Недвижимость Торонто продолжает оставаться лакомым кусочком для многих. Поэтому неудивительно, что Рынок Недвижимости Торонто в Ноябре продолжил тренд предыдущих месяцев — Рост Продаж, на фоне уменьшения предложения. Это ведёт к большей конкуренции среди Покупателей и росту цен на Недвижимость в Торонто и пригородах.
А теперь давайте перейдём к цифрам!
1. Объём Продаж
На 14,2% увеличились продажи Недвижимости в Торонто GTA в Ноябре 2019-го года
В Ноябре Продажи ожидаемо снизились относительно предыдущего месяца, что было ожидаемо, так как именно на Октябрь приходится пик осеннего сезона на Рынке Недвижимости Торонто GTA. В плане роста относительно аналогичного периода, Рынок Недвижимости Торонто GTA, продолжил тенденции последних пяти месяцев — рост продаж, выраженный двузначными цифрами. Пусть это был не такой взрывной рост как мы отмечали в Сентябре, но 14,2% это более чем впечатляющий результат. К тому же, это чуть выше темпа роста отмеченного месяцем ранее. Итого 7,090 сделок с жилой Недвижимостью в Торонто GTA.
Это на 3,4% выше среднего уровня продаж за последнее десятилетие
И снова победа! Пятый месяц подряд Недвижимость Торонто GTA показывает результат выше среднего за 10 лет. Вот такое уверенное восстановление!
Структура Продаж.
Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.
| Объём Продаж Торонто | Объём Продаж GTA | Объём Продаж Торонто GTA | |
|---|---|---|---|
| Detached Изменение год/к году | 788 +12.7% | 2,475 +27.8% | 3,263 +23.8% |
| Semi-Detached Изменение год/к году | 247 +19.3% | 422 +3.4% | 669 +8.8% |
| Townhouse Изменение год/к году | 294 +11.8% | 879 +21.9% | 1,173 +19.2% |
| Condo Apartment Изменение год/к году | 1,368 +0.4% | 534 +2.5% | 1,902 +1.0% |
Low Rise сегмент продолжает задавать тон!
Весь сегмент низко этажного жилья показывает стремительный рост.
И снова жёлтая майка лидера переходит сегменту Detached — рост продаж на 23,8%, а в пригородах Торонто так и вовсе 27,8%! За ним следует сегмент домов Townhouse +19,2%, сегмент домов Semi-Detached, чувствует себя значительно слабее +8,8%. Ну и недалеко от них, на последнем месте расположился сегмент Condo Apartment с результатом всего в +1%.
Рынок Недвижимости Торонто движется тем же курсом, набирая ход
После того, как на протяжении последних двух месяцев, маятник спроса качнулся было в сторону Торонто, Покупатели снова стали обращать свои взоры на пригороды. Видимо цены на Недвижимость в Торонто стали слишком высоки и Покупатели предпочли сфокусироваться на более доступном жилье в пригородах Торонто.
2. Активные Листинги
Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.
Предложение Недвижимости в Торонто катастрофически снижается
Недвижимость Торонто сейчас в дефиците. В Ноябре на Рынке вышло всего 8,650 Новых Листингов, что на 17,9% меньше чем было годом ранее. Количество Активных Листингов составило 11,958, за месяц снизившись на три с половиной тысячи объявлений и это на 27,2% (!) меньше, чем в Ноябре 2018-го года. При этом снижение количества Активных Листингов наблюдается уже который месяц подряд, на фоне одновременного роста количества транзакций с недвижимостью. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов. На данный момент на рынке находится всего 60% этого количества!
Новые данные указывают на то, что Рынок Недвижимости Торонто GTA показывает первые признаки перехода от сбалансированного состояния, к рынку Продавца. Если ситуация продолжит развиваться в том же ключе, то в следующем году мы можем увидеть ускорение темпа роста цен.
3. Sales to New Listings Ratio
Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.
Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.
Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Ноябре 2019-го составил 82%
Неудивительно, что при таком сочетании Предложения и Спроса индикатор SNLR достиг умопомрачительных высот — 82%. Это абсолютно лучший результат текущего года. Это ещё можно было бы понять в Декабре, как это было год назад, но для Ноября это сильный перебор, свидетельствующий о том, что купить Недвижимость в Торонто сейчас дело непростое.
4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA
Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.
Время продажи в Ноябре 2019-го года снизилось до 24 дней
Почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. В Мае и Апреле, мы отметили, что время Продажи ниже, чем было зарегистрировано в аналогичные периоды 2018-го года, пусть и всего на 1 день, в Июне мы снова увидели результат прошлого года. А в Июле и Августе, среднее время продажи объектов недвижимости на рынке снизилось сразу на 2 дня. Сентябрь показал улучшение — срок продажи сократился на 3 дня относительно Сентября 2018-го года, Октябрь вернулся к темпам улучшения летних месяцев — минус 1 день. Ноябрь же отыгрался очень сильно, минус 3 дня отностельно аналогичного периода годом ранее. Теперь Недвижимость в Торонто в среднем продаётся за 24 дня — это отличный результат.
5. MOI — Months of Inventory
Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.
Индикатор Months of Inventory в Ноябре рухнул на уровень 1,7
Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.
С самого начала весны текущего года, этот индикатор располагался в весьма разогретой зоне 2,0-2,2. Результата показанного в Октябре не ожидал никто — 1,8 месяца. Но Ноябрь, смог побить и этот феноменальный результат — 1,7 месяца, именно за такое время может быть продана вся Недвижимость Торонто, которая сейчас выставлена на продажу.
Я даже не смог сразу вспомнить, когда мы последний раз видели нечто подобное. Представьте себе, в Мае 2017-го года. Сразу после пика Цен и Продаж на Рынке Недвижимости Торонто GTA, после которого последовала жёсткая просадка.
В общем, Рынок Недвижимости Торонто давно уже не был так хорош для Продавцов, как сейчас.
6. Цена Недвижимости в Торонто GTA
Средняя Цена Недвижимости в Торонто выросла в Ноябре на 7,1%, составив — $843,637
Рост, в процентном выражении относительно предыдущего года весьма уверенный! Да, это на $8,500 ниже чем было месяцем ранее, но что Вы скажете, если узнаете, что в Октябре 2019-го была зарегистрирована самая высокая Средняя Цена с момента начала спада на рынке Недвижимости Торонто GTA. Для сравнения, в Мае 2017-го года Средняя Цена составила $862,149. Так что мы уже подобрались на дистанцию атаки. Уверенность вселяет и тот факт, что рост цены в сравнении с прошлым годом весьма стабилен на протяжении последних месяцев.
Раскладка по Сегментам
Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.
| Средняя Цена Торонто | Средняя Цена GTA | Средняя Цена Торонто GTA | |
|---|---|---|---|
| Detached Изменение год/к году | $1,360,246 +4.9% | $943,494 +4.3% | $1,044,138 +3.5% |
| Semi-Detached Изменение год/к году | $1,067,027 +0.3% | $703,272 +7.3% | $837,573 +5.7% |
| Townhouse Изменение год/к году | $763,298 +3.2% | $634,450 +3.4% | $666,744 +3.0% |
| Condo Apartment Изменение год/к году | $659,855 +10.9% | $509,559 +12.2% | $617,658 +11.1% |
Недвижимость Торонто подешевела, кроме домов Detached
Обзор Рынка Недвижимости Торонто также говорит о том, что с приходом Сентября, Цены стали возвращать утраченные позиции во всех сегментах без исключений, резко рванув вверх. В Октябре цены продолжили заданный тренд, но рост замедлился и вот в Ноябре произошёл небольшой откат.
Дом Detached в черте Торонто, это единственный сегмент, который подорожал в Ноябре по отношению к предыдущему месяцу — плюс $37,000. Это вернуло цены в этом сегменте к уровню отмеченному в Сентябре. Дом Semi-Detached снизился в цене на $33,000 и это также примерно уровень цен в Сентябре. Сегменте Townhouse не стал исключением — минус $32,000 и опять таки уровень цены близкий к зарегистристрированному двумя месяцами ранее. Цены на Condo Apartment снизились на $3,000.
Если же сравнивать с данными годовалой давности, то все сегменты выросли в цене, но по-разному: дом Detached +4,9%, Semi-Detached +0,3%, Townhouse +3,2%, Condo Apt +10,9%.
В Пригородах Торонто движение цен разнонаправленное
Что касается Средней Цены объектов Недвижимости проданных в пригородах Торонто в Ноябре 2019-го года, то здесь мы наблюдаем менее разнонаправленную динамику. Средняя Цена снизилась относительно предыдущего месяца в сегментах домов Detached (минус $9,000) и Townhouse (минус $4,000). Сегменты домов Semi-Detached и Condo Apartment на этот раз выросли, на $12,500 и $2,700 соответственно.
7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI
MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.
Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.
Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI за год выросла на 6,8%, составив $815,800
Средняя Цена HPI снова выросла по отношению к предыдущему месяцу. На этот раз на $4,900, что почти повторяет результат Октября — $5,400. И это рекордный показатель предыдущего года. Да что там, года! Месяцем ранее мы прошли предыдущий ближайший максимум, который был зарегистрирован (вдумайтесь!) в Июне 2017-го года ($810,700). Это ведь были почти сказочные для Продавцов времена. И ещё недавно казалось, что до того уровня цен нам ещё далеко…
Новая цель это абсолютный исторический максимум Средней Цены по индексу HPI, который был отмечен в Мае 2017-го года — $821,400. И если Рынок Недвижимости Торонто продолжит развиваться такими темпами, то новый максимум мы можем увидеть уже в следующем году.
8. Выводы
Рынок Недвижимости Торонто GTA набирает обороты
Ажиотаж, который ощущался в начале текущего года, плавно перерос в новую реальность — Рынок Недвижимости Торонто GTA, вернулся к нормальному состоянию. Спрос, под влиянием различных факторов уже переместился из High-Rise в сегмент Low-Rise. Также спрос сместившись географически в пригороды Торонто, дал импульс к росту цен в этих районах и этот тренд продолжался весь год.
Катастрофическое уменьшение предложения вылилось не только в рост Средней Цены продажи, но и в сокращение времени продажи и как следствие, усиление конкуренции между Покупателями. Недвижимость Торонто нычне оказалась в дефиците.
Продажи
Недвижимость Торонто давно показывала тренд на увеличение Объёма Продаж. Этот темп стал расти с Апреля текущего года, в Июле вылился в рекордный скачок +24,3%. Сентябрь почти повторил эту динамику показав рост продаж в 22% по отношению к аналогичному периоду годом ранее. Октябрь и Ноябрь не смогли удержать столь высокий темп роста количества сделок с недвижимостью в Торонто GTA, но 14% и 14,2% соответственно — это более чем высокий показатель.
При этом в номинальном выражении этот результат, уже пятый месяц подряд, оказался выше среднего Объёма Продаж недвижимости за последнее десятилетие. А мы ждали этого момента 2 года. При этом количество Активных Листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA месяц за месяцем снижается и каждый раз ещё более весомо. В Ноябре этот показатель упал до на 27,2%. Количество Новых Листингов, также рухнуло на 17,9%.
Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Малтиофферы появляются всё чаще, но далеко не всегда являются эффективной тактикой продажи. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.
Цена Недвижимости в Торонто GTA
Средняя Цена по отношению к аналогичному периоду прошлого года продолжает свой рост. В Ноябре она выросла на 7,1%. В номинальном выражении, она снизилась по отношению к предыдущему месяцу на $8,500, но это фактор сезонности.
Цена на Недвижимость Торонто по Индексу HPI выросла ещё на $4,900 за месяц и достигла новой максимальной отметки с момента падения рынка — $815,800. Четыре месяца назад, впервые за два года, была пройдена отметка в $800,000 и сделан новый шаг навстречу абсолютному максимуму, зарегистрированному в Мае 2017-го года ($821,400).
Как и прогнозировалось, на протяжении осеннего высокого сезона конкуренция между Покупателями усилилась и цены продолжили движение вверх. Я склонен считать, что весенний рынок покажет схожие результаты.
Низкие ставки по ипотечным кредитам делают своё дело
Низкие ставки по ипотечным кредитам, которые по сути находятся на уровне инфляции, это конечно не главная причина роста рынка недвижимости Торонто GTA, но этот процесс тоже вносит свою лепту. Отложенный спрос вместе с небольшим сниженим ставки для квалификации при выдаче моргидж, с 5,34% до 5,19%, всё больше разгоняют активность на рынке.
Покупателям
Оснований ожидать улучшения ситуации для Покупателей пока нет. Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, ситуация просто не оставляет шанса снижению цен. На мой взгляд цены будут продолжать расти, а конкуренция среди Покупателей усиливаться. Изменения реальных ставок по моргидж, также пока ожидать не приходится, но они и так находятся на низком уровне. Поэтому, если Вы думаете о Покупке, то не теряйте времени. Зима, по своему хороший сезон для Покупки, ведь Недвижимость в Торонто и пригородах немного дешевле в зимний период, чем весной, когда ситуация для Вас ещё больше усугубится.
Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.
Продавцам
Вы сами всё видите — Недвижимость Торонто снова в спросе, а Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA давно не выглядел настолько позитивно по отношению к Продавцам.
Тем не менее, к каждой ситуации нужно подходить индивидуально. Если вы не только продаёте, но и покупаете, не забывайте о том, что продавая дорого, скорее всего и покупать новый дом, Вы будете по высокой цене.