Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Июнь 2019.

Продажи в Июне 2019-го года выросли на 10,4%

В Июне Продажи ожидаемо скнизились относительно Мая и Апреля, как в номинальном выражении, так и в плане роста относительно аналогичного периода предыдущего года.

В последнее время, мы больше привыкли к тому, что Объём Продаж крутится вокруг нулевых значений по отношению к предыдущему году, а двузначные цифры мы видели только в красной зоне. Количество заключённых сделок в Июне выросло на убедительные 10,4%. и хотя этот результат оказался слабее, чем данные за Апрель и Май (+16,8% и +18,9%, в годовом выражении соответственно). Последний раз что-то подобное отмечалось в Июле 2018-го года. Но если тогда, это в большей части было вызвано слабыми показателями кризисного 2017-го года и во многом было случайностью, то в этот раз всё выглядит гораздо более фундаментально. Но при этом нельзя сказать, что ситуация совершенно безоблачна.

Да, это на 10% ниже среднего уровня продаж за последнее десятилетие

Это конечно не радует, особенно на фоне пиковых значений Июня 2016-го года, когда было заключено 12,725 сделок с жилой недвижимостью. Но, если посмотреть на этот результат учитывая данные предыдущих месяцев и резкий рост цен практически во всех частях Торонто GTA и во всех сегментах рынка, а также фактор сезонности, то можно сказать,что ситуация развивается достаточно линейно.

Ввиду выше сказанного, можно говорить о том, что в целом Рынок Недвижимости Торонто GTA, достаточно окреп, после двухлетнего кризиса.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Кто молодец? – Low Rise сегмент!

Весь сегмент низко этажного жилья показал стремительный рост.

На этот раз жёлтую майку лидера удерживает дом Detached в пригороде — рост количества сделок составил +20%.

Продажи в Торонто, выросли весьма равномерно по всему сегменту Low Rise. А вот количество продаж Condo Apartment, на этот раз заметно снизилось -5,6%.

Всё развивается по предсказанному сценарию

Фокус Покупателей, после того как цена на High Rise сегмент в черте Торонто выросла, стал всё сильнее смещаться в пригороды. И под ростом цен, я имею ввиду Рынок существующих квартир в кондо. Что произошло за год с ценами на Pre-Construction, даже говорить страшно.

Ввиду сокращения дистанции между ценами на High Rise, которые не прекращая росли последние три года и ценами в сегменте Low Rise, которые резко подешевели в 2017-м году и с тех пор, либо росли гораздо более скромными темпами, либо (как например в York Region) продолжали немного снижаться, интерес Покупателей ожидаемо сместился как в географическом, так и в качественном аспекте.

Это ясно видно на диаграммах.

В Мае 2019-го года на рынке было 20,017 Активных Листингов

Это на 5,7% меньше чем в аналогичном периоде годом ранее и меньше чем месяц назад. При этом снижение количества Активных Листингов наблюдается уже который месяц подряд, на фоне одновременного роста количества транзакций с недвижимостью. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов!

Очередной Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA указывает на то, что мы уже не первый месяц находимся в ситуации, которую можно охаректизовать, как сбалансированный рынок. Более того, малейшее движение со стороны государства, может сделать так, что Рынок Недвижимости Торонто GTA снова окажется на стороне Продавцов. Может оказаться достаточно малейшего толчка со стороны финансовых регуляторов и сигналы об этом звучат всё чаще.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Июне 2019-го составил 56%

Лучший результат в этом году! Более того, если убрать в сторону результаты Ноября и Декабря 2018-го года, когда ввиду сезонного фактора новых листингов просто не появляется, это будет лучшим результатом более чем за год. Справедливости ради нужно уточнить, что в Августе 2018-го года, SNLR был на этом же уровне 56,2%.

Во-первых, этот показатель уже пятый месяц подряд находится на уровнях выше 51%, что более чем хорошо. Во-вторых, это на 6% лучше, чем было Июне 2018-го года. А главное, для меня лично, это то, что для всех этих положительных значений, не было никаких стимуляций со стороны государства. Это говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA оздоровился, окреп и теперь имеет определённый запас прочности.

Я считаю, можно говорить о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA достиг равновесия. Более того, это может быть небольшой предышкой перед тем, как Рынок попытается сделать новый рывок.

Время продажи в Июне 2019 составило 21 день

Почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. В Феврале, впервые с момента падения Рынка Недвижимости Торонто GTA, мы устояли на прежних позициях по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Март почти повторил этот позитивный результат, уступив всего 1 день Марту 2018-го года. В Мае и Апреле, мы отметили, что время Продажи ниже чем было зарегистрировано в аналогичные периоды 2018-го года, пусть и всего на 1 день. Ну и в Июне мы снова стоим на тех же позициях что и год назад.

Ещё один факт, говорящий о том, что всё стало на свои места.

Индикатор Months of Inventory в Июне немного подрос по отношению к предыдущему месяцу 2,2

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Результат в 2,2 месяца просто отличный. К тому же, подобных уровней этого индикатора мы не видали как давно? Правильно – с Мая 2017-го года! Другими словами, лучше чем сейчас, Рынок Недвижимости Торонто GTA выглядел только более двух лет назад!

Средняя Цена в Июне 2019-го выросла на 3%, составив — $832,703

Рост, в процентном выражении, конечно не поражает воображение, да и относительно предыдущего месяца Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA снизилась, но! Что Вы скажете, если узнаете, что в Мае 2019-го была зарегистрирована самая высокая Средняя Цена с Мая 2017-го года. А в Июне относительно предыдущего месяца, Средняя Цена снизилась не очень сильно, всего на $6,000.

Эти данные подтверждают, что Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA за Февраль, а в частности прогноз динамики цен, сделанный в этом отчёте, был верен. Изменения цены которые мы с вами видим на левой части графика (т.е. в весенные месяцы 2018-го года), в предстоящие два месяца, были не только повторены, но и с лихвой перебиты весной 2019-го года.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Тренд в Торонто разделился

Тогда как в начале весны Средняя Цена объектов недвижимости проданных в Торонто по сравнению с предыдущим месяцем, в номинальном выражении снизилась во всех сегментах без исключений, то в Апреле и Мае, с точностью до наоборот, Средняя Цена выросла.

В Июне же тренд разделился. Сегмент домов Detached за месяц разом подешевел более чем на $52,000. Также и Condo Apartment снизились в цене, но не столь резко -$6,000.

Townhouse прибавил в цене $14,000, а дом Semi-Detached $5,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то подешевел только дом Detached -1,6%. Остальные же сегменты выросли в цене, но по-разному: дом Semi-Detached +5,4%, Townhouse +9,2%, Condo Apt +5,1%.

В Пригородах похожая ситуация

Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Июне, то и здесь мы наблюдаем разнонаправленную динамику: дом Detached подешевел на $3,000, а Semi-Detached напротив вырос в цене на $16,000, как и Condo Apartment +$5,500. Только Таунхаус подешевел по отношению к предыдущему месяцу -$11,000.

Если же посмотреть Обзор Рынка Недвижимости за Июнь 2018-го года, то мы увидим, что Средние Цены изменились следующим образом: Detached -0,7%, Semi-Detached +4,3%, Townhouse на +1,6%, а Condo Apartment прибавили в цене +7,7%.

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 3.4%, составив $798,500

Средняя Цена HPI снова выросла на $3,600 по отношению к предыдущему месяцу. Напомню, что в Мае она уже прибавила $5,700, в Апреле $10,000, а в Марте ещё $6,000. И это рекордный показатель предыдущего года. Да что там, года! Ближайший максимум, был зарегистрирован (вдумайтесь!) в Июне 2017-го года ($810,700). Это ведь были почти сказочные для Продавцов времена. Хотя до этих уровней нам ещё далеко.

Я не склонен к эйфории по этому поводу и излишнему оптимизму, но согласитесь — Неплохая выдалась весна, не правда ли?

Ажиотаж на Рынке Недвижимости Торонто GTA

Ажиотаж, который ощущался в предыдущие месяцы, плавно перестраивает ту реальность к которой мы привыкли. Спрос, под влиянием различных факторов перетекает не только из сегмента High-Rise в сегмент Low-Rise, но ещё и смещается географически. Так как даунтаун Торонто стал недосягаем для многих, спрос стал смещаться к окраинам и постепенно выходя за его пределы.

Таким образом тот тренд, который набирал силу весь предыдущий год, а то и полтора, стал новой реальностью. Посмотрим надолго ли он задержится.

Ажиотаж набиравший всё больший ход с приближением весенних месяцев, вылился не только в рост Средней Цены продажи недвижимости, но и в сокращение времени продажи, уменьшение предложения и как следствие усиление конкуренции между Покупателями.

Продажи

Рост Объёма Продаж в Июне продолжился +10%! Это весьма уверенный темп роста, хотя и не настолько стремительный как это было в Мае 2019-го — +18,9%, поддержав темп заданный в Апреле. При этом в номинальном выражении это всё ещё ниже среднего количества проданных объектов недвижимости за последнее десятилетие -10%. При этом количество новых Активных Листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA месяц за месяцем снижается — на этот раз уже более весомо -5,7%. И это на фоне того, что Количество Новых Листингов снизилось на -0,4%.

Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.

При этом таких листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA почти половина. Из-за этого получается странная ситуация. Вроде бы продажи низкие, а предложение достаточное. Получается что рынок слаб. Но на самом деле, если посмотреть на ситуацию под иным углом, получается , что только половину листингов реально рассматривают для покупки. А значит соотношение покупок и продаж будет указывать на высокую активность рынка. Вот и объяснение того, почему при снижающихся продажах, цены всё равно растут.

Цена

Как минимум дважды в 2018-м году мы упирались в потолок Цены. Это было в Мае – Июне и в Октябре. Каждый раз цены откатывались назад. Но, если с Декабря 2017-го года по Май 2018-го Средняя Цена HPI прибавила почти $30,000, после чего в Июле потеряла $13,000 из них, то уперевшись в потолок второй раз, в Сентябре – Октябре, Средняя Цена HPI снизилась всего на $2,700. В Декабре 2018-го года, снова приподнялась на несущественные $600, а в Январе снизилась на $2,400. При наших цифрах номинальной стоимости недвижимости, можно сказать, что потерь собственно и не было. Ну, а в Феврале, после того как все более дешёвые объекты были проданы, Средняя Цена рванула резко вверх прибавив $32,000 по отношению к предыдущему месяцу.

Март продолжил этот тренд, прибавкой к цене HPI ещё $11,000, достигнув максимальной отметки с момента падения рынка — $779,100 и сделав шаг навстречу рекордным показателям Июня 2017-го года ($810,700). То же самое происходило и в весенние месяцы. Июнь так же не стал исключением. Как результат — новый послекризисный рекорд — $798,500.

В свете выше сказанного, я считаю, что весной цены продолжат движение вверх.

Немного поутихли призывы к ослаблению правил квалификации при выдаче моргидж и увеличению срока амортизации до 30 лет.

Мне пока не ясно, кто именно лоббирует подобные решения. Дело в том, что заинтересованных лиц слишком много. Среди них, на первый взгляд, можно назвать Правительство всех уровней, от федерального до муниципального. Одни недополучают LTT (Land Trasfer Tax) из-за уменьшившегося количества сделок с недвижимостью, другие, прочие налоги от уменьшения количества новых проектов. Плюс к этому, понятно что в будущем крупного их увеличения ожидать не стоит, т.к. продажи новых проектов почти остановились.

Вторыми будут названы девелоперы. У них конечно долгосрочные планы и занятость пока ещё есть, но думают они тоже на долгий срок. Цены они опускать не хотят, потом их будет слишком сложно снова поднять, а для этого нужно чтобы цены росли. А для того, что все снова стали активно инвестировать в проекты новых застроек, рост необходим значительно выше инфляции.

Третьими в списке банки и прочие кредитные организации. Они уже и так плачут, что люди не обвешиваются всё большими и большими кредитами, и так ноют, а изменений всё нет.

А под занавес, всё это прикрывается заботами о благе человеческом – они там все так переживают за First Time Buyers, что прямо ночами спать не могут.

Ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов было бы пагубным шагом для Торонто

За всю Канаду я не скажу, потому, что ситуация в разных регионах очень сильно разнится, но для Торонто в текущем году, было бы пагубным шагом ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов. В идеале, до осени всё должно остаться как есть, включая ставки по моргидж. То же самое касается, даже в большей степени, увеличения срока амортизации до 30 лет. Объясню почему я так считаю.

Рынок Недвижимости Торонто стабилизировался. Случилось то, чего власти собственно и добивались. Цены растут умеренно, хотя и очень неравномерно в разных сегментах и в разных районах Большого Торонто. Рынку нужна передышка. Хотя бы пару лет для того, чтобы накопить силы, которые потом можно будет использовать для рывка. В предыдущие годы, как Правительство, так и муниципальные власти хорошо поправили свои дела за счёт сферы недвижимости. Прошло 10 лет, и как положено, назревает новый экономический кризис. У меня складывается впечатление, что они снова хотят использовать Real Estate, в качестве ломовой лошади для всей канадской экономики. А лошадка уже может не сдюжить, т.к. нет того запаса, который копился 20 лет и был в распоряжении в 2008м году.

Поэтому, я бы предпочёл, чтобы при сохранении текущей диспозиции – Правительство, как в старом анекдоте — покормило собак и ничего не трогало. Дайте рынку недвижимости самооздоровиться!

Покупателям

Снова настал ваш звёздый час! Активность в Июле снижается, т.к. закончились занятия в школах и все разъезжаются на отдых. Покупателей становится меньше, поэтому вы можете отказаться в гораздо более выгодном положении чем месяц или два назад. Если готовы покупать, то можно рассчитывать на то,что в Июле могут быть интересные предложения, т.к. Продавцы, особенно те, которых поджимает время, станут более сговорчивы.

Правда есть и неприятный момент — предложение также снизится, т.е. выбора станет меньше.

New Construction

При этом, если раньше многие смотрели в сторону New Construction, то в 2018-м году, даже кондо стали продаваться как никогда плохо, что уж говорить о нереально переоценённых Low Rise проектах. И поверьте, у застройщиков куда больше денег в запасе, да и попросту гораздо более длинный горизонт планирования. Также они как никто хорошо знают, что опустив цены однажды, поднять их в последствии будет крайне тяжело. Ввиду этого они будут тянуть резину с вводом в строй новых проектов и завершением старых. Также им на руку играет то, что на самом деле стоимость строительства значительно выросла в последние годы.

Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, просто не оставляет шанса снижению цен. По крайней мере значительному и тем более с длинным горизонтом инвестиций.

Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Вы сами всё видите — данный Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA, давно не выглядел настолько позитивно в глазах Продавцов. Если нужно продавать — продавайте, но лично мне кажется, что осенью цены ещё немного подрастут. Но тут нужно подходить индивидуально. Если вы не только продаёте, но и покупаете, не забывайте о том,что продавая дорого, вы скорее всего и покупать будете по высокой цене.