Обзор Рынка Недвижимости Торонто по итогам Сентября 2019-го крайне позитивен! Взрывной рост Объёма Продаж и Средней Цены!
Так давайте же переходить к деталям!
1. Объём Продаж
7,825 сделок с Недвижимостью было зарегистрировано в Сентябре 2019-го года на территории Торонто GTA. Рост +22,0%.
В Сентябре Продажи ожидаемо выросли относительно Августа месяца, который всегда был известен как месяц минимальной активности в тёплое время года. Сентябрь же знаменует начало высокого сезона на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Но в плане роста относительно аналогичного периода, Рынок Недвижимости Торонто GTA, продолжил тенденции последних четырёх месяцев — рост продаж, выраженный двузначными цифрами. Более того, Сентябрь чуть было не догнал по динамике роста количества сделок с недвижимостью Июль текущего года, когда был зафиксирован рекордный темп роста.
Тем не менее рост количества сделок с недвижимостью на 22%, говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA чувствует себя уверенно.
Это на 6,8% выше среднего уровня продаж за последнее десятилетие
И снова победа! Третий месяц подряд, Рынок Недвижимости Торонто GTA показал результат выше среднего за 10 лет. Чтобы вам было легче представить состояние рынка, приведу такой пример: Количество продаж, как в Августе, так и в Сентябре, было приблизительно на уровне соответсвующих месяцев 2014 и 2015 годов. Вот такое стремительное восстановление!
Структура Продаж.
Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.
| Объём Продаж Торонто | Объём Продаж GTA | Объём Продаж Торонто GTA | |
|---|---|---|---|
| Detached Изменение год/к году | 909 +37.9% | 2,707 +26.1% | 3,616 +28.9% |
| Semi-Detached Изменение год/к году | 283 +12.3% | 463 +16.9% | 746 +15.1% |
| Townhouse Изменение год/к году | 333 +33.2% | 965 +18.3% | 1,298 +21.8% |
| Condo Apartment Изменение год/к году | 1,450 +13.5% | 621 +22.0% | 2,071 +15.9% |
Low Rise сегмент продолжает задавать тон!
Весь сегмент низко этажного жилья показывает стремительный рост.
И снова жёлтая майка лидера возвращается сегменту домов Detached — рост продаж на 28,9%! За ним следует сегмент Townhouse +21,8%, сегмент Condo Apartment с результатом +15,9%на третьем месте, а дом Semi-Detached, скатился на четвёртое место с результатом +15,1%.
Хочется отметить один странный и для меня необъяснимый факт. Как видно из данных, весь прирост количества продаж относительно предыдущего месяца, пришёлся на Торонто. Более того, в пригородах количество сделок даже снизилось (за исключением сегмента Condo Apartment). В то же время, можно отметить, что в Августе была аналогичная просадка Продаж в Торонто, когда продажи резко снизились по сравнению с Июлем. Неужели в Августе весь Торонто отдыхал, а с самого начала Сентября вернулся к работе и стал скупать Недвижимость, а пригороды напротив, плотно скупились в Августе, а в Сентябре наслаждались последненими тёплыми деньками и были слишком заняты подготовкой к школе? Не знаю, но факты — упрямая вещь!
Всё развивается по предсказанному сценарию
Судя по данным Сентября 2019го года, маятник качнулся от пригородов в сторону Торонто. Почему так случилось, пока сказать сложно. Может быть это просто временный дисбаланс вызванный началом школьного года, а может быть и то, что цены в пригородах, слишком резко восстановились, что стало обращать взоры Покупателей на недвижимость расположенную в черте Торонто.
И возможно именно поэтому, в Торонто сильнее выражено смещение спроса в сторону сегмента Low Rise. Особенно хочется отметить дом Detached в черте Торонто. Феноменальный результат +38%! Да и Таунхаусы порадовали +33,2%. И если Вы обратите внимание на диаграммы с разбивкой по доле в общем объёме продаж, расположенные выше, то сможете заметить, что доля домов Detached за год выросла на 4%! А доля Condo Apartment, напротив, снизилась на 3%. Интересно как будет развиваться этот тренд дальше.
2. Активные Листинги
Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.
В Сентябре 2019-го года на рынке было 17,254 Активных Листинга
В Сентябре на Рынке Недвижимости Торонто GTA появилось 15,611 Новых Листингов. Количество Активных Листингов, за месяц выросло на полторы тысячи и почти вернулось к Июльским значениям, но! Это уже на 14,1% меньше, чем в Сентябре прошлого года. При этом снижение количества Активных Листингов наблюдается уже который месяц подряд, на фоне одновременного роста количества транзакций с недвижимостью. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов!
Очередной Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA указывает на то, что мы уже не первый месяц находимся в ситуации, которую можно охаректизовать, как сбалансированный рынок. Мы всё ещё далеки от рынка Продавца, но движемся в этом направлении.
3. Sales to New Listings Ratio
Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.
Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.
Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Сентябре 2019-го составил 50,1%
На фоне предыдущих месяцев, результат откровенно слабый! Более того, это самое низкое значение на протяжении последнего года, за исключением Января 2019-го года, но!
Это обычное сезонное положение дел. Судите сами — в начале месяца, после затишья в Августе и так нечего выбирать, при этом Продавцы ещё не выставили на продажу новые объекты. На второй и третьей неделе новые объекты выходят на рынок, но просто ещё не успевают продаться до конца месяца. Именно по этой причине, Сентябрь месяц, каждый год показывает более слабые результаты по сравнению с другими месяцами. Но не нужно вешать нос!
Во-первых, результат Сентября в 50,1% совсем не плох и на 10% выше, чем результат аналогичного периода 2018-го года — 40,5% .
Во-вторых, этот показатель, почти с самого начала года находится на уровнях выше 50%, что более чем хорошо.
В-третьих, такая же разница в 10% по этому индикатору, была зафиксирована месяцем ранее. Таким образом, мы можем говорить о стабильно развивающемся тренде. А главное, для меня лично, это то, что для всех этих положительных значений, не было никаких стимуляций со стороны государства и это говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA оздоровился, окреп, имеет определённый запас прочности и готов сделать новый рывок.
4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA
Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.
Время продажи в Сентябре 2019 снизилось до 23 дней
Почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. В Феврале, впервые с момента падения Рынка Недвижимости Торонто GTA, мы устояли на прежних позициях по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Март почти повторил этот позитивный результат, уступив всего 1 день Марту 2018-го года. В Мае и Апреле, мы отметили, что время Продажи ниже чем было зарегистрировано в аналогичные периоды 2018-го года, пусть и всего на 1 день, в Июне мы снова увидели результат прошлого года. Ну и вот в Июле и Августе, среднее время продажи объектов недвижимости на рынке снизилось сразу на 2 дня. Сентябрь показал более серьёзное улучшение — срок продажи сократился на 3 дня относительно Сентября 2018-го года.
Ещё один факт, говорящий о том, что всё стало на свои места.
5. MOI — Months of Inventory
Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.
Индикатор Months of Inventory в Сентябре составил 2,2
Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.
Результат в 2,2 для Сентября просто отличный. Напомню, что в аналогичном периоде прошлого года, этот индикатор был на уровне 3,1. В общем рынок хорош так, как давно уже не был.
6. Цена Недвижимости в Торонто GTA
Средняя Цена в Сентябре 2019-го выросла на 5,8%, составив — $843,115
Рост, в процентном выражении относительно предыдущего года весьма уверенный, но это ещё не всё! Что Вы скажете, если узнаете, что в Сентябре 2019-го была зарегистрирована самая высокая Средняя Цена с момента начала спада на рынке Недвижимости Торонто GTA. Для сравнения, в Мае 2017-го года Средняя Цена составила $862,149. Так что мы уже подобрались на дистанцию атаки. Уверенность вселяет и тот факт, что рост цены в сравнении с прошлым годом весьма стабилен на протяжении последних месяцев.
Раскладка по Сегментам
Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.
| Средняя Цена Торонто | Средняя Цена GTA | Средняя Цена Торонто GTA | |
|---|---|---|---|
| Detached Изменение год/к году | $1,360,623 +1.2% | $946,256 +4.5% | $1,050,421 +4.1% |
| Semi-Detached Изменение год/к году | $1,069,119 +7.0% | $689,950 +4.2% | $833,790 +5.1% |
| Townhouse Изменение год/к году | $785,890 +5.7% | $639,945 +6.5% | $677,387 +6.8% |
| Condo Apartment Изменение год/к году | $636,817 +3.3% | $497,403 +9.2% | $595,013 +4.2% |
Торонто резко подорожал
В Июле и Августе Средняя Цена Продажи объектов Недвижимости в Торонто снижалась во всех сегментах, за одним исключением — в Августе стоимость домов Detached в черте Торонто немного подросла, правда осталась далека от максимальных значений.
С приходом Сентября Цены стали возвращать утраченные позиции во всех сегментах без исключений, резко рванув вверх .
Сегмент домов Detached за месяц вырос в цене на невероятные $114,000. Практически такой же результат показал дом Semi-Detached, который вырос в цене на $113,000. Более скромный рост был отмечен в сегменте Townhouse — $73,000. На этом фоне рост Средней Цены Condo Apartment на $17,500 кажется несущественным.
Если же сравнивать с данными годовалой давности, то все сегменты выросли в цене, но по-разному: дом Detached +1,2%, Semi-Detached +7,0%, Townhouse +5,7%, Condo Apt +3,3%. Хочется отметить, что если в прошлом году лидером роста был сегмент Condo Apartment, то в этом году дом Semi-Detached, хоть и с более скромным результатом.
В Пригородах рост цен умеренный
Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Сентябре, то и здесь мы наблюдаем менее выраженую динамику — Средняя Цена выросла относительно предыдущего месяца в большинстве сегментов: дом Detached плюс $26,000, Semi-Detached — $4,000, сегменты Таунхаусов и Condo Apartment подорожали на $19,000. Только дом Semi-Detached за месяц снизился в цене на ничтожные $355, так что будем считать, что он просто остался на своём месте.
7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI
MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.
Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.
Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 5,2%, составив $805,500
Средняя Цена HPI снова выросла по отношению к предыдущему месяцу. На этот раз на $3,100. Напомню, что в Августе она уже прибавила $1,500, в Июле $2,400, в Июне $3,600, в Мае $5,700, в Апреле $10,000, а в Марте ещё $6,000. И это рекордный показатель предыдущего года. Да что там, года! Ближайший максимум, был зарегистрирован (вдумайтесь!) в Июне 2017-го года ($810,700). Это ведь были почти сказочные для Продавцов времена. И ещё недавно казалось, что до того уровня цен нам ещё далеко…
8. Выводы
Рынок Недвижимости Торонто GTA возвратился к нормальному состоянию
Ажиотаж, который ощущался в начале текущего года, плавно перерос в новую реальность — Рынок Недвижимости Торонто GTA, вернулся к нормальному состоянию. Спрос, под влиянием различных факторов уже переместился из High-Rise в сегмент Low-Rise. Также спрос сместившись географически в пригороды Торонто, дал импульс к росту цен в этих районах и этот тренд продолжался весь год. Теперь же, возможно развитие ситуации, при котором маятник снова качнётся в сторону Торонто. По крайней мере данные прошедшего месяца указывают на это.
Таким образом тот тренд, который набирал силу весь предыдущий год, а то и полтора, стал новой реальностью. Посмотрим надолго ли он задержится, перед тем, как все снова ринутся покупать квартиры в кондо.
Нормализация Рынка Недвижимости вылилась не только в рост Средней Цены продажи, но и в сокращение времени продажи, уменьшение предложения и как следствие усиление конкуренции между Покупателями.
Продажи
Тренд на увеличение Объёма Продаж, который набирал темп с Апреля текущего года, в Июле вылился в рекордный скачок +24,3%. Сентябрь почти повторил эту динамику показав рост продаж в 22% по отношению к аналогичному периоду годом ранее.
При этом в номинальном выражении этот результат, уже третий месяц подряд, оказался выше среднего Объёма Продаж недвижимости за последнее десятилетие. А мы ждали этого момента 2 года. При этом количество Активных Листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA месяц за месяцем снижается — на этот раз ещё более весомо -14,1%. Количество Новых Листингов, также снизилось — на 1,9%.
Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Малтиофферы появляются всё чаще, но далеко не всегда являются эффективной тактикой продажи. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.
Цена
Средняя Цена по отношению к аналогичному периоду прошлого года продолжает свой рост. В Сентябре она выросла на 5,8%. В номинальном выражении, она совершила резкий скачок по отношению к предыдущему месяцу, разом прибавив $51,000. Этот рост не только компенсировал потери летних месяцев, но и установил новый послекризисный рекорд $843,115.
И именно это подтверждает Цена по Индексу HPI, которая выросла ещё на $3,100 за месяц и достигла максимальной отметки с момента падения рынка — $805,500. Два месяца назад, впервые за два года, была пройдена отметка в $800,000 и сделан новый шаг навстречу абсолютному максимуму, зарегистрированному в Мае 2017-го года ($821,400).
В свете выше сказанного, я считаю, что на протяжении осеннего высокого сезона конкуренция между Покупателями усилится и цены продолжат движение вверх.
Снижение ставок по ипотечным кредитам делает своё дело
Снижение ставок по ипотечным кредитам, это конечно же не главная причина роста рынка недвижимости Торонто GTA, но этот процесс тоже вносит свою лепту. Отложенный спрос вместе с небольшим сниженим ставки для квалификации при выдаче моргидж, с 5,34% до 5,19%, постепенно разгоняет активность на рынке.
Покупателям
Как говорится – Кто не успел, тот опоздал! Если вы пропустили летний сезон, при покупке недвижимости, то скорее всего осенью, придётся расплачиваться за это весьма крупной суммой. Активность на рынке неизбежно возрастёт, а вслед за ними вырастет конкуренция между Покупателями и Цены. Из позитивного могу добавить, что увеличится предложение на рынке.
Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, ситуация просто не оставляет шанса снижению цен. Поэтому, далеко заранее найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.
Продавцам
Вы сами всё видите — Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA, давно не выглядел настолько позитивно по отношению к Продавцам. Я практически уверен, что осенью цены ещё немного подрастут.
Тем не менее, к каждой ситуации нужно подходить индивидуально. Если вы не только продаёте, но и покупаете, не забывайте о том, что продавая дорого, скорее всего и покупать новый дом, Вы будете по высокой цене.