Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Январь 2019.

Рынок Недвижимости Торонто снова становится на рельсы

После разочаровывающих показателей Ноября и Декабря, показавших снижение объёмов продаж относительно предыдущего года на 14,7% и 22,5% соответственно, продажи снова стали на путь роста. Увеличение количества сделок не ахти какое, но всё же оно есть +0,55%.

Но есть один момент.

В Январе 2018-го года сделок было заключено даже больше, чем в прошедшем месяце – 4,019. Но закрылось из них лишь 3,987. Относительно этой цифры и ведутся расчёты. Получается, что чуть более 1% сделок заключённых в Январе прошлого года, не были закрыты. Что тому виной я в точности не знаю, но думаю многие согласятся, что это проблемы с получением финансирования.

Вы ведь помните, что в Октябре 2017-го года было объявлено о введении новых правил выдачи ипотечных кредитов, которые как раз и вступали в действие с 1-го Января 2018-го года. Многие запрыгивали на последнюю ступеньку уходящего поезда не желая подпадать под дополнительные 2% к ставке по ипотечному кредиту согласно новым правилам квалификации. Видимо не обходилось и без некоторых манипуляций, которые видимо будучи сделаны неаккуратно или даже скажем халатно, в самый неподходящий момент всплыли наружу. Как результат, 42 сделки из заключённых в Январе 2018 года, не были закрыты.

Средний Объём Продаж для Января за предыдущее десятилетие 4,248 единиц

Таким образом продажи в Январе 2019-го года , в количестве 4,009 штук, выглядят слабее, но всего на 5,9% меньше чем среднее значение для Января месяца на протяжении предыдущих десяти лет. Для сравнения, можно привести данные Января 2009-го года, когда в Торонто GTA, было заключено 2,594 сделки с жилой недвижимостью.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Кто молодец? – Дом Detached в пригороде!

В черте Торонто (area 416) Объём продаж упал по всем сегментам, за исключением Таунхаусов. Но и здесь +4,4% — это всего лишь 5 домов.

В пригородах же, всё с точностью до наоборот – продажи выросли во всех сегментах, за исключением домов Semi-Detached.

Продажи Condo Apartment в Торонто снизились на 6,3%, а в пригородах, напротив, выросли на 6,7%.

Получается, что тренд, намечавшийся весь предыдущий год, укрепляет свои позиции.

Почему так?

Цены за год немного подросли, а в случае Сondo Apartment, так и достаточно ощутимо. Например в Торонто на 8,8%, что в деньгах выражается весьма крупной цифрой — почти $50,000. При этом денег у Покупателей больше не стало. Более того, ставки по кредитам выросли, да и моргидж получать стало сложнее. Отложенный спрос, тоже дал о себе знать.

Вот люди и стали уходить туда, где дешевле – в пригороды. А если мы говорим о покупке 2-Bedroom Condo Apartment, то они снова попали в прямое ценовое противостояние с сегментом Таунхаусов в пригородах.

В Январе 2019-го года на рынке было 11,962 Активных Листинга

Это на 0,6% меньше, чем в Январе 2018 года. Т.е. находится на том же уровне, что и год назад. Более того,значение примерно соответствует и предыдущему месяцу. В Декабре на продаже было 11,431 объектов. Таким образом, этот показатель находится на минимальных уровнях для Рынка Недвижимости Торонто GTA с Апреля 2017-го года. Т.е. с того момента, когда начал свое падение Рынок Недвижимости Торонто GTA. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов.!

Ещё одно подтверждение того, что мы достигли дна и подходим, а возможно уже подошли, к точке пересечения, когда Продавцы уже не видят смысла продавать свои дома дешевле и просто не выставляют их на продажу. А отсутствие предложения, рано или поздно должно толкнуть цены вверх, что в осенние месяцы уже произошло.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Январе 2019-го года 42,4%

Один из худших результатов за предыдущие 12 месяцев, но стоит ли расстраиваться по этому поводу? Конечно нет! Мы же все понимаем, что в первые пару недель новые объекты попросту не выставлялись на рынок, следовательно продавался залежалый товар, не проданный до Нового Года. А что-то новое и интересное стало появляться ближе к концу месяца и просто не успело продаться.

Время продажи в Январе 2019 составило 33 дня

Тенденция Ноября, да и предыдущих месяцев продолжается – срок в требуемый для продажи объекта недвижимости растёт. В частности, в Январе срок продажи вырос на 1 день по отношению к Январю 2018-го года. То же самое происходило и предыдущие месяцы. В Декабре на это стало уходить на 4 дня больше, чем годом ранее, а в Ноябре на 3 дня.

Не забывайте, что ситуация изменилась и поэтому сейчас подавляющее большинство покупок совершается с условиями, которые должны быть выполнены. Особенно это касается моргиджа. А это влечёт за собой увеличение времени требуемого для продажи недвижимости в Торонто GTA.

Индикатор Months of Inventory в Январе 2019-го года составил 3,0

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Индикатор Months of Inventory в Декабре 2018 года, поднялся до уровня 3,0 и в Январе сохранил свои позиции. Это худший результат на протяжении 12 месяцев, за исключением Сентября 2018-го года, когда индикатор располагался ещё выше – 3,1 месяца. Но спишем это на фактор сезонности.

Самая низкая Средняя Цена за последний год — $748,328

Средняя Цена в Январе 2019-го года составила $748,328. Это на 1,7% больше, чем было год назад. Рост чуть ниже того, который был зарегистрирован в предыдущие месяцы, но в целом находится на том же уровне. При этом относительно предыдущего месяца Средняя Цена снизилась почти на $2,000. Это является обычным сезонным сценарием, когда пик цен приходится на высокий сезон — Октябрь — Ноябрь, а затем идёт на спад. Это не означает, что цены падают, просто Покупатели предпочитают более дешёвые дома и квартиры.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Торонто отвоёвывает утраченные позиции

Средняя Цена объектов недвижимости проданных в Торонто в Январе относительно предыдущего месяца, в номинальном выражении выросла во всех сегментах, кроме Condo Apartment. Но по разному: дом Detached подорожал на $28,000, Semi-Detached прибавил уже $53,000. Но бодрее всех в Январе показали себя Таунхаусы, подорожав на $83,000. А вот квартиры в кондо, напротив подешевели на $3,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то только дом Detached подешевел -8,0%.Остальные же сегменты подорожали, но по-разному. Semi-Detached +6,0%, Townhouse же просто рванул вверх — +12,3%. Condo Apartment прибавили в цене 8,8%.

В пригородах всё спокойнее

Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Январе, то можно сказать что в номинальном выражении относительно Декабря изменения менее выражены: дом Detached подешевел на $8,000, Semi-Detached снизился в цене на $10,000. Таунхаусы, напротив, показали рост подорожав на $8,000, как и Condo Apartment, прибавившие на $2,000.

Если же сравнивать с Январём 2018-го года, то дом Detached прибавил 0,9%, Semi-Detached +1,8%, Townhouse +2,1%. Condo Apartment прибавили в цене 8,2%. Не так бурно как в Торонто, но зато ровно и достаточно стабильно. Давайте не будем забывать о том, какой удар по рынкам пригорода был нанесён два года назад.

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 2.5%, составив $761,800

Самая низкая Цена по индексу HPI с Марта 2018-го года. Беспокоит то, что уже который месяц подряд Toronto Real Estate Board указывает цену только в таблицах, в которые мало кто заглядывает. А для прессы просто говорят, что изменение составило столько-то процентов.

Но знаете что беспокоит больше всего? То, что уже не первый месяц эти проценты немного завышаются. Вы и сами можете пересчитать. Вот и в докладе за Январь написано +2,7%. И такое может быть, если в Январе 2018-го Цена HPI была $743,200, а в Январе 2019-го составила 761,800. По-любому 2,5% и никак не 2,7%. Или с математикой не дружат или привирают. А если привирают, то зачем?

На Рынке Недвижимости Торонто GTA ощущается ажиотаж

Ну кто скажет, что в Торонто Рынок Недвижимости чувствует себя неважно? Да нельзя сказать,что статистика поражает воображение, но ситуация стабильна и большая часть недвижимости Торонто GTA, пусть медленно, но растёт. Для сравнения можете посмотреть на другие канадские Рынки Недвижимости, кроме Монреаля, там своя история. Вспомните сколько раз повышали процентные ставки по кредитам и как закручивали гайки при выдаче ипотечных кредитов. А теперь ответьте себе на этот же вопрос ещё раз.

Продажи

После сравнительно слабых Объёмов Продаж в конце 2018-го года, мы снова находимся в положительной зоне. Рост конечно небольшой, но виной тому не столько слабые результаты Ноября-Декабря 2018-го года, сколько неожиданно сильные Продажи конца 2017-го года. Который отчасти перекинулись и на Январь 2018-го. Поэтому на фоне падения цен в Ванкувере, я считаю, что Рынок Недвижимости Торонто выглядит достаточно сильно. Я бы даже сказал, что это второй по привлекательности рынок в Канаде, после Монреаля.

Цена

Как минимум дважды в 2018-м году мы упирались в потолок Цены. Это было в Мае – Июне и в Октябре. Каждый раз цены откатывались назад. Но, если с Декабря 2017-го года по Май 2018-го Средняя Цена HPI прибавила почти $30,000, после чего в Июле потеряла $13,000 из них, то уперевшись в потолок второй раз, в Сентябре – Октябре, Средняя Цена HPI снизилась всего на $2,700. В Декабре 2018-го года, снова приподнялась на несущественные $600, а в Январе снизилась на $2,400. При наших цифрах номинальной стоимости недвижимости, можно сказать, что потерь собственно и не было.

Особое внимание хочется обратить на то, что амплитуда уменьшилась не только в плане Цены, $13,000 против $2,400, но и в плане срока достижения нового потолка. Единственное, что не прибавляет оптимизма это то, что мы так и не смогли пробить Майский максимум. Но думается весной мы с лёгкостью возьмём этот рубеж.

Другой вопрос общее состояние дел в Мировой экономике.

Развязывание торговых войн всегда достаточно опасно. Более того, Канадская экономика крайне зависима от экономики США, а там в свою очередь дела не сильно лучше наших. Что будет происходить на Рынке Недвижимости Торонто, во многом не зависит от самого Торонто.

Видимо готовясь к неблагоприятному сценарию развития событий, в прессе стали появляться сообщения о том, что мол общественность просит, деловые круги просят, даже представители банковско-кредитного сектора экономики просто таки лоббируют, изменение правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов. Т.е. полтора года назад их мнение никого не волновало, а вот сейчас уговорили. Всё на самом деле просто: объём выдачи ипотечных кредитов снизился до минимума с 2014-го года, а темпы роста чуть ли не худшие за 30 лет.

Вот и RBC, крупнейший держатель ипотечных кредитов в Канаде, став терять долю на рынке снизил ставки по моргиджу. Также говорят о том, что если экономика замедлится или впадёт в рецессию, то процентные ставки по ипотеке будут снижены. Кто бы сомневался?

В любом случае, я не вижу причин к тому, чтобы цены на недвижимость в Торонто в целом стали снижаться. А вот предпосылки к росту стали появляться. Среди них слишком большой отложенный спрос, остановка роста ставок рефинансирования и как следствие ставок по ипотечным кредитам. Ну и собственно больше уверенности среди Покупателей.

Покупателям

Вот теперь реально стоит поторопиться. Я на собственной шкуре ощутил, что активность на рынке крайне высока. Т.е. сухие цифры статистики этого в полной мере не отражают, но когда я смотрю со своими клиентами-покупателями квартиру или Таунхаус, а уже вечером приходит сообщение, что этот объект продан… Знаете, мы даже подумать не успели. Причина как мне кажется кроется в том, что мы смотрим не всё подряд, а действительно хорошие варианты, которые можно купить по привлекательной цене, а они улетают как горячие пирожки. Но в любом случае, ещё полгода назад цены были ниже и времени на раздумия было горааааздо больше.

Ещё одним фактором можно назвать тот факт, что рост процентных ставок по моргиджу остановился и даже возможен их откат. При этом уверенности в глазах Покупателей стало больше ввиду того, что крах, которого все так ждали не только не состоялся Более того, ещё и цены выросли.

При этом, если раньше многие смотрели в сторону New Construction, то в 2018-м году, даже кондо стали продаваться как никогда плохо, что уж говорить о нереально переоценённых Low Rise проектах. И поверьте, у застройщиков куда больше денег в запасе, да и попросту гораздо более длинный горизонт планирования. Также они как никто хорошо знают, что опустив цены однажды, поднять их в последствии будет крайне тяжело. Ввиду этого они будут тянуть резину с вводом в строй новых проектов и завершением старых. Также им на руку играет то, что на самом деле стоимость строительства значительно выросла в последние годы.

Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, просто не оставляет шанса снижению цен. По крайней мере значительному и тем более с длинным горизонтом инвестиций.

Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Пример из жизни

Буквально вчера я наблюдал за multiple offer. Я со своими клиентами смотрел этот дом на прошлой неделе, им очень понравился. Неплохой дом Semi-Detached в Ричмонд Хилле — Оак Ридж. Небольшой, примерно 1450 кв. футов, Walkout basement. Несколько лет назад заменили кухню, ванные сделали. Но, ничего особенно в доме не было, а понравился он им только потому, что цена была жёстко занижена. При справедливой цене, на мой взгляд, в $ 740,000 — 750,000, в листинге цена была выставлена на $599,999. Но результат поразил не только меня, но и многих моих коллег с кем я поделился деталями. Было зарегистрировано, вдумайтесь, 19 офферов. (В моей практике максимально было 23 оффера. Но это было в Феврале 2016-го года, а сейчас на дворе совсем другая реальность.) Как результат, дом продан, судя по всему без условий и за $773,888. О чём это говорит, о томчто активность на рынке высокая. Но покупают только хорошие объекты, правильно спозиционированные.

Продавцам

Если Вы готовы продавать или, тем более, для Вас это является необходимостью в ближайшей перспективе, то готовьтесь сейчас. Чтобы после не бегать впопыхах, займитесь подготовкой как можно раньше.

Я понимаю, у вас может возникнуть соблазн потянуть с выходом на рынок, но поверьте, от добра добра не ищут. Может случиться ситуация подобная 2017-му году. Тогда тоже предложение в Феврале и Марте было слабым. Очень слабым. Все тянули с выходом на рынок, до высокого сезона и в итоге все вышли на рынок в Апреле. Хуже и придумать было нельзя. В сочетании с Fair Housing Plan это привело в печальным последствиям.

Более тревожно звучат новости о том, что назревает новый виток глобального экономического кризиса. Множество индикаторов говорят об этом. Это тоже не добавляет оптимизма.