Рубрики
Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Сентябрь 2017.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Сентябрь 2017 , может показаться довольно скучным. Нет, нет, не плохим, а именно скучным. Скучным потому, что для тех, кто разбирается в вопросе, не произошло почти ничего интересного. Того, что могло бы изменить или подкорректировать взгляды на дальнейшее развитие ситуации. А про «почти», мы ещё поговорим, но чуть позже.

Ну что тут скажешь? Обзор Рынка Недвижимости Торонто Сентябрь 2017 , может показаться довольно скучным. Нет, нет, не плохим, а именно скучным. Скучным потому, что для тех, кто разбирается в вопросе, не произошло почти ничего интересного. Того, что могло бы изменить или подкорректировать взгляды на дальнейшее развитие ситуации. А про «почти», мы ещё поговорим, но чуть позже.

Давайте этот обзор, проведём в формате Инь и Ян.

Почему так? А потому, что как правило, не бывает так, что одно и то же событие, несёт в себе только плохое или только хорошее, если брать во вселенском масштабе, да и попросту с точки зрения философии. Вот и давайте разбираться, что плохого и что хорошего несёт в себе одно и то же событие или факт.

Сентябрь для Рынка Недвижимости Торонто GTA, это тот самый месяц, которого все ждали. Ждали по причине того, что после падения, которое началось ещё весной и продолжалось всё лето, мы возлагали особые надежды на осенний рынок, который и начинается, как правило, во второй декаде Сентября.

Итак,чего же мы дождались? Как я уже сказал выше, почти ничего интересного, для тех кто разбирается в вопросе. Всё произошло так, как и было «предсказано».

Видеоверсия

1. Объём Продаж


Объём Продаж Снизился

Количество продаж в Сентябре 2017-го года, на рынке Торонто GTA составило 6 379 единиц, при этом снизившись на 35,1% в годовом выражении. И это с одной стороны плохо. Но если посмотреть с другой стороны, то мы увидим, что просели Продажи на столько же, на сколько и в предыдущем месяце (-34,8%). При этом, номинальное количество продаж было на 42 единицы больше, чем в Августе. Несущественно? Согласен, но! В прошлом году, когда рынок был мега горяч, в Сентябре прибавилось 89 продаж, относительно Августа. Значит рынок ведёт себя аналогичным образом. И это на мой взгляд хорошо и говорит о том, что рынок уже стабилизировался.

Деление по сегментам, почти не изменилось и выглядит следующим образом: Detached — 2 780 (-40,4%), Semi — Detached — 639 (-30,2%), Townhouse — 998 (-34,4%), Condo Apartment — 1 860 (-27,5%).

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Сентябрь 2017

2016-й год был рекордным по количеству продаж

На этом фоне падение продаж на 35,1% не выглядит таким уж удручающим.

При этом если внимательно посмотреть данные о продажах за последнее десятилетие, то мы обнаружим, что в среднем, сентябрьские продажи были на уровне 7441 единиц. Так что получается, что Сентябрь 2017-го года, всего на 14% ниже этого показателя.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Объём
Продаж
Торонто
Объём
Продаж
GTA
Объём
Продаж
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
642
-41.0%
2,138
-40.3%
2,780
-40.4%
Semi-Detached
Изменение год/к году
255
-15.3%
384
-37.5%
639
-30.2%
Townhouse
Изменение год/к году
230
-39.9%
768
-32.5%
998
-34.4%
Condo Apartment
Изменение год/к году
1,362
-23.2%
498
-37.0
1,860
-27.5%

2. Активные Листинги

Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.

Количество Активных Листингов на рынке в Сентябре 2017-го года составило 19,021 единиц.

увеличившись на 69% относительно аналогичного периода годом ранее.

Хорошо ли это?

Для Продавцов, конечно плохо, т.к. конкуренция растёт, но для Покупателя это радостные вести.

При этом на самом деле, рынок почти добрался до уровня, который считается сбалансированным — 20 000 Активных Листингов. Это идёт вразрез с надеждами тех, кто расчитывал на лавинообразное увеличение количества Активных Листингов с приходом осеннего сезона на Рынке Недвижимости. Рост есть, но более чем умеренный.

Исключительно тренд, продолжавшийся с конца Апреля, удерживает Покупателей от более активных действий. С приходом Сентября, мы снова стали видеть Multiple Offers на дома Detached, даже в пригородах.
В общем, происходит на мой взгляд то, что я, да и не только я, прогнозировал в предыдущих обзорах — Рынок Недвижимости Торонто GTA в Сентябре, начал разворачиваться, просто ещё не все это видят.

3. Sales to New Listings Ratio

Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.

Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.

38,7% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Сентябре 2017-го года

В Сентябре 2017-го года было продано 6,379 объектов недвижимости. при этом, Количество Новых Листингов выставленных на продажу, составило 16,469 единицы. Таким образом 6379 / 16469 = 38,73%.
При этом в Августе SNLR составлял 55,16%, в Июле 41,78%, в Июне 40,65%, а в Мае 39,46%.

38%, это конечно показатель, свидетельствующий о том, что рынок твёрдо находится на стороне Покупателя. И это для рынка, конечно плохо. Но, мне кажется, что это просто стечение обстятельств. Просто большая часть Новых Листингов, вышла во второй половине Сентября, просле того как начался учебный год. А ввиду того, что Рынок Недвижимости, сильно охладел и время продажи увеличилось, они просто не успели продаться. В пользу этого, говорит и изменение средней цены.

4. DOM — Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA

Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.

Индикатор Average DOM в Сентябре составил 24 дня

В Сентябре 2016-го года, недвижимость в среднем продавалась за 16 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 24 дня. Увеличение Среднего Времени Продажи Объекта Недвижимости на 50%, это конечно плохо. Но если посмотреть на Среднее Значение за последнее десятилетие в 26,3 дня, то это даже меньше, т.е. в принципе именно эти значения являются нормальными.

5. Цена Недвижимости в Торонто GTA

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Сентябрь 2017
  • Работа с Риэлтором — Form 810
    Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом.
  • Listing Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Listing Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
  • Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
    На то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.

А вот и настал черёд самой вкусняшки — Средняя Цена!

Рост Средней Цены в Торонто GTA, по итогам Сентября, относительно того, что происходило годом ранее, конечно не впечатлил — +2,6%. И это откровенно слабо. Это даже ниже ставок по ипотеке (если у Вас, конечно нет классного Мортгидж Специалиста)

Но, гораздо знаменательнее, на мой взгляд, номинальное значение — $775,546

Средний дом Detached в Торонто, за месяц подорожал на $163,000

Почему я обращаю такое пристальное внимание именно на этот показатель? Да потому, что это первое увеличение Средней Цены Недвижимости в Торонто GTA, относительно предыдущего месяца, начиная с Апреля 2017-го года. Средняя Цена Объекта Недвижимости, в Сентябре выросла на $23 000, относительно Августа. Почему так произошло? Потому что структура спроса в Сентябре, немного сместилась в сторону домов Detached и Semi-Detached. Замечаете что происходит? Те, кто всё ждал очередного снижения цены, не дождался, осознал, что самые выгодные варианты, были упущены в Июне — Июле и побежал запрыгивать на подножку уходящего поезда. Это касается в большей степени Торонто, где Средняя Цена на Detached, за месяц выросла на $163,000, но и пригороды чуть-чуть отскочили от дна.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто Сентябрь 2017

Продажа Домов, по Бросовым Ценам, Практически Прекратилась

По причине того, что Продавцы приспособились к изменившимся реалиям Рынка Недвижимости Торонто GTA, продажа домов, по бросовым ценам, практически прекратилась, Продавцы стали заранее и более основательно готовиться к Продаже Недвижимости, либо вообще, замерли и решили ждать лучших времён.

Мы Оттолкнулись от Дна

Да, господа и дамы! Мы,судя по графику оттолкнулись от дна! С чем Вас и поздравляю!

Да, господа и дамы! Мы,судя по графику оттолкнулись от дна! С чем Вас и поздравляю!

Всё шло как по учебнику — Взрывной Рост (Январь — Апрель), Коррекция (Май — Июль), Дно (Август), Отскок (Сентябрь).

Плохо это или Хорошо?

Это плохо для Рынка Недвижимости, потому, что это всё ещё очень нестабильно. Соответственно дальнейший тренд, не очень устойчив. Плюс к этому, на самом деле, Цены, не так уж сильно просели, чтобы совершить взрывной рывок, для желающих быстро заработать. Ещё это плохо для Покупателей, т.к. им придётся готовить более крупные суммы или отказывать себе в чём-то, выбирая новый дом.

Это хорошо для Рынка, потому, что стабилизация цен,скорее всего, в скором времени приведёт к заметному росту этих цен и укрепит доверие инвесторов и кредиторов к Рынку Недвижимости Торонто GTA. Это хорошо для Покупателей, потому, что у них будет меньше переживаний относительно того, не переплатили ли они за свой новый дом, а также меньше рисков при оценке проводимой кредитными учереждениями, для выдачи ипотечного кредита.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя
Цена
Торонто
Средняя
Цена
GTA
Средняя
Цена
Торонто GTA
Detached
Изменение год/к году
$1,355,234
+4.4%
$912,921
-1.7%
$1,015,067
0.0%
Semi-Detached
Изменение год/к году
$935,467
+5.2%
$630,797
+3.7%
$752,379
+7.4%
Townhouse
Изменение год/к году
$685,016
+4.8%
$586,731
+8.6%
$609,382
+7.1%
Condo Apartment
Изменение год/к году
$554,069
+24.0%
$428,360
+16.6%
$520,411
+23.2%

6. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI

MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.

Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.

Так вот, если брать в расчёт изменение цен по индексу HPI, то сразу становится видно, что рост средней цены, куда выше. А те показатели, которые мы видим, просто проявляют структуру спроса,  в которой преобладает спрос на более дешёвые объекты жилой недвижимости.

Средняя Цена по индексу HPI в Торонто GTA в Сентябре составила $750,800

Выводы

Хвастаться — нехорошо!

Ну что можно сказать? В детстве нас учили,что хвастаться некрасиво, но как мы все видим, в Канаде хвастаться не только не зазорно, но порой и необходимо. К чему я это? Да к тому, что всё произошло в точности, как я прогнозировал — в Августе мы достигли дна, а в Сентябре увидели рост.

Ванкуверский Сценарий

Да, есть много похожего в развитии ситуации в двух самых престижных городах Канады, но есть и существенное отличие.

Отличие это состоит в том, что когда ситуация в Ванкувере начинала развиваться, не было такого сильного давления со стороны финансового сектора. Я имею ввиду не только двукратное повышение базовой ставки, но и ужесточение правил выдачи ипотечных кредитов.

Возможно именно по этой причине, в Ванкувере не было такой сильной просадки в ценах как в Торонто. Хотя возможно, что это произошло просто из-за неверно выбранного момента. И не факт, что это было сделано необдуманно.

Дно Пройдено

Множество факторов говорит о том, что дно пройдено. Я не считаю, что Рынок Недвижимости Торонто GTA, немедленно начнёт расти, нет. Но, я убеждён, что тренд развернулся и сейчас начинает двигаться в направлении, обратном тому, в котором развивалась ситуация на протяжении последних месяцев.

Это в большей степени касается Low-Rise сегмента. И первый звоночек, мне думается уже прозвучал. Я имею ввиду резкое ($163000) увеличение Средней Цены на дом Detached в Торонто. Как вы знаете, всё всегда начинается в Торонто и как круги от брошенного в воду камня, расходится к окраинам GTA. Да к тому же и в пригородах средняя цена на дом Detached прибавила $6 000. Это немного, но возможно это подтверждение изменившегося тренда.

Квартиры в Кондо растут высокими темпами на протяжении всего этого года и до весны этот тренд наверняка сохранится. Что будет дальше, зависит от множества переменных, поэтому сложно поддаётся прогнозированию

Банк Канады взялся за ум

После, после того как множество специалистов стало заявлять о том, что до конца 2017-го года будет ещё как минимум одно поднятие базовой ставки рефинансирования, а в течение 2018-го года ещ два этапа повышения. После множества бравурных речей о сильном и уверенном росте канадской экономики, губернатор Банка Канады, господин Стивен Полоз, не далее как 27-го Сентября, высказался о том, что следует умерить оптимизм относительно состояния дел в национальной экономике. И о том, что на данный момент, у Банка Канады, нет никаких планов относительно изменения базовой ставки рефинансирования.

Ну наконец-то! Другой вопрос, что они себе думали, когда стращали всех планами по увеличению ставок? Но это как всегда останется скрыто от нас. Ну да ладно. Хорошо что одумались!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

  • Недвижимость Торонто — Июль 2022.
    В Июле 2022-го года, на Рынке Недвижимости Торонто GTA произошло знаковое событие — Средняя Цена в сегменте домов Detached опустилась ниже той, которая была отмечена год назад. При чём, это произошло синхронно в Торонто и в его пригородах.
  • Аренда в Торонто GTA Q2 2022
    Снятие ограничений связанных с пандемией COVID-19 и значительное увеличение прибывающих в Торонто мигрантов подогревало рост цен на аренду в Торонто GTA на протяжении последних кварталов и в итоге привело к тому, что установлен новый рекорд стоимости аренды в нашем мегаполисе.
  • Недвижимость Торонто — Июнь 2022.
    Рынок Недвижимости Торонто GTA замедляет падение, начатое в Апреле, пытаясь адаптироваться к новым реалиям в виде повышенных ставок по ипотеке, неопределённости в части развития экономики и роста инфляции. Но скорое заседание Банка Канады, может придать новый импульс падению цен.