Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Май 2019.

Продажи в Мае 2019-го года выросли на 18,9%

Продажи в Мае были на более высоких уровнях, чем в Апреле, как в номинальном выражении, так и в плане роста относительно аналогичного периода предыдущего года.

В последнее время, мы больше привыкли к тому, что Объём Продаж крутится вокруг нулевых значений по отношению к предыдущему году, а двузначные цифры мы видели только в красной зоне. Как Апрель 2019-го года, так и Май напротив порадовали сильным и весьма уверенным ростом +16,8% и +18,9%, в годовом выражении соответственно. Последний раз что-то подобное отмечалось в Июле 2018-го года. Но если тогда, это в большей части было вызвано слабыми показателями кризисного 2017-го года и во многом было случайностью, то в этот раз всё выглядит гораздо более фундаментально. Но при этом нельзя сказать, что ситуация совершенно безоблачна.

Да, это всего на 2,9% ниже среднего уровня продаж за последнее десятилетие

это весьма убедительный показатель. В особенности, если взять к рассмотрению уровень цен в регионе, состояние экономики и одни из самых жёстких в истории правил получения ипотечных кредитов.

Ввиду выше сказанного, можно говорить о том, что в целом Рынок Недвижимости Торонто GTA, достаточно окреп, после двухлетнего кризиса.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Кто молодец? – Low Rise сегмент!

Весь сегмент низко этажного жилья показал стремительный рост.

Лидером по темпам роста Объёма Продаж, как в самом Торонто, так и во всём мегаполисе стал сегмент домов Semi-Detached в Торонто +34,7%. Недалеко оказался и сегмент домов Detached +30,4%. Количество сделок с Таунхаусами тоже увеличилось +16,6%. А вот количество продаж Condo Apartment, даже чуть снизилось -0,2%.

В пригородах, наблюдается равномерный и высокий рост Продаж во всех сегментах без исключения +24% или около того.

Всё развивается по предсказанному сценарию

Фокус Покупателей, после того как цена на High Rise сегмент в черте Торонто выросла, стал всё сильнее смещаться в пригороды. И под ростом цен, я имею ввиду Рынок существующих квартир в кондо. Что произошло за год с ценами на Pre-Construction, даже говорить страшно.

Ввиду сокращения дистанции между ценами на High Rise, которые не прекращая росли последние три года и ценами в сегменте Low Rise, которые резко подешевели в 2017-м году и с тех пор, либо росли гораздо более скромными темпами, либо (как например в York Region) продолжали немного снижаться, интерес Покупателей ожидаемо сместился как в географическом, так и в качественном аспекте.

Это ясно видно на диаграммах.

В Мае 2019-го года на рынке было 20,017 Активных Листингов

Это на 4,3% меньше чем в аналогичном периоде годом ранее и меньше чем месяц назад. При этом снижение количества Активных Листингов наблюдается уже который месяц подряд, на фоне одновременного роста количества транзакций с недвижимостью. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов!

Очередной Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA указывает на то, что мы уже не первый месяц находимся в ситуации, которую можно охаректизовать, как сбалансированный рынок. Более того, малейшее движение со стороны государства, может сделать так, что Рынок Недвижимости Торонто GTA снова окажется на стороне Продавцов. Может оказаться достаточно малейшего толчка со стороны финансовых регуляторов и сигналы об этом звучат всё чаще.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Мае 2019-го составил 51,5%

Это чуть ниже чем было в Апереле, но! Во-первых, этот показатель уже четвёртый месяц подряд крепко стоит на уровне 51-52%, что более чем хорошо. Во-вторых, это на 8% лучше, чем было Мае 2018-го года. А главное, для меня лично, это то, что для всех этих положительных значений, не было никаких стимуляций со стороны государства. Это говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA оздоровился, окреп и теперь имеет определённый запас прочности.

Я считаю, можно говорить о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA достиг равновесия. Более того, это может быть небольшой предышкой перед тем, как Рынок попытается сделать новый рывок.

Время продажи в Мае 2019 составило 19 дней

Почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. В Феврале, впервые с момента падения Рынка Недвижимости Торонто GTA, мы устояли на прежних позициях по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Март почти повторил этот позитивный результат, уступив всего 1 день Марту 2018-го года. В Мае и Апреле, мы видим, что время Продажи ниже чем было отмечено в аналогичные периоды 2018-го года, пусть и всего на 1 день. Ещё один факт, говорящий о том, что всё стало на свои места.

Индикатор Months of Inventory в Мае остался на занятых в Апреле позициях — 2,0

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца. Ну а подобных уровней этого индикатора мы не видали как давно? Правильно – с Мая 2017-го года! Другими словами, лучше чем сейчас, Рынок Недвижимости Торонто GTA выглядел только два года!

Средняя Цена в Мае 2019-го выросла на 3,6%, составив — $838,540

Рост, в процентном выражении, конечно не поражает воображение, но что Вы скажете, если узнаете, что номинально — это самая высокая Средняя Цена с Мая 2017-го года. Также, Средняя Цена выросла за месяц на $18,000, Да да! Безусловно, фактор сезонности внёс свою лепту, но нельзя отрицать тот факт, что и отложенный спрос, даёт о себе знать.

Эти данные подтверждают, что Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA за Февраль, а в частности прогноз динамики цен, сделанный в этом отчёте, был верен. Изменения цены которые мы с вами видим на левой части графика (т.е. в весенные месяцы 2018-го года), в предстоящие два месяца, были не только повторены, но и с лихвой перебиты весной 2019-го года.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Торонто отвоёвывает позиции

Тогда как в начале весны Средняя Цена объектов недвижимости проданных в Торонто по сравнению с предыдущим месяцем, в номинальном выражении снизилась во всех сегментах без исключений. В апреле же, с точностью до наоборот, Средняя Цена выросла. В Мае же тренд продолжился. Особо удивил сегмент домов Detached, который подорожал за месяц почти на $30,000. Это при том, что в Апреле Средняя цена продажи дома Detached уже выросла на $88,000 по отношению к Марту.

Также в Мае Townhouse прибавил в цене $39,000, а Condo Apartment вырос $3,000. Semi-Detached подешевел на $1,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то подешевел только Semi-Detached -0,2%. Остальные же сегменты выросли в цене, но по-разному: дом Detached +1,5%, Townhouse +6,2%, Condo Apt +6,6%. В общем ситуация абсолютно зеркальна той, которая наблюдалась в Марте.

Пригороды закрепляют успех

Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Мае, то и здесь мы наблюдаем разнонаправленную динамику по отношению к Апрелю: дом Detached подорожал на $11,000, Таунхаус также вырос в цене +$2,000, а вот Semi-Detached стал дешевле на $12,000, как и Condo Apartment -$4,800.

Если же посмотреть Обзор Рынка Недвижимости за Май 2018-го года, то мы увидиим, что Средняя Цена увеличилась во всех сегментах дом Detached +0,3%, Semi-Detached +2,1%, Townhouse на +2,5%, а Condo Apartment прибавили в цене +4,9%.

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 3.1%, составив $794,800

За месяц Средняя Цена HPI выросла на $5,700, при том, что в Апреле она уже прибавила $10,000, а в Марте ещё $6,000. И это рекордный показатель предыдущего года. Да что там, года! Ближайший максимум, был зарегистрирован (вдумайтесь!) в Июне 2017-го года ($810,700). Это ведь были почти сказочные для Продавцов времена. Хотя до этих уровней нам ещё далеко.

Я не склонен к эйфории по этому поводу и излишнему оптимизму, но согласитесь — Неплохая выдалась весна, не правда ли?

Ажиотаж на Рынке Недвижимости Торонто GTA

Ажиотаж, который ощущался в предыдущие месяцы, плавно перестраивает ту реальность к которой мы привыкли. Спрос, под влиянием различных факторов перетекает не только из сегмента High-Rise в сегмент Low-Rise, но ещё и смещается географически. Так как даунтаун Торонто стал недосягаем для многих, спрос стал смещаться к окраинам и постепенно выходя за его пределы.

Таким образом тот тренд, который набирал силу весь предыдущий год, а то и полтора, стал новой реальностью. Посмотрим надолго ли он задержится.

Ажиотаж набиравший всё больший ход с приближением весенних месяцев, вылился не только в рост Средней Цены продажи недвижимости, но и в сокращение времени продажи, уменьшение предложения и как следствие усиление конкуренции между Покупателями.

Продажи

Продажи в Мае 2019-го года резко увеличились по сравнению с уровнем предыдущего года +18,9%, поддержав темп заданный месяцем ранее. При этом в номинальном выражении это всё ещё ниже среднего количества проданных объектов недвижимости за последнее десятилетие, но если ранее недостача была на уровне 9-12%, то в Мае 2019-го года мы недобрали всего 2,9%, до этой черты. При этом количество новых Активных Листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA снова снизилось, на этот раз уже более весомо -4,3%. И это на фоне того, что Количество Новых Листингов выросло на 0,8%.

Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.

При этом таких листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA почти половина. Из-за этого получается странная ситуация. Вроде бы продажи низкие, а предложение достаточное. Получается что рынок слаб. Но на самом деле, если посмотреть на ситуацию под иным углом, получается , что только половину листингов реально рассматривают для покупки. А значит соотношение покупок и продаж будет указывать на высокую активность рынка. Вот и объяснение того, почему при снижающихся продажах, цены всё равно растут.

Цена

Как минимум дважды в 2018-м году мы упирались в потолок Цены. Это было в Мае – Июне и в Октябре. Каждый раз цены откатывались назад. Но, если с Декабря 2017-го года по Май 2018-го Средняя Цена HPI прибавила почти $30,000, после чего в Июле потеряла $13,000 из них, то уперевшись в потолок второй раз, в Сентябре – Октябре, Средняя Цена HPI снизилась всего на $2,700. В Декабре 2018-го года, снова приподнялась на несущественные $600, а в Январе снизилась на $2,400. При наших цифрах номинальной стоимости недвижимости, можно сказать, что потерь собственно и не было. Ну, а в Феврале, после того как все более дешёвые объекты были проданы, Средняя Цена рванула резко вверх прибавив $32,000 по отношению к предыдущему месяцу.

Март продолжил этот тренд, прибавкой к цене HPI ещё $11,000, достигнув максимальной отметки с момента падения рынка — $779,100 и сделав шаг навстречу рекордным показателям Июня 2017-го года ($810,700).

В свете выше сказанного, я считаю, что цены продолжат движение вверх.

Немного поутихли призывы к ослаблению правил квалификации при выдаче моргидж и увеличению срока амортизации до 30 лет.

Мне пока не ясно, кто именно лоббирует подобные решения. Дело в том, что заинтересованных лиц слишком много. Среди них, на первый взгляд, можно назвать Правительство всех уровней, от федерального до муниципального. Одни недополучают LTT (Land Trasfer Tax) из-за уменьшившегося количества сделок с недвижимостью, другие, прочие налоги от уменьшения количества новых проектов. Плюс к этому, понятно что в будущем крупного их увеличения ожидать не стоит, т.к. продажи новых проектов почти остановились.

Вторыми будут названы девелоперы. У них конечно долгосрочные планы и занятость пока ещё есть, но думают они тоже на долгий срок. Цены они опускать не хотят, потом их будет слишком сложно снова поднять, а для этого нужно чтобы цены росли. А для того, что все снова стали активно инвестировать в проекты новых застроек, рост необходим значительно выше инфляции.

Третьими в списке банки и прочие кредитные организации. Они уже и так плачут, что люди не обвешиваются всё большими и большими кредитами, и так ноют, а изменений всё нет.

А под занавес, всё это прикрывается заботами о благе человеческом – они там все так переживают за First Time Buyers, что прямо ночами спать не могут.

Ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов было бы пагубным шагом для Торонто

За всю Канаду я не скажу, потому, что ситуация в разных регионах очень сильно разнится, но для Торонто в текущем году, было бы пагубным шагом ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов. В идеале, до осени всё должно остаться как есть, включая ставки по моргидж. То же самое касается, даже в большей степени, увеличения срока амортизации до 30 лет. Объясню почему я так считаю.

Рынок Недвижимости Торонто стабилизировался. Случилось то, чего власти собственно и добивались. Цены растут умеренно, хотя и очень неравномерно в разных сегментах и в разных районах Большого Торонто. Рынку нужна передышка. Хотя бы пару лет для того, чтобы накопить силы, которые потом можно будет использовать для рывка. В предыдущие годы, как Правительство, так и муниципальные власти хорошо поправили свои дела за счёт сферы недвижимости. Прошло 10 лет, и как положено, назревает новый экономический кризис. У меня складывается впечатление, что они снова хотят использовать Real Estate, в качестве ломовой лошади для всей канадской экономики. А лошадка уже может не сдюжить, т.к. нет того запаса, который копился 20 лет и был в распоряжении в 2008м году.

Поэтому, я бы предпочёл, чтобы при сохранении текущей диспозиции – Правительство, как в старом анекдоте — покормило собак и ничего не трогало. Дайте рынку недвижимости самооздоровиться!

Покупателям

Если в зимний период, я рекомендовал поторопиться, то теперь, те Покупатели, которые всё раздумывали, могут никуда не торопиться — рынок окреп. Теперь готовьтесь к осеннему рынку. Где я ожидаю новый виток роста цен, примерно сопоставимый с отмеченным в весенние месяцы.

Если готовы покупать, то можно рассчитывать на то,что в Июле могут быть интересные предложения, т.к. активность на рынке снизится и Продавцы, особенно те, которых поджимает время, станут более сговорчивы.

New Construction

При этом, если раньше многие смотрели в сторону New Construction, то в 2018-м году, даже кондо стали продаваться как никогда плохо, что уж говорить о нереально переоценённых Low Rise проектах. И поверьте, у застройщиков куда больше денег в запасе, да и попросту гораздо более длинный горизонт планирования. Также они как никто хорошо знают, что опустив цены однажды, поднять их в последствии будет крайне тяжело. Ввиду этого они будут тянуть резину с вводом в строй новых проектов и завершением старых. Также им на руку играет то, что на самом деле стоимость строительства значительно выросла в последние годы.

Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, просто не оставляет шанса снижению цен. По крайней мере значительному и тем более с длинным горизонтом инвестиций.

Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Вы сами всё видите — данный Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA, давно не выглядел настолько позитивно в глазах Продавцов. Если нужно продавать — продавайте, но лично мне кажется, что осенью цены ещё немного подрастут. Но тут нужно подходить индивидуально. Если вы не только продаёте, но и покупаете, не забывайте о том,что продавая дорого, вы скорее всего и покупать будете по высокой цене.