Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Май 2018.

Продажи в Мае 2018-го снизились на 22,2%

относительно аналогичного периода в 2017-м году. И это чуть ли не лучший показатель в текущем календарном году. Так, для сравнения, в Апреле падение составило – 32,1%, в Марте, так и вовсе – 39,5%, в Феврале -34,9% и только Январь, выглядел чуточку лучше – 22,0%. Но так ли всё оказывается радужно, если смотреть не на сухие цифры, а на тренд, который не только наметился, но уже широко шагает, в последние несколько недель. В частности, я уже объяснял почему в предыдущие месяцы, относительные результаты оказались именно такими. Вы можете освежить воспоминания, пройдя по ссылке прикреплённой к соответствующему месяцу.

При этом в прошедшем месяце, объём транзакций с жилой недвижимостью в Торонто GTA составил 7,834 единиц

Если же сравнить результаты Мая 2018-го года, со средними значениями за последнее десятилетие (10,217), то падение составит значительные -30,4%. Более того, это минимальное количество сделок с жилой недвижимостью в Торонто GTA, с 2002-го года (7,830). Даже в после кризисные 2009-2010 годы, количество транзакций было выше 9,200 единиц.

В последние месяцы мы привыкли к значениям ниже средней за 10 лет. Но падение на 30% !!! Вот они результаты введения новых правил квалификации при получении ипотечных кредитов.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Изменений в структуре спроса не наблюдается.

Глобально, в структуре спроса на Недвижимость в Торонто GTA, ничего не изменилось. Лучшие результаты в пределах Торонто (area 416) показывают Condo Apartments. В этом сегменте падение составило -13,8%. В пригородах Торонто (area 905), заметно лучше других себя чувствует сегмент Townhouse. Таким образом, можно констатировать, что спрос сейчас сосредоточен на самом дешёвом жилье. Кто хочет или должен жить в черте Торонто, покупает квартиры. Те же, кому требуется больше простора, а проблема траффика и близость к центральной части нашего мегаполиса, не интересуют – покупают Таунхаусы.

Количество Активных Листингов на рынке в Мае 2018-го года составило 20,919 единиц.

+13,2%, относительно прошлогоднего результата, в аналогичном периоде. Также это на 4,700 единиц больше, чем в Апреле 2018-го года. И вот это второй признак того, что тренд, который набирал силу в последние полгода, стал сходить на нет.

Смотрите, что произошло: Продажи остались на уровне Апреля, а количество новых листингов, увеличилось, да ещё на сколько – на 3,000. Вот и результат – затоваривание!

Зато, может быть, аналитики перестанут говорить, что предложение на Рынке недвижимости Торонто GTA недостаточное.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Мае 2018-го года составил — 41,18%

Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу. Так что на данный момент, рынок всё же больше в руках Покупателя, чем Продавца.

Ну и что же? И здесь мы скатились вниз! Небольшое постепенное снижение данного индикатора, которое можно объяснить ростом количества новых листингов в связи с приходом весеннего сезона на рынок Недвижимости Торонто GTA, споткнулось в Мае, рухнув до неприличных значений. Если в Апреле этот показатель находился на уровне 47,88%, в Марте (48,6%) и в Феврале (49,2%), в Январе (46,8%), то в Мае, увы, всего 41,18%. Этот индикатор выглядел хуже, только в Июне 2017-го года, когда, все осознав, что происходит, ринулись продавать.

В любом случае, SNLR на уровне 41,18% — это чистый Buyer’s Market, безо всяких скидок!

При этом, Продавцам, остаётся только мечтать, о значениях Декабря 2017-го года (77.88%), когда Покупатели сметали всё, что попадалось под руку, перед введением новых правил выдачи ипотечных кредитов.

20 дней требовалось, чтобы продать дом в Мае 2018-го года.

+81,8% относительно Мая 2017-го года. А вот относительно предыдущего месяца, как раз без изменений! Абсолютно идентичные показатели. А на фоне соответствующих периодов 2017-го года, Май месяц выглядит даже немного лучше. Жаль, что не за счёт улучшения собственных показателей, а за счёт того, что продажи в Мае 2017-го года составили 11 дней, став замедляться по отношению к Апрелю 2017-го года, когда среднее время продажи составляло 9 дней.

Индикатор Months of Inventory в Мае 2018-го года, вырос до 2,7

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Это чуть выше чем было в Апреле (2,3) и Марте (2,2), но это чётко коррелирует с увеличением количества Активных Листингов. Но всё это, конечно логично, при таком резком росте количества Новых Листингов и практически неизменном Объёме Продаж. Но на самом деле, этот показатель всё ещё находится на хороших уровнях.

Средняя Цена в Мае 2018-го года составила $805,320

снизившись в чистом выражении всего на -6,6% относительно Мая 2017-го года. Всего, я говорю только потому, что в последний год, мы уже больше привыкли к двузначным цифрам падения Средней Цены. Но сейчас этот период закончится и скоро, мы даже станем видеть позабытые, но так любимые нами, плюсовые значения. Ну и где оказались паникёры, которые пророчествовали падения на 15-20%, а если речь заходила о дорогих сегментах, то поговаривали и о 40%?

Мы упёрлись в потолок?

Если же взглянуть на ближайшее прошлое, то можно заметить, что Цены в Мае 2018-го года, практически не изменились, относительно Апреля. Если быть точным, выросли на $736. Похоже, что после непрекращающегося роста на протяжении последних 5 месяцев, мы в очередной раз упёрлись в потолок. Интересно другое, это нормальное поступательное движение цены вверх, которое иногда приостанавливается, а порой даже откатывается назад, чтобы как волна, набрать силу и пробить следующий барьер, или это разворот тренда роста цены?

Я всё же склоняюсь к первому варианту.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Что стоит выделить

В первую очередь, хотелось бы отметить то, что мы избавились от двузначных показателей падения цены в годовом выражении! Ура! В остальном же, ничего примечательного. Интереснее сравнивать недавние изменения – по сравнению с предыдущим месяцем.

Пригороды. Тут особенно сильных изменений нет. Стоимость Дома Detached, осталась практически неизменной. Semi-Detached прибавил в цене почти $9,000, Таунхаус + $5,000, средняя цена на Condo Apartment снизилась — $1,400. А вот в черте Торонто всё было интереснее.

Торонто. Дом Detached в Торонто, за месяц прибавил в цене сразу $71,000. Semi-Detached +$55,000, а вот Таунхаус, подешевел по сравнению с Апрелем на $51,000. Condo Apartment, прибавила $1,600.

Что это может означать? Новая волна, которая как всегда идёт из Downtown Core?

Цена по индексу HPI за год снизилась на 5,40%, составив $772,400

Это третье подряд снижение цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году. Первые потери были отмечены в Апреле (-5,15%) и Марте ( -1,5%).

Хорошая же новость заключается в том, что Цена по индексу HPI поступательно растёт с самого начала текущего года: Январь — $743,200, Февраль — $751,700, Март — $760,800, Апрель — $766,300 и Май — $772,400. Таким образом, и реальная Средняя Цена, и Цена по индексу HPI продолжают свой рост в последние месяцы.

Первый

Продажи.

Как и в предыдущем месяце, самое низкое количество продаж за последние 16 лет. Даже ниже чем было в после кризисном Мае 2009 года. При этом, стоит отметить, что снижение количества сделок выглядит неплохо на фоне аналогичного периода годом ранее, в сравнении с другими месяцами, когда падение превышало 40%.

Вызвано это несомненно, введением Fair Housing Plan, изменением правил выдачи ипотечных кредитов, а также изменением настроений Покупателей, многие из которых опасаются совершать Покупки, так у них сложилось ошибочное мнение, что цены на Недвижимость в Торонто GTA продолжают снижаться. Хотя это уже многие месяцы не так. Более того, совершенно напротив этому восприятию – цены растут и уже пять месяцев подряд.

Второй

Количество Активных Листингов, находится на высоком уровне — 20,919. Это даже немного выше нормальных значений в 20,000 для Рынка Недвижимости Торонто GTA. При чём этот индикатор продолжает расти, но при этом и Цены продолжают движение вверх. Спишем это на фактор сезонности.

Третий

Средняя Цена выросла по отношению к предыдущему месяцу, но можно ли $736 назвать ростом? Правда если посмотреть на данные Января 2018-го года, то нельзя не отметить рост на $69,000. При этом она растёт пять месяцев подряд и находится на самых высоких значениях за последние 12 месяцев. При этом, судя по моему собственному опыту, в Мае Продавцы стали более сговорчивы. Заметно и без статистики, что Покпателей маловато, а предложение на Рынке Недвижимости, как в Торонто, так и в пригородах выросло значительно.

О чём же это говорит? Будет ли тренд роста цен, который наметился в последние полгода прерван и начнётся разворот?

Я считаю, что давление на Рынок Недвижимости Торонто GTA, усиливается. Причиной тому служит несколько факторов, главным из которых является сложность получения ипотечного кредитования. Те суммы, на которые могут квалифицироваться Покупатели, совершенно не соответствуют тем ценам, которые установились на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Особенно это влияет на First Time Home Buyers, для которых вход на рынок часто бывает заказан, даже имея в запасе солидную сумму для первоначального взноса. А ведь именно те, кто покупает свой первый дом, являются основными двигателями рынка. Что интересно, так это то, что это же в полной мере относится и ко второму по важности канадскому рынку жилья – Ванкуверу.

Четвёртый

Спрос перекинулся, в большей части, в Торонто. Пригороды, в свою очередь, замерли в ожидании. Возможно это является предвестником осеннего ралли, а тот что мы видим сейчас, являет подготовкой к нему. Относительно того, что касается цен, можно отметить следующее – Покупатели берут то, что подешевле и так будет продолжаться ещё долго. А чего же ещё ожидать при такой комбинации уровня цен и правил выдачи ипотечных кредитов? Дальнейшее движение цен на недвижимость будет зависеть от финансовой политики государства, которая в свою очередь сейчас направлена на поднятие ставки рефинансирования с одной стороны, но в то же время обеспокоена как низким уровнем инфляции, так и сложной и неопределённой ситуацией в торговле с США. В общем там есть над чем подумать.

Что делать?

Заниматься своим делом! Нужно продавать – продавайте, нужно покупать – Покупайте! Ситуация на Рынке Недвижимости Торонто GTA, в целом, стабилизировалась.

При чём, ситуация весьма хороша именно для Покупки. Почему? Ну, во-первых, потому, что при том, что ставки по ипотечному кредитованию хоть и выросли, но при этом остаются достаточно низкими. Плюс к этому, ставка неизбежно будет расти в ближайшие годы. Так по крайней мере считает, CMHC. Я, всё чаще, вижу Покупателей, которые обращаются к B Lenders, ввиду тог, что ясно осознают необходимость покупки собственного жилья и при этом, не могут квалифицироваться на какую-либо вменяемую сумму у А Lender. При этом рынок сейчас благоволит Покупателям – и выбор есть, и торговаться можно и все условия внести в договор покупки.

К чему всё это приведёт?

К тому, что примерно к концу лета, общественность поймёт, что Рынок Недвижимости Торонто GTA, мягко говоря, не падает, а совсем наоборот и начнёт действовать. Что приведёт не только к росту активности, но и цен. Небольшому, но достаточному, чтобы о нём говорить.

Всё выше сказанное не имеет никакого отношения к дорогим и сверх дорогим домам Detached, с ценой близкой к $2 миллионам и выше. Они будут находится под крайне большим давлением.