Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Недвижимость Торонто — Апрель 2020

Явно не таких результатов мы ждали от весеннего сезона на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Особенно сильно пострадал Торонто — дом Detached рухнул на $215,000, а цены на Condo Apartment обвалились ровно на $100,000.

Недвижимость Торонто, получила крепкую затрещину от кризиса вызванного пандемией коронавируса COVID-19. Явно не таких результатов мы ждали от весеннего сезона на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Большой обзор о причинах кризиса и прогнозах на среднесрочный период, Вы уже наверняка читали или смотрели на моём канале в YouTube. Теперь же давайте подробнее посмотрим на статистику. Это первые данные за целый месяц и уже этим они особенно ценны.

А теперь давайте перейдём к деталям!


1. Недвижимость Торонто GTA — Продажи

Объём Продаж Недвижимости в Торонто рухнул на 67%

Раньше, когда мы говорили о том, что Рынок Недвижимости “рухнул”, обычно речь шла о 15-20%. Теперь мы знаем, что такое рынок рухнул – снижение количества сделок относительно Апреля прошлого года, составило ровно 2/3. Я верно оценил ситуацию ещё месяц назад, когда в обзоре Рынка Недвижимости Торонто за март, указал что вместо показателей роста в 12,3%, наш рынок потерял примерно 64,3%.

Недвижимость Торонто Апрель 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Продажи на 70% ниже среднего уровня продаж за последнее десятилетие

Говорить сейчас об этом уже даже неприлично. Мало кто может сказать, когда последний раз в истории Торонто GTA, было зарегистрировано меньшее количество сделок в Апреле месяце, чем в 2020-м году. Статистика TRREB предоставляет данные, только начиная с 1996-го года. Тогда было отмечено 5,386 сделок с жилой недвижимостью в Торонто GTA. В любом случае, результат продемонстрированный в предыдущем месяце, на 70,3% меньше, чем в среднем за последнее десятилетие. Это также, на 75% ниже абсолютного максимума, зарегистрированного в Апреле 2016-го года.

Недвижимость Торонто Апрель 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached3131,0991,412
Изменение год/к году-67.9%-65.4%-66.0%
Semi-Detached126198324
Изменение год/к году-54.8%-65.6%-62.1%
Townhouse108424532
Изменение год/к году-68.4%-64.3%-65.3%
Condo Apartment482185667
Изменение год/к году-69.9%-75.3%-71.6%

Падение продаж по всем сегментам.

Упали продажи примерно одинаково во всех сегментах. Отдельно хочется отметить лишь относительно меньшее снижение количества сделок с домами Semi-Detached в Торонто (-54,8%). Выбивается из общей картины также и более сильное снижение количества транзакций с Condo Apartments — минус 70% в Торонто и 75% в пригородах.

При этом, как видно на ниже следующих графиках, спрос по прежнему смещается в Low Rise сегмент.

2. Недвижимость Торонто GTA — Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Недвижимость Торонто Апрель 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Не удивительно, что Предложение Недвижимости в Торонто GTA на сверх низком уровне

Недвижимость Торонто была в дефиците и ранее, но в Апреле на рынок вышло всего лишь 6,174 Новых Листинга. Снова снижение, на этот раз на 64,1% меньше, чем было в Апреле 2019-го года. А чего ещё могли мы ожидать? Продавать-то тоже некому.

Количество Активных Листингов составило 10,561 — это на 41,4% (!) меньше, чем в Апреле 2019-го года. Это значение осталось практически неизменным относительно предыдущего месяца. Таким образом получается, что Рынок Недвижимости Торонто GTA охлаждается. В данных условиях, хорошо, что ещё теплится!

Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов. На данный момент на рынке находится менее половины от этого количества!

3. Недвижимость Торонто GTA — Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

Недвижимость Торонто Апрель 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Апреле 2020-го упал до 48,2%

А вот и настал момент перехода Рынка Недвижимости Торонто GTA на сторону Покупателей. Значение SNLR ещё держится в сбалансированной зоне, но в скором времени, как мне думается, мы увидим Рынок, на котором снова будет править Покупатель.

4. Недвижимость Торонто GTA — Время Продажи

Начиная с Января 2020-го года, вместо индикатора DOM (Days On Market), мы будем использовать более продвинутую его версию, которая была представлена TRREB в конце 2019-го года — Average PDOM (Average Property Days on Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

Отличие состоит в том, что при расчёте индикатора DOM (Days On Market) использовались данные каждого листинга в отдельности. Таким образом, если объект недвижимости выставлялся на рынок, не был продан и спустя какое-то время, для возобновления интереса, снимался с рынка и выставлялся на MLS заново, то это были 2 разных листинга ( а порой 5-6).

Новая версия этого индикатора Average PDOM (Среднее Количество Дней на Рынке Объекта Недвижимости) — учитывает как один листинг, любое количество листингов одного и того же объекта недвижимости, выставленного тем же Риэлтором до момента продажи. Согласитесь — это более справедливая оценка состояния дел на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

Недвижимость Торонто Апрель 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Время продажи в Апреле 2020-го года снизилось на 2 дня

Результат Апреля не может не радовать. На фоне кризиса вызванного пандемией коронавируса COVID-19, повсеместного локдауна, время продажи снизилось. Да, не так сильно как в предыдущем месяце, но на фоне всего, что творится не только в Торонто, а во всём мире, результат демонстрирует крепкие позиции Рынка Недвижимости Торонто GTA.

5. Недвижимость Торонто GTA — MOI (Months of Inventory)

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Недвижимость Торонто Апрель 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Индикатор Months of Inventory взлетел на уровень 3,5

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

После того, как данный индикатор на протяжении трёх месяцев висел на уровне 1,7 месяца, в Феврале он рухнул до уровня 1,2. В Марте этот индикатор особенно не изменился, зафиксировавшись на уровне 1,3. Но, в Апреле, что неудивительно, индикатор MOI резко подскочил до уровня 3,5.

Такой уровень, говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA охладился. Следовательно создаются предпосылки к большей конкуренции среди Продавцов. Если ситуация в скором времени не изменится, то это несомненно приведёт в постепенному снижению цен на Недвижимость в Торонто GTA.

6. Недвижимость Торонто GTA — Цена

Недвижимость Торонто Апрель 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Цена на Недвижимость Торонто GTA выросла в Апреле на 0,1%, составив — $821,392

Да, это на $1,000 больше, чем было год назад, но по сравнению с предыдущим месяцем Средняя Цена упала на $80,000.

Как будет разворачиваться ситуация с ценами на Недвижимость Торонто GTA, сейчас предсказать несложно — нас ждёт период снижения цен. Размер падения цен будет зависеть от множества параметров, основным их которых, я считаю время выхода из режима самоизоляции. Именно от этого будет зависеть скорость восстановления доверия потребителей к Рынку Недвижимости Торонто GTA и возврат к росту цен на дома и квартиры. Подробнее об этом в блоге посвящённом кризису вызванному пандемией COVID-19 или в расширенной видео версии на моём канале в YouTube.

Недвижимость Торонто Апрель 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached$1,249,730$907,843$983,630
Изменение год/к году-7.8%-0.8%-3.5%
Semi-Detached $1,096,437$719,311$865,971
Изменение год/к году+4.0%+4.2%+7.0%
Townhouse$784,899$655,028$681,393
Изменение год/к году+3.5%+4.4%+3.8
Condo Apartment$612,300$489,654$578,283
Изменение год/к году-4.0%+1.5%-1.7%

Цена на Detached в Торонто рухнула на $215,000 за месяц

Если сравнивать с предыдущим месяцем, то в Апреле Средняя Цена на Недвижимость в Торонто обвалилась во сех сегментах: дом Detached упал в цене на катастрофические $215,000, дом Semi-Detached снизился на $59,000. Сегмент Townhouse подешевел на $50,000, а цены на Condo Apartment обвалились ровно на $100,000. И всё это в дополнение к снижению в Марте.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то даже здесь есть потери: Дом Detached минус $106,000 (-7,8%), а Condo Apt подешевела на $25,000 (-4,0%). А вот дома Semi-Detached за год подросли в цене на $45,000 (+4,0%), как и сегмент Townhouse — плюс $27,000 (+3,5%).

В Пригородах Торонто снижение менее значительно

Что касается Средней Цены объектов Недвижимости проданных в пригородах Торонто в Апреле 2020-го года, то здесь мы наблюдаем менее выраженную динамику, но я думаю это временно. За месяц Средняя Цена дома Detached и снизилась на $98,000, дом Semi-Detached потерял $53,000, сегмент Townhouse подешевел на $35,000, а Condo Apartment обвалился на $45,000.

Если же сравнивать с Апрелем 2019-го года, то все сегменты выросли в цене, кроме домов Detached, цена на который снизилась на $7,000 (-0,8%). Дома Semi-Detached подорожали на $29,000 (+4,2%), ровно так же, как и сегмент Townhouse $29,000 (+4,4%). Сегмент Condo Aptartment за год вырос в цене почти на $7,000 (+1,5%).

Торонто пока пострадал больше, чем пригороды

Цены в Торонто буквально рухнули за прошедшие полтора месяца. Это особенно заметно в дорогом и дешёвом сегментах — дома Detached и Condo Apartment.

При этом, не стоит считать, что эта статистика, отражает реальное снижение цены. Это, как и в ситуации трёхлетней давности, говорит лишь о том, что Покупатели перестали покупать более дорогие дома и квартиры, которые, разумеется, находятся в самом Торонто. Позднее этот перекос цен, будет скорректирован.

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Недвижимость Торонто Апрель 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

Новый Рекорд Цены Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI за год выросла на 10,3%, составив $870,100 и попутно установив новый Рекорд!

Только дело в том, что этот индекс как всегда запаздывает, недостаточно быстро отражая резкое изменение ситуации. Это его плюс, которые позволяет сглаживать определённые скачки на рынке, но одновременно это и минус, который может ввести в заблуждение, как это было в Апреле-Мае 2017-го года когда рынок уже сыпался по полной программе, а индекс HPI брал новые высоты. Но это ничего — он скоро исправится.

Недвижимость Торонто Апрель 2020 Риэлтор Andrei Peresunko Realtor Toronto

8. Итоги

Продажи

Рынок Недвижимости Торонто GTA нельзя ни в чём винить, он чувствовал себя превосходно. Рост Объёма Продаж в первой половине Марта 2020-го года составил 47,7%, превосходя тренд предыдущих месяцев. Рынок был силён и имел огромный потенциал. Вот только коронавирус это интересовало мало. В результате введённого Правительством Онтарио локдауна, продавать недвижимость в нормальном режиме стало невозможно и небезопасно. Покупать в таких условиях, также стало сложно. Так что рынок, ни в чём не виноват!

В то же время,я считаю, что дела наши не столь плохи, как многие склонны считать. Отложенный спрос настолько высок, что уровень продаж восстановится за считанные месяцы после того, как мы вернёмся к нормальной (хотя уже и не такой как ранее) жизни.

Цена Недвижимости в Торонто GTA

Цена на Недвижимость Торонто по Индексу HPI установила новый абсолютный рекорд — $870,100, что не отражает реальное состояние дел.

При этом, Средняя Цена продажи по итогам Апреля снизилась на $81,000, по отношению к Марту, который был столь многообещающим.

На протяжении ближайших месяцев, я прогнозирую снижение цен на 3-5% от текущих уровней. А вот когда цены пойдут вверх, спрогнозировать сложно потому, что это будет зависеть от множества факторов, основной из которых — время окончания вынужденного карантина.

Низкие ставки по ипотечным кредитам делают своё дело

Для того чтобы экономика могла противостоять негативному влиянию от распространения коронавируса COVID-19, Банк Канады в чрезвычайном порядке три раза за месяц снижал базовую ставку, которая в итоге опустилась до уровня 0,25%. Это снижение в скором времени повлекло за собой за собой снижение ставок по ипотечным кредитам. Только длилось это недолго. Банки увидев неопределённость на рынках, всплеск безработицы и как следствие увеличение рисков, тут же стали повышать ставки. К этому добавился разрыв между обещанием денег от Правительста и реальным поступлением этих средств в банки. Не добавляет банкам уверенности и то, что многие заёмщики решили обратиться к ним за Mortgage Deferral. К сожалению, пробовать отсрочить платежи стали слишком многие — и те кому это нужно, и те кому нет.

Также, было отменено объявленное вступление в силу изменений к правилам квалификации при выдаче ипотечных кредитов. Увы.

Покупателям

Сейчас начинает открываться окно, для удачных покупок. К сожалению, выбор на данный момент невелик, но скоро это изменится. Постарайтесь не пропустить идеальный для Покупки отрезок времени, когда Продавцы уже начнут выставлять больше новых объектов на продажу, а другие Покупатели ещё не начнут покупать.

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию. Лучше пока потратить время и силы на подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке когда придёт подходящее для покупки время. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Вместо жаркой весны, мы получили коронавирус, ограничения и самоизоляцию. Если Вы не стоите перед насущной необходимостью продавать, то не предпринимайте пока никаких действий потому, что Рынок сейчас неизбежно наклонится в сторону Покупателей. Цены станут ниже

Если же Вам деваться некуда — звоните! Обсудим Вашу ситуацию и будем искать решение.

Теперь вы знаете как себя чувствовала Недвижимость Торонто в Апреле 2020-го года. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!
До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.