Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Июль 2018.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2018 на этот раз выходит относительно рано, потому как TREB поторопилась, с выпуском статистики. Видимо решили, что ждать окончания длинного уикенда, будет перебором. А почему же они так торопятся?

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2018 на этот раз выходит относительно рано, потому как TREB поторопилась, с выпуском статистики. Видимо решили, что ждать окончания длинного уикенда, будет перебором. А почему же они так торопятся?

Уж очень много мёда льётся из уст наших высокочтимых чиновников от властей и профессиональных сообществ. А опыт, “сын ошибок трудных”, подсказывает, что часто это происходит в случаях, когда обстановка ухудшается, но нужно заверить общественность, что ситуация развивается хорошо, дабы не допустить паники. И тогда пускают в ход Словесные Интервенции, а это обычно означает, что предложить им больше нечего.

Давайте разбираться, где правда, а где ложь!

1. Объём Продаж


Ура! Объём продаж Недвижимости в Торонто GTA растёт второй месяц подряд!

+18,6% по отношению к Июлю 2017 года. Потрясающе высокий показатель, не так ли? Вот только дело всё в том, что расти с тех значений, которые были зарегистрированы в прошлом году, не так уж и сложно. Это самый низкий показатель для Июля за последние 7 лет. Но и это ещё не всё! Для тех же, кто любит копать немного глубже, следующий абзац.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2018 Andrei Peresunko Realtor

6,961 сделок с жилой Недвижимостью, было зафиксировано в Торонто GTA в Июле 2018-го года.

Если же сравнить результаты Июля 2018-го года, со средними значениями за последнее десятилетие (8,123), то падение составит значительные -16,7%. Более того, это минимальное количество сделок с жилой недвижимостью в Торонто GTA, за последние 7 лет. Увы, на протяжении последнего года, мы уже привыкли к значениям ниже средней за 10 лет. Вот они результаты введения новых правил квалификации при получении ипотечных кредитов при одновременном поднятии ставок по кредитам.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2018 Andrei Peresunko Realtor

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
672
+22.0%
2,390
+28.3%
3,062
+26.8%
Semi-Detached
Изменение год/к году
194
+16.9%
414
+1.7%
608
+6.1%
Townhouse
Изменение год/к году
276
+30.8%
897
+19.4%
1,173
+21.9%
Condo Apartment
Изменение год/к году
1,415
+5.8%
587
+19.1%
2,002
+9.4%

Возврат интереса к Low Rise сегменту.

Тренд, начавший проявлять себя несколько месяцев назад, становится всё более явным. Интерес Покупателей смещается в сегмент низко этажного жилья. Причиной этому служат сразу несколько факторов. Первый сильно подросшие цены на Condo Apartment. А второй, это несколько снизившиеся цены в Low Rise сегменте. Этот тренд, явно прослеживается по всей таблице.

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2018 Andrei Peresunko Realtor

19,725 Активных Листингов на рынке было в Июле 2018-го года

Это на 5,2% больше, чем в Июле прошлого года. Прямо скажем разница небольшая. При этом относительно прошлого месяца, Количество Активных листингов снизилось на чуть более чем 1000 единиц.

О чём это говорит? О том, что предложение, на Рынке Недвижимости Торонто GTA, лишь чуть ниже нормального уровня в 20,000 объектов. А учитывая сравнительно прохладное отношение Покупателей, можно говорить о том, что предложение достаточное.

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Июле 2018-го года составил — 50,2%

Небольшое постепенное снижение данного индикатора, в начале этого года, которое можно было объяснить ростом количества новых листингов в связи с приходом весеннего сезона на рынок Недвижимости Торонто GTA, споткнулось в Мае, рухнув до неприличных значений. Если в Апреле этот показатель находился на уровне 47,88%, в Марте (48,6%) и в Феврале (49,2%), то в Мае, увы, всего 41,18%. Этот индикатор выглядел хуже, только в Июне 2017-го года, когда, все осознав, что происходит, ринулись продавать. Ну а теперь, мы вновь видим значения сбалансированного рынка – в Июне 50,75%, а в прошедшем месяце практически идентичный результат – 50,2%. Так что в принципе, с этой точки зрения, всё выглядит неплохо.

4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

25 дней требовалось, чтобы продать дом в Июле 2018-го года. Вот где начинается самое интересное!

Это на 4 дня ( или 19%) больше чем было год назад – в самом начале коррекции на рынке Недвижимости Торонто GTA. А ведь это был самый тяжёлый период – когда даже самые недалёкие участники рынка, смогли осознать, что всё изменилось. Так как же теперь всё это выглядит? Вроде бы и средняя цена растёт, и даже при одновременном росте Объёма Продаж, а ощущение тревоги не покидает.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2018 Andrei Peresunko Realtor

Индикатор Months of Inventory в Июле 2018-го года, вырос до 2,8

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

А вот ещё один неудобный факт, о котором как-то молчит отчёт TREB, хотя очень часто фигурирует в сводках. Это худший результат 2018-го года, за исключением Января, когда продажи снизились ввиду того, что все, кому нужно было покупать, поторопился и купил до вступления в силу новых правил квалификации при получении ипотечных кредитов.

Ну да ладно, не будем придираться и спишем это на фактор сезонности – мол дома на продажу выставили, а они не успели продаться до Июля, испортив этим статистику.

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2018 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена в Июне 2018-го года составила $782,129

И на этом графике всё выглядит просто здорово! Рост на 4,8% относительно Июля 2017-го года. Но увы всё не так сладко выглядит на следующем графике, при сравнении с предыдущими месяцами.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2018 Andrei Peresunko Realtor

Минус $25,650 по отношению к Средней Цене Июня 2018

Первое снижение Средней Цены с Декабря 2017-го года. Более того, обратите внимание, что ситуация, почти в точности повторяет предыдущее снижение Средней Цены в Ноябре и Декабре прошлого года. Тогда тоже цены упёрлись в потолок. Точно как после небольшого застоя в Апреле и Мае 2018-го года. Так что, пожалуй, можно ожидать ещё и небольшого снижения в Августе 2018-го года. А вот дальше будет видно.

Но и это не самое неприятное!

Самое неприятное

А самое неприятное это то, что Средняя Цена выросла всего на 4,8%, при том, что Средняя Цена на Condo Apartments за год прибавила 9%. Но и это ещё не всё. Спрос-то одновременно смещается в сегмент Low Rise, который по умолчанию более дорогой. И что это означает? То, что цены снизились, хотя и не намного.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,350,700
+3.6%
$907,347
-0.2%
$1,004,647
+0.0%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$935,300
+7.4%
$658,533
+3.4%
$746,843
+6.0%
Townhouse
Изменение год/к году
$718,698
+1.5%
$607,930
+4.6%
$633,933
+4.1%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$582,547
+9.2%
$461,255
+10.3%
$546,984
+8.9%

Что стоит отметить

Интереснее сравнивать недавние изменения – по сравнению с предыдущим месяцем. Здесь можно отметить то, что Средние Цены почти по всем сегментам заменто снизились. А по некоторым позициям тренд идёт уже не первый месяц. Так, к примеру, дом Detached в Торонто подешевевший месяцем ранее на $70,000, скинул ещё $4,000. Semi-Detached подешевел в Июне, по отношению к Маю на $68,000, в Июле потерял в цене ещё $64,000 ! Detached в пригородах подешевел на $21,000 за месяц. Но что реально заставляет задуматься, так это то, что, Condo Apartment в Торонто (416), который как казалось был незыблемой крепостью последнего времени, подешевел на $23,000.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Средняя Цена по индексу HPI за год снизилась на 0,59%, составив $768,400

Это пятое подряд снижение Средней цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году. Первые потери были отмечены в Марте ( -1,5%), в Апреле (-5,15%), в Мае (-5,4%), в Июне (-4,76%) и вот в Июле (-0,54%). При этом Средняя Цена по индексу HPI за месяц снизилась на 0,47%.

Средняя Цена по индексу HPI поступательно росла с самого начала текущего года: Январь — $743,200, Февраль — $751,700, Март — $760,800, Апрель — $766,300, Май — $772,400 и вот Июнь — $772,100. Ну и в итоге, в Июле минус $3,700 и как результат — $768,400.

8. Итоги

Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?

Первый

Второй месяц подряд рост Объёма сделок с жилой Недвижимостью по отношению к аналогичному периоду годом ранее. Не радует то, что рост отмечен исключительно благодаря совершенно провальным показателям Июля 2017-го года. Это подтверждает и то, что это самый низкий уровень продаж за последние 7 лет.

Вызвано это несомненно, введением Fair Housing Plan, изменением правил выдачи ипотечных кредитов, а также увеличением ставок по ипотечным кредитам.

Второй

Количество Активных Листингов, находится на нормальном уровне — 19,725. Это немного ниже нормальных значений в 20,000 для Рынка Недвижимости Торонто GTA, но для летнего периода достаточно и даже избыточно.

Третий

Средняя Цена, после того как упёрлась в потолок в Мае и попробовав продавить его в Июне, прибавив $2,500, упала разом на $25,650 относительно предыдущего месяца. Но и это не самое страшное. Самое пугающее для меня видится в том, что эта Цена сформирована при одновременном смещении акцента покупателей на Low Rise сегмент, который сам по себе дороже. А что было бы в случае сохранения структуры спроса?

В общем кажется власти добились своего, придавив тренд роста цен на недвижимость в Торонто GTA. Хочется верить в то, что они не развернули его, обратив к снижению. Хотя в некоторых районах мегаполиса, как например в York Region, этот тренд наметился давно и кажется не собирается останавливаться.

Четвёртый

Тренд на изменение структуры спроса всё больше и больше крепнет, смещаясь от Condo Apartment в Low Rise сегмент. А чего же ещё было ожидать? Цены на квартиры росли, в это время цены на низко этажное жильё снижались и как результат эти сегменты схлестнулись и на этот раз победителем выходит Low Rise!

Будет интересно посмотреть на то, что будет происходить на Рынке Недвижимости Торонто GTA осенью. Главное, чтобы Правительство не стало также рьяно убивать рынок, как оно это делало последнее время.

Что делать?

Заниматься своим делом! Нужно продавать – продавайте, нужно покупать – Покупайте! Ситуация на Рынке Недвижимости Торонто GTA, в целом, стабилизировалась.

При чём, ситуация весьма хороша именно для Покупки. Почему? Ну, во-первых, потому, что при том, что ставки по ипотечному кредитованию хоть и выросли, но при этом остаются достаточно низкими. Плюс к этому, ставка неизбежно будет расти в ближайшие годы. Так по крайней мере считает, CMHC. Я, всё чаще, вижу Покупателей, которые обращаются к «B» Lenders, ввиду того, что ясно осознают необходимость покупки собственного жилья, но не могут квалифицироваться на какую-либо вменяемую сумму у «А» Lender. При этом рынок сейчас благоволит Покупателям – и выбор есть, и торговаться можно и все условия внести в договор покупки.

На этой ноте, я заканчиваю свой Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2018. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!

До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.