Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Декабрь 2018.

Объём Продаж в Торонто GTA обвалился на 22,5%

После успехов середины 2018-го года, когда Рынок Недвижимости Торонто GTA на протяжении пяти месяцев подряд показывал рост Объёма Продаж в годовом выражении, дела пошатнулись. В Ноябре 2018-го года, продажи не просто снизились, а можно сказать обвалились. Снижение составило 14,7%. На первый взгляд, можно было сказать, что это страшно и хуже, уже, быть не может.

Может! Ещё как может! В Декабре 2018-го года, на Рынке жилой Недвижимости Торонто GTA было заключено 4,308 сделок. И это уже 22,5% меньше, чем было в Декабре 2017-го года.

Паниковать ещё рано

Казалось бы, как так? Нормально же всё было, хорошо шли вперёд и тут такие провалы, один за другим. Не превращается ли это в тренд? Нет, это не так. И этому есть вполне твёрдые обоснования.

Если посмотреть на данные за Ноябрь и Декабрь 2017-го года, то сразу становится понятно, что они были гораздо лучше чем того можно было ожидать. Всплеск был вызван ожиданием введения объявленных месяцем ранее изменений в порядке выдачи ипотечных кредитов.

Так например, обычно в Ноябре, относительно Октября, количество сделок с Недвижимостью в Торонто GTA снижается примерно на 1000 единиц, а в Ноябре 2017-го года, мы напротив, наблюдаем рост на две с половиной сотни транзакций. О чём это говорит?

О том, что это был конъюнктурный всплеск. Посему, неудивительно, что в Ноябре и Декабре 2018-го года мы видим снижение Объёмов Продаж относительно аналогичного периода годом ранее.

Средний Объём Продаж для Декабря за предыдущее десятилетие 4,396 единиц

Это подтверждают и данные сравнения со средними результатами продаж за предыдущее десятилетие для Декабря месяца. Среднее значение составляет 4,396 единиц. Таким образом продажи в Декабре 2018-го года , в количестве 3,781 штук, выглядят слабо, но в принципе не выбиваются из общего фона 2018-го года. Это всего на 16,26% меньше чем в среднем в Декабре месяце на протяжении предыдущих десяти лет. Это примерно уровень продаж Ноября 2013 — 2014 годов. Для тех, кто забыл, что такое плохо, напомню, в Декабре 2008-го года, в Торонто GTA, было заключено 2,548 сделок с жилой недвижимостью. А, например, в Декабре 2012-го года 3,582. Т.е. определённое охлаждение есть, но ничего страшного не происходит. Нормальное охлаждение, которого наши власти и добивались.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Дом Detached чувствует себя лучше других

В последнем месяце уходящего года, что мы видим? Просто таки квинтэссенция всего сказанного мною на протяжении всего 2018-го года, когда я говорил о том, что тренд спроса разворачивается, уходя от Condo Apartment в сторону Low Rise сегмента. При среднем падении Объёма Продаж на Рынке Недвижимости Торонто GTA в 22,5%, кто показывает лучший результат? Дом Detached и не в черте Торонто, а в пригороде – падение всего на 14,5%.

Это видно и на круговых диаграммах, расположенных ниже. В пригородах, Semi-Detached потерял 1% в структуре спроса, а Townhouse, так и вовсе 3%. Именно благодаря им, доля домов Detached выросла до 54% в общем количестве сделок с жилой недвижимостью в пригородах Торонто.

В самом Торонто заметных изменений нет. Ну ради приличия, можно отметить переход 1% от домов Semi-Detached, в сегмент Townhouse.

Почему так?

Мне кажется, что всё развивается по вполне логичному сценарию. Посудите сами.

Цены за год немного подросли, а в случае Сondo Apartment, так и достаточно ощутимо. При этом денег у Покупателей больше не стало. Более того, ставки по кредитам выросли, да и моргидж получать стало сложнее. Отложенный спрос, тоже дал о себе знать.

Вот люди и стали уходить туда, где дешевле – в пригороды. А в пригородах, своя игра. Понятно, что мечта любого, кто живёт в Low Rise – это дом Detached. Но цены в этом сегмента росли в годы безудержного бума так сильно и настолько быстрее других сегментов рынка, что весной 2017-го стали не только неподъёмными, но и просто нереально переоценёнными по сравнению в домами Semi-Detached и Townhouse. Поэтому, они собственно и оказались под максимальным давлением на протяжении последних полутора лет. И вот теперь Продавцы всё больше и больше реально смотрят на цены и ситуацию на рынке, когда конкуренция особенно сильна в именно в сегменте домов Detached, отдельно стоящие дома становятся снова привлекательными.

В Декабре 2018-го года на рынке было 11,431 Активных Листингов

Это на 11,6% меньше, чем в Декабре 2017 года. И вот этот факт уже выглядит интереснее — минимальный показатель предложения на Рынке Недвижимости Торонто GTA с Апреля 2017-го года. Т.е. с того момента, когда начал свое падение Рынок Недвижимости Торонто GTA. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов.!

Вот и объяснение тому, что продажи падают, а цены в это же время растут. Мы подходим, а возможно уже подошли, к точке пересечения, когда Продавцы уже не видят смысла продавать свои дома дешевле и просто не выставляют их на продажу. А отсутствие предложения, рано или поздно должно толкнуть цены вверх.

Просто убойный результат — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Декабре 2018-го года 87,8%

А разве могло быть иначе, если количество Новых листингов сократилось почти на треть, по отношению к Декабрю 2017-го года – 4,308. При этом в Ноябре этот показатель тоже был ниже чем годом ранее и тоже заметно, более чем на четверть. Напомню, что Сбалансированный рынок показывает значения около 50%, мы же последний год частенько оказывались ниже, этой заветной цифры.

Поэтому неудивительно, что индикатор SNLR подпрыгнул так высоко. Это лучший результат за два года — с Декабря 2016-го года. Именно тогда рынок начал показывать самые стремительные темпы роста цен.

31 день в среднем стоял на рынке дом в Декабре 2018-го года.

Тенденция Ноября, да и предыдущих месяцев продолжается – срок в требуемый для продажи объекта недвижимости растёт. В частности, в Декабре на это стало уходить ещё на 4 дня больше, чем годом ранее. В Ноябре было на 3 дня больше.

На фоне предыдущих лет, результат конечно слабый, но это далеко не результат 2008-го года (46 дней) и вполне на уровне среднего значения за предыдущее десятилетие – 31,8 дня. Значит, всё в порядке!

Индикатор Months of Inventory в Декабре 2018-го года вырос до 3,0

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Индикатор Months of Inventory в Декабре 2018 года, приподнялся к уровню 3,0. По этому показателю, мы завершаем год, так же как и начали — почти худший результат. Если бы не Сентябрь 2018-го года, когда индикатор располагался ещё выше – 3,1 месяца. Но спишем это на фактор сезонности.

Средняя Цена в Декабре 2018-го года составила $750,180

Это на 2,1% больше, чем было год назад. Рост чуть ниже того, который был зарегистрирован в предыдущие два месяца, но в целом находится на том же уровне. При этом относительно предыдущего месяца Средняя Цена снизиласть сразу на $38,000, а по отношению к Октябрю на все $57,000.

Также, это самая низкая Средняя Цена зарегистрированная в 2018-м году, за исключением Января.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Торонто подешевел по всем позициям

Недвижимость в черте Торонто подешевела по всем позициям. И чем дороже, тем сильнее падение. Так, если Condo Apartment за месяц подешевела на чуть более чем на $1,000, то Таунхаус уже сбросил с цены $25,000. Дальше всё обстоит куда более серьёзно. По сравнению с Ноябрём 2018-го года, дом Semi-Detached упал в цене на $120,000. И это не предел, дом Detached расположенный в черте Торонто – лидер падения Средней Цены – сразу минус $155,000 и всего за месяц.

На этом фоне пригороды Торонто выглядят просто скучно. Condo Apartment не изменились в цене, Townhouse подешевел на $22,000, дом Semi-Detached на $5,500. А вот дом Detached по отношению к Ноябрю потерял в цене всего $12,000.

Ничего не замечаете?

Тенденции Декабря абсолютно полярны в Торонто и пригородах. Отбросим в сторону квартиры в кондо, High Rise сегмент живёт своей жизньюб, потому что это всё равно самое доступное жильё.

Так если в Торонто, чем дороже объект недвижимости, тем больше он потерял в цене, то в пригородах, всё с точностью до наоборот – чем дороже объект, тем меньше падение. Более того, на фоне цифр снижения Средней Цены в Торонто, пригороды, можно сказать, вовсе не пострадали.

Вот ещё один довод в поддержку идеи о том, что тренд разворачивается и уже не только в части типов жилья, но уже и в географическом аспекте. Возможно мы увидели всплеск цен в Торонто, волны от которого раскатятся дальше по Торонто GTA. Правда волна не слишком сильна, чтобы уйти далеко. Но радует, что она вообще появилась в то время, когда некоторые все ещё говорят о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA находится в кризисном состоянии.

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 2.8%, составив $764,200

В Мае – Июне мы достигли пика Цены HPI в 2018-м году. И вот уже полгода, мы не можем приблизится к этой высоте. Вот и в Декабре, немного отыграв потери Ноября, мы все ещё находимся на расстоянии от максимальных значений прошедшего года. Тем не менее, рост в годовом выражении составил 2,8% или $20,700.

Хотите сказать Рынок Недвижимости Торонто GTA слаб?

Посмотрите на другие канадские Рынки Недвижимости, кроме Монреаля, там своя история. Вспомните сколько раз повышали процентные ставки по кредитам и как закручивали гайки при выдаче ипотечных кредитов. А теперь ответьте себе на этот же вопрос ещё раз.

Продажи

В начале года сравнивать Объёмы Продаж с пиковыми значениями начала 2017-го года, было задачей простой, потому как ответ был известен заранее. Нам всем было более интересно наблюдать за тем, как будет развиваться ситуация дальше.

После пяти месяцев роста количества сделок с недвижимостью по отношению к аналогичному периоду годом ранее, мы наблюдаем сильное снижение Объёмов Продаж на протяжении двух месяцев подряд относительного аналогичного периода годом ранее. В Ноябре на 14,7%, а в Декабре так и вовсе на 22,5%. Но беспокойства этот факт вызывать не должен. Этот сравнительно плохой показатель был сформирован не слабыми продажами в Ноябре — Декабре 2018-го года, а напротив, нетипично большим объёмом сделок в Ноябре — Декабре 2017-го года. Что в свою очередь было спровоцировано объявлением о введении Новых Правил Выдачи Ипотечных Кредитов, в Октябре 2017-го года.

Цена

Как минимум дважды в 2018-м году мы упирались в потолок Цены. Это было в Мае – Июне и в Октябре. Каждый раз цены откатывались назад. Но, если с Декабря 2017-го года по Май 2018-го Средняя Цена HPI прибавила почти $30,000, после чего в Июле потеряла $13,000 из них, то уперевшись в потолок второй раз, в Сентябре – Октябре, Средняя Цена HPI снизилась всего на $2,700. При наших цифрах номинальной стоимости недвижимости, можно сказать, что потерь собственно и не было.

Особое внимание хочется обратить на то, что амплитуда уменьшилась не только в плане Цены, $13,000 против $2,700, но и в плане срока достижения нового потолка. Всего 3-4 месяца. Единственное, что не прибавляет оптимизма это то, что мы так и не смогли пробить Майский максимум.

Покупателям

Если Вы уже на рынке, и готовы покупать, то покупайте. Во-первых, ключевую кредитную ставку Банк Канады пока решил не поднимать. Это значит, что и ставки по ипотеке пока останутся неизменными. Значит Вам будет легче квалифицироваться и получить более низкий процент по кредиту.

Во-вторых, лучшее время для покупки, как я считаю, началось в конце Декабря и продлится до конца Марта 2019-го года. Я так говорю потому, что хоть это будет и несезон, следовательно предложение будет скудное, но зато вы можете быть вознаграждены хорошей Ценой покупки. На рынке всегда есть Продавцы, которые горят. Те, кому реально нужно продать. Главное найти подходящий вариант и договориться, пока не наступил весенний рынок и конкуренция среди Покупателей не усилилась. Можно найти настоящую жемчужину.

Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Если Вы готовы продавать или, тем более, для Вас это является необходимостью в ближайшей перспективе, то готовьтесь сейчас. Выбирайте правильный момент для выходя на рынок. В идеале в конце Марта – начале Апреля. Но не забывайте, что подготовка дома к Продаже процесс трудоёмкий и порой занимает немало времени. Чтобы после не бегать впопыхах, займитесь подготовкой как можно раньше.

Ещё пару месяцев назад, все аналитики были убеждены, что до весны, нас ожидает 2 повышения базовой ставки по кредитам. Каждое по 0,25%. А теперь, мы знаем, что рост канадской экономики замедляется, нефть из Альберты подешевела до небывалых $15, и поэтому сокращена добыч, а GM закрывает завод в Ошаве, оставляя не менее 2,500 сотрудников без работы. Как результат всё чаще звучат речи о том, что ставку не буду поднимать до весны, как минимум.

Более тревожно звучат новости о том, что назревает новый виток глобального экономического кризиса. Множество индикаторов говорят об этом. Это тоже не добавляет оптимизма.

Я считаю, что даже в случае кризиса, Недвижимость Торонто не станет падать в цене, т.к. есть множество инструментов для поддержания. Та же ставка по кредитам, которую теперь есть куда опускать. Но зачем испытывать судьбу?