Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Недвижимость Торонто — Май 2020

Недвижимость Торонто GTA, активно восстанавливается в Мае, после резкого обвала в Апреле месяце. При этом баланс спроса и предложения остаётся неизменным. Что служит причиной этого — давайте подробнее рассмотрим статистику.

Недвижимость Торонто, активно восстанавливается после резкого обвала в Апреле месяце. При этом баланс спроса и предложения остаётся неизменным. Что служит причиной этого — давайте подробнее рассмотрим статистику.


1. Недвижимость Торонто GTA — Продажи

Объём Продаж Недвижимости в Торонто обвалился на 53%

Звучит ужасно, если не вспоминать о том, что в Апреле мы потеряли 2/3 Объёма Продаж и это была катастрофа! Поэтому на фоне предыдущего месяца всё выглдядит не так уж плохо и в чём-то даже оптимистично.

Недвижимость Торонто Май 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Продажи на 55% ниже среднего уровня продаж за последнее десятилетие

Мало кто может сказать, когда последний раз в истории Торонто GTA, было зарегистрировано меньшее количество сделок в Мае месяце, чем в 2020-м году. Статистика TRREB позволила мне докопаться только до Мая 1996-го года, когда было отмечено 5,324 сделок с жилой недвижимостью в Торонто GTA. В любом случае, результат продемонстрированный в предыдущем месяце, на 55% меньше, чем в среднем за последнее десятилетие. Это также, на 74% ниже абсолютного максимума, зарегистрированного в Мае 2016-го года.

Недвижимость Торонто Май 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached4321,8532,285
Изменение год/к году-63.1%-46.4%-50.6%
Semi-Detached164164463
Изменение год/к году-59.7%-50.9%-54.4%
Townhouse164651815
Изменение год/к году-55.1%-49.4%-50.7%
Condo Apartment7272751,002
Изменение год/к году-58.0%-65.7%-60.4%

Падение продаж по всем сегментам.

Падение количества сделок с Недвижимостью достаточно неравномерное, в отличие от того, что мы наблюдали месяц назад. Но в принципе достаточно логичное.

В Торонто больше других потерял сегмент домов Detached (-63%), а в пригродах напротив — этот сегмент выглядит лучше других, потеряв всего 46%. При этом, сегмент Condo Apartments в Торонто потерял 58% продаж, а в пригородах 65,7%.

Получается, что всё выглядит достаточно логично и вписывается в модель поведения рынка в кризисных условиях, когда покупатели особенно внимательно выбирают объект покупки. Если Вам нужно жить в Торонто, то вы выбираете квартиру. Но если Вам нужна большая квартира, то вы начинаете смотреть на Таунхаусы и дома Detached, которые в Торонто дороги. Часто, в результате долгих раздумий, выбор падает на дом Detached в пригороде, который по цене сопоставим с небольшим таунхаусом в Торонто.

2. Недвижимость Торонто GTA — Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Предлжение на рынке Недвижимость Торонто Май 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Предложение Недвижимости в Торонто GTA на сверх низком уровне

Недвижимость Торонто была в дефиците и ранее, но в Апреле на рынок вышло всего лишь 6,174 Новых Листинга. На этом фоне, Май месяц показал значительный рост — почти 50%. Но, как оказалось 9,104 новых листинга — это недостаточно. Снова снижение, на этот раз на 53,1% меньше, чем было в Мае 2019-го года.

Количество Активных Листингов составило 11,448 — это на 42,8% (!) меньше, чем в Мае 2019-го года. Относительно Апреля, количество активных Листингов увеличилось на 8,4% (примерно 900 листингов). Таким образом получается, что Рынок Недвижимости Торонто GTA сохраняет баланс спроса и предложения.

Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов. На данный момент на рынке находится чуть более половины от этого количества!

3. Недвижимость Торонто GTA — Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

Недвижимость Торонто Май 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Мае 2020-го поднялся до уровня 50,6%

Переход Рынка Недвижимости Торонто GTA на сторону Покупателей застопорился. Если месяцем ранее я считал, что переход на сторону Покупателей будет резким и неизбежным, то сейчас у меня стали появляться сомнения в этом. На данный момент Рынок Недвижимости Торонто GTA находится в сбалансированном состоянии.

4. Недвижимость Торонто GTA — Время Продажи

Начиная с Января 2020-го года, вместо индикатора DOM (Days On Market), мы будем использовать более продвинутую его версию, которая была представлена TRREB в конце 2019-го года — Average PDOM (Average Property Days on Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

Отличие состоит в том, что при расчёте индикатора DOM (Days On Market) использовались данные каждого листинга в отдельности. Таким образом, если объект недвижимости выставлялся на рынок, не был продан и спустя какое-то время, для возобновления интереса, снимался с рынка и выставлялся на MLS заново, то это были 2 разных листинга ( а порой 5-6).

Новая версия этого индикатора Average PDOM (Среднее Количество Дней на Рынке Объекта Недвижимости) — учитывает как один листинг, любое количество листингов одного и того же объекта недвижимости, выставленного тем же Риэлтором до момента продажи. Согласитесь — это более справедливая оценка состояния дел на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

Время продажи на Рынке Недвижимости Торонто Май 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Время продажи в Мае 2020-го года выросло на 5 дней

Время продажи Объектов на Рынке Недвижимости Торонто GTA существенно выросло. Если в Мае 2019-го года на это требовалось 27 дней, то в Мае 2020-го года, на продажу уже уходило 32 дня. Это также на неделю больше, чем требовалось всего месяц назад — в Апреле 2020-го года, что может служить признаком надвигающегося замедления рынка.

5. Недвижимость Торонто GTA — MOI (Months of Inventory)

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Недвижимость Торонто май 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Индикатор Months of Inventory снизился до уровня 2,5

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

После того, как в Апреле индикатор MOI резко подскочил до уровня 3,5 месяца, мы снова увидели его значения в горячей зоне — 2,5 месяца.

Такой уровень, говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA активно восстанавливается после шока.

6. Недвижимость Торонто GTA — Цена

Средняя цена Недвижимости Торонто Май 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Средняя Цена на Недвижимость Торонто GTA выросла в Мае на 3%, составив — $863,599

Это на $25,000 больше, чем было год назад, а по сравнению с предыдущим месяцем Средняя Цена выросла на $42,000. Хороший отскок! Это конечно значительный прогресс относительно резкого обвала этого индикатора в Апреле, но всё ещё значительно хуже результатов Февраля и Марта 2020-го года.

Недвижимость Торонто Май 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached$1,422,273$942,668$1,033,341
Изменение год/к году+2.7%+1.8%-0.9%
Semi-Detached $1,143,322$716,549$867,717
Изменение год/к году+8.8%+5.6%+4.8%
Townhouse$794,626$659,704$686,854
Изменение год/к году-0.2%+4.9%+3.1%
Condo Apartment$674,028$497,010$625,445
Изменение год/к году+5.0%+3.9%+6.0%

Цена на Detached в Торонто выросла на $172,000 за месяц

Если сравнивать с предыдущим месяцем, то в Мае Средняя Цена на Недвижимость в Торонто выросла во всех сегментах: дом Detached почти восстановился, прибавив в цене $172,000, дом Semi-Detached вырос на $47,000. Сегмент Townhouse подорожал на $10,000, а цены на Condo Apartment увеличились на $62,000. Это далеко не уровень цен отмеченных в Марте, но очень хороший отскок, от минимумов зарегистрированных в Апреле.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то здесь почти нет потерь: Дом Detached +2,7%, Semi-Detached +8,8%, сегмент Townhouse -0,2%, а Condo Apt +5,0%.

В Пригородах Торонто восстановление не такое стремительное

Что касается Средней Цены объектов Недвижимости проданных в пригородах Торонто в Мае 2020-го года, то здесь мы наблюдаем менее выраженную динамику. За месяц Средняя Цена дома Detached выросла на $35,000, дом Semi-Detached потерял $3,000, сегмент Townhouse подрос на $4,700, а Condo Apartment прибавил $7,000.

Если же сравнивать с Маем 2019-го года, то все сегменты выросли в цене: дом Detached +1,8%, Semi-Detached подорожал на +5,6%, Townhouse +4,9%, а сегмент Condo Aptartment за год вырос в цене на +3,9%.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Недвижимость Торонто Май 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI за год выросла на 9,46%, составив $870,000 , что всего на $100 меньше, чем было месяцем ранее. Так что будем считать, что этот индикатор по прежнему находится на рекордном уровне.

Недвижимость Торонто Май 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

8. Итоги

Продажи

Рынок Недвижимости Торонто GTA очень резко восстанавливается после шока. Продажи хоть и упали наполовину относительно прошлого года, но по сравнению с предыдущим месяцем выросли на 55%.

То же самое следует и из данных компании Broker Bay, которая предоставляет услуги по букингу шоуингов и регистрации офферов почти для половины Риэлторов Торонто GTA.

В Мае месяце выросло не только количество Новых Листингов, но и количество шоуингов и офферов. При этом нужно отметить, что рост этих показателей был пропорционален. Благодаря этому баланс спроса и предложения на Рынке Недвижимости Торонто GTA, остался практически неизменным. Индекс SNLR составил 50,6%.

Цена Недвижимости в Торонто GTA

Цена на Недвижимость Торонто по Индексу HPI осталась на рекордном уровне (снизившись на $100 по сравнению с Апрелем) — $870,000, что не отражает реальное состояние дел.

При этом, Средняя Цена Продажи в Мае выросла за месяц на $42,000. Хороший отскок после апрельского падения на $81,000.

На протяжении ближайших месяцев, по моему мнению, произойдёт стабилизация цен на рынке, которые станут точнее следовать за теми данными, которые мы видим в статистике от TRREB. Можно сказать, что цены на Недвижимость в Торонто GTA уже потеряли около 4% относительно максимумов Февраля — Марта теущего года. Осталось дождаться, пока рынок это закрепит.

Дальнейшее развитие ситуации предсказать сложно, ввиду множества факторов, которые на это влияют с самых разных сторон.

Низкие ставки по ипотечным кредитам делают своё дело

Для того чтобы экономика могла противостоять негативному влиянию от распространения коронавируса COVID-19, Банк Канады в чрезвычайном порядке три раза за месяц снижал базовую ставку, которая в итоге опустилась до уровня 0,25%. Это снижение в скором времени повлекло за собой за собой снижение ставок по ипотечным кредитам. Только длилось это недолго. Банки увидев неопределённость на рынках, всплеск безработицы и как следствие увеличение рисков, тут же стали повышать ставки. К этому добавился разрыв между обещанием денег от Правительста и реальным поступлением этих средств в банки. Не добавляет банкам уверенности и то, что многие заёмщики решили обратиться к ним за Mortgage Deferral. К сожалению, пробовать отсрочить платежи стали слишком многие — и те кому это нужно, и те кому нет.

Также, было отменено объявленное вступление в силу изменений к правилам квалификации при выдаче ипотечных кредитов. Увы.

Покупателям

Сейчас начинает открываться окно, для удачных покупок. Как я и предполагал, предложение в Мае значительно выросло, по сравнению с Апрелем. Постарайтесь не пропустить идеальный для Покупки отрезок времени, когда Продавцы уже начнут выставлять больше новых объектов на продажу, а другие Покупатели ещё не начнут покупать.

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию. Лучше пока потратить время и силы на подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке когда придёт подходящее для покупки время. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Сейчас именно Продавцы находятся в самой неопределённой ситуации. Рынок Недвижимости Торонто в Мае резко отскочил от уровней падения в Апреле, что создаёт иллюзию того, что нам все беды нипочём. Но, многие аналитики ожидают падения цен на Рынке Недвижимости Торонто в период 12-18 месяцев после начала пандемии COVID-19. Получается, что самое плохое ещё впереди — приблизительно в конце 2020 — начале 2021-го годов.

CMHC, так и вовсе стращает нас падением цен на 9-18%. Но это прогноз относительно всей Канады. Касательно Торонто, такой прогноз мне кажется маловероятным. В любом случае, падение составит не более 10% от максимальных уровней начала этого года. Но даже 9% это большие деньги — поэтому обращайтесь — обсудим Вашу ситуацию и будем искать решение!

Теперь вы знаете как себя чувствовала Недвижимость Торонто в Мае 2020-го года. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!
До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.