Недвижимость Торонто — Октябрь 2022.

Падение Объёма Продаж Недвижимости в Торонто GTA

В Октябре 2022-го года Продажи жилой недвижимости в Торонто GTA составили 4,961 единица, оказавшись на самом низком уровне в период с 1999-го года. Продаж было даже меньше чем в Октябре 2008-го года, сразу после разразившегося ипотечного кризиса в США. В сравнении с Октябрём 2021-го года, количество сделок упало на 49%.

Если посмотреть на данные за предыдущие десять лет, то мы увидим, что Продажи в Октябре 2022-го года оказались на 42% ниже среднего уровня за последнее десятилетие.

Получается, что в данный момент Продажи на рынке недвижимости Торонто GTA продолжают замедляться как в сравнении с последними месяцами, так и в сравнении с данными за посление два с лишним десятка лет.

Аномальное снижение Продаж в Сентябре

Когда, в обзоре рынка за Сентябрь, я назвал падение количества сделок с жилой недвижимостью в Торонто GTA «Аномальным», я даже и подумать не мог, что в Октябре номинальное количество сделок окажется ещё ниже. Но ожидание очередного поднятия ставки Банком Канады ( 26-го Октября 2022-го года), оказало ещё большее давление, чем то, которое мы отмечали в Сентябре.

Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Падение Продаж снова ускорилось

Стоит отметить тот факт, что тренд в самом Торонто и его пригородах сильно разнится. При том, что продажи на всей территории Торонто GTA в Октябре оказались ниже, чем были в Сентябре, в самом Торонто количество сделок незначительно, но выросло во всех сегментах. Следовательно, интерес Покупателей смещается ближе к центру нашего мегаполиса.

Изменение структуры спроса на графиках расположенных ниже, демонстрирует одинаковый тренд на рынках Торонто и пригородов — уменьшается доля квартир Condo и при этом растёт доля сделок в сегменте домов Detached. При этом этот тренд более выражен в Торонто, где доля домов Detached выросла на 4% за счёт сегмента Condo Apartments. В прогородах этот рост составляет лишь 3%.

Предложение на рынке продолжает снижаться.

Количество Новых Листингов в Октябре составило 10,390 единиц, снизившись на 7,5% по отношению к Сентябрю, а в сравнении с прошлогодним результатом снизилось на 11,6% .

Количество Активных Листингов в Октябре 2022-го года составило — 13,023, уменьшившись за месяц на 500 единиц. По сравнению же с предыдущим годом этот показатель вырос на 68%.

Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 Активных Листингов.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) прекратил падение

Рынок недвижимости Торонто GTA по-немногу восстанвливает баланс утерянный на протяжении весны и лета. К сожалению, этот баланс восстанавливается не за счёт роста Продаж, а благодаря снижению предложения.

Время продажи в Октябре снизилось

В Октябре 2022-го года Время Продажи хотя и снизилось, но тем не менее осталось весьма долгим — 33 дня, что в два с половиной раза дольше, чем было год назад. Время продажи в последние месяцы росло, сперва вернувшишь к нормальным значениям, а в Августе и Сентябре превысив их. На мой взгляд время продажи останется на текущих уровнях как минимум до весны 2023-го года.

Индикатор Months of Inventory составляет 2,6 месяца

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Вы только посмотрите как изменился Рынок Недвижимости Торонто GTA. Ещё в начале года, все находившиеся на рынке объекты жилой недвижимости могли быть распроданы менее чем за месяц, а сейчас этот индикатор вырос в 3раза!

Тем не менее, движение на рынке есть, но поглядим как будет развиваться ситуация на протяжении зимнего сезона.

Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA продолжает рост

После установленного в Феврале абсолютного рекорда Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA снижалась вплоть до Августа месяца. В Августе произошёл первый отскок и цена подросла на $5,000. В Сентябре Средняя Цена подросла ещё на $7,000. Октябрь продолжил тренд — Средняя Цена за месяц увеличилась почти на $3,000 и составила $1,089,428.

В годовом выражении Средняя Цена продолжила снижаться. Падение составило $66,000 или 5,7%.

Говорить, что Цены на Рынке Недвижимости Торонто GTA стабилизировались, пока рано

Во-первых, если рассмотреть внимательно графики и таблицу со структурой продаж, то легко заметить, что продажи Квартир и Таунхаусов упали сильнее, чем продажи домов Detached. Это означает, что спрос сместился в более дорогой сегмент, а цены там выше, что и объясняет более высокую Среднюю Цену.

Во-вторых, учитывая стойкое желание финансовых властей побороть галопирующую инфляцию не стоит надеяться на скорое ослабление финансовой политики. Учитывая, что без кредитования жильё в Канаде почти никто не покупает, а стоимость заимствования будет только расти, сложно ожидать, что цены на жилую недвижимость станут расти в ближайшее время.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

В Торонто изменение цен было разнонаправленным.

По сравнению с данными месячной давности, в Октябре Средняя Цена на дом Detached в Торонто выросла на $24,500, дом Semi-Detached вырос в цене на $9,000, сегмент Townhouse подорожал на $60,000 и только сегмент Condo Apartment упал в цене на $29,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то здесь отмечается падение цен: Дом Detached теперь стоит на -9.9% меньше, чем стоил год назад, а дом Semi-Detached потерял -7.6%, а сегмент Townhouse подешевел на 2.2%. Только Condo Apartment смог формально удержаться от падения оставшись на уровне Октября 2021-го года.

В Пригородах Торонто прослеживается похожий тренд

В сравнении с Октябрём 2021-го года, дом Detached в пригородах подешевел на -11.8%, Semi-Detached подрастерял -6.3%, а сегмент Townhouse -4%. Только сегмент Condo Apartment прибавил +5.7%.

За месяц Средняя Цена в пригородах изменилась разнонаправленно: Дом Detached подешевел на $20,000. Дом Semi-Detached подорожал на $15,500, а сегмент Townhouse подрос на $5,000. Сегмент Condo Apartment подешевел на $14,000 за месяц.

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI снизилась

В Октябре 2022-го года Цена по индексу HPI снизилась на $12,500 по отношению к Сентябрю и впервые в этом году мы отмечаем снижение Цены по индексу HPI в годовом выражении — цена упала на $30,000 или на 2.7%. В результате Цена по индексу HPI составляет $1,098,200.

Продажи

Уровень Продаж в Августе неожиданно вырос, вопреки обычному сезонному тренду, предполагающему снижение. Как и предполагалось, теперь мы расплачиваемся за тот, аномальный рост, таким же аномальным падением уровня продаж в Сентябре и Октябре.

Цена Недвижимости в Торонто GTA

Средняя Цена на Недвижимость Торонто после абсолютного рекорда, установленного в Феврале неуклонно снижалась. Но в Августе, на фоне снизившегося Предложения и увеличившихся Продаж, немного пошла вверх и с тех пор по-немногу растёт.

Тем не менее, я бы не испытывал особенного оптимизма по этому поводу, т.к. этот рост обеспечивается тем, что спрос смещается из дешёвых сегментов (Таунхаусы и Condo Apartment) в более дорогой (дом Detached). Более того, спрос территориально смещается из пригородов, в черту Торонто, ведь наименьшее падение Продаж (а значит наибольший интерес) показали дома Detached, расположенные в Торонто. Именно это обеспечивает рост Средней цены.

Но не дайте этому факту себя одурачить — цены не перешли к росту и скорее всего, после очередного повышения ставок ещё немного снизятся.

Это подтверждает и Средняя Цена по Индексу HPI, которая в Октябре впервые за долгое время показала снижение цены в годовом выражении на 2.7%, до уровня $1,098,200, что на $12,500 меньше, чем было месяцем ранее.

Продолжат ли цены падение?

Глобальная нестабильность, как в политике, так и в экономике, делает прогнозы всё более и более неблагодарным делом. С одной стороны нас гарантированно ждёт сильнейшая инфляция и на этом фоне вложения в недвижимость будут как никогда уместны. С другой стороны весь мир находится на грани рецессии и насколько сильно это повлияет конкретно на канадскую экономику пока не ясно.

Тем не менее, я склоняюсь к тому, что цены на Рынке Недвижимости Торонто GTA продолжат снижение малыми темпами и к весне стабилизируются. В особенно тяжёлом положении, как мне думается, окажется сегмент дорогой недвижимости, стоимостью более $2,500,000.

Ставки по ипотечным кредитам растут

Как считают аналитики, Банк Канады может повысить overnight rate ещё один или даже два раза в текущем цикле повышения ставок, что конечно будет очень болезненным для получателей ипотечных кредитов и бесспорно, не может не сказаться на Рынке Недвижимости.

Но это лишь предположения и моргидж лучше обсуждать с Моргидж Брокером.

Покупателям

После некоторого всплеска в Августе и начале Сентября, активность на Рынке Недвижимости Торонто GTA по моим наблюдениям снизилась, цены приблизились ко дну и наступает момент, когда можно Покупать! Вы безусловно должны взвесить все Pro и Contra, но нельзя не отметить тот факт, что третий подряд месяц роста Средней Цены и опережающий интерес Покупателей к наиболее дорогому сегменту (дома Detached в черте Торонто), говорит об оздоровлении ситуации на рынке. А это означает, что дно цен уже близко и пора заходить на рынок, так как ловить самое дно редко когда получается, ввиду того, что твёрдая уверенность в том, что именно «это» было дно, приходит только после. Посему, если подвернулся хороший вариант, то стоит брать?

Те, кто сейчас снимает квартиру и хочет наконец-то купить собственное жильё, на мой взгляд просто обязаны заходить на рынок зимой или весной, т.к. относительно осенних уровней, цены сильно уже не упадут, а значит потерь на этой Покупке не будет.

Также, это удачный момент для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, т.к. чем дороже недвижимость, тем больше она потеряла в цене, а значит Вам нужно будет доплачивать меньшую разницу. Что это, если не скидка?

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию и начать подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке и сделать правильный выбор не тратя силы и время на лишние варианты. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

После всплеска в Августе и начале Сентября рынок снова охлаждается. Схема продажи через малтиоффер постепенно возвращается, но уже не с целью заработать больше, а с целью быстрее продать. Увеличилось время продажи и теперь чуть ли не вдвое дольше привычного нам времени — 33 дня. Если у Вас были мысли продавать свой второй, третий дом или переезжать самому, то сейчас самое время обсудить создавшуюся ситуацию, поэтому не стесняйтесь звонить мне.