Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Апрель 2019.

Продажи в Апреле 2019-го года выросли на 16,8%

В последнее время, мы больше привыкли к тому, что Объём Продаж крутится вокруг нулевых значений по отношению к предыдущему году, а двузначные цифры мы видели только в красной зоне. Апрель 2019-го года, напротив порадовал сильным и весьма уверенным ростом +16,8%, в годовом выражении. Последний раз что-то подобное отмечалось в Июле 2018-го года. Но если тогда, это в большей части было вызвано слабыми показателями кризисного 2017-го года и во многом было случайностью, то в этот раз всё выглядит гораздо более фундаментально. Но при этом нельзя сказать, что ситуация совершенно безоблачна.

Да, это 9,5% ниже среднего уровня продаж за последнее десятилетие

но тем не менее, это весьма убедительный показатель. В особенности, если взять к рассмотрению уровень цен в регионе, состояние экономики и одни из самых жёстких в истории правил получения ипотечных кредитов.

Ввиду выше сказанного, можно говорить о том, что в целом Рынок Недвижимости Торонто GTA, достаточно окреп, после двухлетнего кризиса.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто позитивен, увы, не для всех районов нашего мегаполиса.

В частности, я имею ввиду York Region и Simcoe County, где проживает большое количество наших соотечественников.

В York Region, Продажи значительно выросли по отношению к Апрелю 2018-го года +28,7%. Но, к сожалению Средняя Цена заметно снизилась.

Simcoe County демонстрирует похожую динамику. Количество сделок с недвижимостью выросло на +27,9%. Но Средняя Цена упала ещё сильнее, чем в York Region.

Durham Region также находится в негативной зоне, хоть и в меньшей степени.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Кто молодец? – Low Rise сегмент в пригороде!

В структуре продаж, даже сложно выделить какой-то конкретный сегмент. Весь сегмент низко этажного жилья показал стремительный рост.

В черте Торонто (area 416) лидером по росту Объёма Продаж стал сегмент Таунхаусов +24,6%. Недалеко оказался и сегмент домов Detached +20,9%. Количество сделок с домами Semi-Detached (+6,0%) и квартирами в Condo (+2,6%), тоже увеличилось, но далеко не так заметно.

В пригородах, также рост наблюдается во всех сегментах без исключения. Особо хочется отметить лидера сегодняшнего хит-парада сегмент домов Semi-Detached +28,9%. Немного отстающий, но не менее впечатляющий рост показали остальные сегменты в зоне 905 — дом Detached +22,2%, Таунхаусы +19,1%, Condo Apartment +16,7%.

Всё развивается по предсказанному сценарию

Фокус Покупателей, после того как цена на High Rise сегмент в черте Торонто выросла, стал всё сильнее смещаться в пригороды. И под ростом цен, я имею ввиду Рынок существующих квартир в кондо. Что произошло за год с ценами на Pre-Construction, даже говорить страшно.

Ввиду сокращения дистанции между ценами на High Rise, которые не прекращая росли последние три года и ценами в сегменте Low Rise, которые резко подешевели в 2017-м году и с тех пор, либо росли гораздо более скромными темпами, либо (как например в York Region) продолжали немного снижаться, интерес Покупателей ожидаемо сместился как в географическом, так и в качественном аспекте.

Это ясно видно на диаграммах.

Почему так?

Цены за год немного подросли, а в случае Сondo Apartment, так и достаточно ощутимо. При этом денег у Покупателей больше не стало. Да и моргидж получать стало сложнее. Отложенный спрос, тоже дал о себе знать.

Вот люди и стали уходить туда, где дешевле – в пригороды. А если мы говорим о покупке 2-Bedroom Condo Apartment, то они снова попали в прямое ценовое противостояние с сегментом Таунхаусов в пригородах.

В Апреле 2019-го года на рынке было 18,037 Активных Листингов

Это на 0,9% меньше чем в аналогичном периоде годом ранее. При этом снижение количества Активных Листингов наблюдается уже который месяц подряд. Напомню, что в Апреле 2018-го года, количество Активных Листингов увеличилось на 40% по отношению к предыдущему году. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов!

На мой взгляд, мы сами того не замечая, уже не первый месяц находимся в ситуации близкой к тому, что рынок перевернётся и снова станет на сторону Продавцов. Может оказаться достаточно малейшего толчка со стороны финансовых регуляторов и сигналы об этом звучат всё чаще.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Апреле 2019-го года снова вырос +52,6%

Ну просто праздник какой-то! Во-первых, этот показатель растёт с самого начала года, т.е. уже четвёртый месяц подряд. Во-вторых, это на 4% лучше, чем было в прошлом году. А главное, для меня лично, это то, что для всех этих положительных значений, не было никаких стимуляций со стороны государства. Это говорит о том, что Рынок недвижимости Торонто GTA оздоровился, окреп и теперь имеет определённый запас прочности.

Я считаю, можно говорить о том, что Рынок Недвижимости Торонто GTA достиг равновесия. Более того, это может быть небольшой предышкой перед тем, как Рынок попытается сделать новый рывок.

Время продажи в Апреле 2019 составило 19 дней

В Феврале, впервые с момента падения Рынка Недвижимости Торонто GTA, мы устояли на прежних позициях по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Март почти повторил этот позитивный результат, уступив совсем немного Марту 2018-го года — всего 1 день. Теперь же, мы видим,что время Продажи снизилось, пусть и всего на 1 день. До этого, почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. Ещё один факт, говорящий о том, что всё стало на свои места.

Индикатор Months of Inventory в Апреле 2019-го года снизился до 2,0

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Подобных уровней этого индикатора мы не видали как давно? Правильно – с Мая 2017-го года! Другими словами, лучше чем сейчас, Рынок Недвижимости Торонто GTA выглядел только два года!

Средняя Цена в Апреле 2019-го выросла на 1,9%, составив — $820,148

Рост, в процентном выражении, конечно не поражает воображение, но что Вы скажете, если узнаете, что номинально — это самая высокая Средняя Цена с Мая 2017-го года. Да да! Безусловно, фактор сезонности внёс свою лепту, но нельзя отрицать тот факт, что и отложенный спрос, даёт о себе знать.

Это наталкивает на мысли о том, что изменения цены которые мы с вами видим на левой части графика (т.е. в весенные месяцы 2018-го года), будут повторены и в предстоящие три месяца. И это при условии того, что ничего не будет меняться в финансово-кредитной политике. А призывы к этому звучат всё чаще и всё громче.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Торонто отвоёвывает позиции

В Марте, Средняя Цена объектов недвижимости проданных в Торонто по сравнению с предыдущим месяцем, в номинальном выражении снизилась во всех сегментах без исключений. В апреле же, с точностью до наоборотб Средняя Цена выросла. Особо удивил сегмент домов Detached. Средняя цена продажи дома Detached выросла на $88,000, Semi-Detached прибавил $31,000, Townhouse $15,000, а цена Condo Apartment взлетела на $33,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то подешевел только Townhouse -4,7%. Остальные же сегменты выросли в цене, но по-разному: дом Detached +0,0% (+$1.000), Semi-Detached +2,9%, Condo Apt +5,8%. В общем ситуация абсолютно зеркальна той, которая наблюдалась месяцем ранее.

Пригороды закрепляют успех

Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Апреле, то и здесь мы наблюдаем рост во всех сегментах по отношению к Марту, хотя и более умеренный: дом Detached подорожал на $3,500, Semi-Detached вырос в цене на $9,500, Таунхаус также на $9,500, а вот Condo Apartment взлетела на $19,000.

Если же сравнивать с Мартом 2018-го года, то дом Detached, единственный сегмент, который подешевел -1,7%. Все остальные сегменты в пригородах Торонто выросли в годовом выражении: Semi-Detached +5,1%, Townhouse на +3,7%, Condo Apartment прибавили в цене +5,7%.

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 3.0%, составив $789,100

За месяц Средняя Цена HPI выросла ровно на $10,000, при том,что в Марте она уже прибавила $6,000. И это рекордный показатель предыдущего года. Да что там, года! Ближайший максимум, был зарегистрирован (вдумайтесь!) в Июне 2017-го года ($810,700). Это ведь были почти сказочные для Продавцов времена. Хотя до этих уровней нам ещё далеко.

Ажиотаж на Рынке Недвижимости Торонто GTA

Ажиотаж, который ощущался в предыдущие месяцы, плавно перестраивает ту реальность к которой мы привыкли. Спрос, под влиянием различных факторов перетекает не только из сегмента High-Rise в сегмент Low-Rise, но ещё и смещается географически. Так как даунтаун Торонто стал недосягаем для многих, спрос стал смещаться к окраинам и постепенно выходя за его пределы.

Таким образом тот тренд, который набирал силу весь предыдущий год, а то и полтора, стал новой реальностью. Посмотрим надолго ли он задержится.

Ну кто скажет, что в Торонто Рынок Недвижимости чувствует себя неважно? Да нельзя сказать,что статистика поражает воображение, но ситуация стабильна и большая часть недвижимости Торонто GTA растёт достаточно уверенными темпами. Для сравнения можете посмотреть на другие канадские Рынки Недвижимости, кроме Монреаля, там своя история. Вспомните сколько раз повышали процентные ставки по кредитам и как закручивали гайки при выдаче ипотечных кредитов. А теперь ответьте себе на этот же вопрос ещё раз.

Продажи

Продажи в Апреле 2019-го года резко увеличились по сравнению с уровнем предыдущего года +16,8%. При этом в номинальном выражении не радуют количеством – это на 9,5% ниже среднего количества проданных объектов недвижимости за последнее десятилетие. При этом количество новых Активных Листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA снова снизилось, на этот раз на -0,9%. И это на фоне того, что Количество Новых Листингов вырослона заметные 8%.

Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.

При этом таких листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA почти половина. Из-за этого получается странная ситуация. Вроде бы продажи низкие, а предложение достаточное. Получается что рынок слаб. Но на самом деле, если посмотреть на ситуацию под иным углом, получается , что только половину листингов реально рассматривают для покупки. А значит соотношение покупок и продаж будет указывать на высокую активность рынка. Вот и объяснение того, почему при снижающихся продажах, цены всё равно растут.

Цена

Как минимум дважды в 2018-м году мы упирались в потолок Цены. Это было в Мае – Июне и в Октябре. Каждый раз цены откатывались назад. Но, если с Декабря 2017-го года по Май 2018-го Средняя Цена HPI прибавила почти $30,000, после чего в Июле потеряла $13,000 из них, то уперевшись в потолок второй раз, в Сентябре – Октябре, Средняя Цена HPI снизилась всего на $2,700. В Декабре 2018-го года, снова приподнялась на несущественные $600, а в Январе снизилась на $2,400. При наших цифрах номинальной стоимости недвижимости, можно сказать, что потерь собственно и не было. Ну, а в Феврале, после того как все более дешёвые объекты были проданы, Средняя Цена рванула резко вверх прибавив $32,000 по отношению к предыдущему месяцу.

Март продолжил этот тренд, прибавкой к цене HPI ещё $11,000, достигнув максимальной отметки с момента падения рынка — $779,100 и сделав шаг навстречу рекордным показателям Июня 2017-го года ($810,700).

В свете выше сказанного, я считаю, что цены продолжат движение вверх.

Немного поутихли призывы к ослаблению правил квалификации при выдаче моргидж и увеличению срока амортизации до 30 лет.

Мне пока не ясно, кто именно лоббирует подобные решения. Дело в том, что заинтересованных лиц слишком много. Среди них, на первый взгляд, можно назвать Правительство всех уровней, от федерального до муниципального. Одни недополучают LTT (Land Trasfer Tax) из-за уменьшившегося количества сделок с недвижимостью, другие, прочие налоги от уменьшения количества новых проектов. Плюс к этому, понятно что в будущем крупного их увеличения ожидать не стоит, т.к. продажи новых проектов почти остановились.

Вторыми будут названы девелоперы. У них конечно долгосрочные планы и занятость пока ещё есть, но думают они тоже на долгий срок. Цены они опускать не хотят, потом их будет слишком сложно снова поднять, а для этого нужно чтобы цены росли. А для того, что все снова стали активно инвестировать в проекты новых застроек, рост необходим значительно выше инфляции.

Третьими в списке банки и прочие кредитные организации. Они уже и так плачут, что люди не обвешиваются всё большими и большими кредитами, и так ноют, а изменений всё нет.

А под занавес, всё это прикрывается заботами о благе человеческом – они там все так переживают за First Time Buyers, что прямо ночами спать не могут.

Ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов было бы пагубным шагом для Торонто

За всю Канаду я не скажу, потому, что ситуация в разных регионах очень сильно разнится, но для Торонто в текущем году, было бы пагубным шагом ослаблять условия выдачи ипотечных кредитов. В идеале, до осени всё должно остаться как есть, включая ставки по моргидж. То же самое касается, даже в большей степени, увеличения срока амортизации до 30 лет. Объясню почему я так считаю.

Рынок Недвижимости Торонто стабилизировался. Случилось то, чего власти собственно и добивались. Цены растут умеренно, хотя и очень неравномерно в разных сегментах и в разных районах Большого Торонто. Рынку нужна передышка. Хотя бы пару лет для того, чтобы накопить силы, которые потом можно будет использовать для рывка. В предыдущие годы, как Правительство, так и муниципальные власти хорошо поправили свои дела за счёт сферы недвижимости. Прошло 10 лет, и как положено, назревает новый экономический кризис. У меня складывается впечатление, что они снова хотят использовать Real Estate, в качестве ломовой лошади для всей канадской экономики. А лошадка уже может не сдюжить, т.к. нет того запаса, который копился 20 лет и был в распоряжении в 2008м году.

Поэтому, я бы предпочёл, чтобы при сохранении текущей диспозиции – Правительство, как в старом анекдоте — покормило собак и ничего не трогало. Дайте рынку недвижимости самооздоровиться!

Другой вопрос общее состояние дел в Мировой экономике.

Развязывание торговых войн всегда достаточно опасно. Более того, Канадская экономика крайне зависима от экономики США, а там в свою очередь дела не сильно лучше наших. Что будет происходить на Рынке Недвижимости Торонто, во многом не зависит от самого Торонто.

Видимо готовясь к неблагоприятному сценарию развития событий, в прессе стали появляться сообщения о том, что мол общественность просит, деловые круги просят, даже представители банковско-кредитного сектора экономики просто таки лоббируют, изменение правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов. Т.е. полтора года назад их мнение никого не волновало, а вот сейчас уговорили. Всё на самом деле просто: объём выдачи ипотечных кредитов снизился до минимума с 2014-го года, а темпы роста чуть ли не худшие за 30 лет.

Вот и RBC, крупнейший держатель ипотечных кредитов в Канаде, став терять долю на рынке снизил ставки по моргиджу. Также говорят о том, что если экономика замедлится или впадёт в рецессию, то процентные ставки по ипотеке будут снижены. Кто бы сомневался?

Покупателям

Если два месяца подряд, я говорил, что стоит поторопиться, то теперь, те Покупатели, которые всё раздумывали, могут никуда не торопиться — рынок окреп.

И что уж тут говорить о Торонто GTA, ведь даже в Бэрри хорошие варианты продаются через мультиоффер. Я как раз сторговал отличный дом, для своего клиента-покупателя. Кстати даже на таком рынке, я смог выбить почти $20,000 относительно той цены, которую Продавец получил месяцем ранее в результате мультиоффера от какого-то другого Покупателя, который увы, не смог закрыть сделку. Помогла быстрая реакция. Два дня спустя, агент Продавца получил два других оффера, которые были гораздо лучше нашего соглашения. Один из этих офферов даже был принят, при условии того, что мой клиент откажется от Покупки — мы как раз делали Home Inspection.

Т.е. сухие цифры статистики этого в полной мере не отражают, но когда я смотрю со своими клиентами-покупателями квартиру или Таунхаус, а уже вечером приходит сообщение, что этот объект продан… Знаете, мы даже подумать не успели. Причина как мне кажется кроется в том, что мы смотрим не всё подряд, а действительно хорошие варианты, которые можно купить по привлекательной цене, а они улетают как горячие пирожки. Но в любом случае, ещё полгода назад цены были ниже и времени на раздумия было горааааздо больше.

Ещё одним фактором можно назвать тот факт, что рост процентных ставок по моргиджу остановился и даже начался некоторый их откат. При этом уверенности в глазах Покупателей стало больше ввиду того, что крах, которого все так ждали не только не состоялся Более того, ещё и цены выросли.

New Construction

При этом, если раньше многие смотрели в сторону New Construction, то в 2018-м году, даже кондо стали продаваться как никогда плохо, что уж говорить о нереально переоценённых Low Rise проектах. И поверьте, у застройщиков куда больше денег в запасе, да и попросту гораздо более длинный горизонт планирования. Также они как никто хорошо знают, что опустив цены однажды, поднять их в последствии будет крайне тяжело. Ввиду этого они будут тянуть резину с вводом в строй новых проектов и завершением старых. Также им на руку играет то, что на самом деле стоимость строительства значительно выросла в последние годы.

Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, просто не оставляет шанса снижению цен. По крайней мере значительному и тем более с длинным горизонтом инвестиций.

Найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

Вы сами всё видите — данный Обзор Рынка едвижимости Торонто GTA, давно не выглядет так позитивно для Продавцов. Если нужно продавать — продавайте, ситуация на рынке сейчас благоволит Вам!