Обзор Рынка Недвижимости Торонто по итогам Октября 2019-го говорит о продолжающемся резком росте продаж, на фоне уменьшения предложения. Это ведёт к большей конкуренции среди Покупателей и росту цен на Недвижимость в Торонто и пригородах.
Так давайте рассмотрим состояние дел более подробно!
1. Объём Продаж
На 14% увеличились продажи Недвижимости в Торонто GTA в Октябре 2019-го года
В Октябре Продажи ожидаемо выросли относительно предыдущего месяца, что было ожидаемо, так как именно на Октябрь приходится пик осеннего сезона на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Но и в плане роста относительно аналогичного периода, Рынок Недвижимости Торонто GTA, продолжил тенденции последних пяти месяцев — рост продаж, выраженный двузначными цифрами. Пусть это был не такой взрывной рост как мы отмечали в Сентябре, но 14% это более чем впечатляющий результат. Итого 8,491 сделка с жилой Недвижимостью в Торонто GTA.
Это на 8,4% выше среднего уровня продаж за последнее десятилетие
И снова победа! Четвёртый месяц подряд, Рынок Недвижимости Торонто GTA показывает результат выше среднего за 10 лет. Вот такое стремительное восстановление!
Структура Продаж.
Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.
| Объём Продаж Торонто | Объём Продаж GTA | Объём Продаж Торонто GTA | |
|---|---|---|---|
| Detached Изменение год/к году | 1,034 +18.3% | 2,926 +20.1% | 3,960 +19.6% |
| Semi-Detached Изменение год/к году | 322 -2.7% | 491 +12.4% | 813 +5.9% |
| Townhouse Изменение год/к году | 340 +25.5% | 1,055 +20.0% | 1,395 +21.3% |
| Condo Apartment Изменение год/к году | 1,575 +4.4% | 644 +6.6% | 2,219 +5.1% |
Low Rise сегмент продолжает задавать тон!
Весь сегмент низко этажного жилья показывает стремительный рост.
И снова жёлтая майка лидера переходит сегменту Townhouse — рост продаж на 21,3%, а в черте Торонто так и вовсе 25,5%! За ним следует сегмент домов Detached +19,6%, сегмент домов Semi-Detached, чувствует себя намного слабее +5,9%. Ну и недалеко от него, на последнем месте расположился сегмент Condo Apartment с результатом +5,1%.
Рынок Недвижимости Торонто движется тем же курсом, набирая ход
Судя по данным последних двух месяцев, маятник качнулся от пригородов в сторону Торонто. Почему так случилось, пока сказать сложно. Может быть это просто временный дисбаланс, а может быть и то, что цены в пригородах слишком резко восстановились, что стало обращать взоры Покупателей на недвижимость расположенную в черте Торонто.
Возможно именно поэтому, в Торонто сильнее выражено смещение спроса в сторону сегмента Low Rise. Интересно как будет развиваться этот тренд дальше.
2. Активные Листинги
Количество Активных Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.
В Октябре 2019-го года на рынке было 15,375 Активных Листинга
В Октябре на Рынке Недвижимости Торонто GTA появилось 13,050 Новых Листингов, что на 9,6% меньше чем было годом ранее. Количество Активных Листингов составило 15,375, за месяц снизившись почти на две тысячи и это на 18,8% (!) меньше, чем в Октябре 2018-го года. При этом снижение количества Активных Листингов наблюдается уже который месяц подряд, на фоне одновременного роста количества транзакций с недвижимостью. Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов!
Новые данные указывают на то, что Рынок Недвижимости Торонто GTA показывает первые признаки перехода от сбалансированоого состояния к рынку Продавцов. Если ситуация продолжит развиваться в том же ключе, то в следующем году мы можем увидеть ускорение темпа роста цен.
3. Sales to New Listings Ratio
Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.
Один из моих любимых показателей, так как он лучше всего отражает состояние дел на рынке.
Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Октябре 2019-го составил 65,1%
Лучший результат этого года, за исключением Августа месяца. Но не будем забывать, что результат показанный в конце лета, это заслуга не высокого уровня продаж, а скорее сезонного отсутствия предложения. Октябрь же — это пик осеннего сезона и на мой взгляд его результат более показателен и ценен для определения состояния дел на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Ну и подтверждением тому, что Рынок Недвижимости Торонто GTA растёт, является рост индикатора SNLR относительно Октября 2018-го года +15%.
4. Время Продажи Недвижимости В Торонто GTA
Average DOM (Days On Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи. Этот индикатор говорит о том, сколько времени в среднем требуется для продажи дома или квартиры в Торонто GTA.
Время продажи в Октябре 2019 снизилось до 23 дней
Почти два года подряд индикатор Days on Market, всегда оказывался больше,чем годом ранее. В Мае и Апреле, мы отметили, что время Продажи ниже, чем было зарегистрировано в аналогичные периоды 2018-го года, пусть и всего на 1 день, в Июне мы снова увидели результат прошлого года. А в Июле и Августе, среднее время продажи объектов недвижимости на рынке снизилось сразу на 2 дня. Сентябрь показал улучшение — срок продажи сократился на 3 дня относительно Сентября 2018-го года. А вот Октябрь, вернулся к темпам улучшения летних месяцев — минус 1 день. Но это не значит, что ситуация стала ухудшаться. Напротив, Рынок Недвижимости Торонто находится на очень сильных позициях, ведь 23 дня для продажи объекта недвижимости это отличный результат.
5. MOI — Months of Inventory
Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.
Индикатор Months of Inventory в Октябре рухнул на уровень 1,8
Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.
С самого начала весны текущего года, этот индикатор располагался в весьма разогретой зоне 2,0-2,2. Но такого результата показанного в Октябре не ожидал никто — феноменальные в 1,8 месяца. Я даже не смог сразу вспомнить, когда мы последний раз видели нечто подобное. Представьте себе, в Мае 2017-го года. Сразу после пика Цен и Продаж на Рынке Недвижимости Торонто GTA, после которого последовала жёсткая просадка.
В общем рынок хорош так, как давно уже не был.
6. Цена Недвижимости в Торонто GTA
Средняя Цена в Октябре 2019-го выросла на 5,5%, составив — $852,142
Рост, в процентном выражении относительно предыдущего года весьма уверенный, но это ещё не всё! Что Вы скажете, если узнаете, что в Октябре 2019-го была зарегистрирована самая высокая Средняя Цена с момента начала спада на рынке Недвижимости Торонто GTA. Для сравнения, в Мае 2017-го года Средняя Цена составила $862,149. Так что мы уже подобрались на дистанцию атаки. Уверенность вселяет и тот факт, что рост цены в сравнении с прошлым годом весьма стабилен на протяжении последних месяцев.
Раскладка по Сегментам
Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.
| Средняя Цена Торонто | Средняя Цена GTA | Средняя Цена Торонто GTA | |
|---|---|---|---|
| Detached Изменение год/к году | $1,323,015 +1.1% | $952,574 +4.2% | $1,049,300 +3.0% |
| Semi-Detached Изменение год/к году | $1,099,802 +7.1% | $690,599 +4.7% | $852,669 +4.2% |
| Townhouse Изменение год/к году | $795,115 +3.5% | $638,672 +2.7% | $676,802 +3.1% |
| Condo Apartment Изменение год/к году | $662,631 +9.6% | $506,846 +10.0% | $617,419 +9.6% |
Торонто подорожал, кроме домов Detached
Обзор Рынка Недвижимости Торонто также говорит о том, что с приходом Сентября Цены стали возвращать утраченные позиции во всех сегментах без исключений, резко рванув вверх. В Октябре цены продолжили заданный тренд, но рост замедлился.
Сегмент домов Detached в черте Торонто, это единственный сегмент, который подешевел в Октябре по отношению к предыдущему месяцу — минус $37,500. Дом Semi-Detached вырос в цене ещё на $30,000 и это в дополнение к росту на $113,000 в Сентябре. Более скромный рост был отмечен в сегменте Townhouse — $9,000. А Цены на Condo Apartment кажется решили разом взять реванш за всё — по отношениюк Сентябрю, цена выросла на $26,000.
Если же сравнивать с данными годовалой давности, то все сегменты выросли в цене, но по-разному: дом Detached +1,1%, Semi-Detached +7,1%, Townhouse +3,5%, Condo Apt +9,6%.
В Пригородах рост цен умеренный
Что касается Средней Цены объектов недвижимости проданных в пригородах Торонто в Октябре 2019-го года, то здесь мы наблюдаем менее выраженую динамику. Средняя Цена выросла относительно предыдущего месяца в большинстве сегментов: дом Detached плюс $6,000, Semi-Detached — $600, а Condo Apartment на этот раз подорожали на $9,000. Только сегмент Таунхаусов за месяц потерял в цене — $1,273.
7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI
MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.
Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать флуктуации в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.
Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI за год выросла на 5,8%, составив $810,900
Средняя Цена HPI снова выросла по отношению к предыдущему месяцу. На этот раз на $5,400. И это рекордный показатель предыдущего года. Да что там, года! За месяц мы прошли предыдущий ближайший максимум, который был зарегистрирован (вдумайтесь!) в Июне 2017-го года ($810,700). Это ведь были почти сказочные для Продавцов времена. И ещё недавно казалось, что до того уровня цен нам ещё далеко…
Новая цель это абсолютный исторический максимум Средней Цены по индексу HPI, который был отмечен в Мае 2017-го года — $821,400. И если Рынок Недвижимости Торонто продолжит развиваться такими темпами, то новый максимум мы можем увидеть уже в следующем году.
8. Выводы
Рынок Недвижимости Торонто GTA возвратился к нормальному состоянию
Ажиотаж, который ощущался в начале текущего года, плавно перерос в новую реальность — Рынок Недвижимости Торонто GTA, вернулся к нормальному состоянию. Спрос, под влиянием различных факторов уже переместился из High-Rise в сегмент Low-Rise. Также спрос сместившись географически в пригороды Торонто, дал импульс к росту цен в этих районах и этот тренд продолжался весь год. Теперь же, возможно развитие ситуации, при котором маятник снова качнётся в сторону Торонто. По крайней мере данные прошедших двух месяцев указывают на это.
Таким образом тот тренд, который набирал силу весь предыдущий год, а то и полтора, стал новой реальностью. Посмотрим надолго ли он задержится, перед тем, как все снова ринутся покупать квартиры в кондо.
Нормализация Рынка Недвижимости вылилась не только в рост Средней Цены продажи, но и в сокращение времени продажи, уменьшение предложения и как следствие усиление конкуренции между Покупателями.
Продажи
Тренд на увеличение Объёма Продаж, который набирал темп с Апреля текущего года, в Июле вылился в рекордный скачок +24,3%. Сентябрь почти повторил эту динамику показав рост продаж в 22% по отношению к аналогичному периоду годом ранее. Октябрь месяц, не смог удержать столь высокий темп роста количества сделок с недвижимостью в Торонто GTA, но и 14% это более чем высокий показатель.
При этом в номинальном выражении этот результат, уже четвёртый месяц подряд, оказался выше среднего Объёма Продаж недвижимости за последнее десятилетие. А мы ждали этого момента 2 года. При этом количество Активных Листингов на Рынке Недвижимости Торонто GTA месяц за месяцем снижается — на этот раз ещё более весомо -18,8%. Количество Новых Листингов, также снизилось — на 9,6%.
Из личных же ощущений, могу отметить следующее: все объекты недвижимости, которые выставлены по справедливой цене и правильно представлены рынку, продаются весьма бодро. Малтиофферы появляются всё чаще, но далеко не всегда являются эффективной тактикой продажи. Не продаётся совсем или застревает на рынке только то, что не стоит своих денег или маркетинг сделан неправильно. У подобных листингов обычно наличествует и первое, и второе. Два в одном, как говорится.
Цена Недвижимости в Торонто GTA
Средняя Цена по отношению к аналогичному периоду прошлого года продолжает свой рост. В Октябре она выросла на 5,8%. В номинальном выражении, она снова выросла по отношению к предыдущему месяцу, прибавив $9,000. Этот рост не только компенсировал потери летних месяцев, но и установил новый послекризисный рекорд $852,142.
Именно это подтверждает Цена по Индексу HPI, которая выросла ещё на $5,400 за месяц и достигла максимальной отметки с момента падения рынка — $810,900. Три месяца назад, впервые за два года, была пройдена отметка в $800,000 и сделан новый шаг навстречу абсолютному максимуму, зарегистрированному в Мае 2017-го года ($821,400).
В свете выше сказанного, я считаю, что на протяжении осеннего высокого сезона конкуренция между Покупателями усилится и цены продолжат движение вверх.
Низкие ставки по ипотечным кредитам делают своё дело
Низкие ставки по ипотечным кредитам, которые по сути находятся на уровне инфляции, это конечно не главная причина роста рынка недвижимости Торонто GTA, но этот процесс тоже вносит свою лепту. Отложенный спрос вместе с небольшим сниженим ставки для квалификации при выдаче моргидж, с 5,34% до 5,19%, всё больше разгоняют активность на рынке.
Покупателям
Осенний рынок находится на пике. Оснований ожидать улучшения ситуации для Покупателей пока нет. Таким образом, добавляя в этот салат рост цен на аренду, ситуация просто не оставляет шанса снижению цен. На мой взгляд цены будут продолжать расти, а конкуренция среди Покупателей усиливаться. Изменения реальных ставок по моргидж, также пока ожидать не приходится, но они и так находятся на низком уровне. Поэтому, если Вы думаете о Покупке, то не теряйте времени. Весной ситуация для Вас ещё больше усугубится.
Сильно заранее найдите хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита, который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке. Если есть вопросы – обращайтесь.
Продавцам
Вы сами всё видите — Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA, давно не выглядел настолько позитивно по отношению к Продавцам. Я практически уверен, что осенью цены ещё немного подрастут.
Тем не менее, к каждой ситуации нужно подходить индивидуально. Если вы не только продаёте, но и покупаете, не забывайте о том, что продавая дорого, скорее всего и покупать новый дом, Вы будете по высокой цене.