам Июня 2018-го года. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!

До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.