Недвижимость Торонто — Август 2023.

Продажи стабильно низкие

В Августе Продажи относительно прошлого года снизились на 5,2%, что безусловно не радует. Но давайте смотреть на это немного шире. В Августе 2022-го года был отмечен всплеск Продаж, который нетипичен для последнего месяца лета. Также, количество сделок с жилой недвижимостью в Торонто GTA в Августе 2023-го года, оказалось даже немного выше, чем было в предыдущем месяце. А это вселяет оптимизм в мысли по поводу состояния Рынка Недвижимости Торонто GTA.

Снижение количества сделок стало снижаться на фоне поднятия ставок по кредитам в Июне и ещё больше после очередного поднятия ставки в Июле, в комбинации с обещаниями дальшейшего роста ставок, если население не покажет признаков обнищания :).

Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.

Рынок Недвижимости Торонто незамедлительно отреагировал на рост ставок — спрос стал смещаться в более дешёвый сегмент. В Продажах выросла доля Condo Apartments на 2-4% (в зависимости от района), отобрав по эти самые 2-4% у сегмента домов Detached. Также сегмент Таунхаусов отнял 1% рынка у домов Semi-Detached.

В целом можно заметить, что в Августе спрос сфокусировался на двух самых дешёвых сегментах — Condo Apartments и Таунхаус.

Предложение стабильно высокое

В Августе 2023-го года Количество Новых Листингов снизилось относительно предыдущего месяца и составило 12,296 единиц. Тем не менее, это на 16,2% больше, чем было в прошлом году

Количество Активных Листингов за месяц практически не изменилось ввиду снижения уровня Продаж и находится на уровне 15,497, что на 16,5% больше, чем было в Августе 2022-го года. Это нетипично высокий для последних лет уровень предложения, т.к. мы уже привыкли к его дефициту.

Напомню, что когда-то нормальным значением для рынка Торонто GTA, считалось 20,000 Активных Листингов.

Рынок в руках Покупателей

За месяц, количество Активных Листингов почти не изменилось. При этом, номинальное число Продаж не только не упало, но даже немного подросло, а количество Новых Листингов снизилось. Как результат, индикатор SNLR в Августе немного приподнялся, после провала в Июле и составил 43,1%.

Это говорит о том, что рынок в Августе оставался на стороне Покупателей.

Индикатор Months of Inventory неизменно высок

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

В Июле и в Августе, по сравнению с предыдущими месяцами, Количество Активных Листингов оставалось неизменным, а продажи снижались. Естественно и индикатор Months of Inventory очень резко рванул вверх, где мы его и наблюдаем в последние два месяца.

Время Продажи растёт

Время Продажи в Августе сократилось по сравнению с аналогичным периодом годом ранее и составило 28 дней. Но нельзя не замечать, что месяцем ранее, на продажу объекта недвижимости в Торонто GTA в среднем уходило 24 дня, а в Июне всего 19 дней.

Увеличение Времени Продажи не вызывает у меня опасений, учитывая то, что фактор сезонности наложился на коррекцию Рынка Недвижимости, после периода бурного роста.

Падение Средней Цены в Торонто GTA на $100,000

Средняя Цена проданной в Августе 2023-го года Недвижимости составила $1,082,496, что на 0,3% больше, чем было год назад.

При этом, по отношению к предыдущему месяцу Средняя Цена недвижимости в Торонто GTA снизилась почти на $36,000 и это в дополнение к снижению на $64,000 в Июле. $100,000 за 2 месяца!

Но хочу сказать, что такое значительное снижение Средней Цены в большей степени объясняется резким изменением структуры спроса, а не снижением цен как таковых.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

В Торонто коррекция цен

По сравнению с предыдущим месяцем, дом Detached в Торонто подешевел на $6,000, дом Semi-Detached на $21,000, сегмент Townhouse просел на $48,000, а сегмент Condo Apartment потерял $29,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, здесь мы не увидим единства в изменении Средней Цены: дом Detached потерял -0,8% цены, дом Semi-Detached прибавил +9,4%, сегмент Townhouse подорожал на +6.2%, а сегмент Condo Apartment подешевел на -1,8% относительно уровня Августа 2022-го года.

В Пригородах Торонто тренд аналогичный

По отношению к предыдущему месяцу Средняя Цена в пригородах, изменялась следующим образом: дом Detached подешевел на $6,000, сегменты Semi-Detached и Townhouse просели на $15,000. А лидером падения неожиданно оказался сегмент Condo Apartment, который потерял $31,000 за месяц.

В сравнении с аналогичным периодом прошлого года Средняя Цена в пригородах выросла во всех сегментах. Дом Detached подорожал на 3,8%, Semi-Detached вырос на +5.4%, сегмент Townhouse на +3,1%, а сегмент Condo Apartment прибавил +1,6%.

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI откатилась

После многих месяцев непрерывного роста, в Июле 2023-го года Цена по индексу HPI потеряла почти $10,000 по отношению к предыдущему месяцу, а в Августе провалилась ещё на $20,000. Тем не менее, в годовом выражении Цена HPI выросла на $16,800 или на +1.5% и в результате составляет $1,141,400.

Продажи

Коррекция Рынка Недвижимости Торонто GTA, которая началась в Июне, набрала обороты в Июле, а в Августе (как мне кажется) оказалась на пике. К этому привело сочетание нескольких факторов.

• Рост цен с Февраля по Июнь текущего года
• Двойное подряд поднятие overnight rate Банком Канады
• Жёсткая риторика спикеров Банка Канады
• Значительный рост предложения
• Сезонное снижение активности

Результат — снижение Продаж до одних из самых низких уровней за последние десять лет.

Цена Недвижимости в Торонто GTA

С Февраля по Май текущего года, Средняя Цена выросла на $157,433. Пора было наступить коррекции? Вполне. Но всегда нужен триггер для разворота тренда. В данном случае им выступило увеличение на 0,25% ставки рефинансирования Банком Канады ( 7го Июня и 12-го Июля 2023-го года). На это наложились факторы , озвученные мною выше и рынок стал плавно затихать.

На мой взгляд, пик коррекции мы наблюдаем прямо сейчас или же увидим минимальное (!) снижение цен в ближайшёё время. Причиной тому будет уменьшение предложения, которое всегда имеет место при коррекции на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Многие Продавцы проcто уйдут с рынка до лучших времён. В свою очередь Покупатели, которые занимали в последние месяцы выжидательную позицию из-за снижающихся цен и неопределённости относительно ставок по кредитам, вернутся на рынок.

Смелости им наверняка придаст сегодняшнее решение Банка Канады не повышать ключевую ставку. К тому же, отовсюду звучат призывы прекратить поднятие ставок по кредитам — даже Даг Форд призвал прекратить повышение ставок, которое мешает выполнению плана по строительству жилья.

Я бы не драматизировал сложившуюся на Рынке Недвижимости Торонто GTA ситуацию. По моему мнению, это коррекция, которая всегда происходит при бурном росте или снижении цен. Как долго это продлится? Я думаю до середины Октября, когда снова станет ощущаться дефицит предложения.

Предложение

Предложение стало расти в Июне и Июле. В Августе оно осталось на том же высоком уровне. В результате рынок прилично обмяк.

• индикатор SNLR за два месяца снизился с 59% до 38%, правда в Августе отскочил до 43%. Т.е. из верхней границы сбалансированного рынка, перешёл в рынок Покупателя, где сейчас и находится.
• индикатор Months of Inventory вырос с 1,3 до 2,9, где и держится уже два месяца.
• количество Активных Листингов на сравнительно высоком уровне — более 15,000

В общем на данный момент выбор есть и один из самых обширных за последние годы.

Покупателям

Если у Вас нет собственного жилья — покупайте его в этом году. Коррекция цен — это всегда возможность купить что-то по выгодной цене.

Также, это удачный момент для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, т.к. чем дороже недвижимость, тем больше она потеряла в цене, а значит Вам нужно будет доплачивать меньшую разницу. Что это, если не скидка?

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию и начать подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке и сделать правильный выбор не тратя силы и время на лишние варианты. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

После того как Средняя Цена достигла дна в Январе текущего года, она стремительно росла и за четыре месяца прибавила $157,000. В Июне — Августе произошла коррекция.

В данный момент, на фоне увеличившегося предложения выбор есть, что не даёт возможности, по полной использовать возможности тактики продажи через малтиоффер.

Время продажи постепенно растёт и в Августе составило 28 дней. Это меньше, чем было в прошлом году (34 дня), но больше, чем было 2 месяца назад (19 дней).

В общем, если у Вас были мысли продавать свой второй, третий дом или переезжать самому, то сейчас самое время обсудить создавшуюся ситуацию, поэтому не стесняйтесь звонить мне.