Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Июль 2019.

РЕКОРД — Количество сделок с недвижимостью в Июле 2019-го года увеличилось на 24,3%

В Июле Продажи ожидаемо снизились относительно Мая и Июня в номинальном выражении, но не в плане роста относительно аналогичного периода предыдущего года.

За последние пару лет, мы стали привыкать к тому, что Объём Продаж крутится вокруг нулевых значений по отношению к предыдущему году, а двузначные цифры мы видели только в красной зоне. Мы все видели, что активность на рынке сильно возросла, но Количество заключённых сделок в Июле выросло на потрясающие 24,3%. Ошеломляющий результат!

Я попытался найти момент, когда результат был лучше, но проверив все данные, месяц за месяцом, за последние 5 лет, не смог найти ничего лучше. Ближайшие преследователи — это пару месяцев в 2016-м году, но и тогда это было что-то в районе 21%. Ну а раньше и такого не бывало. Поэтому мы можем говорить о новом рекорде в статистике по продажам недвижимости в Торонто GTA.

Это на 5,8% выше среднего уровня продаж за последнее десятилетие

И снова победа! Впервые с момента кризиса 2017-го года, Рынок Недвижимости Торонто GTA показал результат выше среднего за 10 лет. Чтобы вам было легче представить состояние рынка, приведу такой пример: Количество продаж в прошедшем месяце, было лишь немногим выше, чем в Июле 2013-го года. Вот такое стремительное восстановление, невзирая на сезонность.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Low Rise сегмент задаёт тон!

Весь сегмент низко этажного жилья показал стремительный рост.

На этот раз жёлтая майка лидера переходит от дома Detached, к Semi-Detached + 42%. И что характерно! Изменения в разных сегментах практически одинаковы в пригородах и в самом Торонто! Давно такого не было.

На что хотелось бы обратить Ваше внимание, так это на сегмент Condo Apartment. Мы видим, что количество проданных квартир, в Июле увеличилось за год на 13-14% и, казалось бы, это отличный результат, но! Если мы вспомним, что Продажи в среднем выросли на 24%, то получается, что этот сегмент по прежнему теряет популярность и долю рынка. Но не стоит расстраиваться!

Всё развивается по предсказанному сценарию

Фокус Покупателей, после того как цена на High Rise сегмент в черте Торонто выросла, стал всё сильнее смещаться в пригороды. И под ростом цен, я имею ввиду Рынок существующих квартир в кондо. Что произошло за год с ценами на Pre-Construction, даже говорить страшно.

Ввиду сокращения дистанции между ценами на High Rise, которые не прекращая росли последние три года и ценами в сегменте Low Rise, которые резко подешевели в 2017-м году и с тех пор, либо росли гораздо более скромными темпами, либо (как например в York Region) продолжали немного снижаться, интерес Покупателей ожидаемо сместился как в географическом, так и в качественном аспекте.

Это ясно видно на диаграммах.

Но теперь, ситуация стала меняться.

Сегмент Low Rise, стал стремительно расти. К чему это приведёт? Всё очень просто!

Этой осенью, те кто не успел купить и те кто думал, что цены могут упаcть, по причине того, что недвижимость и так слишком дорогая, примутся искать возможность купить хоть что-то.

Плюс к этому, уже менее чем через месяц, 2-го Сентября текущего года, должна вступить в действие Программа помощи для тех, кто покупает свой первый дом (First-Time Home Buyer Incentive). Да, при уровне цен на недвижимость , эта программа не может оказать какого-либо существенного влияния на рынок Торонто GTA. Но она может подтолкнуть цены в примыкающих регионах, а это в свою очередь приподнимет цены на окраинах Торонто GTA.

Исходя из выше сказанного, я считаю, что осенью Рынок Недвижимости Торонто GTA ожидает новый рывок, после чего цены ещё немного подрастут. Ну и спустя полтора — два года, спрос снова станет смещаться в сторону сегмента High Rise. А там и новые объекты станут вводится в строй …

В Июле 2019-го года на рынке было 17,938 Активных Листингов

За месяц, количество Активных листингов снизилось почти на 2,000, что с учётом того,что мы вошли в сезон летних отпусков, можно считать нормальным, но! Это также на 9,1% меньше, чем в Июле прошлого года. При этом снижение количества Активных Листингов наблюдается уже который месяц подряд, на фоне одновременного роста количества транзакций с недвижимостью. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов!

Очередной Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA указывает на то, что мы уже не первый месяц находимся в ситуации, которую можно охаректизовать, как сбалансированный рынок. Более того, мы ещё далеки от рынка Продавца, но движемся, как мне кажется в этом направлении.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Июле 2019-го составил 59,7%

Лучший результат в этом году! Более того, если убрать в сторону результаты Декабря 2018-го и 2017-го годов, когда ввиду сезонного фактора новых листингов просто не появляется, это будет лучшим результатом с момента кризиса 2017-го года.

Во-первых, этот показатель уже полгода находится на уровнях выше 51%, что более чем хорошо. Во-вторых, это на 9,5% лучше, чем было в Июне 2018-го года. А главное, для меня лично, это то, что для всех этих положительных значений, не было никаких стимуляций со стороны государства. Это говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA оздоровился, окреп и теперь имеет определённый запас прочности.

Я считаю, что Рынок Недвижимости Торонто GTA достиг равновесия и готов осенью сделать новый рывок.

Время продажи в Июле 2019 составило 23 дня

Почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. В Феврале, впервые с момента падения Рынка Недвижимости Торонто GTA, мы устояли на прежних позициях по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Март почти повторил этот позитивный результат, уступив всего 1 день Марту 2018-го года. В Мае и Апреле, мы отметили, что время Продажи ниже чем было зарегистрировано в аналогичные периоды 2018-го года, пусть и всего на 1 день, в Июне мы снова результат прошлого года. Ну и вот в Июле, среднее время продажи объектов недвижимости на рынке снизилось сразу на 2 дня!

Ещё один факт, говорящий о том, что всё стало на свои места.

Индикатор Months of Inventory в Июле немного снизился относительно к предыдущего месяца 2,1

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Но и результат в 2,1 для середины летнего сезона просто отличный. Напомню, что в Июле 2018-го года этот индикатор был на уровне 2,8, а в Июле 2017-го года на уровне 3,2. В общем рынок хорош так, как давно уже не был.

Средняя Цена в Июле 2019-го выросла на 3,2%, составив — $806,755

Рост, в процентном выражении, конечно не поражает воображение, да и относительно предыдущего месяца Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA сильно снизилась, но! Что Вы скажете, если узнаете, что в Мае 2019-го была зарегистрирована самая высокая Средняя Цена с Мая 2017-го года. Да и рост цены в сравнении с прошлым годом весьма стабилен на протяжении последних месяцев.

Эти данные подтверждают, что Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA за Февраль, а в частности прогноз динамики цен, сделанный в этом отчёте, был верен. Изменения цены которые мы с вами видим на левой части графика (т.е. в весенные месяцы 2018-го года), в предстоящие два месяца, были не только повторены, но и с лихвой перебиты весной 2019-го года.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Торонто сильно подешевел

Тогда как в Апреле и Мае Средняя Цена объектов недвижимости проданных в Торонто выросла по отношению к предыдущему месяцу, то в Июле, с точностью до наоборот, Средняя Цена снизилась во всех сегментах.

Сегмент домов Detached за месяц разом подешевел более чем на $105,000, Semi-Detached упал на $73,000, Townhouse просел в цене на $55,000, а дом Semi-Detached $5,000. На этом фоне снижение Средней Цены Condo Apartment на $8,000 кажется несущественным.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то подешевел только дом Detached, но крайне значительно -9,1%. Остальные же сегменты выросли в цене, но по-разному: дом Semi-Detached +5,0%, Townhouse +5,5%, Condo Apt +7,7%.

В Пригородах противоположная ситуация

Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Июле, то и здесь мы наблюдаем разнонаправленную динамику: дом Detached вырос почти на $7,000, а Semi-Detached остался стоять на месте + $500. В это время, лучшую динамику показал сегмент Таунхаусов, что неудивительно, он прибавил в цене $13,500. Только сегмент Condo Apartment просел в цене, результат минус $7,500 за месяц.

Таким образом получается, что все прогнозы сделанные за прошедший год сбылись!

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 5.5%, составив $800,900

Средняя Цена HPI снова выросла по отношению к предыдущему месяцу. На этот раз на на $2,400 Напомню, что в Июне она уже прибавила $3,600, в Мае $5,700, в Апреле $10,000, а в Марте ещё $6,000. И это рекордный показатель предыдущего года. Да что там, года! Ближайший максимум, был зарегистрирован (вдумайтесь!) в Июне 2017-го года ($810,700). Это ведь были почти сказочные для Продавцов времена. И ещё недавно казалось, что до того уровня цен нам ещё далеко…

Ажиотаж на Рынке Недвижимости Торонто GTA

Ажиотаж, который ощущался в предыдущие месяцы, плавно перестраивает ту реальность к которой мы привыкли. Спрос, под влиянием различных факторов перетекает не только из сегмента High-Rise в сегмент Low-Rise, но ещё и смещается географически. Так как даунтаун Торонто стал недосягаем для многих, спрос стал смещаться к окраинам, постепенно выходя за его пределы.

Таким образом тот тренд, который набирал силу весь предыдущий год, а то и полтора, стал новой реальностью. Посмотрим надолго ли он задержится, перед тем, как все снова ринутся покупать квартиры в кондо.

Ажиотаж набиравший всё больший ход с приближением весенних месяцев, вылился не только в рост Средней Цены продажи недвижимости, но и в сокращение времени продажи, уменьшение предложения и как следствие усиление конкуренции между Покупателями.

Продажи

Рост Объёма Продаж, который набирал темп с самого начала текущего года, в результате вылился в рекордный скачок +24,3% по отношению к аналогичному периоду годом ранее.

При этом в номинальном выражении этот результат, впервые за 2 года, оказался выше среднего количества проданных объектов недвижимости за последнее десятилетие +5,8%. При этом количество новых Активных Листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA месяц за месяцем снижается — на этот раз ещё более весомо -9,1%. И это на фоне того, что Количество Новых Листингов выросло на +3,7%.

Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.

При этом таких листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA почти половина. Из-за этого получается странная ситуация. Вроде бы продажи низкие, а предложение достаточное. Получается что рынок слаб. Но на самом деле, если посмотреть на ситуацию под иным углом, получается , что только половину листингов реально рассматривают для покупки. А значит соотношение покупок и продаж будет указывать на высокую активность рынка.

Цена

Средняя Цена по отношению к аналогичному периоду прошлого года продолжает свой рост. В частности в Июле она выросла на 3,2%. Правда нужно отметить, что в номинальном выражении, она снизилась относительно предыдущих месяцев, разом потеряв $26,000. Но беспокоиться не стоит — это просто фактор сезонности.

И именно это подтверждает Цена по Индексу HPI, которая выросла на ещё $2,400 за месяц и достигла максимальной отметки с момента падения рынка — $800,900. Впервые за два года была пройдена отметка в $800,000 и сделан новый шаг навстречу абсолютному максимуму, зарегистрированному в Мае 2017-го года ($821,400).

В свете выше сказанного, я считаю, что с приходом осеннего высокого сезона конкуренция между Покупателями усилится и цены продолжат движение вверх.

Снижение ставок по ипотечным кредитам делает своё дело

Снижение ставок по ипотечным кредитам, это конечно же не главная причина роста рынка недвижимости Торонто GTA, но этот процесс тоже вносит свою лепту. Отложенный спрос вместе с небольшим сниженим ставки для квалификации при выдаче моргидж, с 5,34% до 5,19%, постепенно разгоняет активность на рынке.

Покупателям

Снова настал ваш звёздый час! Активность в Августе снижается, т.к. все хотят набраться сил перед началом занятий в школах и разъезжаются на отдых. Покупателей становится меньше, поэтому вы можете оказаться в гораздо более выгодном положении чем месяц или два назад. Если готовы покупать, то можно рассчитывать на то,что в Августе могут быть интересные предложения, т.к. Продавцы, особенно те, которых поджимает время, станут более сговорчивы. Единственный момент, который хочется уточнить, эти предложения, увы, не будут казаться вам привлекательными по сравнениюс тем,что вы видели весной. Но поверьте, если вы вдруг не купите что-то до Ноября, вы будете вспоминать об упущенных в Августе вариантах, с болью в душе и кошельке.

Правда есть и неприятный момент — предложение также снизится, т.е. выбора станет меньше.

New Construction

При этом, если раньше многие смотрели в сторону New Construction, то в 2018-м году, даже кондо стали продаваться как никогда плохо, что уж говорить о нереально переоценённых Low Rise проектах. И поверьте, у застройщиков куда больше денег в запасе, да и попросту гораздо более длинный горизонт планирования. Также они как никто хорошо знают, что опустив цены однажды, поднять их в последствии будет крайне тяжело. Ввиду этого они будут тянуть резину с вводом в строй новых проектов и завершением старых. Также им на руку играет то, что на самом деле стоимость строительства значительно выросла в последние годы.

Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, просто не оставляет шанса снижению цен. По крайней мере значительному и тем более с длинным горизонтом инвестиций.

Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Вы сами всё видите — данный Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA, давно не выглядел настолько позитивно по отношению к Продавцам. Если нужно продавать сейчас — продавайте, но я практически уверен, что осенью цены ещё немного подрастут.

Тем не менее, к каждой ситуации нужно подходить индивидуально. Если вы не только продаёте, но и покупаете, не забывайте о том, что продавая дорого, скорее всего и покупать новый дом, Вы будете по высокой цене.