Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Октябрь 2018.

Рост Объёма Продаж продолжается пятый месяц подряд

В Октябре 2018 года, Рынок Недвижимости Торонто GTA прибавил 6,0%, в плане количества проданных объектов жилой Недвижимости. Так как, это уже пятый подряд месяц, когда мы видим увеличение количества проданных объектов жилой недвижимости, можно говорить о том, что рост продаж стал стабильным трендом.

7,492 сделок с жилой Недвижимостью, было зафиксировано в Торонто GTA в Октябре 2018-го года.

К сожалению, это ниже средних значений, за предыдущее десятилетие (7,834) на -4,5%, что конечно не так уж и много, как например в Июле, но тем не менее, неприятно. В целом, учитывая все те изменения, которые произошли на Рынке Недвижимости Торонто GTA и в области выдачи ипотечных кредитов, можно сказать, что ситуация довольно стабильна.

При этом, можно говорить и о том, что Октябрь не только себя показал неплохо, но и отыграл потери Сентября.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Продажи Condo Apartments в пригородах Торонто выросли на +12,8%

Так как продажи выросли по всем фронтам, то выделить какие-либо особенности немного сложнее, но я всё же попытаюсь. Во-первых, конечно обращает на себя внимание рост спроса на дома Detached и Semi-Detached, при чём как в самом Торонто, так и в пригородах. Немного удивляет, что в это же время интерес в Таунхаусам ослаб.

Ну и конечно не может не обращать на себя внимание рост количества проданных Condo Apartments в пригородах Торонто +12,8%! Неплохо! Но чем это можно объяснить? Я склоняюсь к мысли о том,что это скорее всего вынужденный шаг, так сказать последняя попытка обзавестись собственным жильём, тех Покупателей, которые ожидая момента снижения цен, не дождались его. Теперь же, комбинация немного подросших цен, ставок по кредитам и ужесточения правил выдачи ипотеки, заставляет их искать более доступное жильё, что выталкивает их в Low Rise сегмент в пригородах Торонто.

В Октябре 2018-го года на рынке было 18,926 Активных Листингов

Это на 0,4% больше, чем в Октябре 2017 года. Прямо скажем разница небольшая, даже практически отсутвующая. Относительно же прошлого месяца, Количество Активных листингов снизилось чуть более чем на тысячу единиц. Мы помним, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 листингов. Следовательно, мы можем говорить о том, что предложение чуть ниже нормы, что в свою очередь компенсируется достаточно высокими ценами и сложностями с получением ипотечных кредитов.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Октябре 2018-го года составил 51,9%

Сбалансированный рынок показывает значения около 50%, мы же последний год частенько оказывались ниже, этой заветной цифры. Результат Октября, далеко не лучший, но весьма неплохой показатель. Я бы даже говорил о том, что это полностью соответствует реальному положению дел на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

24 дня требовалось, чтобы продать дом в Октябре 2018-го года.

Это на 1 день больше, чем в аналогичный период 2017-го года. Можно говорить о том, что и в этом плане Рынок Недвижимости Торонто GTA стабилизировался. Это низкие значения, только на фоне тех цифр, к которым мы привыкли в последние, горячие, годы. Но если глянуть на исторические данные, то средним показателем будет 25 дней. Так что и с этой стороны, всё выглядит неплохо.

Индикатор Months of Inventory в Октябре 2018-го года снизился до 2,5

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Индикатор Months of Inventory в Сентябре 2018 года, резко подпрыгнул к уровню 3,1 и это был самый высокий показатель за год. Но! Как подпрыгнул, так и упал к почти минимальным значениям по году. В результате Октябрь, на фоне роста продаж, потянул за собой и этот индикатор. Всё это вместе указывает на оживление на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

Более того хочется отметить, что индикатор Months of Inventory на уровне менее 3 месяцев, говорит о том, что рынок находится в весьма активном состоянии, что бы кто ни говорил.

Средняя Цена в Октябре 2018-го года составила $807,340

Что на 3,5% больше, чем было год назад. В Сентябре Средняя Цена подскочила на $31,500, по отношению к Августу разом отыграв почти все летние потери. А в Октябре выросла ещё на почти на $11,000, вернувшись к пиковым значениям за последний год. Если же рассмотреть весь период после падения рынка весной 2017 года, то вы увидите, что выше Средняя Цена была только в Июне 2018-го года. Кстати и продажи тогда были пиковыми за последние почти полтора года.

Хороший знак, указывающий на хоть и не простое, но здоровое состояние Рынка Недвижимости в Торонто GTA.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

В Торонто (area 416)

За месяц, дом Detached подешевел на $31,000. В свою очередь Semi-Detached подорожал на те же самые на $31,000 за год прибавив 8,1%. Таунхаус в Октябре довольствовался ростом на $26,000. Средняя Цена на Condo Apartments снизилась за месяц на $12,000. Тем не менее рост в годовом выражении составил 8,6%.

В пригородах же (area 905)

Ситуация более сглажена по сравнению с Торонто. Средняя Цена на дом Detached выросла за месяц на $8,500, при этом в годом выражении цена осталась почти неизменной. Semi-Detached за месяц прибавил $2,000, а Таунхаус подрос в цене на $20,000. При этом Condo Apartment подорожала по сравнению с предыдущим месяцем на $4,500, практически сравнявшись с абсолютно рекордным значением Июля. Не удивительно, что продажи в этом сегменте, так же выросли.

Средняя Цена по индексу HPI за год выросла на 2.5%, составив $766,300

Это третье подряд повышение Средней цены по индексу HPI относительно аналогичного периода в прошлом году за последние полгода. Предыдущие пять месяцев цена снижалась — в Марте ( -1,5%), в Апреле (-5,15%), в Мае (-5,4%), в Июне (-4,76%), в Июле (-0,54%). При этом Средняя Цена по индексу HPI за месяц осталась практически неизменной прибавив по отношению к Сентябрю жалкие $700.

Средняя Цена по индексу HPI поступательно росла с самого начала текущего года: Январь — $743,200, Февраль — $751,700, Март — $760,800, Апрель — $766,300. Уперевшись в потолок в Мае — $772,400 и в Июне — $772,100. В Июле цена снизилась на $3,700 составив $768,400, а в Августе ещё на $3,600, опустившись к $764,800 и вот в Сентябре попыталась перевернуть тренд к росту прибавив за месяц $600. В Октябре, фактор сезонности поддержал рост средней цены, хотя нельзя говорить о $700 как о росте. Тут больше вопрос волнует тренда, а не реальных показателей. Думаю, что и в Ноябрь не разочарует нас.

Продажи

Пятый месяц подряд мы наблюдаем рост количества сделок с жилой Недвижимостью по отношению к аналогичному периоду годом ранее. Не радует то, что большей частью, рост отмечен благодаря откровенно слабым показателям 2017-го года. На этом фоне, результаты Октября выглядят довольно обнадеживающе – звёзд с неба не хватают, но уверенно двигаются вверх, по дороге исправляя промахи Сентября.

Средняя Цена

Средняя цена в Октябре 2018 года, безусловно преподнесла приятный сюрприз для Продавцов. При этом нужно чётко понимать, что эта цена, просто отражает текущую структуру продаж. К тому же необходимо брать в расчёт фактор сезонности. В этом плане гораздо более репрезентативна Цена по индексу HPI. А она, в свою очередь указывает на то, что она второй месяц хоть и двигается вверх, но крайне низкими темпами.

В целом можно сказать, что власти добились своего, остановив рост цен на недвижимость в Торонто GTA. Хочется верить в то, что они не развернули его, обратив к снижению. Хотя в некоторых районах мегаполиса, как например в York Region, этот тренд наметился давно и кажется не собирается останавливаться. Но на то есть другие причины.

Структура спроса.

Если вы обратите внимание на графики в первом разделе, то сможете заметить интереснейшую, на мой взгляд тенденцию. Структура спроса в черте Торонто, заметно изменилась, относительно Октября 2017 года. Доля Condo Apartments и Townhouse снизилась на 1% в каждом сегменте, при этом разница в 2% аккуратно распределилась между Detached, Semi-Detached, каждый из которых вырос на 1%.

В пригородах, же доля Detached, Semi-Detached  осталась без изменений, а Condo Apartments выросла на 1%, отняв эту часть рынка у Townhouse.

Сезонное оживление на Рынке Недвижимости Торонто GTA

Это нормальное явление. Мы его ждали в предыдущем месяце, но по каким-то причинам пришлось запастись терпением. Правда жаловаться не стоит, так как Октябрь отработал и за себя, и за своего братца – Сентября.

Если вы готовы покупать, то делайте это сейчас

Почему? Во-первых хочу сказать, что я не ожидаю резкого роста цен. И исходя из этого, считаю правильным следующее: Если цены станут расти, то вы станете терять деньги. При этом, чем стремительнее будет этот рост, тем больше вы будете отдаляться от достижения своей цели.

Но даже если цены станут опускаться, то я бы на вашем месте не рассчитывал на то, что вы сможете на этом заработать или сэкономить. Всё что вы сэкономите при Покупке, сожрут увеличившиеся процентные ставки по ипотеке. Так что Ваш заработок, достанется банкам, но не Вам. При этом, Вы будете терять в максимальной сумме моргиджа, который вам смогут выдать, что сузит и ухудшит выбор вариантов.

Продавцам

Если Вы готовы продавать или, тем более, для Вас это является необходимостью в ближайшей перспективе, то делайте это сейчас. Оживление на Рынке Недвижимости Торонто GTA, конечно радует, но не забывайте, что это обычное сезонное оживление – это раз. А второе, это то, что наши власти, на мой взгляд, идут сейчас по очень тонкому льду. И выдержит ли этот лёд бремя увеличивающейся процентной ставки или не выдержит, точно не знает никто. До весны, нас ожидает 2 повышения базовой ставки по кредитам. Каждое по 0,25%. Прикиньте сами, на сколько это ограничит возможность Покупателей платить больше. Они и сейчас-то с трудом справляются.

Поэтому если вы успеваете до конца Ноября продать свою недвижимость, то рекомендую воспользоваться ситуацией. Она неплохая! Если же нет, то ждите весеннего рынка, а что будет к тому времени, поглядим.

Что касается York Region,

то здесь на мой взгляд, всё выглядит по прежнему значительно хуже, чем в прочих частях Торонто GTA. Впрочем, кому война, а кому мать родна. Пока Продавцы, оплакивают цены, которые были на рынке полтора года назад, Покупатели соскребая по всем углам сбережения и подтянув все свои силы, в лице родственников и моргидж специалистов, покупают дома и Таунхаусы по ценам двухлетней давности.

Если вкратце, то здесь цены пока ещё в большей части завышены. И поэтому продажи крайне низкие. Но всё непросто, возможно, даже, я сделаю отдельный Обзор Рынка Недвижимости для York Region. Кстати, напишите мне, если Вы были бы заинтересованы в подобном исследовании.