Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Сентябрь 2018.

Рост Объёма Продаж продолжается четвёртый месяц кряду

В Сентябре 2018 года Рынок Недвижимости Торонто GTA вырос. На этот раз, продажи относительно аналогичного периода прошлого года, выросли на 2,9%. Это конечно не 8,5% как в месяцем ранее, но тоже неплохо. Главное, что продажи растут, а не падают.

6,455 сделок с жилой Недвижимостью, было зафиксировано в Торонто GTA в Сентябре 2018-го года.

Как мы уже успели привыкнуть, это ниже средних значений, за предыдущее десятилетие (8849), но вот вопрос на сколько? На -28,4% (!). Это конечно не майский результат, но очень близко.

А вот, что мне совсем не нравится

В Августе было зарегистрировано 6,839 сделок с жилой Недвижимостью в Торонто GTA, при среднем показателе за 10 лет в 7,330 единиц. В Сентябре же, объём продаж, обычно, выше чем в Августе. Оно и понятно, наступает осенний сезон. Средний показатель для Сентября, за десятилетие – 8,849 транзакций. Т.е. на добрых 20% выше чем в среднем по Августу. А что мы имеем? В Сентябре было зафиксировано 6,455 продаж, что не только не больше, на положенные 20%, чем в Августе, но ещё и ниже на 5,5%. Нехороший звоночек!

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Фокус Покупателей смещается на Low Rise сегмент

И это уже данность и можно сказать, устоявшийся тренд. Эта тенденция развивается с самого начала текущего года. Причиной тому служат как выросшие цены на квартиры в кондо, так и просевшие цены на Low Rise сегмент. Именно сближение цен, вызвало переток Покупателей из сегмента Condo Apartment в сегмент низко этажного жилья.

При этом, я не говорю, что High Rise сегмент больше никого не интересует. Я просто обращаю внимание на то, что если годом-двумя ранее, активность на рынке квартир в кондо была крайне высока, а Low Rise сегмент пребывал в сильной стагнации, то сейчас баланс спроса стабилизируется, возвращаясь к обычному состоянию.

В Сентябре 2018-го года на рынке было 20,089 Активных Листингов

Это на 5,6% больше, чем в Сентябре 2017 года. Прямо скажем разница небольшая. Относительно прошлого месяца, Количество Активных листингов выросло чуть более чем на 2,000 единиц. Впрочем, это нормальное сезонное явление, я бы даже сказал, что рост недостаточен. Мы помним, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается как раз 20,000 листингов.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Сентябре 2018-го года составил 40,5%

Откровенно плохая цифра. Во-первых потому, что сбалансированный рынок показывает значения около 50%. Во-вторых, это самое низкое значение с Мая месяца текущего года.

Но! Нужно взять во внимание парочку других фактов. Первый, это лучше чем было год назад. В Сентябре 2017-го года, Sales-to-New-Listings Ratio был и вовсе на уровне 38,5%. Второе же заключается в том, что это проста конъюнктура. Судите сами – в начале Сентября, рынок Недвижимости Торонто GTA всё ещё остаётся малоактивным. После того как начнётся учебный год в школах, люди начинают готовиться к продаже своей Недвижимости. Даже по-быстрому, этот процесс занимает 1-2 недели. Вот и выходит, что основная масса листингов появляется на рынке в последней декаде месяца и не успевает продаться, просто ввиду отсутствия достаточного количества времени.

Поэтому, я бы не обращал внимания на то, что индикатор SNLR, находится в красной зоне. Хотя, формально, это благоволит Покупателям.

26 дней требовалось, чтобы продать дом в Сентябре 2018-го года.

Так же как и в Августе, это на 2 дня больше, чем в аналогичный период 2017-го года. Можно говорить о том, что и в этом плане Рынок Недвижимости Торонто GTA стабилизировался. Это низкие значения, только на фоне тех цифр, к которым мы привыкли в последние, горячие, годы. А если посмотреть на исторические данные, то 26 дней и будут средним показателем.

Индикатор Months of Inventory в Сентябре 2018-го года вырос до 3,1

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Индикатор Months of Inventory в Сентябре 2018 года, резко подпрыгнул к уровню 3,1. Это самый высокий показатель за год. Но! В Сентябре 2017-го года этот индикатор не сильно отличался — 3,0. Более того, в Январе 2018 года, он так же был зафиксирован на таком же уровне. Ну и опять таки, эта ситуация объясняется сезонной конъюнктурой на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

Средняя Цена в Сентябре 2018-го года составила $796,786

выросла на 2,9% по сравнению с Сентябрём 2017-го года. Средняя Цена за месяц подскочила на $31,500, разом отыграв почти все летние потери. Можно сказать хороший знак, указывающий на хоть и не простое, но здоровое состояние Рынка Недвижимости в Торонто GTA.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

В Торонто (area 416)

Дом Detached подешевевший за лето на $180,000, в Cентябре разом отыграл почти сто тысяч из них — рост по отношению к Августу составил $98,000. Semi-Detached подешеввший на $176,000 за предыдущий квартал, в Сентябре вырос на $104,000. Таунхаус в Сентябре вырос на $60,000, хотя перед этим, за лето растерял $58,000. Ну, а пиком всего этого, стала стоимость Condo Apartments — $615,582. Это рекордная Средняя Цена для этого сегмента, за всю историю. Рост за месяц составил $30,000.

В пригородах же (area 905)

Ситуация пока не столь выражена как в черте Торонто, но волна тренда, всегда поднимается в Downtown и после раскатывается по всему GTA. Дом Detached подешевел за месяц ещё на $2,000 и это в добавок к $21,000, потерянной за лето. Semi-Detached в сентябре подешевел на $6,000, а Таунхаус снизился в цене на $9,000. При этом Condo Apartment подорожала по сравнению с предыдущим месяцем на $15,000, побив майский рекорд Средней Цены.

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 1.9%, составив $765,400

Это второе подряд повышение Средней цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году за последние полгода. Предыдущие пять месяцев цена снижалась — в Марте ( -1,5%), в Апреле (-5,15%), в Мае (-5,4%), в Июне (-4,76%), в Июле (-0,54%). При этом Средняя Цена по индексу HPI за месяц осталась практически неизменной прибавив по отношению к Августу жалкие $600 или +0,08%.

Средняя Цена по индексу HPI поступательно росла с самого начала текущего года: Январь — $743,200, Февраль — $751,700, Март — $760,800, Апрель — $766,300. Уперевшись в потолок в Мае — $772,400 и в Июне — $772,100. В Июле цена снизилась на $3,700 составив $768,400. В Августе цена снизилась ещё на $3,600, опустившись к $764,800 и вот в Сентябре попыталась перевернуть тренд к росту. Посмотрим во что это выльется в Октябре – Ноябре.

Продажи

Четвёртый месяц подряд продолжается рост Объёма сделок с жилой Недвижимостью по отношению к аналогичному периоду годом ранее. Не радует то, что рост отмечен исключительно благодаря откровенно слабым показателям прошлого года. Количество продаж, зафиксированное в Сентябре 2018-го года ниже на 28,4% ниже чем в среднем за последнее десятилетие. Спад активности в целом налицо, но ситуация стабилизировалась и показывает приблизительно равную динамику на протяжении всего года.

Вызвано это несомненно, введением Fair Housing Plan, изменением правил выдачи ипотечных кредитов, а также увеличением ставок по ипотечным кредитам. И откуда ждать подмоги, пока непонятно.

Средняя Цена

Средняя цена в сентябре 2018 года, безусловно преподнесла приятный сюрприз для Продавцов, отыграв почти все потери летнего периода. А в случае с Condo Apartments в Торонто, так и вовсе побив абсолютный рекорд. При этом нужно чётко понимать, что эта цена, просто отражает текущую структуру продаж. В этом плане гораздо более репрезентативна Цена по индексу HPI. А она, в свою очередь указывает на то, что она за месяц практически не изменилась.

В целом можно сказать, что власти добились своего, остановив рост цен на недвижимость в Торонто GTA. Хочется верить в то, что они не развернули его, обратив к снижению. Хотя в некоторых районах мегаполиса, как например в York Region, этот тренд наметился давно и кажется не собирается останавливаться. Но на то есть другие причины.

Структура спроса.

Если вы обратите внимание на графики в первом разделе, то сможете заметить интереснейшую, на мой взгляд тенденцию. Структура спроса в черте Торонто, заметно изменилась, относительно Сентября 2017 года. Доля Condo Apartments снизилась с 55% до 52%, при этом разница в 3% аккуратно распределилась между Detached, Semi-Detached и Townhouse, каждый из которых вырос на 1%.

В пригородах, же структура спроса относительно Сентября прошлого года, почти не изменилась.

Ситуация сейчас крайне неопределённая

С одной стороны, предложение находится на нормальном уровне. Уж точно не на высоком. Но, в то же время спрос находится на относительно низком уровне. При этом Средняя Цена продажи, в Сентябре выросла, и если сфокусироваться на самом Торонто, то выросла значительно. О чём это говорит? О том, что Покупатели стали приобретать более дорогие объекты Недвижимости. В это же время, MLS® HPI Composite Benchmark, говорит о том, что цена не изменилась. А это означает, что рост Средней Цены – это просто конъюнктурный скачок.

Чего ожидать?

С одной стороны людям жить где-то нужно и поэтому потенциально спрос есть. В то же самое время, рост цен на Аренду, подталкивает тех, кто пока снимает жильё к покупке собственной недвижимости. Другое дело, что сложившаяся комбинация цен на Недвижимость, условий получения ипотечного кредитования и ставки по этим самым кредитам, ставят Покупателей крайне сложное положение.

Получается такая история, что вроде бы есть потенциал для роста цен на Недвижимость в Торонто GTA. Но на мой взгляд, весь этот потенциал будет поглощён ростом ставок по кредитам. А рост этих ставок, неизбежен, так как только неопределенность по USMCA (или NAFTA 2018), сдерживала их рост. Теперь же, после достижения соглашения и его имплементации, которая ожидается до конца Ноября, следует ожидать как минимум одно поднятие ставки на 0,25% в 2018м году. А к весне или весной ещё один этап повышения базовой ставки.

Если вы готовы покупать, то делайте это сейчас

Почему? Во-первых хочу сказать, что я не ожидаю заметного изменения цены, ни вверх, ни вниз. И исходя из этого, считаю правильным следующее: Если цены станут расти, то вы станете терять деньги. Но даже если цены станут опускаться, то я бы на вашем месте не рассчитывал на то, что вы сможете на этом заработать или сэкономить. Всё что вы сэкономите при Покупке, сожрут увеличившиеся процентные ставки по ипотеке. Так что Ваш заработок, достанется банкам, но не Вам. При этом, Вы будете терять в максимальной сумме моргиджа, который вам смогут выдать, что сузит и ухудшит выбор вариантов.

При этом рынок сейчас благоволит Покупателям – и выбор есть, и торговаться можно и все условия внести в договор покупки. В общем, почему бы нет?

Продавцам

Если Вы готовы продавать или, тем более, для Вас это является необходимостью в ближайшей перспективе, то делайте это сейчас. Как я уже сказал, значительно роста цен сейчас не ожидается, а вот снижение возможно. Причиной этого, я вижу давление со стороны финансовых регуляторов. До весны, нас ожидает 2 повышения базовой ставки по кредитам. Каждое по 0,25%. Прикиньте сами, на сколько это ограничит возможность Покупателей платить больше. Они и сейчас-то с трудом справляются.

Что касается York Region,

то здесь на мой взгляд, всё выглядит ещё грустнее. Если вкратце, то здесь цены пока ещё в большей части завышены. И поэтому продажи крайне низкие. Но всё непросто, возможно, даже, я сделаю отдельный Обзор Рынка Недвижимости для York Region. Кстати, напишите мне, если Вы были бы заинтересованы в подобном исследовании.