Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA. Октябрь 2017.

Продажи за десять месяцев 2017-го года составили 80,198 единиц

снизившись по сравнению с тем же периодом 2016-го года на 19,2%, когда этот показатель находился на уровне 99,233 единиц.

Продажи Упали, но …

Количество продаж в Октябре 2017-го года, на рынке Торонто GTA составило 7,118 единиц, что на 26,7% меньше, чем в Октябре прошлого года.

… Продажи Растут Третий Месяц Подряд

Что радует, так это то, что продажи выросли относительно предыдущего месяца. При чём, подросли заметно — на 11,5%. Более того, продажи растут относительно предыдущего месяца, уже третий месяц к ряду. Что может лучше свидетельствовать в пользу того, что рынок развернулся от падения к росту. Я не говорю о том, что ожидается существенный рост, но он уже есть.

2016-й год был рекордным по количеству продаж

Об этом, я не устаю напоминать, всем, кто удручён снижением показателей и продолжает говорить о неблагоприятной ситуации на рынке Недвижимости Торонто GTA.

Если сопоставить показали Октября 2017-го года, со средними за последнее десятилетие (7599), то продажи просели всего на 6,75%, согласитесь ничего страшного не произошло. Более того, это значительное улучшение, относительно показателей последних месяцев.

Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Аналитики говорят …

Аналитики говорят, что давление на понижение цен происхот тогда, когда соотношение активных Листингов к Проданным составляет менее 12% на протяжении достаточно долгого периода. В то же время, если этот показатель находится выше 20% на протяжении нескольких месяцев подряд, то цены растут.

Как вы сами сможете убедиться в Торонто GTA этот показатель находится на уровне более 37%.

Таким образом, показатели говорят о том, что все меры введённые Онтарийским и Федеральным Правительствами, постепенно сходят на нет и рынок продолжает восстановление, во многом проявляя себя таким же образом, как и Рынок Недвижимости Ванкувера.

Количество Активных Листингов на рынке в Октябре 2017-го года составило 18,859 единиц.

Этот почти вдвое больше чем было годом ранее, а если быть точным, то Количество Активных Листингов выросло на 78,5%. По сравнению с предыдущим месяцем, этот показатель снизился на 162 единицы, т.е. в практическом плане не изменился. Уже на протяжении полугода, Количество Активных Листингов, стоит прямо у порога показателя сбалансированного рынка в 20 000 Активных Листингов, при этом практически не пересекая его.

В общем, всё нормально. А кто считает, что всё плохо, хочу сказать, что вы просто привыкли к тому времени, когда было слишком хорошо. Никогда не забуду, как один из моих партнёров, за два месяца до кризиса 2008-го года, на вопрос как бизнес, ответил — Так хорошо, что аж страшно! Вот и мы жили 3 года в другой реальности, и так привыкли, что стали думать, что это нормально.

47.76% — Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) в Октябре 2017-го года

В Октябре 2017-го года, в Торонто GTA, было продано 7,118 объектов жилой Недвижимости. При этом, Количество Новых Листингов выставленных на продажу, составило 14,903 единицы. Таким образом 7118 / 1493 = 47,76%.Если вы посмотрите на график, то увидите, что этот индикатор набирает обороты.

Индикатор Average DOM в Октябре составил 23 дня

В Октябре 2016-го года, недвижимость в среднем продавалась за 16 дней. В прошедшем же месяце среднее время продажи составило 23 дня. Увеличение Среднего Времени Продажи Объекта Недвижимости на 44%, это конечно нехорошо. Но если посмотреть на Среднее Значение за последнее десятилетие в 26 дней, то окажется, что дома продаются достаточно быстро.

Индикатор Months of Inventory в Октябре 2.6

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Разумеется, в последние месяцы этот показатель сильно вырос. И это говорит о некотором охлаждении рынка. При этом, на первый взгляд, этот индикатор достаточно волатилен. Но если мы усредним данные Августа и Сентября, когда, как и в случае с индикатором Sales to New Listings Ratio, был отмечен некоторый дисбаланс, то картина выравнивается и образует хороший устойчивый тренд, свидетельствующий об усилении активности на Рынке Недвижимости Торонто GTA.

Средняя Цена продолжает Рост — $780,104 !

Рост Средней Цены Недвижимости в Торонто GTA, в Октябре 2017 года составил +2,3%, относительно того, что происходило годом ранее. Т.е в годовом выражении мы наблюдаем такой же вялый рост, как и в предыдущем месяце.

Но, что радует, так это то, что тренд начавшийся в Сентябре, продолжается. Средняя относительно предыдущего месяца снова выросла. На этот раз на $5000. Я думаю этот факт, как бальзам на душу для всех. Исключение составят лишь те, кто в данный момент находится в процессе покупки или планировал её в ближайшее время, расчитывая на то, что падение цен продолжится.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

Средняя Цена по индексу HPI в Торонто GTA в Октябре 2017-го года в годовом выражении выросла на более заметные 9,7%, составив $747,800

Если же рассмотреть ситуацию более детально, то становится очевидным, что рост средней цены по индексу HPI, выше чем рост среней цены в прямом выражении. Что говорит о том, что на данный момент спросом пользуются более дешёвые объекты жилой недвижимости.

При этом необходимо отметить, что если рост цены по индексу HPI в сегментах Detached и Semi-Detached составил около 6% в годовом выражении, то в сегмент Townhouse вырос на 14%, а сегмент Condo Apartment прибавил целых 23%.

Первое!

Во-первых, подтвердим ещё раз — Дно Пройдено и все данные последних трёх месяцев говорят именно об этом!

Катастрофическое уменьшение предложения вылилось не только в рост Средней Цены продажи, но и в сокращение времени продажи и как следствие, усиление конкуренции между Покупателями. Недвижимость Торонто нычне оказалась в дефиците.

Второе

Необходимо отметить, что вернулся интерес Покупателей к сегменту Low-Rise. Это менее выражено в части домов Detached, но абсолютно чётко проявляется в сегменте Townhouse. А как же иначе? Ведь цены на квартиры в кондо выросли за полгода на добрых 20%.

Так например, в Октябре 2016-го года Средняя Цена Квартиры в Кондо в Торонто находилась на уровне $459,224, а Средняя Цена Townhouse составляла $927,471, то в Октябре этого года эти цены составляли соответственно $555,004 и $742,845. И если для одиноких Покупателей или тех семей, у кого нет детей, квартира с одной спальней в кондо является возможным вариантом, то для тех у кого есть хотя бы один ребёнок квартира с двумя спальнями, являясь необходимым минимумом стоит уже почти как Townhouse. Поэтому спрос и сдвигается в сегмент относительно недорогого Low-Rise.

Третье

Ввиду выше сказанного, хочется отметить, что наступает тот самый момент, о котором я говорил несколько месяцев назад. Ключевая особенность этого момента состоит в том, что хотя Рынок Недвижимости и является на первый взгляд единым, всё же он заметно сегментирован, в частности на сегмент High-Rise и Low-Rise. Поэтому говорить о рынке в целом не совсем верно, т.к. тренды в них зачастую заметно отличаются, а порой, например как в этом году, являются диаметрально противоположными.

Представьте себе, что это два мячика связанные между собой резинкой. Как только один сильно отдалился от другого, они начинают сближаться, как только они соприкоснулись или сильно приблизились, они начинают удаляться друг от друга. Этот пример очень точно, на мой взгляд, проявил, и ещё проявит, себя в этом году.

К чему я это? К тому, что я считаю, что начиная с этого момента и в ближайшей перспективе, темп роста цены в сегменте High-Rise станет замедляться, а в сегменте Low-Rise останется на уровне последних двух месяцев или незначительно увеличится.

Четвёртое и самое Важное!

Новые правила выдачи ипотечных кредитов, на мой взгляд уже начинают оказывать своё влияние на Рынок Недвижимости Торонто GTA. Пока это незаметно, но сильнее проявит себя в Ноябре и Декабре. Выразится это в увеличении Объма Продаж во всех сегментах, но больше в более доступных — Condo Apartments и Townhouse. Также, я ожидаю некоторое ускорение темпа роста цен в Low-Rise сегменте и продолжение роста цены в сегменте кондо, хоть и не такими темпами как в первой половине 2017-го года.

Пятое. Ванкуверский Сценарий

Ну как же без него, если даже Toronto Real Estate Board заговорила об этом, хотя раньше ни-ни?

Рынок Ванкувера полностью оправился от шока от введения дополнительного налога на иностранных Покупателей Недвижимости и продолжает расти. Растут не только Продажи, но Цены.

Продажи в Большом Ванкувере в Октябре 2017-го года, выросли на 35,3% и это на 15% выше средних объёмов Продаж за последние десять лет.

Средняя Цена по индексу HPI на объект Недвижимости в Большом Ванкувере выросла на 12,4% в годовом выражени и на 0,5% по отношению к Сентябрю 2017-го года.

Более того, агентство REUTERS, недавно сообщило, что иностранные покупатели возвращаются на Рынок Жилой Недвижимости Ванкувера. В Сентябре в Большом Ванкувере на них пришлось около 5% транзакций, а в таких пригородах как Richmond 10,8%!

О чём всё это говорит? О том что нас ждёт то же самое!

Особенно тем, кто покупает свой первый дом! Бегите, Смотрите, Решайтесь, Покупайте!

Почему? Потому, что если вы не получите Mortgage Approval на конкретную сделку до 31-го Декабря этого года, то скорее всего, ввиду введения новых правил квалификации при выдаче ипотечных кредитов, сумма, которой Вы сможете располагать при покупке недвижимости сократится на 15%, а в некоторых случаях на все 20%. При этом не рассчитывайте на то что после нового года цены упадут. Если и упадут, то не настолько.

При этом не забывайте требовать, от своих агентов CMA — Comparative Market Analysis. Это замечательно, что и Вы, и Ваш агент отлично знает рынок, но ситуация так быстро меняется, то что называется micromarket настолько неоднороден сейчас, что за всем этим, действительно сложно уследить.

Первое!

Если Вам НЕОБХОДИМО, продавать свою недвижимость в ближайшее время, смиритесь с тем, что рынок уже не такой каким он был в последние три года. Это не значит, что он находится в плохом состоянии, просто на протяжении последних лет, он был чрезмерно перегрет. Поэтому готовьтесь к тому, что продажа займёт значительно больше времени чем раньше. Средний показатель Days on Market составляет 23 дня, но не забывайте, что Months of Inventory находится на уровне 2,6 — 3 месяца. В любом случае, я бы рекомендовал Вам рассчитывать на плюс-минус 45 дней. Ведь как известно — Запас спину не ломит! Особенно если вы хотите попробовать поставить цену повыше или у вас на носу закрытие другой сделки по покупке недвижимости, для обеспечения которой необходимы деньги с продажи того дома в котором вы живёте в данный момент.

Второе!

Осознайте один факт — то что цены стали приподниматься, вовсе не означает, что они стремительно рванули вверх, вовсе нет. Они, скажем, перестали падать. Забудьте о цифрах, которые вы видели на максимуме цен в Марте-Апреле текущего года, их уже давно нет, да и были они недолго. Это был просто временный всплеск. Кстати, вы, наверное, уже слышали множество историй о том, как эти сделки потом закрывались с дисконтами, а порой и просто не закрывались. Поэтому смотрите на цены, по которым били проданы аналогичные дома в последние пару месяцев, это будет хорошим ориентиром.

Третье!

Сейчас конкуренция среди Продавцов сильна так, как не была сильна уже долгие годы. Поэтому основательно подготовьте Ваш дом или Квартиру к продаже.

Для этого

Уберите всё до блеска, отремонтируйте все мелочи, а если есть смысл, то и что-то покрупнее, вплоть до замены бытовой техники или даже локального ремонта.

Не жалейте денег на консультацию дизайнера и staging, который почти всегда, не только окупается, но и приносит прибыль. Ну и особо хочу отметить такую мелочь как фотографии. В настоящее время, Покупатели в 99% случаев впервые видят свою потенциальную покупку в интернете. Именно фотографии, которые прикреплены к листингу, создают первое впечатление, которое может оказаться решающим — придут они посмотреть именно Ваш дом или по каким-то причинам, выберут какой-нибудь другой. Не отбирайте у себя шанс! Пусть фотографии сделает профессиональный фотограф, обладающий правильно подобранным оборудованием. Телефоны сейчас снимают очень здорово, но дело тут не только в оборудовании, но и в умении правильно построить кадр.

Найдите себе толкового, думающего Риелтора.

Не того, кто берёт комиссионные поменьше, а того, кто думает больше. Сами посудите — полные комиссионные 5%. Из них 2,5% Риелтору Покупателя (возможно он ещё какой-то cashback отдаёт своему клиенту), так что их в любом случае придётся отдать. Летом, когда продажи впали в ступор, часто предлагали и 3,5%, и даже 4%. Остаётся 2,5% Риелтору Продавца. Вот здесь обычно все и торгуются.

Подумайте сами

если Средняя Цена Объекта Недвижимости в Торонто GTA $780,000, то стандартные 2,5%, которые вы должны были бы заплатить Риелтору, продавая дом, составили бы сумму в $19,500. Много? Да! Даже спорить не буду. Заслуженно? Часто, пожалуй, многовато. Но если вы эту сумму срежете до 1%, то вашему Риелтору останется $7,800. Я не думаю, что открою секрет, сказав, что эта сумма уйдёт не Риелтору, а в агентство, которое отберёт свои комиссионные. Эти комиссионные могут быть разными, начиная от flat fee, обычно в каких-то безымянных компаниях, до 40-50% в самых именитых агентствах. Особенно если это Team. Возьмём, ни много ни мало 20% от суммы комиссилных, в среднем. Останется $6,800. Так вот из этой суммы Ваш Риелтор вычесть все расходы и работать над тем, чтобы продать Ваш дом. Как вы думаете, много из этой суммы останется на то, чтобы подготовить Ваш дом к продаже и на сопутствующие расходы? После вычета всех расходов, с останется, скорее всего, что-то около $5,000. И если в предыдущие годы, дом продавался за неделю, то сейчас эти дома стоят, бывает, месяцами.