Недвижимость Торонто — Ноябрь 2023.

Продажи продолжают падать

В Ноябре объём продаж продолжил своё снижение. Падение относительно прошлого года составило 6%. Это выглядит логично, т.к. высокий осенний сезон постепенно заканчивается.

Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.

Рынок Недвижимости Торонто и пригородов показывает немного отличающиеся тренды:

• В Торонто, по сравнению с данными за Ноябрь 2022-го года, снижается доля домов Detached и растёт доля квартир и домов Semi-Detached.
• В пригородах тренд аналогичный

Предложение на очень высоком уровне

В Ноябре 2023-го года Количество Новых Листингов снизилось относительно предыдущего месяца, составив 10,545 единиц. Почти на 4,000 листингов меньше, чем месяцем ранее. Тем не менее, это на 16,5% больше, чем было в прошлом году

Даже снижающийся уровень Продаж, не смог компенсировать снижение количества Новых Листингов. В результате, Активных Листингов на рынке стало заметно меньше — 16,759. Это на 40,7% больше, чем было в Ноябре 2022-го года и на 16% меньше, чем было месяц назад. Это нетипично высокий для последних лет уровень предложения, т.к. мы уже привыкли к его дефициту.

Напомню, что когда-то нормальным значением для рынка Торонто GTA, считалось 20,000 Активных Листингов.

Рынок в руках Покупателей

За месяц, количество Новых Листингов снизилось на 36,5%, а номинальное число Продаж снизилось на 9,6%. Таким образом индикатор SNLR в Ноябре смог подрасти до 40,2%. Но в практическом плане ничего не изменилось — Рынок по прежнему в руках Покупателя.

Индикатор Months of Inventory неизменно высок

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Индикатор Months of Inventory очень резко взлетел, значительно выше порога активности и третий месяц подряд держится на уровне четырёх и более месяцев. Я не могу припомнить настолько высоких значений этого индикатора. Тем не менее, я не думаю, что подобный уровень предложения задержится надолго.

Время Продажи на стабильно высоких уровнях

Время Продажи в Ноябре возросло по сравнению с аналогичным периодом годом ранее и составило 39 дней. Мы входим в зимний сезон на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

Средняя Цена в Торонто GTA за год не изменилась

Средняя Цена проданной в Ноябре 2023-го года Недвижимости составила $1,082,179, что на 0,3% больше, чем было год назад. Т.е. в практическом плане, за год почти не изменилась.

По отношению к предыдущему месяцу Средняя Цена недвижимости в Торонто GTA упала почти на $44,000.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

В Торонто падение Средней Цены во всех сегментах

По сравнению с предыдущим месяцем, Средняя Цена на дом Detached в Торонто рухнула сразу на $100,000. За ним последовали дом Semi-Detached, минус $60,000 и сегмент Townhouse, потерявший $55,000. На этом фоне сегмент Condo Apartment, просевший на $9,000, выглядит молодцом.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то увидим следующую картину: дом Detached прибавил +3.5% цены, дом Semi-Detached +2.4%, а сегменты Townhouse (-3.6%) и Condo Apartment (-1,7%) напротив, подешевели относительно уровня Ноября 2022-го года.

В Пригородах Торонто тренд смешанный

По отношению к предыдущему месяцу Средняя Цена в пригородах, изменялась следующим образом: дом Detached подешевел на $16,000, Semi-Detached просел на $8,000, сегмент Townhouse потерял $39,000, а сегмент Condo Apartment, напротив, прибавил $34,000 за месяц.

В сравнении с аналогичным периодом прошлого года, дом Detached подорожал на +0.7%, Semi-Detached подрос на +2.9%, сегмент Townhouse потерял -0.7%, а сегмент Condo Apartment подрос на +6.4%.

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI снижается

После многих месяцев непрерывного роста, в Июле 2023-го года Цена по индексу HPI потеряла почти $10,000 и с тех пор неуклонно снижается. В Ноябре, индекс HPI потерял ещё $22,300 и в результате составил $1,081,300, что на символические -0.8% ( $8,500) меньше чем было в прошлом году.

Продажи

Коррекция Рынка Недвижимости Торонто GTA, которая началась в Июне, не только не ослабела с приходом осеннего сезона, но даже напротив — усилилась. Высокие ставки, боязнь дальнейшего снижения цен удерживает Покупателей от активных действий на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

Как результат, снижение Продаж (относительно средних для последнего десятиления уровней) на 40%.

Цена Недвижимости в Торонто GTA

С Февраля по Май текущего года, Средняя Цена выросла на $157,433. Пора было наступить коррекции? Вполне.

С Июня, после череды повышений overnight rate Банком Канады, мы наблюдали непрерывное снижение Средней Цены на рынке Торонто GTA. Даже тому, что в Сентябре и Октябре произошёл небольшой отскок, я бы не придавал большого значения.

Продажи хотя и находятся на исторически низких уровнях, но они есть. Дело в том, что сейчас покупают только супервыгодные варианты.

На мой взгляд, пик коррекции мы наблюдаем прямо сейчас или же увидим минимальное (!) снижение цен в ближайшее время. И хотя в данный момент мы наблюдаем очень высокий уровень предложения, я убеждён, что скоро многие Продавцы проcто уйдут с рынка до лучших времён. В свою очередь Покупатели, которые занимали в последние месяцы выжидательную позицию из-за снижающихся цен и неопределённости относительно ставок по кредитам, вернутся на рынок.

А вы их дустом не пробовали?

Есть такой старый анекдот, из эпохи позднего СССР

На завод приезжает райкомовский лектор с политинформацией. После лекции приглашает рабочих задавать вопросы. «Скажите, правда, что повышаются цены на колбасу?». «Да, – отвечает лектор, – но это не отразилось на благосостоянии народа». Далее следуют аналогичные вопросы о повышении цен на мебель, золото, … И всякий раз лектор отвечает однотипно: «Да, цены повышаются, но это никак не отразилось на благосостоянии наших трудящихся». Голос из задних рядов «А вы их дустом не пробовали?».

У меня уже создётся впечатление, что канадское правительство поступает с нами именно так. Под предлогом борьбы с инфляцией, Банк Канады повышает ставки по кредитам, пытаясь привести инфляцию в диапазон 2-3% в год. Они уже в открытую заявляют, что канадцы должны жить хуже, чтобы снизить инфляцию. В то же время, если вглядеться в структуру инфляции, то становится очевидным то, что высокие ставки по кредитам, сами по себе являются значительным источником инфляции.

Борьба с жилищным кризисом

Одновременно предпринимаются некоторые меры способствующие строительству нового жилья. Пока федеральное правительство освобождает от уплаты 5% GST на рентовочные дома, онтарийские власти стараются упростить и ускорить процесс получения разрешений на строительство. Также, есть определённые попытки снижения поборов со стороны муниципальных властей, которые в последние годы привыкли получать солидную долю своих бюджетов именно за счёт застройщиков. Год назад, был подготовлен оценочный доклад, который должен был указать на проблемы в жилищной сфере и способы их решения. В этом докладе указывалось, что:

• плата за разрешение на строительство в Онтарио может доходить до $135,000 на дом.
• в некоторых муницепалитетах, development charges за 20 лет увеличились на 900%.
• Сборы на обустройство парков в Торонто могут доходить до $17,000 на каждую квартиру в кондо. Например, в 2019-м году Торонто собрал с застройщиков $644 миллиона сборов на парки.
• Государственные сборы на постройку одного дома Detached , составляют примерно $186,000 (22% стоимости). На постройку Condo Apartment $123,000 (24% стоимости).

Добавим к этому инфляцию в строительной сфере, начиная с материалов и заканчивая зарплатами строителей. И даже если эти расходы удастся немного снизить, это всего лишь задержит рост цен на новые дома и квартиры, которые сейчас стоят неподъёмно дорого. При этом, маржа застройщиков составляет примерно 10-12%, но очень немного.

Получается, что новое жилье не может стоить значительно дешевле, чем оно стоит сейчас. А стоит оно процентов на 20 дороже рынка. Что происходит в таких случаях? Люди не покупают товар. Что делает Производитель? Он перестаёт выпускать товар не пользующийся спросом. Поэтому мы видим снижение количества стартов новых проектов и задержку старых. Это вызовет ещё больший дефицит на рынке жилья, через 2-4 года, когда эти проекты должны были бы быть сданы в эксплуатацию. Что будет в случае дефицита? Опять рост цен. Замкнутый круг какой-то.

Возникает смутное ощущение, что либеральное правительство решило на психологическом уровне отбить у всех охоту инвестировать в недвижимость в Канаде, при этом плохо понимаю, а что делать с этой проблемой. Пока только популизм в виде освобождения от GST рентовочных билдингов.

Предложение

• индикатор SNLR в в Ноябре подрос до 40,2% (после провала в Сентябре до 28,6% и Октябре 32,3%)
• индикатор Months of Inventory стабилизировался до 4,0, после роста до 4,1 в Сентябре и до 4,2 в Октябре.
• благодарить за стабилизацию индикатора Months of Inventory, следует количество Новых Листингов, которое в Ноябре упало на 4,000 единиц. Это событие потянуло за собой вниз количество Активных Листингов — 16,759 (+40% за год)
• Рынок в полной власти Покупателя.

В общем на данный момент выбор есть и один из самых обширных за последние годы.

Покупателям

Если у Вас нет собственного жилья — готовьтесь к покупке и ищите интресные варианты, каких сейчас множество. Коррекция цен — это всегда возможность купить что-то по выгодной цене.

Также, это удачный момент для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, т.к. чем дороже недвижимость, тем больше она потеряла в цене, а значит Вам нужно будет доплачивать меньшую разницу. Что это, если не скидка?

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию и начать подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке и сделать правильный выбор не тратя силы и время на лишние варианты. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

В данный момент, на фоне крайне высокого уровня рынок находится в полной власти Покупателя.

Время продажи подросло и находится на стабильно высоких уровнях — 39 дней. Это больше, чем было в прошлом году (33 дня) и значительно больше, чем было несколько месяцев назад (19 дней).

В общем, если у Вас были мысли продавать свой второй, третий дом, то сейчас не лучшее для этого время. Другое дело, если Вы хотели бы сменить дом. В этом случае сейчас самое подходящее время обсудить создавшуюся ситуацию, поэтому не стесняйтесь звонить мне.

Теперь вы знаете как себя чувствовала Недвижимость Торонто в Ноябре 2023-го года. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!

До новых встреч!