Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Февраль 2019.

Продажи в Феврале 2019-го года снизились на 2,4%

Это значение, хоть и находится в негативной зоне, но мне не кажется чем-то опасным. В любом случае, это лучше разочаровывающих показателей Ноября и Декабря, показавших снижение объёмов продаж относительно предыдущего года на 14,7% и 22,5% соответственно. Поэтому, я не вижу ничего страшного в том, что продажи снизились на 2,4% — ведь номинально это всего чуть более 100 сделок.

Более того

Да, это минимальный уровень продаж за последние десять лет, с кризисного 2009-го года. Но ничего страшного не происходит. Рынок выравнивается, всё увереннее набирая ход. Просто после длительного горячего периода на Рынке Недвижимости Торонто GTA, наступил период охлаждения.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Кто молодец? – Таунхаус в Торонто и Дом Detached в пригороде!

В черте Торонто (area 416) Объём продаж упал по всем сегментам, за исключением домов Semi-Detached, где Объём Продаж напротив вырос. Да и не просто вырос, а подпрыгнул на целых 20%. Увы, если говорить о реальных цифрах — это всего лишь 29 домов.

В пригородах, ситуация схожа, но цифры снижения продаж, значительно ниже. Здесь продажи немного снизились по всем сегментам, за исключением домов Detached, которые напротив, выросли на 4,2.

Продажи Condo Apartment в Торонто снизились на 6,7%, а в пригородах на 3,5%.

Получается, что тренд, намечавшийся весь предыдущий год, укрепляет свои позиции.

Почему так?

Цены за год немного подросли, а в случае Сondo Apartment, так и достаточно ощутимо. Например в Торонто на 8,8%, что в деньгах выражается весьма крупной цифрой — почти $50,000. При этом денег у Покупателей больше не стало. Более того, ставки по кредитам выросли, да и моргидж получать стало сложнее. Отложенный спрос, тоже дал о себе знать.

Вот люди и стали уходить туда, где дешевле – в пригороды. А если мы говорим о покупке 2-Bedroom Condo Apartment, то они снова попали в прямое ценовое противостояние с сегментом Таунхаусов в пригородах.

В Феврале 2019-го года на рынке было 13,284 Активных Листинга

Это на те же 0,6% меньше чем в аналогичном периоде годом ранее. Т.е. находится на том же уровне, что и год назад. Помимо этого, те же самые -0,6%, мы наблюдали и в Январе этого года, в сравнении с прошлым годом. Таким образом, этот показатель находится на минимальных уровнях для Рынка Недвижимости Торонто GTA с Апреля 2017-го года. Т.е. с того момента, когда начал свое падение Рынок Недвижимости Торонто GTA. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов!

Ещё одно подтверждение того, что мы достигли дна и подходим, а возможно уже подошли, к точке пересечения, когда Продавцы уже не видят смысла продавать свою недвижимость дешевле и просто не выставляют её на продажу. А отсутствие предложения, рано или поздно должно толкнуть цены вверх, что уже произошло, как в осенние месяцы, так и на протяжении Февраля.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Феврале 2019-го года 51,1%

Неплохой показатель, расположенный аккурат по середине между спросом и предложением. Неужели он говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA достиг равновесия? Пожалуй да. Более того, это может быть небольшой предышкой перед тем, как Рынок попытается сделать новый рывок.

Время продажи в Феврале 2019 составило 25 дней

Впервые с момента падения Рынка Недвижимости Торонто GTA, мы устояли на прежних позициях по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Дот этого, почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. Ещё один звоночек, говорящий о том, что всё стало на свои места.

Индикатор Months of Inventory в Феврале 2019-го года снизился до 2,6

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Индикатор Months of Inventory в Декабре 2018 года, поднялся до уровня 3,0 и в Январе сохранил свои позиции. Теперь же, с приближением весны, мы вновь вернулись к привычным значениям по году — 2,6. То есть, мы снова находимся на достаточно активном рынке.

Средняя Цена в Феврале 2019-го выросла на 1,6%, составив — $780,379

В годовом выражении рост чуть ниже того, который был зарегистрирован в предыдущие месяцы, но в целом находится на том же уровне. При этом относительно Января Средняя Цена разом подскочила на $32,000 и таким образом стала в ряд со средними значениями предыдущих двенадцати месяцев.

Это наталкивает на мысли о том, что изменения цены которые мы с вами видим на левой части графика (т.е. в весенные месяцы 2018-го года), будут повторены и в предстоящие три месяца. И это при условии того, что ничего не будет меняться в финансово-кредитной политике. А призывы к этому звучат всё чаще и всё громче.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Торонто отвоёвывает утраченные позиции

Средняя Цена объектов недвижимости проданных в Торонто в Феврале по сравнению с предыдущим месяцем, в номинальном выражении выросла во всех сегментах, кроме домов Townhouse, которые напротив подешевели на $33,000. Средняя цена продажи дома Detached выросла на $120,000, Semi-Detached прибавил $94,000, а квартиры в кондо подросли на $21,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то подешевел только Townhouse -1,7%. Остальные же сегменты подорожали, но по-разному: дом Detached +0,8%, Semi-Detached +10,5%, Condo Apt +7,4%.

В пригородах всё спокойнее

Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Феврале, то можно сказать что в номинальном выражении относительно Января изменения менее выражены: дом Detached подорожал на $11,000, Semi-Detached вырос в цене на $25,000. Таунхаусы на $3,000, а вот Средняя цена продажи Condo Apartment снизилась на $8,000.

Если же сравнивать с Февралём 2018-го года, то дом Detached, единственный сегмент, который подешевел -1,9%. Все остальные сегменты в пригородах Торонто выросли в годовом выражении: Semi-Detached +4,1%, Townhouse +0,5%, Condo Apartment прибавили в цене +3,1%. Не так бурно как в Торонто, но зато ровно и достаточно стабильно.

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 2.14%, составив $767,800

За месяц Средняя Цена HPI выросла ровно на $6,000, разом отыграв потери предыдущих месяцев. На протяжении предыдущих двенадцати месяцев, этот индикатор был выше только в Мае-Июне прошлого года. Неплохой старт года, не правда ли?

Беспокоит то, что уже который месяц подряд Toronto Real Estate Board указывает цену только в таблицах, в которые мало кто заглядывает. А для прессы просто говорят, что изменение составило столько-то процентов.

Но знаете что беспокоит больше всего? То, что уже не первый месяц эти проценты немного завышаются. Вы и сами можете пересчитать. Например в Феврале 2018-го года, Цена HPI была $751,700, а в Феврале 2019-го составила $767,800. как ни крути, получатся 2,14%. А в пресс релизе указано +2,4%. Вот и в докладе за Январь написано +2,7%. И такое может быть, если в Январе 2018-го Цена HPI была $743,200, а в Январе 2019-го составила 761,800. По-любому 2,5% и никак не 2,7%. Или с математикой не дружат или привирают. А если привирают, то зачем?

На Рынке Недвижимости Торонто GTA ощущается ажиотаж

Ну кто скажет, что в Торонто Рынок Недвижимости чувствует себя неважно? Да нельзя сказать,что статистика поражает воображение, но ситуация стабильна и большая часть недвижимости Торонто GTA, пусть медленно, но растёт. Для сравнения можете посмотреть на другие канадские Рынки Недвижимости, кроме Монреаля, там своя история. Вспомните сколько раз повышали процентные ставки по кредитам и как закручивали гайки при выдаче ипотечных кредитов. А теперь ответьте себе на этот же вопрос ещё раз.

Продажи

Продажи в Феврале 2019-го года снизились на 2,4%, да и в целом вроде бы не радуют количеством – это минимальное значение за последние десять лет. Более слабыми были только результаты кризисного Февраля 2009-го года. При этом количество новых листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA, снизилось ещё больше – на 6,2%.

Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.

При этом таких листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA почти половина. Из-за этого получается странная ситуация. Вроде бы продажи низкие, а предложение достаточное. Получается что рынок слаб. Но на самом деле, если посмотреть на ситуацию под иным углом, получается , что только половину листингов реально рассматривают для покупки. А значит соотношение покупок и продаж будет указывать на высокую активность рынка. Вот и объяснение того, почему при снижающихся продажах, цены всё равно растут.

Цена

Как минимум дважды в 2018-м году мы упирались в потолок Цены. Это было в Мае – Июне и в Октябре. Каждый раз цены откатывались назад. Но, если с Декабря 2017-го года по Май 2018-го Средняя Цена HPI прибавила почти $30,000, после чего в Июле потеряла $13,000 из них, то уперевшись в потолок второй раз, в Сентябре – Октябре, Средняя Цена HPI снизилась всего на $2,700. В Декабре 2018-го года, снова приподнялась на несущественные $600, а в Январе снизилась на $2,400. При наших цифрах номинальной стоимости недвижимости, можно сказать, что потерь собственно и не было. Ну, а в Феврале, после того как все более дешёвые объекты были проданы, Средняя Цена рванула резко вверх прибавив $32,000 по отношению к предыдущему месяцу.

В свете выше сказанного, я считаю, что весной цены продолжат движение вверх.

Чаще стали звучать призывы к ослаблению правил квалификации при выдаче моргидж и увеличению срока амортизации до 30 лет.

Мне пока не ясно, кто именно лоббирует подобные решения. Дело в том, что заинтересованных лиц слишком много. Среди них, на первый взгляд, можно назвать Правительство всех уровней, от федерального до муниципального. Одни недополучают LTT (Land Trasfer Tax) из-за уменьшившегося количества сделок с недвижимостью, другие, прочие налоги от уменьшения количества новых проектов. Плюс к этому, понятно что в будущем крупного их увеличения ожидать не стоит, т.к. продажи новых проектов почти остановились.

Вторыми будут названы девелоперы. У них конечно долгосрочные планы и занятость пока ещё есть, но думают они тоже на долгий срок. Цены они опускать не хотят, потом их будет слишком сложно снова поднять, а для этого нужно чтобы цены росли. А для того, что все снова стали активно инвестировать в проекты новых застроек, рост необходим значительно выше инфляции.

Третьими в списке банки и прочие кредитные организации. Они уже и так плачут, что люди не обвешиваются всё большими и большими кредитами, и так ноют, а изменений всё нет.

А под занавес, всё это прикрывается заботами о благе человеческом – они там все так переживают за First Time Buyers, что прямо ночами спать не могут.

Ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов было бы пагубным шагом для Торонто

За всю Канаду я не скажу, потому, что ситуация в разных регионах очень сильно разнится, но для Торонто в текущем году, было бы пагубным шагом ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов. В идеале, до осени всё должно остаться как есть, включая ставки по моргидж. То же самое касается, даже в большей степени, увеличения срока амортизации до 30 лет. Объясню почему я так считаю.

Рынок Недвижимости Торонто стабилизировался. Случилось то, чего власти собственно и добивались. Цены растут умеренно, хотя и очень неравномерно в разных сегментах и в разных районах Большого Торонто. Рынку нужна передышка. Хотя бы пару лет для того, чтобы накопить силы, которые потом можно будет использовать для рывка. В предыдущие годы, как Правительство, так и муниципальные власти хорошо поправили свои дела за счёт сферы недвижимости. Прошло 10 лет, и как положено, назревает новый экономический кризис. У меня складывается впечатление, что они снова хотят использовать Real Estate, в качестве ломовой лошади для всей канадской экономики. А лошадка уже может не сдюжить, т.к. нет того запаса, который копился 20 лет и был в распоряжении в 2008м году.

Поэтому, я бы предпочёл, чтобы при сохранении текущей диспозиции – Правительство, как в старом анекдоте — покормило собак и ничего не трогало. Дайте рынку недвижимости самооздоровиться!

Другой вопрос общее состояние дел в Мировой экономике.

Развязывание торговых войн всегда достаточно опасно. Более того, Канадская экономика крайне зависима от экономики США, а там в свою очередь дела не сильно лучше наших. Что будет происходить на Рынке Недвижимости Торонто, во многом не зависит от самого Торонто.

Видимо готовясь к неблагоприятному сценарию развития событий, в прессе стали появляться сообщения о том, что мол общественность просит, деловые круги просят, даже представители банковско-кредитного сектора экономики просто таки лоббируют, изменение правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов. Т.е. полтора года назад их мнение никого не волновало, а вот сейчас уговорили. Всё на самом деле просто: объём выдачи ипотечных кредитов снизился до минимума с 2014-го года, а темпы роста чуть ли не худшие за 30 лет.

Вот и RBC, крупнейший держатель ипотечных кредитов в Канаде, став терять долю на рынке снизил ставки по моргиджу. Также говорят о том, что если экономика замедлится или впадёт в рецессию, то процентные ставки по ипотеке будут снижены. Кто бы сомневался?

Покупателям

Вот теперь реально стоит поторопиться. Я на собственной шкуре ощутил, что активность на рынке крайне высока. Т.е. сухие цифры статистики этого в полной мере не отражают, но когда я смотрю со своими клиентами-покупателями квартиру или Таунхаус, а уже вечером приходит сообщение, что этот объект продан… Знаете, мы даже подумать не успели. Причина как мне кажется кроется в том, что мы смотрим не всё подряд, а действительно хорошие варианты, которые можно купить по привлекательной цене, а они улетают как горячие пирожки. Но в любом случае, ещё полгода назад цены были ниже и времени на раздумия было горааааздо больше.

Ещё одним фактором можно назвать тот факт, что рост процентных ставок по моргиджу остановился и даже возможен их откат. При этом уверенности в глазах Покупателей стало больше ввиду того, что крах, которого все так ждали не только не состоялся Более того, ещё и цены выросли.

При этом, если раньше многие смотрели в сторону New Construction, то в 2018-м году, даже кондо стали продаваться как никогда плохо, что уж говорить о нереально переоценённых Low Rise проектах. И поверьте, у застройщиков куда больше денег в запасе, да и попросту гораздо более длинный горизонт планирования. Также они как никто хорошо знают, что опустив цены однажды, поднять их в последствии будет крайне тяжело. Ввиду этого они будут тянуть резину с вводом в строй новых проектов и завершением старых. Также им на руку играет то, что на самом деле стоимость строительства значительно выросла в последние годы.

Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, просто не оставляет шанса снижению цен. По крайней мере значительному и тем более с длинным горизонтом инвестиций.

Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Ну всё, вот она пришла весна! Самое время звонить Риэлтору и выставлять дом на продажу! В идеале готовиться к этому нужно было загодя, но есть как есть. Ситуация на рынке хороша. Цены в целом подросли, чего же боле?

Я понимаю, у вас может возникнуть соблазн потянуть с выходом на рынок, но поверьте, от добра добра не ищут. Может случиться ситуация подобная 2017-му году. Тогда тоже предложение в Феврале и Марте было слабым. Очень слабым. Все тянули с выходом на рынок, до высокого сезона и в итоге все вышли на рынок в Апреле. Хуже и придумать было нельзя. В сочетании с Fair Housing Plan это привело в печальным последствиям.