Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Март 2019.

Продажи в Марте 2019-го года остались неизменными

Нам не хватило всего одной сделки для того, чтобы достигнуть результата показанного в Марте 2018-го года. При этом, если вы откроете Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA за Март 2018, то увидите, что объём продаж в старом отчёте немного выше. Почему? Потому, что данные о продажах, со временем могут корректироваться и если сделка не была закрыта, то это отражается и в отчётах. Вот и полюбуйтесь, как 40 сделок заключённых в марте прошлого года, не были закрыты. А учитываются только Firm Deals, т.е. сделки у которых не осталось условий (получение моргиджа, инспекция и т.д.) и из которых без потерь уже не выйти.

Более того

для Марта месяца это на 23% ниже показателя средней величины за последнее десятилетие. И это, конечно, удручает, но не является катастрофой. Мы устояли на том же уровне, что и в прошлом году, а это, при учёте сложностей с получением ипотечных кредитов, определённо говорит о том, что рынок набирает силу.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Кто молодец? – Таунхаус в Торонто!

В черте Торонто (area 416) Объём продаж упал по всем сегментам, за исключением Таунхасов, где Объём Продаж напротив вырос. Да и не просто вырос, а подпрыгнул на целых 15%. Похожая ситуация была и в Феврале, но уже с домами Semi-Detached.

В пригородах же рост наблюдается во всех сегментах без исключения. Особо хочется отметить сегменты домов Detached +6,8% и Таунхасов +11,1%.

Если в Феврале продажи Condo Apartment в Торонто снизились на 6,7%, то в Марте падение составило уже 14,1%. В пригородах в сегменте квартир наблюдался небольшой рост +1,7%.

Теперь уже не остаётся никаких сомнений, что тренд перехода от High-Rise к Low-Rise наряду с одновременным смещением спроса за пределы Торонто, намечавшийся весь предыдущий год, укрепляет свои позиции. Ну, а раположенные ниже графики, разовьют последние ваши сомнения!

Почему так?

Цены за год немного подросли, а в случае Сondo Apartment, так и достаточно ощутимо. Например в Торонто на 8,8%, что в деньгах выражается весьма крупной цифрой — почти $50,000. При этом денег у Покупателей больше не стало. Да и моргидж получать стало сложнее. Отложенный спрос, тоже дал о себе знать.

Вот люди и стали уходить туда, где дешевле – в пригороды. А если мы говорим о покупке 2-Bedroom Condo Apartment, то они снова попали в прямое ценовое противостояние с сегментом Таунхаусов в пригородах.

В Марте 2019-го года на рынке было 15,576 Активных Листингов

Это на 2,5% меньше чем в аналогичном периоде годом ранее. При этом снижение количества Активных Листингов наблюдается уже который месяц подряд. Но если в ранее это были едва уловимые 0,6%, то теперь цифра в 400 листингов, уже становится заметной. Напомню, что в Марте 2018-го года, количество Активных Листингов удвоилось по отношению к предыдущему году. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов!

На мой взгляд, мы сами того не замечая, уже не первый месяц находимся в ситуации близкой к тому, что рынок перевернётся и снова станет на сторону Продавцов. Может оказаться достаточно малейшего толчка со стороны финансовых регуляторов и сигналы об этом звучат всё чаще.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Марте 2019-го года 51,4%

Неплохой показатель, расположенный аккурат по середине между спросом и предложением. При этом он практически не изменился с по сравнению с Февралём и не то чтобы очень сильно, но весьма своевременно укрепился по отношению к Марту 2018-го года. Неужели он говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA достиг равновесия? Пожалуй да. Более того, это может быть небольшой предышкой перед тем, как Рынок попытается сделать новый рывок.

Время продажи в Марте 2019 составило 21 день

Месяцем ранее, мы впервые, с момента падения Рынка Недвижимости Торонто GTA, устояли на прежних позициях по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Март почти повторил этот позитивный результат, уступив совсем немного Марту 2018-го года — всего 1 день. До этого, почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. Ещё один звоночек, говорящий о том, что всё стало на свои места.

Индикатор Months of Inventory в Марте 2019-го года снизился до 2,2

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Как и в марте прошлого года, этот индикатор находится на минимальных уровнях для последних пары лет. Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца. Ну а что уж тут говорить, когда это число падает к 2,2 — условия для Покупателей достаточно сложные.

Средняя Цена в Марте 2019-го выросла на 0,5%, составив — $788,335

В годовом выражении рост чуть ниже того, который был зарегистрирован в предыдущие месяцы, да и в принципе замедляется, но в целом находится на том же уровне. Стоит ли говорить о стагнации? Ни в коем случае, просто Покупатели ограничены в средствах.

Это наталкивает на мысли о том, что изменения цены которые мы с вами видим на левой части графика (т.е. в весенные месяцы 2018-го года), будут повторены и в предстоящие три месяца. И это при условии того, что ничего не будет меняться в финансово-кредитной политике. А призывы к этому звучат всё чаще и всё громче.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Торонто утрачивает отвоёванные позиции

Средняя Цена объектов недвижимости проданных в Торонто в Марте по сравнению с предыдущим месяцем, в номинальном выражении снизилась во всех сегментах без исключений. Средняя цена продажи дома Detached снизилась на $27,500, Semi-Detached рухнул на $67,000, а квартиры в кондо просели на $8,500.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то подорожал только Townhouse +15,2%. Остальные же сегменты подешевели, но по-разному: дом Detached -4,0%, Semi-Detached -8,5%, Condo Apt -14,1%.

Пригороды набирают обороты

Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Марте, то здесь мы напротив наблюдаем рост во всех сегментах по отношению к Февралю: дом Detached подорожал на $16,500, Semi-Detached вырос в цене на $5,000, Таунхаус на $14,000, а Condo Apartment снизилась на $15,000.

Если же сравнивать с Мартом 2018-го года, то дом Detached, единственный сегмент, который подешевел -1,2%. Все остальные сегменты в пригородах Торонто выросли в годовом выражении: Semi-Detached +4,5%, Townhouse сразу на +12,1%, Condo Apartment прибавили в цене +3,3%. Рост, почти в точности повторяюший темпы Марта прошлого года.

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 2.4%, составив $779,100

За месяц Средняя Цена HPI выросла ровно на $6,000, разом отыграв потери предыдущих месяцев. И это рекордный показатель предыдущего года. Да что там, года! Ближайший максимум, был зарегистрирован (вдумайтесь!) в Июне 2017-го года ($810,700). Это ведь были почти сказочные для Продавцов времена.

Я не склонен к эйфории по этому поводу и излишнему оптимизму, но согласитесь — Неплохой старт года, не правда ли?

На Рынке Недвижимости Торонто GTA ощущается ажиотаж

Ажиотаж, который ощущался в предыдущие месяцы, плавно перестраивает ту реальность к которой мы привыкли. Спрос, под влиянием рпзличных факторов перетекает не только из сегмента High-Rise в сегмент Low-Rise, но ещё и смещается географически. Так как даунтаун Торонто стал недосягаем для многих, спрос стал смещаться к окраинам и постепенно выходя за его пределы.

Таким образом тот тренд, который набирал силу весь предыдущий год, а то и полтора, стал новой реальностью. Посмотрим надолго ли он задержится.

Ну кто скажет, что в Торонто Рынок Недвижимости чувствует себя неважно? Да нельзя сказать,что статистика поражает воображение, но ситуация стабильна и большая часть недвижимости Торонто GTA, пусть медленно, но растёт. Для сравнения можете посмотреть на другие канадские Рынки Недвижимости, кроме Монреаля, там своя история. Вспомните сколько раз повышали процентные ставки по кредитам и как закручивали гайки при выдаче ипотечных кредитов. А теперь ответьте себе на этот же вопрос ещё раз.

Продажи

Продажи в Марте 2019-го года остались на уровне предыдущего года, да и в целом вроде бы не радуют количеством – это минимальное значение в номинале и на 23% ниже среднего количества проданных объектов недвижимости за последнее десятилетие. Более слабыми были только результаты кризисного Марта 2009-го года. При этом количество новых листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA снова снизилось, на этот раз на -5,1%.

Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.

При этом таких листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA почти половина. Из-за этого получается странная ситуация. Вроде бы продажи низкие, а предложение достаточное. Получается что рынок слаб. Но на самом деле, если посмотреть на ситуацию под иным углом, получается , что только половину листингов реально рассматривают для покупки. А значит соотношение покупок и продаж будет указывать на высокую активность рынка. Вот и объяснение того, почему при снижающихся продажах, цены всё равно растут

Цена

Как минимум дважды в 2018-м году мы упирались в потолок Цены. Это было в Мае – Июне и в Октябре. Каждый раз цены откатывались назад. Но, если с Декабря 2017-го года по Май 2018-го Средняя Цена HPI прибавила почти $30,000, после чего в Июле потеряла $13,000 из них, то уперевшись в потолок второй раз, в Сентябре – Октябре, Средняя Цена HPI снизилась всего на $2,700. В Декабре 2018-го года, снова приподнялась на несущественные $600, а в Январе снизилась на $2,400. При наших цифрах номинальной стоимости недвижимости, можно сказать, что потерь собственно и не было. Ну, а в Феврале, после того как все более дешёвые объекты были проданы, Средняя Цена рванула резко вверх прибавив $32,000 по отношению к предыдущему месяцу.

Март продолжил этот тренд, прибавкой к цене HPI ещё $11,000, достигнув максимальной отметки с момента падения рынка — $779,100 и сделав шаг навстречу рекордным показателям Июня 2017-го года ($810,700).

В свете выше сказанного, я считаю, что весной цены продолжат движение вверх.

Чаще стали звучать призывы к ослаблению правил квалификации при выдаче моргидж и увеличению срока амортизации до 30 лет.

Мне пока не ясно, кто именно лоббирует подобные решения. Дело в том, что заинтересованных лиц слишком много. Среди них, на первый взгляд, можно назвать Правительство всех уровней, от федерального до муниципального. Одни недополучают LTT (Land Trasfer Tax) из-за уменьшившегося количества сделок с недвижимостью, другие, прочие налоги от уменьшения количества новых проектов. Плюс к этому, понятно что в будущем крупного их увеличения ожидать не стоит, т.к. продажи новых проектов почти остановились.

Вторыми будут названы девелоперы. У них конечно долгосрочные планы и занятость пока ещё есть, но думают они тоже на долгий срок. Цены они опускать не хотят, потом их будет слишком сложно снова поднять, а для этого нужно чтобы цены росли. А для того, что все снова стали активно инвестировать в проекты новых застроек, рост необходим значительно выше инфляции.

Третьими в списке банки и прочие кредитные организации. Они уже и так плачут, что люди не обвешиваются всё большими и большими кредитами, и так ноют, а изменений всё нет.

А под занавес, всё это прикрывается заботами о благе человеческом – они там все так переживают за First Time Buyers, что прямо ночами спать не могут.

Ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов было бы пагубным шагом для Торонто

За всю Канаду я не скажу, потому, что ситуация в разных регионах очень сильно разнится, но для Торонто в текущем году, было бы пагубным шагом ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов. В идеале, до осени всё должно остаться как есть, включая ставки по моргидж. То же самое касается, даже в большей степени, увеличения срока амортизации до 30 лет. Объясню почему я так считаю.

Рынок Недвижимости Торонто стабилизировался. Случилось то, чего власти собственно и добивались. Цены растут умеренно, хотя и очень неравномерно в разных сегментах и в разных районах Большого Торонто. Рынку нужна передышка. Хотя бы пару лет для того, чтобы накопить силы, которые потом можно будет использовать для рывка. В предыдущие годы, как Правительство, так и муниципальные власти хорошо поправили свои дела за счёт сферы недвижимости. Прошло 10 лет, и как положено, назревает новый экономический кризис. У меня складывается впечатление, что они снова хотят использовать Real Estate, в качестве ломовой лошади для всей канадской экономики. А лошадка уже может не сдюжить, т.к. нет того запаса, который копился 20 лет и был в распоряжении в 2008м году.

Поэтому, я бы предпочёл, чтобы при сохранении текущей диспозиции – Правительство, как в старом анекдоте — покормило собак и ничего не трогало. Дайте рынку недвижимости самооздоровиться!

Другой вопрос общее состояние дел в Мировой экономике.

Развязывание торговых войн всегда достаточно опасно. Более того, Канадская экономика крайне зависима от экономики США, а там в свою очередь дела не сильно лучше наших. Что будет происходить на Рынке Недвижимости Торонто, во многом не зависит от самого Торонто.

Видимо готовясь к неблагоприятному сценарию развития событий, в прессе стали появляться сообщения о том, что мол общественность просит, деловые круги просят, даже представители банковско-кредитного сектора экономики просто таки лоббируют, изменение правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов. Т.е. полтора года назад их мнение никого не волновало, а вот сейчас уговорили. Всё на самом деле просто: объём выдачи ипотечных кредитов снизился до минимума с 2014-го года, а темпы роста чуть ли не худшие за 30 лет.

Вот и RBC, крупнейший держатель ипотечных кредитов в Канаде, став терять долю на рынке снизил ставки по моргиджу. Также говорят о том, что если экономика замедлится или впадёт в рецессию, то процентные ставки по ипотеке будут снижены. Кто бы сомневался?

Покупателям

Если два месяца подряд, я говорил, что стоит поторопиться, то теперь, те Покупатели, которы всё раздумывали, могут никуда не торопиться — рынок окреп.

И что говорить о Торонто GTA, ведь даже в Садбери доступные варианты продаются через мультиоффер. Я как раз там ищу дом, для своих клиентов. Т.е. сухие цифры статистики этого в полной мере не отражают, но когда я смотрю со своими клиентами-покупателями квартиру или Таунхаус, а уже вечером приходит сообщение, что этот объект продан… Знаете, мы даже подумать не успели. Причина как мне кажется кроется в том, что мы смотрим не всё подряд, а действительно хорошие варианты, которые можно купить по привлекательной цене, а они улетают как горячие пирожки. Но в любом случае, ещё полгода назад цены были ниже и времени на раздумия было горааааздо больше.

Покупателям

Ещё одним фактором можно назвать тот факт, что рост процентных ставок по моргиджу остановился и даже возможен их откат. При этом уверенности в глазах Покупателей стало больше ввиду того, что крах, которого все так ждали не только не состоялся Более того, ещё и цены выросли.

При этом, если раньше многие смотрели в сторону New Construction, то в 2018-м году, даже кондо стали продаваться как никогда плохо, что уж говорить о нереально переоценённых Low Rise проектах. И поверьте, у застройщиков куда больше денег в запасе, да и попросту гораздо более длинный горизонт планирования. Также они как никто хорошо знают, что опустив цены однажды, поднять их в последствии будет крайне тяжело. Ввиду этого они будут тянуть резину с вводом в строй новых проектов и завершением старых. Также им на руку играет то, что на самом деле стоимость строительства значительно выросла в последние годы.

Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, просто не оставляет шанса снижению цен. По крайней мере значительному и тем более с длинным горизонтом инвестиций.

Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Ну всё, вот она пришла весна! Самое время звонить Риэлтору и выставлять дом на продажу! В идеале готовиться к этому нужно было загодя, но есть как есть. Ситуация на рынке хороша. Цены в целом подросли, чего же боле? Апрель вступил в свои права — пора выходить на рынок!