Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Август 2018.

Рост Объёма Продаж продолжается третий месяц кряду

В Августе 2018 года, Рынок Недвижимости Торонто GTA прибавил 8,5%, в плане количества проданных объектов жилой Недвижимости. То, что это выглядит как продолжающийся тренд, не может не вселять некоторого оптимизма. Портит картину только то, что на фоне исторических данных для Августа месяца, эти цифры уже выглядят не так убедительно.

6,839 сделок с жилой Недвижимостью, было зафиксировано в Торонто GTA в Августе 2018-го года.

Увы, это ниже средних значений, за предыдущее десятилетие (7330) на -6,7%, что конечно не так много как в предыдущем месяце, но тем не менее, неприятно. Также, это худший результат для Августа месяца с 2012-го года. Увы, на протяжении последнего года, мы уже привыкли к значениям ниже средней за 10 лет.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Возврат интереса к Low Rise сегменту набирает темп.

Ну что на это можно сказать? Цифры продаж, практически повторяют результаты предыдущего месяца. И как результат, тренд разворачивавшийся на протяжении последнего полугодия, всё больше закрепляется на рынке Недвижимости Торонто GTA. Покупателей сильно не прибавилось, а те, кто сейчас находятся на рынке, всё чаще склоняются в своём выборе к сегменту Low Rise. К сожалению, это не сулит практических выгод ни Продавцам квартир в кондо, ни продавцам Таунхаусов и тем более домов Detached. Почему? Позже мы поговорим и об этом.

17,864 Активных Листингов на рынке было в Августе 2018-го года

Это на 8,8% больше, чем в Августе предыдущего года. Прямо скажем разница небольшая. При этом относительно прошлого месяца, Количество Активных листингов снизилось примерно на 2,000 единиц. И это в добавление к снижению предложения на чуть более чем 1000 единиц в Июне.

Впрочем, это нормальное сезонное явление.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Августе 2018-го года составил — 56,2%

Небольшое постепенное снижение данного индикатора, в начале этого года, которое можно было объяснить ростом количества новых листингов в связи с приходом весеннего сезона на Рынок Недвижимости Торонто GTA, споткнулось в Мае, рухнув до неприличных значений. Если в Апреле этот показатель находился на уровне 47,88%, в Марте (48,6%) и в Феврале (49,2%), то в Мае, увы, всего 41,18%. Этот индикатор выглядел хуже, только в Июне 2017-го года, когда, все осознав, что происходит, ринулись продавать. Ну а теперь, мы вновь видим значения сбалансированного рынка – в Июне 50,75%, в Июле, практически идентичный результат – 50,2%, а в Августе, так и вовсе – 56,2%. Что, в принципе, выглядит неплохо, но к сожалению, за рост на 6% по отношению в предыдущему месяцу, благодарить в большей степени стоит снижение количества новых листингов.

В целом же, можно сказать, что Рынок Недвижимости Торонто GTA, пока держит удар.

27 дней требовалось, чтобы продать дом в Августе 2018-го года.

Это на 2 дня ( или 8%) больше чем было год назад – в самом разгаре коррекции на рынке Недвижимости Торонто GTA. А ведь это был самый тяжёлый период! Но паниковать по этому поводу не стоит. Да, в Августе 2016-го года, Недвижимость в Торонто GTA, продавалась в среднем за 18 дней. Но это, пожалуй, единственный подобный результат. Можно сказать, что это нынешний результат, является средним значением для последнего десятилетия.

Индикатор Months of Inventory в Августе 2018-го года, составил 2,6

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Индикатор Months of Inventory в Августе 2018-го года, вновь вернулся к июньским значениям в 2,6. Можно сказать, что это значение наиболее часто встречается нам на протяжении последнего года, за исключением некоторых колебаний. Т.е. в этом плане никаких особенных изменений за месяц не произошло.

Средняя Цена в Августе 2018-го года составила $765,270

И на этом графике всё выглядит просто сказочно! Рост на 4,7% относительно Августа 2017-го года! Но увы всё не так сладко выглядит на следующем графике, при сравнении с предыдущими месяцами.

Средняя цена снизилась на $42,000, за последние 2 месяца

Мы потеряли в Августе $17,000, в дополнение к $25,650 потерянных в Июле по отношению к предыдущему месяцу.

Второе подряд снижение Средней Цены с Декабря 2017-го года. Как я и предполагал, в предыдущем Обзоре Рынка Недвижимости Торонто GTA, Средняя Цена в Августе снизилась. И теперь, ситуация, в точности повторяет предыдущее снижение Средней Цены в Ноябре и Декабре прошлого года. Тогда тоже цены упёрлись в потолок. Точно как после небольшого застоя в Апреле и Мае 2018-го года.

Смотрите сами на график — Сентябрь и Октябрь 2017-го года, мы упираемся в потолок. После этого в Ноябре и Декабре, Средняя Цена падает. Тоже самое в этом году – Апрель, Май, Июнь мы упираемся в потолок, Июль и, пока, Август Средняя Цена снова падает. Посмотрим, что будет в Сентябре.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

В Торонто (area 416)

Дом Detached подешевевший за месяц в Июне на $70,000, в Июле на $4,000, в Августе рухнул в цене ещё на $106,500. Итого минус $180,000 за лето. Semi-Detached подешевел в Июне на $68,000, в Июле на $64,000, а Августе потерял в цене ещё $44,000! Минус $176,000 за последний квартал. Таунхаус в Августе снизился в цене на $35,000, а за квартал на не столь внушительные, но тоже весьма чувствительные $58,000. Только квартиры в кондо немного подорожали в Августе + $3,000 и эта Средняя Цена, всё равно на $20,000 ниже, чем в Июне.

В пригородах же (area 905)

всё с обстоит иначе, почти наоборот. Дом Detached, потеряв в Июне-Июле $21,000, в Августе устоял на занятых рубежах. Semi-Detached в августе подорожал почти на $10,000, а по отношению в Маю на $1,500. Таунхаус же прибавил меньше, всего $2,000, а за квартал почти не изменился. При этом Condo Apartment подешевела в Августе по отношению к предыдущему месяцу на $20,000, а по сравнению с Маем на $15,000.

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 1.45%, составив $764,800

Это первое повышение Средней цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году за последние полгода. Предыдущие пять месяцев цена снижалась — в Марте ( -1,5%), в Апреле (-5,15%), в Мае (-5,4%), в Июне (-4,76%), в Июле (-0,54%). При этом Средняя Цена по индексу HPI за месяц снизилась на -0,28%.

Средняя Цена по индексу HPI поступательно росла с самого начала текущего года: Январь — $743,200, Февраль — $751,700, Март — $760,800, Апрель — $766,300. Упёревшись в потолок в Мае — $772,400 и в Июне — $772,100. В Июле цена снизилась на $3,700 составив $768,400. В Августе цена снизилась ещё на $3,600, опустившись к $764,800.

Продажи

Третий месяц подряд продолжается рост Объёма сделок с жилой Недвижимостью по отношению к аналогичному периоду годом ранее. Не радует то, что рост отмечен исключительно благодаря откровенно слабым показателям летних месяцев прошлого года. Это подтверждает и то, что количество продаж, зафиксированное в Августе 2018-го года, находится на самом низком уровне с 2012-го года.

Вызвано это несомненно, введением Fair Housing Plan, изменением правил выдачи ипотечных кредитов, а также увеличением ставок по ипотечным кредитам.

Средняя Цена

Средняя Цена, после того как упёрлась в потолок в Мае и попробовав продавить его в Июне, прибавив $2,500, упала разом на $25,650 в Июле, после чего в Августе снизилась ещё на $17,000. Но и это не самое страшное. Самое пугающее для меня видится в том, что эта Цена сформирована при одновременном смещении акцента покупателей на Low Rise сегмент, который сам по себе дороже. А что было бы в случае сохранения структуры спроса?

В целом можно сказать, что власти добились своего, остановив рост цен на недвижимость в Торонто GTA. Хочется верить в то, что они не развернули его, обратив к снижению. Хотя в некоторых районах мегаполиса, как например в York Region, этот тренд наметился давно и кажется не собирается останавливаться. Но на то есть другие причины.

Структура спроса. Таким образом тренд в Торонто и пригородах, стал почти противоположным.

Покупатели теряют желание совершать покупки в Low Rise сегменте в Торонто. При этом, интерес к High Rise, хоть и ослаб, но всё ещё держится на достойном уровне. В пригородах же, напротив, тренд возврата Покупателей в Low Rise сегмент, набирает силу. При этом, у Покупателей за пределами Торонто, ослабевает интерес к Condo Apartment.

Почему так происходит?

Да потому, что денег у Покупателей всё меньше и меньше. Причиной тому служат действия властей направленные на ужесточение кредитной политики. При этом цены в Торонто настолько высоки, что становятся недосягаемы даже для Покупателей с высокими доходами. Поэтому те, кому действительно необходимо жить в Торонто, или просто нравится городской уклад жизни, покупают то, что подешевле – 1-2 комнатные квартиры в кондо. Тем же, кому нужно больше пространства, приходится перебираться за пределы городской черты. Либо как вариант, готовиться выложить около миллиона долларов за покупку Low Rise в нормальном районе.

Ситуация хороша именно для Покупки! Почему?

Ставки по ипотечному кредитованию хоть и выросли, но при этом остаются достаточно низкими. При этом, ставка неизбежно будет расти в ближайшие годы. Более того, сегодня Банк Канады заявил о том, что пока оставляет базовую ставку без изменений. Причиной тому, неопределённость с договором NAFTA. А так как до конца 2018го года планировалось ещё 2 повышения ставки, то можно сказать, что как только соглашение будет достигнуто, ставку поднимут незамедлительно. А пока, Покупатели могут квалифицироваться, на немного большую сумму ипотечного кредита.

При этом рынок сейчас благоволит Покупателям – и выбор есть, и торговаться можно и все условия внести в договор покупки. В общем, почему бы нет?

Что делать?

Заниматься своим делом! Нужно продавать – продавайте, нужно покупать – Покупайте! Ситуация на Рынке Недвижимости Торонто GTA, в целом, остаётся стабильной.

Выделить можно, разве что, снижение цен в York Region. Да и то, точечно. В самых дорогих районах цены, как правило снижаются. Примером могут служить Aurora, Markham, Newmarket, Richmond Hill. Но даже в такой ситуации, многие районы растут. Всегда нужно смотреть на отдельно взятую ситуацию.