Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Июль 2019.

На данный момент, пожалуй можно уверенно говорить о том, что Рынок Недвижимости Торонто стабилизировался и окреп. Говорить о том, что рынок стал благоволить Продавцам ещё рано, но то, что Рынок Недвижимости Торонто GTA сбалансирован, можно признать фактом.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто по итогам Июля 2019-го года просто ошеломляюще хорош! Даже лучше чем Обзор за Май и Апрель.

На данный момент, пожалуй можно уверенно говорить о том, что Рынок Недвижимости Торонто стабилизировался и окреп. Говорить о том, что рынок стал благоволить Продавцам ещё рано, но то, что Рынок Недвижимости Торонто GTA сбалансирован, можно признать фактом.

Так давайте же переходить к деталям!

1. Объём Продаж


РЕКОРД — Количество сделок с недвижимостью в Июле 2019-го года увеличилось на 24,3%

В Июле Продажи ожидаемо снизились относительно Мая и Июня в номинальном выражении, но не в плане роста относительно аналогичного периода предыдущего года.

За последние пару лет, мы стали привыкать к тому, что Объём Продаж крутится вокруг нулевых значений по отношению к предыдущему году, а двузначные цифры мы видели только в красной зоне. Мы все видели, что активность на рынке сильно возросла, но Количество заключённых сделок в Июле выросло на потрясающие 24,3%. Ошеломляющий результат!

Я попытался найти момент, когда результат был лучше, но проверив все данные, месяц за месяцом, за последние 5 лет, не смог найти ничего лучше. Ближайшие преследователи — это пару месяцев в 2016-м году, но и тогда это было что-то в районе 21%. Ну а раньше и такого не бывало. Поэтому мы можем говорить о новом рекорде в статистике по продажам недвижимости в Торонто GTA.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Это на 5,8% выше среднего уровня продаж за последнее десятилетие

И снова победа! Впервые с момента кризиса 2017-го года, Рынок Недвижимости Торонто GTA показал результат выше среднего за 10 лет. Чтобы вам было легче представить состояние рынка, приведу такой пример: Количество продаж в прошедшем месяце, было лишь немногим выше, чем в Июле 2013-го года. Вот такое стремительное восстановление, невзирая на сезонность.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
866
+29.4%
3,075
+29.7%
3,941
+29.7%
Semi-Detached
Изменение год/к году
276
+42.3%
583
+41.8%
859
+42.0%
Townhouse
Изменение год/к году
328
+19.7%
1,087
+22.1%
1,415
+21.6%
Condo Apartment
Изменение год/к году
1,617
+14.8%
660
+13.0%
2,277
+14.3%

Low Rise сегмент задаёт тон!

Весь сегмент низко этажного жилья показал стремительный рост.

На этот раз жёлтая майка лидера переходит от дома Detached, к Semi-Detached + 42%. И что характерно! Изменения в разных сегментах практически одинаковы в пригородах и в самом Торонто! Давно такого не было.

На что хотелось бы обратить Ваше внимание, так это на сегмент Condo Apartment. Мы видим, что количество проданных квартир, в Июле увеличилось за год на 13-14% и, казалось бы, это отличный результат, но! Если мы вспомним, что Продажи в среднем выросли на 24%, то получается, что этот сегмент по прежнему теряет популярность и долю рынка. Но не стоит расстраиваться!

Всё развивается по предсказанному сценарию

Фокус Покупателей, после того как цена на High Rise сегмент в черте Торонто выросла, стал всё сильнее смещаться в пригороды. И под ростом цен, я имею ввиду Рынок существующих квартир в кондо. Что произошло за год с ценами на Pre-Construction, даже говорить страшно.

Ввиду сокращения дистанции между ценами на High Rise, которые не прекращая росли последние три года и ценами в сегменте Low Rise, которые резко подешевели в 2017-м году и с тех пор, либо росли гораздо более скромными темпами, либо (как например в York Region) продолжали немного снижаться, интерес Покупателей ожидаемо сместился как в географическом, так и в качественном аспекте.

Это ясно видно на диаграммах.

Но теперь, ситуация стала меняться.

Сегмент Low Rise, стал стремительно расти. К чему это приведёт? Всё очень просто!

Этой осенью, те кто не успел купить и те кто думал, что цены могут упаcть, по причине того, что недвижимость и так слишком дорогая, примутся искать возможность купить хоть что-то.

Плюс к этому, уже менее чем через месяц, 2-го Сентября текущего года, должна вступить в действие Программа помощи для тех, кто покупает свой первый дом (First-Time Home Buyer Incentive). Да, при уровне цен на недвижимость , эта программа не может оказать какого-либо существенного влияния на рынок Торонто GTA. Но она может подтолкнуть цены в примыкающих регионах, а это в свою очередь приподнимет цены на окраинах Торонто GTA.

Исходя из выше сказанного, я считаю, что осенью Рынок Недвижимости Торонто GTA ожидает новый рывок, после чего цены ещё немного подрастут. Ну и спустя полтора — два года, спрос снова станет смещаться в сторону сегмента High Rise. А там и новые объекты станут вводится в строй …

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2019 Andrei Peresunko Realtor

В Июле 2019-го года на рынке было 17,938 Активных Листингов

За месяц, количество Активных листингов снизилось почти на 2,000, что с учётом того,что мы вошли в сезон летних отпусков, можно считать нормальным, но! Это также на 9,1% меньше, чем в Июле прошлого года. При этом снижение количества Активных Листингов наблюдается уже который месяц подряд, на фоне одновременного роста количества транзакций с недвижимостью. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов!

Очередной Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA указывает на то, что мы уже не первый месяц находимся в ситуации, которую можно охаректизовать, как сбалансированный рынок. Более того, мы ещё далеки от рынка Продавца, но движемся, как мне кажется в этом направлении.

  • Работа с Риэлтором — Form 810
    Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом.
  • Listing Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Listing Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
  • Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Июле 2019-го составил 59,7%

Лучший результат в этом году! Более того, если убрать в сторону результаты Декабря 2018-го и 2017-го годов, когда ввиду сезонного фактора новых листингов просто не появляется, это будет лучшим результатом с момента кризиса 2017-го года.

Во-первых, этот показатель уже полгода находится на уровнях выше 51%, что более чем хорошо. Во-вторых, это на 9,5% лучше, чем было в Июне 2018-го года. А главное, для меня лично, это то, что для всех этих положительных значений, не было никаких стимуляций со стороны государства. Это говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA оздоровился, окреп и теперь имеет определённый запас прочности.

Я считаю, что Рынок Недвижимости Торонто GTA достиг равновесия и готов осенью сделать новый рывок.

4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Время продажи в Июле 2019 составило 23 дня

Почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. В Феврале, впервые с момента падения Рынка Недвижимости Торонто GTA, мы устояли на прежних позициях по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Март почти повторил этот позитивный результат, уступив всего 1 день Марту 2018-го года. В Мае и Апреле, мы отметили, что время Продажи ниже чем было зарегистрировано в аналогичные периоды 2018-го года, пусть и всего на 1 день, в Июне мы снова результат прошлого года. Ну и вот в Июле, среднее время продажи объектов недвижимости на рынке снизилось сразу на 2 дня!

Ещё один факт, говорящий о том, что всё стало на свои места.

5. MOI — Months of Inventory

Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Индикатор Months of Inventory в Июле немного снизился относительно к предыдущего месяца 2,1

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Но и результат в 2,1 для середины летнего сезона просто отличный. Напомню, что в Июле 2018-го года этот индикатор был на уровне 2,8, а в Июле 2017-го года на уровне 3,2. В общем рынок хорош так, как давно уже не был.

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена в Июле 2019-го выросла на 3,2%, составив — $806,755

Рост, в процентном выражении, конечно не поражает воображение, да и относительно предыдущего месяца Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA сильно снизилась, но! Что Вы скажете, если узнаете, что в Мае 2019-го была зарегистрирована самая высокая Средняя Цена с Мая 2017-го года. Да и рост цены в сравнении с прошлым годом весьма стабилен на протяжении последних месяцев.

Эти данные подтверждают, что Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA за Февраль, а в частности прогноз динамики цен, сделанный в этом отчёте, был верен. Изменения цены которые мы с вами видим на левой части графика (т.е. в весенные месяцы 2018-го года), в предстоящие два месяца, были не только повторены, но и с лихвой перебиты весной 2019-го года.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,227,301
-9.1%
$929,633
+2.5%
$995,043
-0.9%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$981,802
+5.0%
$694,740
+5.5%
$786,974
+5.3%
Townhouse
Изменение год/к году
$755,401
+5.5%
$631,539
+3.9%
$660,251
+4.3%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$627,927
+7.7%
$476,445
+3.2%
$584,019
+6.7%

Торонто сильно подешевел

Тогда как в Апреле и Мае Средняя Цена объектов недвижимости проданных в Торонто выросла по отношению к предыдущему месяцу, то в Июле, с точностью до наоборот, Средняя Цена снизилась во всех сегментах.

Сегмент домов Detached за месяц разом подешевел более чем на $105,000, Semi-Detached упал на $73,000, Townhouse просел в цене на $55,000, а дом Semi-Detached $5,000. На этом фоне снижение Средней Цены Condo Apartment на $8,000 кажется несущественным.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то подешевел только дом Detached, но крайне значительно -9,1%. Остальные же сегменты выросли в цене, но по-разному: дом Semi-Detached +5,0%, Townhouse +5,5%, Condo Apt +7,7%.

В Пригородах противоположная ситуация

Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Июле, то и здесь мы наблюдаем разнонаправленную динамику: дом Detached вырос почти на $7,000, а Semi-Detached остался стоять на месте + $500. В это время, лучшую динамику показал сегмент Таунхаусов, что неудивительно, он прибавил в цене $13,500. Только сегмент Condo Apartment просел в цене, результат минус $7,500 за месяц.

Таким образом получается, что все прогнозы сделанные за прошедший год сбылись!

7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2019 Andrei Peresunko Realtor

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 5.5%, составив $800,900

Средняя Цена HPI снова выросла по отношению к предыдущему месяцу. На этот раз на на $2,400 Напомню, что в Июне она уже прибавила $3,600, в Мае $5,700, в Апреле $10,000, а в Марте ещё $6,000. И это рекордный показатель предыдущего года. Да что там, года! Ближайший максимум, был зарегистрирован (вдумайтесь!) в Июне 2017-го года ($810,700). Это ведь были почти сказочные для Продавцов времена. И ещё недавно казалось, что до того уровня цен нам ещё далеко…

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2019 Andrei Peresunko Realtor

8. Выводы

Ажиотаж на Рынке Недвижимости Торонто GTA

Ажиотаж, который ощущался в предыдущие месяцы, плавно перестраивает ту реальность к которой мы привыкли. Спрос, под влиянием различных факторов перетекает не только из сегмента High-Rise в сегмент Low-Rise, но ещё и смещается географически. Так как даунтаун Торонто стал недосягаем для многих, спрос стал смещаться к окраинам, постепенно выходя за его пределы.

Таким образом тот тренд, который набирал силу весь предыдущий год, а то и полтора, стал новой реальностью. Посмотрим надолго ли он задержится, перед тем, как все снова ринутся покупать квартиры в кондо.

Ажиотаж набиравший всё больший ход с приближением весенних месяцев, вылился не только в рост Средней Цены продажи недвижимости, но и в сокращение времени продажи, уменьшение предложения и как следствие усиление конкуренции между Покупателями.

Продажи

Рост Объёма Продаж, который набирал темп с самого начала текущего года, в результате вылился в рекордный скачок +24,3% по отношению к аналогичному периоду годом ранее.

При этом в номинальном выражении этот результат, впервые за 2 года, оказался выше среднего количества проданных объектов недвижимости за последнее десятилетие +5,8%. При этом количество новых Активных Листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA месяц за месяцем снижается — на этот раз ещё более весомо -9,1%. И это на фоне того, что Количество Новых Листингов выросло на +3,7%.

Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.

При этом таких листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA почти половина. Из-за этого получается странная ситуация. Вроде бы продажи низкие, а предложение достаточное. Получается что рынок слаб. Но на самом деле, если посмотреть на ситуацию под иным углом, получается , что только половину листингов реально рассматривают для покупки. А значит соотношение покупок и продаж будет указывать на высокую активность рынка.

Цена

Средняя Цена по отношению к аналогичному периоду прошлого года продолжает свой рост. В частности в Июле она выросла на 3,2%. Правда нужно отметить, что в номинальном выражении, она снизилась относительно предыдущих месяцев, разом потеряв $26,000. Но беспокоиться не стоит — это просто фактор сезонности.

И именно это подтверждает Цена по Индексу HPI, которая выросла на ещё $2,400 за месяц и достигла максимальной отметки с момента падения рынка — $800,900. Впервые за два года была пройдена отметка в $800,000 и сделан новый шаг навстречу абсолютному максимуму, зарегистрированному в Мае 2017-го года ($821,400).

В свете выше сказанного, я считаю, что с приходом осеннего высокого сезона конкуренция между Покупателями усилится и цены продолжат движение вверх.

Снижение ставок по ипотечным кредитам делает своё дело

Снижение ставок по ипотечным кредитам, это конечно же не главная причина роста рынка недвижимости Торонто GTA, но этот процесс тоже вносит свою лепту. Отложенный спрос вместе с небольшим сниженим ставки для квалификации при выдаче моргидж, с 5,34% до 5,19%, постепенно разгоняет активность на рынке.

Покупателям

Снова настал ваш звёздый час! Активность в Августе снижается, т.к. все хотят набраться сил перед началом занятий в школах и разъезжаются на отдых. Покупателей становится меньше, поэтому вы можете оказаться в гораздо более выгодном положении чем месяц или два назад. Если готовы покупать, то можно рассчитывать на то,что в Августе могут быть интересные предложения, т.к. Продавцы, особенно те, которых поджимает время, станут более сговорчивы. Единственный момент, который хочется уточнить, эти предложения, увы, не будут казаться вам привлекательными по сравнениюс тем,что вы видели весной. Но поверьте, если вы вдруг не купите что-то до Ноября, вы будете вспоминать об упущенных в Августе вариантах, с болью в душе и кошельке.

Правда есть и неприятный момент — предложение также снизится, т.е. выбора станет меньше.

New Construction

При этом, если раньше многие смотрели в сторону New Construction, то в 2018-м году, даже кондо стали продаваться как никогда плохо, что уж говорить о нереально переоценённых Low Rise проектах. И поверьте, у застройщиков куда больше денег в запасе, да и попросту гораздо более длинный горизонт планирования. Также они как никто хорошо знают, что опустив цены однажды, поднять их в последствии будет крайне тяжело. Ввиду этого они будут тянуть резину с вводом в строй новых проектов и завершением старых. Также им на руку играет то, что на самом деле стоимость строительства значительно выросла в последние годы.

Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, просто не оставляет шанса снижению цен. По крайней мере значительному и тем более с длинным горизонтом инвестиций.

Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Вы сами всё видите — данный Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA, давно не выглядел настолько позитивно по отношению к Продавцам. Если нужно продавать сейчас — продавайте, но я практически уверен, что осенью цены ещё немного подрастут.

Тем не менее, к каждой ситуации нужно подходить индивидуально. Если вы не только продаёте, но и покупаете, не забывайте о том, что продавая дорого, скорее всего и покупать новый дом, Вы будете по высокой цене.

На этой ноте, я заканчиваю свой Обзор Рынка Недвижимости Торонто Июль 2019. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!
До новых встреч!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.