Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Декабрь 2017.

Продажи в Декабре 2017-го года составили 4,930 единиц

и это всего на 7,1% меньше, чем было в том же месяце 2016-го года.

Продажи находятся на уровне Декабря 2015-го года,

Равно как и в Ноябре, в прошедшем месяце объёмы продаж жилой недвижимости в Торонто GTA, повторили результаты двухлетней давности. В частности, в Декабря 2015-го года, который никто не сможет назвать застойным и тем более кризисным. Если же взглянуть на предыдущие года, то сразу будет видно, что ситуация выглядит ещё лучше — продажи в прошедшем месяце, были на 12% выше среднего объёма продаж за последнее десятилетие для Декабря месяца.

… Но избыточный оптимизм сейчас неуместен

Почему? Потому, что по моему убеждению, всплеск продаж в Ноябре и Декабре прошедшего года, в большей мере подпитывался скорым введением новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов. И в силу того, что часть покупателей поторопилась с покупкой, с целью успеть квалифицироваться по старым правилам, в первые пару месяцев 2018-го года мы увидим заметное снижение количества Покупателей и как следствие, падение объёма продаж жилой недвижимости в Торонто GTA.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Возврат интереса к Low Rise сегменту.

Например, на протяжении всех летних месяцев, падение объёма продаж в сегменте домов Detached, достигало 60%. В Сентябре 2017-го года, уже составляло 40% . В октябре 30%, в Ноябре 19%, а в Декабре, так и вовсе 13,6%.

Продажи домов Semi-Detached в Торонто (area 416) выросли на +25.5% по сравнению с Декабрём 2016-го года. Красивая цифра, правда? Но дело в том, что продаж было всего 172, так что это просто конъюнктура. В целом по Торонто GTA продажи в сегменте домов Semi-Detached выросли на +6,8%.

Сегмент Townhouse и так чувствовал себя лучше всех среди Low Rise, а по итогам Декабря 2017-го года продажи увеличились на 12%.

На фоне всего выше сказанного, падение объёма продаж Condo Apartment, выглядит удручающе. Но это не значит, что нелогично. Дело в том, что в то время пока весь Low Rise сегмент дешевел, квартиры в Condo росли. Мало того они росли весьма заметными темпами. Поэтому просто потеряли свою привлекательность.

Количество Активных Листингов на рынке в Декабре 2017-го года составило 12,926 единиц.

Это почти втрое ( +172,4% ) превышает показатель Декабря 2016-го года, когда Покупатели могли выбирать из 4,746 Активных Листингов. По сравнению же с предыдущим месяцем, этот показатель снизился на 29%, что безусловно объясняется сезонностью.

77,88% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Декабре 2017-го года

Напомню, что рынок считается сбалансированным, когда этот индикатор находится в диапазоне 50-55%. Если этот показатель выше, то это говорит о том, что рынок благоволит Продавцу. Но в данном случае это просто стечение обстоятельств и мало кому придут в голову мысли, говорящие о том, что рынок находится на стороне Продавца. Большинство Риелторов, согласятся с тем, что Рынок Недвижимости в Торонто GTA, по прежнему смещён в сторону Покупателей.

27 дней требовалось, чтобы продать дом в Декабре 2017-го года.

В Декабре 2016-го года, недвижимость в Торонто GTA, в среднем продавалась за 20 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 27 дней. Увеличение Среднего Времени Продажи Объекта Недвижимости на 35%, это конечно нехорошо. Но если посмотреть на Среднее Значение за последнее десятилетие, то окажется, что дома продаются достаточно быстро.

Индикатор Months of Inventory в Декабре составил 2.6

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Разумеется, в последние месяцы этот показатель заметно подрос, что говорит о некотором охлаждении рынка. При этом, на первый взгляд, этот индикатор достаточно волатилен. Но если мы усредним данные Августа и Сентября, когда был отмечен некоторый дисбаланс, то картина выравнивается и образует хороший устойчивый тренд, подтверждающий усиление активности на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

Средняя Цена — $735,021.

Невзирая на то, что спрос явно был на подъёме, а количество как Активных, так и Новых Листингов стало уменьшаться, Средняя Цена продажи, с трудом удержалась на прошлогоднем уровне, прибавив жалкие 0,7%.

Более того, Средняя Цена продажи, достигнув в Октябре максимального значения за последние полгода, снижалась и в Ноябре, и в Декабре.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя Цена на дома Detached снижается

При подробном рассмотрении динамики цен по сегментам, можно отметить, что Средняя Цена Продажи в сегменте домов Detached, даже ниже той, которая была отмечена год назад. Но всего на мало заметные 2,5%.

Дома Semi-Detached показывают примерно те же уровни, которые были в Ноябре. При этом по отношению к Декабрю 2016-го года, Средняя цена в Торонто выросла на 11,5%

Выделяется Средняя Цена Townhouse, которая в Торонто (Area 416), за месяц снизилась на $110,000.

При этом неверным было бы говорить о том, что реальная цена домов стала ниже чем была годом ранее. Это просто структура продаж, которая отражает спрос на более дешёвые объекты недвижимости.

В то же время, Средняя Цена Condo Apartment в Торонто (Area 416), после того, как практически не изменялась на протяжении трёх месяцев, в Декабре просела на $23,000, составив $532,700. В пригородах, же наоборот, подросла на $16,000, закрепившись на отметке в $430,000 и прибавив 14,5% относительно того же месяца, годом ранее.

Рост Цен в сегменте Condo Apartment исчерпан.

Цены на Condo Apartment настолько приблизились к цене Таунхаусов, что первые, перестают быть привлекательными. Ввиду этого, я считаю, что рост цен в этом сегменте исчерпал себя и не возобновится, до тех пор, пока не начнётся рост цен в сегменте Low Rise. А рост в сегменте низкоэтажного жилья, я думаю, начнётся весной.

Апологетам падения цен, рано радоваться!

Тем, кто ратует за то, что Цены на Недвижимость в Торонто GTA вот-вот обвалятся и с нетерпением ждёт этого знаменательного события, пока рано радоваться. То, что Средняя Цена объекта жилой недвижимости на рынке Торонто GTA снижается, не говорит ни о чём, кроме того, что спрос сейчас смещён в сторону самых дешёвых вариантов. Ситуация абсолютно полярная, по отношению к той, которая была на рынке на протяжении 2015-го и 2016-го годов, когда наибольший спрос был на самые дорогие дома.

Например

Осенью 2016-го, когда рынок был ох как горяч, мой коллега, на протяжении четырёх месяцев не мог продать Таунхаус в Торонто за $180,000. Да, да, такие тогда были. Мало того, это был самый дорогой Таунхаус в комплексе с полным ремонтом. Более дешёвые продавались по $140,000 -160,000. Поэтому-то и были сложности с его продажей. Так вот к чему я это всё. На фоне того, что цены с Апреля месяца 2017-го года снижались, и в итоге в Ноябре 2017, практически сравнялись с ценами 2016-го года, в супер дешёвом сегменте они выросли почти вдвое. Так, например, в том комплексе Condo Townhouse, который я привёл в качестве примера, минимальная цена весной 2017-го была на уровне $326,000, а к осени перевалила за $365,000.

К чему я это? К тому, что цены не падают. Просто из-за высоких цен, спрос смещён в сторону самого дешёвого жилья.

И для того,чтобы опираться на факты, давайте перейдём к Средней Цене по индексу HPI.

Средняя Цена по индексу HPI выросла на 7,19%, составив $743,500

Согласно индексу HPI, Средняя Цена в Декабре 2017-го года, выросла в годовом выражении на 7.19%, составив $743,500. Но это на $1,200 меньше, чем в предыдущем месяце. Таким образом, реальная Средняя Цена, практически сравнялась с Ценой по индексу HPI. Но как вы видите, она не упала ещё ни разу за последние месяцы. А вот весной, мы несомненно увидим отрицательные значения роста в годовом выражении. Но это вызвано ничем иным, как резким скачком цен, который был всего-то на протяжении 2-3 месяцев, в начале 2017-го года.

Изменение цен крайне неоднородно

При этом, изменение цен в разных сегментах и разных частях Торонто GTA, крайне неоднородно. Так, например, в Торонто (area 416) Средняя Цена по всем сегментам согласно индексу HPI, выросла на 11,67%, а то же время York Region остался на месте. Даже немного потерял -0,04%. Поэтому я приведу вашему сведению, только Средние Цены в целом по Toronto Real Estate Board.

Detached — $909,300 (+2.33%), Semi-Detached — $699,800 (+2.81%), Townhouse — $548,200 (+10.96%), Condo Apartment — $468,200 (+21.83%)

О чём это говорит? О том, что на данном этапе, жильё в Торонто GTA становится всё менее доступным. Хотя кто сказал, что оно должно являться таковым?

Первое!

Чем Вызван Всплеск Продаж?

Прогноз относительно того, что в Ноябре нас ожидает всплеск продаж, оказался верным. Остаются не до конца ясными, причины этого всплеска. Что это, резкое восстановление рынка недвижимости в Торонто? Или это оживление вызвано введением новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов? Я склоняюсь ко второму варианту. А если так, то…

Второе

Второй вывод, вытекающий из первого, состоит в том, что если этот всплеск вызван тем, что Покупатели готовятся к вступлению в действие новых правил выдачи ипотечных кредитов, то в первые месяцы 2018-го года, рынок недвижимости Торонто GTA, ожидает некоторое охлаждение. Я думаю оно продлится до апреля, а далее весенний рынок возьмёт своё.

Третье

Третий вывод состоит в том, что рост цен в сегменте Condo Apartment, на данный момент исчерпал себя. Следующий этап роста цен на квартиры наступит только тогда, когда зазор между ценами на квартиры и Таунхаусы заметно увеличится.