Обзор Рынка Недвижимости Торонто за Август 2019-го года пусть не столь ошеломляюще хорош, как это было месяцем ранее, но всё же крайне позитивен!
На данный момент, пожалуй можно уверенно говорить о том, что Рынок Недвижимости Торонто стабилизировался и окреп. Говорить о том, что рынок стал благоволить Продавцам ещё рано, но то, что Рынок Недвижимости Торонто GTA сбалансирован, можно признать фактом.
Так давайте же переходить к деталям!
1. Объём Продаж
7,711 сделок с Недвижимостью в Торонто GTA было зарегистрировано в Августе 2019-го года. Не рекорд, но рост на 13,4% выглядит достаточно позитивно.
В Августе Продажи ожидаемо снизились относительно предыдущих месяцев в номинальном выражении и это не удивительно. Август всегда был известен как месяц минимальной активности в тёплое время года. Но в плане роста относительно аналогичного периода, Рынок Недвижимости Торонто GTA, продолжил тенденции последних четырёх месяцев — рост продаж, выраженный двузначными цифрами.
Август был не столь ошеломляюще хорош, как Июль, но всё же рост количества сделок с недвижимостью на 13,4%, говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA чувствует себя весьма уверенно.
Это на 5,2% выше среднего уровня продаж за последнее десятилетие
И снова победа! Второй месяц подряд, с момента кризиса 2017-го года, Рынок Недвижимости Торонто GTA показал результат выше среднего за 10 лет. Чтобы вам было легче представить состояние рынка, приведу такой пример: Количество продаж в прошедшем месяце, было приблизительно на уровне Августа 2014 и 2015 годов. Вот такое стремительное восстановление, невзирая на сезонность.
Структура Продаж.
Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.
| Объём Продаж Торонто | Объём Продаж GTA | Объём Продаж Торонто GTA | |
|---|---|---|---|
| Detached Изменение год/к году | 669 +8.8% | 2,949 +24.5% | 3,618 +21.3% |
| Semi-Detached Изменение год/к году | 188 -1.6% | 454 +18.5% | 642 +11.8% |
| Townhouse Изменение год/к году | 262 +17.0% | 1,030 +12.9% | 1,292 +13.7% |
| Condo Apartment Изменение год/к году | 1,410 +2.2% | 657 +8.2% | 2,067 +4.0% |
Low Rise сегмент продолжает задавать тон!
Весь сегмент низко этажного жилья показывает стремительный рост.
И снова жёлтая майка лидера возвращается сегменту домов Detached — рост продаж на 21,3%! За ним следует сегмент Townhouse +13,7%, а лидер прошлого месяца, дом Semi-Detached, скатился на третье место с результатом +11,8%.
На что хотелось бы обратить Ваше внимание, так это на сегмент Condo Apartment. Мы видим, что количество проданных в Августе квартир, увеличилось за год на всего 4%! Если мы вспомним, что Продажи в среднем выросли на 13,4%, то получается, что этот сегмент по прежнему теряет популярность и долю рынка. Но не стоит расстраиваться!
Всё развивается по предсказанному сценарию
Фокус Покупателей, после того как цена на High Rise сегмент в черте Торонто выросла, стал всё сильнее смещаться в пригороды. И под ростом цен, я имею ввиду Рынок существующих квартир в кондо. Что произошло за год с ценами на Pre-Construction, даже говорить страшно.
Ввиду сокращения дистанции между ценами на High Rise, которые не прекращая росли последние три года и ценами в сегменте Low Rise, которые резко подешевели в 2017-м году и с тех пор, либо росли гораздо более скромными темпами, либо (как например в York Region) продолжали немного снижаться, интерес Покупателей ожидаемо сместился как в географическом, так и в качественном аспекте.
Это ясно видно на диаграммах.
Но теперь, ситуация стала меняться.
Сегмент Low Rise, стал стремительно расти. К чему это приведёт? Всё очень просто!
Этой осенью, те кто не успел купить и те кто думал, что цены могут упаcть, по причине того, что недвижимость и так слишком дорогая, примутся искать возможность купить хоть что-то.
Плюс к этому, начиная с 2-го Сентября, вступила в действие Программа помощи для тех, кто покупает свой первый дом (First-Time Home Buyer Incentive). Да, при уровне цен на недвижимость , эта программа не может оказать какого-либо существенного влияния на рынок Торонто GTA. Но она может подтолкнуть цены в примыкающих регионах, а это в свою очередь приподнимет цены на окраинах Торонто GTA.
Исходя из выше сказанного, я считаю, что осенью Рынок Недвижимости Торонто GTA ожидает новый рывок, после чего цены ещё немного подрастут. Ну и спустя полтора — два года, спрос снова станет смещаться в сторону сегмента High Rise. А там и новые объекты станут вводится в строй …
2. Активные Листинги
Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.
В Августе 2019-го года на рынке было 15,870 Активных Листингов
За месяц, количество Активных листингов снова снизилось почти на 2,000, что с учётом того,что мы вошли в сезон летних отпусков, можно считать нормальным, но! Это уже на 11,2% меньше, чем в Августе прошлого года. При этом снижение количества Активных Листингов наблюдается уже который месяц подряд, на фоне одновременного роста количества транзакций с недвижимостью. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов!
Очередной Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA указывает на то, что мы уже не первый месяц находимся в ситуации, которую можно охаректизовать, как сбалансированный рынок. Более того, мы ещё далеки от рынка Продавца, но движемся, как мне кажется, в этом направлении.
3. Sales to New Listings Ratio
Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.
Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.
Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Августе 2019-го составил 65,4%
И снова лучший результат в этом году! Более того, если убрать в сторону результаты Декабря 2018-го и 2017-го годов, когда ввиду сезонного фактора новых листингов просто не появляется, это будет лучшим результатом с момента кризиса 2017-го года.
Во-первых, этот показатель уже полгода находится на уровнях выше 51%, что более чем хорошо. Во-вторых, это на 10,5% лучше, чем было в Августе 2018-го года. А главное, для меня лично, это то, что для всех этих положительных значений, не было никаких стимуляций со стороны государства. Это говорит о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA оздоровился, окреп и теперь имеет определённый запас прочности.
Я считаю, что Рынок Недвижимости Торонто GTA достиг равновесия и готов осенью сделать новый рывок.
4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA
Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.
Время продажи в Августе 2019 составило 25 дней
Почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. В Феврале, впервые с момента падения Рынка Недвижимости Торонто GTA, мы устояли на прежних позициях по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Март почти повторил этот позитивный результат, уступив всего 1 день Марту 2018-го года. В Мае и Апреле, мы отметили, что время Продажи ниже чем было зарегистрировано в аналогичные периоды 2018-го года, пусть и всего на 1 день, в Июне мы снова результат прошлого года. Ну и вот в Июле и Августе, среднее время продажи объектов недвижимости на рынке снизилось сразу на 2 дня!
Ещё один факт, говорящий о том, что всё стало на свои места.
5. MOI — Months of Inventory
Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.
Индикатор Months of Inventory в Августе сохранил позиции предыдущего месяца 2,1
Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.
Но и результат в 2,1 для конца летнего сезона просто отличный. Напомню, что в Августе 2018-го года этот индикатор был на уровне 2,6. В общем рынок хорош так, как давно уже не был.
6. Цена Недвижимости в Торонто GTA
Средняя Цена в Августе 2019-го выросла на 3,6%, составив — $792,611
Рост, в процентном выражении, конечно не поражает воображение, но! Что Вы скажете, если узнаете, что в Мае 2019-го была зарегистрирована самая высокая Средняя Цена с Мая 2017-го года. Да и рост цены в сравнении с прошлым годом весьма стабилен на протяжении последних месяцев.
Эти данные подтверждают, что Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA за Февраль, а в частности прогноз динамики цен, сделанный в этом отчёте, был верен. Изменения цены которые мы с вами видим на левой части графика были не только повторены, но и с лихвой перебиты в первой половине 2019-го года.
Раскладка по Сегментам
Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.
| Средняя Цена Торонто | Средняя Цена GTA | Средняя Цена Торонто GTA | |
|---|---|---|---|
| Detached Изменение год/к году | $1,246,392 +0.3% | $918,242 +1.3% | $978,920 +0.3% |
| Semi-Detached Изменение год/к году | $956,411 +7.3% | $690,305 +3.3% | $768,230 +3.5% |
| Townhouse Изменение год/к году | $712,934 +4.1% | $620,927 +1.7% | $639,584 +2.3% |
| Condo Apartment Изменение год/к году | $619,307 +5.7% | $478,755 +8.5% | $574,632 +6.1% |
Торонто снова подешевел
В Апреле и Мае Средняя Цена объектов недвижимости проданных в Торонто росла по отношению к предыдущему месяцу, а вот в Июле Средняя Цена снизилась во всех сегментах. В Августе стоимость также снизилась во всех сегментах, за исключением домов Detached.
Сегмент домов Detached за месяц вырос в цене на $19,000. Semi-Detached снизился на $25,000, Townhouse просел в цене на $42,000. На этом фоне снижение Средней Цены Condo Apartment на $8,500 кажется несущественным.
Если же сравнивать с данными годовалой давности, то все сегменты выросли в цене, но по-разному: дом Semi-Detached +0,3%, Semi-Detached +7,3%, Townhouse +4,1%, Condo Apt +5,7%.
В Пригородах аналогичная ситуация
Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Августе, то и здесь мы наблюдаем аналогичную динамику — Средняя Цена снизилась относительно предыдущего месяца в большинстве сегментов: дом Detached минус $11,000, Semi-Detached — $4,000, сегмент Таунхаусов подешевел на $11,500. Только сегмент Condo Apartment вырос в цене на $2,300 за месяц.
Таким образом получается, что все прогнозы сделанные за прошедший год сбылись!
7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI
MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.
Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.
Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 4,9%, составив $802,400
Средняя Цена HPI снова выросла по отношению к предыдущему месяцу. На этот раз на $1,500. Напомню, что в Июле она уже прибавила $2,400, в Июне $3,600, в Мае $5,700, в Апреле $10,000, а в Марте ещё $6,000. И это рекордный показатель предыдущего года. Да что там, года! Ближайший максимум, был зарегистрирован (вдумайтесь!) в Июне 2017-го года ($810,700). Это ведь были почти сказочные для Продавцов времена. И ещё недавно казалось, что до того уровня цен нам ещё далеко…
8. Выводы
Ажиотаж на Рынке Недвижимости Торонто GTA
Ажиотаж, который ощущался в предыдущие месяцы, плавно перестраивает ту реальность к которой мы привыкли. Спрос, под влиянием различных факторов перетекает не только из сегмента High-Rise в сегмент Low-Rise, но ещё и смещается географически. Так как даунтаун Торонто стал недосягаем для многих, спрос стал смещаться к окраинам, постепенно выходя за его пределы.
Таким образом тот тренд, который набирал силу весь предыдущий год, а то и полтора, стал новой реальностью. Посмотрим надолго ли он задержится, перед тем, как все снова ринутся покупать квартиры в кондо.
Ажиотаж набиравший всё больший ход, вылился не только в рост Средней Цены продажи недвижимости, но и в сокращение времени продажи, уменьшение предложения и как следствие усиление конкуренции между Покупателями.
Продажи
Тренд на увеличение Объёма Продаж, который набирал темп с Апреля текущего года, в Июле вылился в рекордный скачок +24,3%. Август не может похвастаться аналогичным результатом, но кто сможет сказать, что +13,4% по отношению к аналогичному периоду годом ранее, это плохо?
При этом в номинальном выражении этот результат, второй месяц подряд, оказался выше среднего количества проданных объектов недвижимости за последнее десятилетие. А мы ждали этого момента 2 года. При этом количество новых Активных Листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA месяц за месяцем снижается — на этот раз ещё более весомо -11,2%. Количество Новых Листингов, также снизилось на 3%.
Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.
Цена
Средняя Цена по отношению к аналогичному периоду прошлого года продолжает свой рост. В Августе она выросла на 3,6%. Правда нужно отметить, что в номинальном выражении, она снизилась относительно предыдущих месяцев, на этот раз потеряв $14,000. Но беспокоиться не стоит — это просто фактор сезонности.
И именно это подтверждает Цена по Индексу HPI, которая выросла ещё на $1,500 за месяц и достигла максимальной отметки с момента падения рынка — $802,400. Месяц назад, впервые за два года, была пройдена отметка в $800,000 и сделан новый шаг навстречу абсолютному максимуму, зарегистрированному в Мае 2017-го года ($821,400).
В свете выше сказанного, я считаю, что с приходом осеннего высокого сезона конкуренция между Покупателями усилится и цены продолжат движение вверх.
Снижение ставок по ипотечным кредитам делает своё дело
Снижение ставок по ипотечным кредитам, это конечно же не главная причина роста рынка недвижимости Торонто GTA, но этот процесс тоже вносит свою лепту. Отложенный спрос вместе с небольшим сниженим ставки для квалификации при выдаче моргидж, с 5,34% до 5,19%, постепенно разгоняет активность на рынке.
Покупателям
Как говорится – Кто не успел, тот опоздал! Если вы пропустили летний сезон, при покупке недвижимости, то скорее всего осенью, придётся расплачиваться за это весьма крупной суммой. Активность на рынке неизбежно возрастёт, а вслед за ними вырастет конкуренция между Покупателями и Цены.
Из позитивного могу добавить, что увеличится предложение на рынке.
New Construction
При этом, если раньше многие смотрели в сторону New Construction, то в 2018-м году, даже кондо стали продаваться как никогда плохо, что уж говорить о нереально переоценённых Low Rise проектах. И поверьте, у застройщиков куда больше денег в запасе, да и попросту гораздо более длинный горизонт планирования. Также они как никто хорошо знают, что опустив цены однажды, поднять их в последствии будет крайне тяжело. Ввиду этого они будут тянуть резину с вводом в строй новых проектов и завершением старых. Также им на руку играет то, что на самом деле стоимость строительства значительно выросла в последние годы.
Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, просто не оставляет шанса снижению цен. По крайней мере значительному и тем более с длинным горизонтом инвестиций.
Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.
Продавцам
Вы сами всё видите — Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA, давно не выглядел настолько позитивно по отношению к Продавцам. Я практически уверен, что осенью цены ещё немного подрастут.
Тем не менее, к каждой ситуации нужно подходить индивидуально. Если вы не только продаёте, но и покупаете, не забывайте о том, что продавая дорого, скорее всего и покупать новый дом, Вы будете по высокой цене.