Недвижимость Торонто — Ноябрь 2022.

Падение Объёма Продаж Недвижимости в Торонто GTA

В Ноябре 2022-го года Продажи жилой недвижимости в Торонто GTA упали до самого низкого уровня со времён ипотечного кризиса в 2008-м году, составив 4,544 единиц. В сравнении с Ноябрём 2021-го года, количество сделок упало на те же 49%, что и месяцем ранее.

Продажи на 37% ниже уровня предшествующего десятилетия

Если посмотреть на данные за предыдущие десять лет, то мы увидим, что Продажи в Ноябре 2022-го года оказались на 37% ниже среднего уровня за последний десяток лет.

В данный момент Продажи на рынке недвижимости Торонто GTA продолжают замедляться как в сравнении с последними месяцами, так и в сравнении с данными за последнее десятилетие.

Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Падение Продаж снова ускорилось

Тренд в самом Торонто и его пригородах немного отличается. При том, что продажи на всей территории Торонто GTA в Ноябре оказались ниже, чем были в предыдущем месяце, в самом Торонто падение продаж чуть ниже, чем в пригородах. Следовательно, интерес Покупателей продолжает смещается ближе к центру нашего мегаполиса.

Изменение структуры спроса на графиках расположенных ниже, демонстрирует одинаковый тренд на рынках Торонто и пригородов — уменьшается доля квартир Condo и при этом растёт доля сделок в сегменте домов Detached. При этом этот тренд более выражен в Торонто, где доля Condo Apartments снизилась на 5% за год. В прогородах это падение составляет лишь 3%.

Предложение на рынке продолжает снижаться.

Количество Новых Листингов в Ноябре составило 8,880 единиц, снизившись за месяц почти на 15%, а в сравнении с прошлогодним результатом снизилось на 11,6%.

Количество Активных Листингов в Ноябре 2022-го года составило — 11,910, уменьшившись за месяц на 1,100 единиц. По сравнению же с предыдущим годом этот показатель вырос на 95%.

Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 Активных Листингов.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) прекратил падение

Рынок недвижимости Торонто GTA по-немногу восстанвливает баланс утерянный на протяжении весны и лета. К сожалению, этот баланс восстанавливается не за счёт роста Продаж, а благодаря снижению предложения.

Время продажи не изменилось

В Ноябре 2022-го года Время Продажи осталось неизменным по сравнению с предыдущим месяцем, но тем не менее осталось весьма долгим — 33 дня, что почти вдвое дольше, чем было год назад. Время продажи в последние месяцы росло, сперва вернувшишь к нормальным значениям, а в Августе и Сентябре превысив их. На мой взгляд время продажи останется на текущих уровнях как минимум до весны 2023-го года.

Индикатор Months of Inventory сохранился на уровне 2,6 месяца

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Вы только посмотрите как изменился Рынок Недвижимости Торонто GTA. Ещё в начале года, все находившиеся на рынке объекты жилой недвижимости могли быть распроданы менее чем за месяц, а сейчас этот индикатор вырос в 3раза!

Тем не менее, движение на рынке есть, но поглядим как будет развиваться ситуация на протяжении зимнего сезона.

Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA снова снижается

После установленного в Феврале абсолютного рекорда Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA снижалась вплоть до Августа месяца. В Августе произошёл первый отскок и цена стала расти: в Августе плюс $5,000, в Сентябре ещё плюс $7,000, в Октябре прибавив ещё почти $3,000 и вот в Ноябре Средняя Цена снова стала снижаться и составила $1,079,395, что чуть ниже августовских значений.

В годовом выражении падение Средней Цены продолжает ускорятся и в прошедшем месяце составило $83,000 или 7,2%.

Говорить, что Цены на Рынке Недвижимости Торонто GTA стабилизировались, пока рано

Во-первых, если рассмотреть внимательно графики и таблицу со структурой продаж, то легко заметить, что продажи Квартир и Таунхаусов упали сильнее, чем продажи домов Detached. Это означает, что спрос сместился в более дорогой сегмент, а цены там выше, что и объясняет более высокую Среднюю Цену.

Во-вторых, судя по поступающим сигналам, нас ожидает поднятие Overnight rate на 0,5% на следующем заседании Банка Канады, которое состоится уже завтра — 7-го Декабря. Более того, учитывая стойкое желание финансовых властей побороть галопирующую инфляцию, до Марта 2023-го года нас ждёт ещё два поднятия ставки и остаётся только надеяться, что поднимать будут по 0,25%. Учитывая, что без кредитования жильё в Канаде почти никто не покупает, а стоимость заимствования будет только расти, сложно ожидать, что цены на жилую недвижимость станут расти в ближайшее время.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

В Торонто Средняя Цена упала.

В Ноябре, по сравнению с данными месячной давности, Средняя Цена в Торонто упала во всех сегментах: дом Detached в Торонто подешевел на $49,000, дом Semi-Detached снизился в цене на $33,000, сегмент Townhouse просел на $8,000, сегмент Condo Apartment потерял $5,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то ситуация выглядит так: Дом Detached теперь стоит на -13.8% меньше, чем стоил год назад, дом Semi-Detached потерял -17.1%, а сегмент Condo Apartment подешевел на -1.5%. Только сегмент Townhouse смог формально удержаться от падения прибавив +1,4% относительно уровня Ноября 2021-го года.

В Пригородах Торонто прослеживается похожий тренд

В сравнении с Ноябрём 2021-го года, дом Detached в пригородах подешевел на -10.9%, Semi-Detached подрастерял -13.7%, сегмент Townhouse -8.7%. Только сегмент Condo Apartment прибавил +0.3%.

За месяц Средняя Цена в пригородах изменилась разнонаправленно: Дом Detached подорожал на $40,000, а дом Semi-Detached напротив, подешевел на $40,000. Сегмент Townhouse просел на $23,000, а сегмент Condo Apartment подешевел на $21,000 за месяц.

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI снизилась

В Ноябре 2022-го года Цена по индексу HPI снизилась на $8,400 по отношению к Октябрю. В годовом выражении цена упала на $83,000 или на 7.1%. В результате Цена по индексу HPI составляет $1,089,800.

Продажи

После аномально высоких Продаж в Августе и сравнительно хорошего уровня сделок в начале Сентября, наступил час расплаты и теперь мы расплачиваемся за тот, аномальный рост, таким же аномальным падением уровня продаж в Октябре и Ноябре.

Цена Недвижимости в Торонто GTA

Средняя Цена на Недвижимость Торонто после абсолютного рекорда, установленного в Феврале неуклонно снижалась. В Августе, на фоне снизившегося Предложения и увеличившихся Продаж, Средняя Цена получила поддержку и даже начала неуверенный рост. Ноябрь прекратил осеннее ралли и Средняя Цена снова упала на уровень Августа месяца.

Я не испытывал особенного оптимизма по поводу роста Средней Цены, т.к. этот рост обеспечивался перетеканием спроса из дешёвых сегментов (Таунхаусы и Condo Apartment) в более дорогой (дом Detached). Более того, спрос территориально смещается из пригородов, в черту Торонто. В результате и цена на Дома в черте Торонто скорректировалась, Покупатели уже всё, что им было нужно купили и ушли с рынка. Остальные, скорее всего отступят в сторону, после поднятия ставки на очередном заседании Банка Канады, как минимум до весны.

Это подтверждает и Средняя Цена по Индексу HPI, согласно которой падение в годовом выражении ускоряется.

Продолжат ли цены падение?

Глобальная нестабильность, как в политике, так и в экономике, делает прогнозы всё более и более неблагодарным делом. С одной стороны нас гарантированно ждёт сильнейшая инфляция и на этом фоне вложения в недвижимость будут как никогда уместны. С другой стороны весь мир находится на грани рецессии и насколько сильно это повлияет конкретно на канадскую экономику пока не ясно.

Тем не менее, я склоняюсь к тому, что цены на Рынке Недвижимости Торонто GTA продолжат снижение малыми темпами и к весне стабилизируются. В особенно тяжёлом положении, как мне думается, окажется сегмент дорогой недвижимости, стоимостью более $2,500,000.

Ставки по ипотечным кредитам растут

Как считают аналитики, Банк Канады повысит overnight rate на грядущем заседании — 7-го Декабря 2022-го года. Также, до Марта 2023-го года нас ждёт ещё 2 поднятия ставки, что конечно будет очень болезненным для получателей ипотечных кредитов и бесспорно, не может не сказаться на Рынке Недвижимости.

Из радостных новостей ставки по мортгиджам с фиксированной ставкой снижаются вторую неделю подряд и лучший Fixed Rate на сегодня составляет 4,99%, что заметно меньше, чем эти же банки предлагают сейчас по ипотеке с плавающей ставкой.

Но это лишь предположения и моргидж лучше обсуждать с Моргидж Брокером.

Покупателям

После некоторого всплеска в Августе и начале Сентября, активность на Рынке Недвижимости Торонто GTA снизилась, цены приблизились ко дну и наступает момент, когда можно Покупать! Вы безусловно должны взвесить все Pro и Contra, но нельзя не отметить тот факт, что три месяца роста Средней Цены и опережающий интерес Покупателей к наиболее дорогому сегменту (дома Detached в черте Торонто), говорит об оздоровлении ситуации на рынке. А это означает, что дно цен уже близко и пора заходить на рынок, так как ловить самое дно редко когда получается, ввиду того, что твёрдая уверенность в том, что именно «это» было дно, приходит только после. Посему, если подвернулся хороший вариант, то стоит брать.

Те, кто сейчас снимает квартиру и хочет наконец-то купить собственное жильё, на мой взгляд просто обязаны заходить на рынок весной, т.к. скорее всего период роста ставок по кредитам закончится и цены уже не упадут, а значит потерь на этой Покупке не будет. К тому же, как только Банк Канады начнёт опускать ставки, все, кто стоял в стороне, снова (как всегда бывает) ринутся покупать и цены взлетят вверх как ракета. При этом, не думайте, что Вы успеете среагировать как раз в тот момент, когда рынок перейдёт к бурному росту, т.к. это осознаётся лишь спустя 2-4 месяца, на основании твёрдых статистических данных и когда Вы узнаете об этом из новостей, то об этом будут знать уже все и делать то же самое — бежать за уходящим поездом под названием «Нужно Было Покупать».

Также, это удачный момент для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, т.к. чем дороже недвижимость, тем больше она потеряла в цене, а значит Вам нужно будет доплачивать меньшую разницу. Что это, если не скидка?

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию и начать подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке и сделать правильный выбор не тратя силы и время на лишние варианты. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

После всплеска в Августе и начале Сентября рынок снова охлаждается. Схема продажи через малтиоффер постепенно возвращается, но уже не с целью заработать больше, а с целью быстрее продать. Увеличилось время продажи и теперь чуть ли не вдвое дольше привычного нам времени — 33 дня. При этом хороший дом/квартиру при правильной подготовке всё ещё можно продать быстро и за хорошую цену.

Например, этот листинг мы готовили к Продаже почти месяц и когда вышли на рынок, (ожидаемо для нас) цены снизились относительно уровня месячной давности. Тем не менее, мы смогли получить Firm Offer (предложение о Покупке без каких-либо условий) на второй день нахождения на рынке. И не думайте, что мы продешевили — предложенная Цена была более чем приятной!

В общем, если у Вас были мысли продавать свой второй, третий дом или переезжать самому, то сейчас самое время обсудить создавшуюся ситуацию, поэтому не стесняйтесь звонить мне.