Недвижимость Торонто — Декабрь 2022.

Падение Объёма Продаж Недвижимости в Торонто GTA

Заметные изменения произошли на Рынке Недвижимости Торонто в 2022-м году. После сильного старта в начале года, ближе к лету Объём Продаж стал резко снижаться. Это произошло под давлением агрессивной политики Банка Канады по увеличению процентных ставок.

В 2022-м году TRREB MLS зарегистрировала 75,140 транзакций с жилой недвижимостью, что на 38,2% меньше, чем 121,639 сделок, заключеных в рекордном 2021-м году.

В Декабре 2022-го года Продажи жилой недвижимости в Торонто GTA упали до самого низкого уровня со времён ипотечного кризиса в 2008-м году, составив 3,117 единиц. В сравнении с Декабрём 2021-го года, количество сделок упало на те же 48% — тот же уровень, что и в предыдущие пару месяцев.

Продажи на 36% ниже уровня предшествующего десятилетия

Продажи за весь 2022-й год составили 75,140 единиц, что на 21% меньше чем в среднем за предыдущее десятилетие.

Если посмотреть на данные исключительно Декабря 2022-го года, то мы увидим, что Продажи оказались на 36% ниже среднего уровня за последний десяток лет.

В данный момент Продажи на рынке недвижимости Торонто GTA продолжают замедляться как в сравнении с последними месяцами, так и в сравнении с данными за последнее десятилетие.

Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Тренд — Low-Rise сегмент

Изменение структуры спроса на графиках расположенных ниже, демонстрирует одинаковый тренд на рынках Торонто и пригородов — уменьшается доля квартир Condo и при этом растёт доля сделок в сегменте домов Detached, Semi-Detached и Таунхаус.

Предложение на рынке продолжает снижаться.

Количество Новых Листингов на протяжении года сильно изменялось — в начале года, как всегда был дефицит. Начиная с Марта месяца, когда рынок стал обваливаться, ожидаемо выросло предложение, а с начала осени, напротив стало постепенно снижаться. В целом за 2022-й год на рынок было выставлено 152,873 Новых листинга, что всего на 4,2% меньше, чем в среднем за предыдущее десятилетие.

В Декабре 2022-го года Количество Новых Листингов составило 4,074 единиц, снизившись за месяц более чем вдвое, а в сравнении с прошлогодним результатом опустилось на 21,3%. Но то, что с учётом ситуации на рынке все решили просто отдаться рождественским праздникам целиком — логично.

Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 Активных Листингов.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) прекратил падение

За предыдущее десятилетие средний уровень SNLR составил 59,8%, а это означает, что все предыдущие десять лет мы жили в «Рынке Продавца». В прошедшем 2022-м году всего индикатор SNLR оказался на уровне 49,15%, что соответствует уровню сбалансированного рынка (но это исключительно благодаря сильному началу года).

В Декабре 2022-го года индикатор SNLR составил 76,5% и могло бы подуматься, что рынок вернулся на сторону Продавцов — но нет. Это просто сезонный перегиб, который обусловлен низким уровнем предложения в сезон зимних праздников.

Рынок недвижимости Торонто GTA по-немногу восстанавливает баланс утерянный на протяжении весны и лета. К сожалению, этот баланс восстанавливается не за счёт роста Продаж, а благодаря снижению предложения.

Время продажи не изменилось

На протяжении предыдущего десятилетия среднее время продажи составляло 21 день и это снова подтверждает то, что мы жили в рынке Продавца. В 2022-м году среднее время продажи оказалось на уровне 17 дней, но это снова заслуга первых месяцев года. В Марте например, среднее время Listing Days On Market составляло всего лишь 8 дней.

Я же всё равно больше люблю показатель PDOM (Property Days on Market), а он уже не выглядит столь же радостно.

В Декабре 2022-го года Время Продажи выросло до невиданных ранее — 40 дней! Это вдвое дольше, чем было год назад. Время продажи в последние месяцы росло, сперва вернувшишь к нормальным значениям, а в Августе и Сентябре превысив их. На мой взгляд время продажи останется на текущих уровнях как минимум до весны 2023-го года.

Индикатор Months of Inventory вырос до уровня 2,8 месяца

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Вы только посмотрите как изменился Рынок Недвижимости Торонто GTA. Ещё в начале года, все находившиеся на рынке объекты жилой недвижимости могли быть распроданы менее чем за месяц, а сейчас этот индикатор вырос в 3 раза!

Тем не менее, движение на рынке есть, но поглядим как будет развиваться ситуация на протяжении зимнего сезона.

Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA снова снижается

После установленного в Феврале абсолютного рекорда Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA снижалась вплоть до Августа месяца. В Августе произошёл первый отскок и цена стала расти: в Августе плюс $5,000, в Сентябре ещё плюс $7,000, в Октябре прибавив ещё почти $3,000. В Ноябре Средняя Цена снова стала снижаться, что продолжилось и в Декабре.

В результате Средняя Цена в последнем месяце 2022-го года составила $1,051,216. В годовом выражении падение Средней Цены продолжает ускорятся и в прошедшем месяце составило $106,000 или 9,2%.

Говорить, что Цены на Рынке Недвижимости Торонто GTA стабилизировались, пока рано

Во-первых, если рассмотреть внимательно графики и таблицу со структурой продаж, то легко заметить, что продажи Квартир и Таунхаусов упали сильнее, чем продажи домов Detached. Это означает, что спрос сместился в более дорогой сегмент, а цены там выше, что и объясняет более высокую Среднюю Цену.

Во-вторых, судя по поступающим сигналам и учитывая стойкое желание финансовых властей побороть галопирующую инфляцию, до Марта 2023-го года нас ждёт ещё два поднятия ставки и остаётся только надеяться, что поднимать будут по 0,25%. Учитывая, что без кредитования жильё в Канаде почти никто не покупает, а стоимость заимствования будет только расти, сложно ожидать, что цены на жилую недвижимость станут расти в ближайшее время.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

В Торонто неравномерное изменение цен.

В Декабре, по сравнению с данными месячной давности, Средняя Цена в Торонто вела себя неоднозначно, а в случае с сегментом Таунхаусов вовсе неадекватно: дом Detached в Торонто подорожал на $67,000, дом Semi-Detached снизился в цене на $35,000, сегмент Townhouse обвалился на $116,000, сегмент Condo Apartment подорожал на $6,500.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то ситуация выглядит так: Дом Detached теперь стоит на -4.1% меньше, чем стоил год назад, дом Semi-Detached потерял -13.8%, а сегмент Townhouse подешевел на -11.9%. Только сегмент Condo Apartment смог формально удержаться от падения прибавив +1,4% относительно уровня Декабря 2021-го года.

В Пригородах Торонто тренд отличается

В сравнении с Декабрём 2021-го года, дом Detached в пригородах подешевел на -16.4%, Semi-Detached подрастерял -15.9%, сегмент Townhouse -13.4%, а сегмент Condo Apartment просел на -5.2%.

За месяц Средняя Цена в пригородах изменилась разнонаправленно: Дом Detached подешевел на $17,000, а дом Semi-Detached напротив, подорожал на $9,000. Сегмент Townhouse просел на $11,000, а сегмент Condo Apartment подешевел на $15,000 за месяц.

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI снизилась

В Декабре 2022-го года Цена по индексу HPI снизилась на $8,400 по отношению к Ноябрю, как и месяцем ранее. В годовом выражении цена упала на $127,000 или на -10.5%. В результате Цена по индексу HPI составляет $1,081,400.

Продажи

После аномально высоких Продаж в Августе и сравнительно хорошего уровня сделок в начале Сентября, наступил час расплаты и теперь мы расплачиваемся за тот, аномальный рост, таким же аномальным падением уровня продаж в Октябре, Ноябре и Декабре.

Цена Недвижимости в Торонто GTA

Средняя Цена на Недвижимость Торонто после абсолютного рекорда, установленного в Феврале неуклонно снижалась. В Августе, на фоне снизившегося Предложения и увеличившихся Продаж, Средняя Цена получила поддержку и даже начала неуверенный рост. Ноябрь прекратил осеннее ралли и Средняя Цена снова упала на уровень Августа месяца, а Декабрь продолжил тренд снижения Средней Цены.

Это подтверждает и Средняя Цена по Индексу HPI, согласно которой падение в годовом выражении ускоряется.

Продолжат ли цены падение?

Глобальная нестабильность, как в политике, так и в экономике, делает прогнозы всё более и более неблагодарным делом. С одной стороны нас гарантированно ждёт сильнейшая инфляция и на этом фоне вложения в недвижимость будут как никогда уместны. С другой стороны весь мир находится на грани рецессии и насколько сильно это повлияет конкретно на канадскую экономику пока не ясно.

Тем не менее, я склоняюсь к тому, что цены на Рынке Недвижимости Торонто GTA продолжат снижение малыми темпами и к весне стабилизируются. В особенно тяжёлом положении, как мне думается, окажется сегмент дорогой недвижимости, стоимостью более $2,500,000.

Ставки по ипотечным кредитам растут

До Марта 2023-го года нас ждёт ещё 2 поднятия ставки, что конечно будет очень болезненным для получателей ипотечных кредитов и бесспорно, не может не сказаться на Рынке Недвижимости.

Из радостных новостей ставки по мортгиджам с фиксированной ставкой снижаются вторую неделю подряд и лучший Fixed Rate на сегодня составляет 4,99%, что заметно меньше, чем эти же банки предлагают сейчас по ипотеке с плавающей ставкой.

Но это лишь предположения и моргидж лучше обсуждать с Моргидж Брокером.

Покупателям

После некоторого всплеска в Августе и начале Сентября, активность на Рынке Недвижимости Торонто GTA снизилась, цены приблизились ко дну и наступает момент, когда можно Покупать! Вы безусловно должны взвесить все Pro и Contra, но нельзя не отметить тот факт, что три месяца роста Средней Цены и опережающий интерес Покупателей к наиболее дорогому сегменту (дома Detached в черте Торонто), говорит об оздоровлении ситуации на рынке. А это означает, что дно цен уже близко и пора заходить на рынок, так как ловить самое дно редко когда получается, ввиду того, что твёрдая уверенность в том, что именно «это» было дно, приходит только после. Посему, если подвернулся хороший вариант, то стоит брать.

Те, кто сейчас снимает квартиру и хочет наконец-то купить собственное жильё, на мой взгляд просто обязаны заходить на рынок весной, т.к. скорее всего период роста ставок по кредитам закончится и цены уже не упадут, а значит потерь на этой Покупке не будет. К тому же, как только Банк Канады начнёт опускать ставки, все, кто стоял в стороне, снова (как всегда бывает) ринутся покупать и цены взлетят вверх как ракета. При этом, не думайте, что Вы успеете среагировать как раз в тот момент, когда рынок перейдёт к бурному росту, т.к. это осознаётся лишь спустя 2-4 месяца, на основании твёрдых статистических данных и когда Вы узнаете об этом из новостей, то об этом будут знать уже все и делать то же самое — бежать за уходящим поездом под названием «Нужно Было Покупать».

Также, это удачный момент для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, т.к. чем дороже недвижимость, тем больше она потеряла в цене, а значит Вам нужно будет доплачивать меньшую разницу. Что это, если не скидка?

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию и начать подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке и сделать правильный выбор не тратя силы и время на лишние варианты. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

После всплеска в Августе и начале Сентября рынок снова охлаждается. Схема продажи через малтиоффер постепенно возвращается, но уже не с целью заработать больше, а с целью быстрее продать. Увеличилось время продажи и теперь вдвое дольше привычного нам времени — 40 дней. При этом хороший дом/квартиру при правильной подготовке всё ещё можно продать быстро и за хорошую цену.

Например, этот листинг мы готовили к Продаже почти месяц и когда вышли на рынок, (ожидаемо для нас) цены снизились относительно уровня месячной давности. Тем не менее, мы смогли получить Firm Offer (предложение о Покупке без каких-либо условий) на второй день нахождения на рынке. И не думайте, что мы продешевили — предложенная Цена была более чем приятной!

В общем, если у Вас были мысли продавать свой второй, третий дом или переезжать самому, то сейчас самое время обсудить создавшуюся ситуацию, поэтому не стесняйтесь звонить мне.