Судя по всему, весна в этом году будет ранняя! А вот оттепель на рынке недвижимости в Торонто GTA, пока, увы, не наблюдается. Не далее, как сегодня утром, Toronto Real Estate Board опубликовала статистические данные по итогам Февраля 2018 года. На этих данных и основывается мой Обзор Рынка Недвижимости Торонто Февраль 2018 .
Тяга некоторых средств массовой информации, к эпатированию публики и шокирующим заголовкам, не оставляет многих в стороне. Люди начинают верить не только заголовкам, но и статистике, которую публикуют подобные издания. А где они берут подобные данные для меня уже не первый месяц остаётся вопросом. Ну а апогеем всего послужила информация о том, что в Ричмонд Хилле, “оказывается”, цены рухнули на 43% (!). Что за бред?
Поводов для радости, конечно мало, но сказать, что произошло нечто неожиданное, тоже нельзя. Давайте же посмотрим, как отреагировал рынок, на совокупность состояния цен и действий государственных регуляторов различных уровней.
1. Объём Продаж
Продажи в Феврале 2018-го рухнули на 34,9%
по сравнению с аналогичным периодом 2017-го года. На первый взгляд, может показаться, что вот он наступил – крах. Но не стоит торопится.
Во-первых, Февраль 2017-го года, был рекордным по объёму продаж.
Поэтому падение на его фоне, не выглядит таким уж катастрофическим.
Во-вторых, за последние десять лет, для Февраля, средний объём транзакций с жилой недвижимостью в Торонто GTA составляет 6,262.
Таким образом, мы уже на 17% ниже средней величины. И это, конечно, удручает, но не является катастрофой, как некоторые пытаются это представить.
В-третьих
Помните, я в прошлом Обзоре писал, что могло бы быть и хуже, и то что я удивлён, что падение продаж относительно невысокое?
Не прошло и месяца, как всё встало на свои места — 35% падение, относительно прошлого года! А учитывая тот факт, что год назад предложение, на рынке жилья, почти отсутствовало и если бы оно было достаточным, то количество продаж в Феврале 2017-го года, могло бы быть значительно выше, то сейчас мы могли бы увидеть рекордное относительное падение объёмов продаж, как минимум за последнее десятилетие.
В общем, многое конечно нехорошо в февральской статистике, но далеко ещё не катастрофа!
Структура Продаж.
Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.
| Объём Продаж Торонто | Объём Продаж GTA | Объём Продаж Торонто GTA | |
|---|---|---|---|
| Detached Изменение год/к году | 524 -33.6% | 1,645 -43.3% | 2,169 -41.2% |
| Semi-Detached Изменение год/к году | 146 -26.3% | 308 -29.8% | 454 -28.7% |
| Townhouse Изменение год/к году | 183 -28.2% | 664 -26.4% | 847 -26.8% |
| Condo Apartment Изменение год/к году | 1,142 -29.9% | 489 -32.8% | 1,631 -30.8% |
Возврат интереса к Low Rise сегменту продолжается
Общая тенденция последних месяцев не изменилась и даже стала более выраженной. При этом став зеркально противоположной той ситуации, которая разворачивалась на рынке летом 2017-го года. После прошлогодних апрельских событий, Покупатели, совершенно отвернулись от сегмента Low Rise в пригородах и резко переключились на, и без того очень бодро шагавший, сегмент Condo Apartments в Торонто. Теперь же, становится совершенно очевидно, что тренд развернулся, и Покупатели больше не испытывают влечения к сверхдорогим квартирам в черте Торонто, а предпочитают Townhouse и недорогие Semi-Detached в пригородах.
2. Активные Листинги
Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.
Количество Активных Листингов на рынке в Феврале 2018-го года составило 13,362 единицы.
Более чем двукратный рост (+147.4%), относительно прошлогоднего результата, в аналогичном периоде. Такое количество листингов выглядит внушительно на фоне 2017-го года, когда Покупатель мог выбирать всего лишь из 5,400 листингов. Но это далеко не рекорд. А рекорд, если Вам вдруг интересно, был в Феврале 2009-го года — 21,926 (!) листингов. Мало того, результат Февраля 2018-го года, даже ниже средней цифры за последнее десятилетие, которая составляет 13,768 единицы. Кто скажет, что 2015-й год не был горячим для Рынка Недвижимости в Торонто GTA? Но тогда количество активных листингов лишь немногим не дотянуло до 13,000…
Именно это, даёт повод властям и некоторым аналитикам говорить о том, что хоть спрос на Недвижимость в Торонто GTA и невелик, но и предложение на рынке всё равно недостаточное.
- Недвижимость Торонто — Ноябрь 2024
Рынок показывает признаки если не восстановления, то уж точно стабилизации. В дальнейшем баланс спроса и предложения на рынке будет выравниваться, а за ним восстановятся и Цены - Недвижимость Торонто — Октябрь 2024Рынок Недвижимости Торонто GTA начинает восстанавливаться. Как всегда волна начинается в Торонто, где рост цен отмечается во всех сегментах.
- Недвижимость Торонто — Сентябрь 2024Сентябрь оказался месяцем антирекордов на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Снижение цен, самый высокий уровень Активных Листингов, самый низкий уровень индикатора SNLR. Но всё это на фоне позитивных тенденций в снижении ставок и новых правил страховния ипотеки.
3. Sales to New Listings Ratio
Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.
Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.
49,2% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Феврале 2018-го года
Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу. Так что на данный момент, рынок всё же больше в руках Покупателя, чем Продавца.
4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA
Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.
25 дней требовалось, чтобы продать дом в Феврале 2018-го года.
В Феврале 2017-го года среднее время продажи составляло всего 13 дней. Причиной этого послужило то, что на рынке имела место, жесточайшая недостача предложения новых объектов недвижимости. В прошедшем же месяце, значение индикатора DOM увеличилось почти вдвое, остановившись на отметке 25 дней. Увеличение времени продажи в процентах, выглядит пугающе, но в чистых цифрах составляет вполне себе нормальный результат, особенно с учётом сезонности.
5. MOI — Months of Inventory
Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.
Индикатор Months of Inventory в Феврале 2018-го года, снизился до 2,6.
Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.
Ну вот и настал момент снижения этого индикатора. Значения в целом вернулись к осенним месяцам, когда активность на рынке была достаточно высока, хотя и искусственно стимулированна обещаниями введения новых правил выдачи ипотечных кредитов и повышением ставок.
6. Цена Недвижимости в Торонто GTA
Средняя Цена в Феврале 2018-го упала на 12,4%, составив — $767,818
Вспоминать о том, что было год назад не имеет никакого смысла. Это скорее будет служить всем напоминанием о безрассудстве. Падение на 12,4% это уже выглядит серьезно, но то ли ещё будет ой-ой-ой! Какие уровни падения мы ещё увидим в Апреле – Мае текущего года! Но не нужно забывать о том, что это абсолютно пиковые значения, которые даже не успели закрепиться как что-то основательное на рынке. Хотя в умах многих, кто думал о продаже, но хотел ещё немного подождать, эти значения оставили глубокий след, который ещё не скоро сотрется.
А если сравнить с предыдущими месяцами?
Если же перестать жить прошлым и отбросить в сторону пиковые Цены начала прошлого года, то картина выглядит неплохо. Средняя цена продажи выросла относительно предыдущего месяца на существенные $31,000 и в среднем держится на уровне осенних месяцев. Может это разминка перед весенним рывком?
Раскладка по Сегментам
Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.
| Средняя Цена Торонто | Средняя Цена GTA | Средняя Цена Торонто GTA | |
|---|---|---|---|
| Detached Изменение год/к году | $1,282,240 -18.6% | $911,065 -17.8% | $1,000,736 -17.2% |
| Semi-Detached Изменение год/к году | $985,902 -9.0% | $648,338 -9.1% | $756,894 -8.6% |
| Townhouse Изменение год/к году | $776,642 +15.5% | $600,671 -8.1% | $638,691 -2.9% |
| Condo Apartment Изменение год/к году | $570,275 +10.7% | $435,216 +7.6% | $529,782 +10.1% |
Уровень продаж домов Detached выглядит тревожно
При подробном рассмотрении динамики цен по сегментам, снижение Средней Цены продажи домов Detached относительно данных прошлого года, конечно выглядит крайне тревожно – минус 18%.
Но как я уже выше говорил, это просто бессмысленно сравнивать Февраль 2018-го с Февралём прошлого года. Это две сильно отличающиеся друг от друга реальности. Поэтому предлагаю сравнивать только сравнимое.
Итак, если рассмотреть ситуацию относительно последних месяцев, то Средняя Цена продажи растёт по всем сегментам, перекрывая не только провальные январские значения, но и декабрьские, и ноябрьские. Всего лишь немного не дотягивая до весьма приличных показателей Октября 2017-го года.
Ну и в конце концов, после некоторого перерыва, дом Detached в Торонто GTA в среднем снова стоит более миллиона долларов — $1,000,736. Так что пока, полёт нормальный!
7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI
MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.
Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.
Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 3,2%, составив $751,700
Согласно индексу HPI, Средняя Цена в Феврале 2018-го года, выросла в годовом выражении на 3,2%, составив $751,700. Это на $8,500 больше, чем в предыдущем месяце. Таким образом, реальная Средняя Цена, практически сравнялась с Ценой по индексу HPI. Но как вы видите, она не упала ещё ни разу за последние месяцы. А вот весной, мы несомненно увидим отрицательные значения роста в годовом выражении. Но это вызвано ничем иным, как резким скачком цен, который был всего-то на протяжении 2-3 месяцев, в начале 2017-го года.
8. Итоги
Какие же выводы напрашиваются из вышеизложенных данных?
Первое!
Чем Вызвано Снижение Продаж?
Столь значительное падение объемов продаж, -35% относительно Февраля 2017-го года, объясняется двумя причинами:
Первая состоит в том, что неожиданный осенний всплеск продаж, перед введением новых правил ипотечного кредитования, заставил некоторую часть Покупателей поторопиться и этим отобрал их у январско-февральского рынка.
Второй причиной столь радикального снижения объёмов продаж, послужило собственно введение Новых Правил Ипотечного Кредитования, что несомненно, оставило огромную часть Покупателей за бортом. Впрочем, мы этого ожидали.
Второе
Всё более уверенно образуется тренд, который говорит о смещении внимания Покупателей с сегмента Condo Apartments, в сторону сегмента Townhouse и Semi-Detached. И это неудивительно, потому что цены на квартиры вплотную подобрались к ценам Townhouse. Из этого следует вывод, что рост цен в сегменте Condo Apartment, на данный момент исчерпал себя. Следующий этап роста цен на квартиры наступит только тогда, когда зазор между ценами на квартиры и Таунхаусы заметно увеличится.
Третье
Высокие цены формируют новый тренд, совершенно противоположный тому, который мы наблюдали с Мая по Сентябрь прошлого года. Если в летние месяцы самый большой спрос был сегменте High Rise в Downtown, то теперь чётко прослеживается смещение интереса в сторону Low Rise сегмента в пригородах Торонто. Всё перевернулось с ног на голову!
York Region
Владельцы Таунхаусов и Semi-Detached в York Region, не спешите радоваться. К Вам это, увы, не относится. Ввиду высоких цен, Рынок недвижимости в этом регионе страдает больше всех в Торонто GTA. Мы являемся единственным регионом GTA (за исключением Simcoe), который показал негативную динамику Цен по индексу HPI, потеряв по отношению к февралю 2017-го года 4,8%.
На этой ноте, я заканчиваю свой обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA за Февраль 2018-го года. Будем ждать весеннего рынка!Сейчас будет интересно! Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!
До новых встреч!
Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!
- Недвижимость Торонто — Ноябрь 2024Рынок показывает признаки если не восстановления, то уж точно стабилизации. В дальнейшем баланс спроса и предложения на рынке будет выравниваться, а за ним восстановятся и Цены
- Недвижимость Торонто — Октябрь 2024Рынок Недвижимости Торонто GTA начинает восстанавливаться. Как всегда волна начинается в Торонто, где рост цен отмечается во всех сегментах.
- Недвижимость Торонто — Сентябрь 2024Сентябрь оказался месяцем антирекордов на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Снижение цен, самый высокий уровень Активных Листингов, самый низкий уровень индикатора SNLR. Но всё это на фоне позитивных тенденций в снижении ставок и новых правил страховния ипотеки.