Buyer Representation Agreement (Договор на оказание услуг по Покупке Недвижимости), пожалуй самый распространённый Договор при сделках с Недвижимостью. И при этом, мы все часто видим вопросы, которые возникают у Покупателей Недвижимости относительно Buyer Representation Agreement. Люди иногда просто боятся этого договора. При этом, часто считая, что этот договор нужен исключительно Риэлторам, а никак не Клиентам.
Я знаю о тебе много, ты обо мне знаешь мало. От этого возникает недоверие, от недоверия происходит непонимание, непонимание приводит к ошибкам.
Алмазная колесница (Борис Акунин)
Так давайте же избавимся от недоверия, избежим недопонимания и не допустим появления ошибок — развенчаем несколько самых опасных и самых распространённых Мифов о Buyer Representation Agreement.
МИФ #1
Вы подписываете договор с Риэлтором
Нет, это не совсем точно соответствует действительности. Согласно законодательству Онтарио, Риэлторы, а если точнее, то Sales Representatives и Brokers, являются работниками (employees) Агентства Недвижимости (Brokerage). И согласно этому же законодательству, только Брокерадж может быть Агентом.
МИФ #2
Все Покупатели обязаны подписывать Buyer Representation Agreement
Нет, это не совсем так. Во-первых, в Онтарио признаются и устные договоры, поэтому то, что Вы не подписали этот договор, не означает, что его не существует. Просто доказать существование этого договора будет сложно, как Покупателю, так и Агенту Покупателя. Но это не значит, что это невозможно (бывали прецеденты). В этих случаях берутся в расчёт намерения, которые исходят из слов и действий обеих сторон. Просто этим никто не хочет заниматься – кому нужны подобные скандалы? Но, поверьте, лучше не доводить до такого уровня, разбирательства по этому поводу.
Почему Покупатели не желают подписывать Buyer Representation Agreement?
Чаще всего, они не хотят связывать себя обязательствами с каким-то одним Риэлтором, оставляя себе свободу выбора. Часто слышал истории подобного содержания:
А мы не подписывали договор с Риэлтором
Если Вы покупали с помощью Риэлтора, то скорее всего подписывали! Просто в самом конце, вкупе с другими документами, но, увы, Вам не объяснили, что Вы, собственно, подписали. Без этого договора Риэлтор сильно рискует не получить свои комиссионные, а значит Вы подписывали Buyer Representation Agreement или Buyer Customer Service Agreement.
А Нам Дом искали сразу три Риэлтора
Согласно Buyer Representation Agreement Ваш Агент имеет эксклюзивное право на предоставление Вам услуг по Покупке Недвижимости в указанном регионе, если не оговорено иное. Значит Вы нарушили договор и просто поступили непорядочно. Поэтому, если Вы не подписали Buyer Representation Agreement и работаете с несколькими Риэлторами одновременно в поисках одного и того же объекта недвижимости, то не стоит потом говорить, что эти Риэлторы ленивые бездельники, которые не хотят работать. Скорее всего дело в том, что Риэлтор почувствовал, что Вы работаете не с ним одним и пытаетесь хитрить. Поэтому и не относится к Вам как серьёзному клиенту, не прилагая никаких усилий. При этом и отказывать тоже не хочет – вдруг что-то выстрелит.
Я посмотрел дом с Риэлтором, а потом подошёл напрямую к Продавцу и договорился с ним напрямую
Здесь, скорее всего имеет место нарушение договора со стороны Покупателя. Потому, что дом Вам показал именно Риэлтор. Второе, это то, что Вы всё равно будете работать с Риэлтором, но уже не со своим, а с тем, который представляет интересы Продавца. Такая ситуация мало того, что имеет потенциал нарушения Code of Ethics для этого Риэлтора, так ещё и Вы остаётесь в одиночестве при противостоянии с Продавцом и его Агентом. Просто найдите хорошего Риэлтора, который подходит Вам. Не подлизу, который безропотно выполняет Ваши распоряжения, а верного, осведомлённого и думающего о Вас союзника!
- Недвижимость Торонто — Август 2022.
В Августе 2022-го года на Рынке Недвижимости Торонто GTA впервые за полгода непрерывного падения выросла Средняя Цена! Обнадёживающий результат! Но всё ли так однозначно? - Работа с Риэлтором — Form 810Так как Form 810 — Working with a REALTOR, является неотъемлемой частью пакета документов на оказание услуг по продаже или покупке Недвижимости в Онтарио, давайте детально разберём этот бланк, пункт за пунктом.
- Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за ПунктомНа то, чтобы полностью разобрать этот договор в три страницы, придётся потратить часа два, вряд ли меньше. Если же этого не сделать, тогда клиент будет не полностью информирован о правах и обязанностях (как своих, так и своего агента), а от этого возникает недоверие и появляются мифы. Давайте заранее разберём Buyer Representation Agreement пункт за пунктом, чтобы не делать этого впопыхах.
МИФ #3
Это стандартный договор и в нём ничего нельзя менять, кроме заполняемых полей.
Нет, это тоже не совсем правда. Можно менять даже то, что называется preprinted (напечатанный текст), но это не должно противоречить законодательству, да и просто здравому смыслу.
МИФ #4
Этот договор всегда подписывается на долгий срок – три, шесть и более месяцев.
Нет, это не так. Нет минимального срока, на который подписывается Buyer Representation Agreement, но это должен быть какой-то разумный срок. Если Вы не уверены в Риэлторе, то можете подписать договор на день, на два, на неделю. Также Вы можете ограничить географически действие этого договора вплоть до конкретно взятого дома или Condo Apartment. При этом, чаще всего этот тип договоров подписывается на срок от трёх до шести месяцев, потому что процесс покупки жилой Недвижимости в Торонто GTA от начала до конца, в зависимости от ситуации занимает приблизительно столько времени. При этом, если Договор на Оказание Услуг по Покупке Недвижимости подписывается на срок в шесть месяцев и более, Вы должны отдельно поставить инициалы в указанном месте на договоре, что дополнительно обращает Ваше внимание на этот пункт.
МИФ #5
Если я подпишу Buyer Representation Agreement, а Риэлтор окажется плохим, то из этого договора, потом невозможно будет выйти.
Это не совсем так. Да, действительно, для разрыва договора нужны веские причины и доказательства того, что Риэлтор не выполняет или не должным образом выполняет свои обязанности, что, разумеется, доказать порой непросто. Но есть нюансы.
1 Вы подписываете договор не с конкретно взятым Риэлтором, а с АГЕНТОМ, которым согласно Buyer Representation Agreement является Brokerage Вашего Риэлтора. Если Вы обратитесь к менеджменту, то они предпримут все усилия к тому, чтобы вы остались довольны и первым делом предложат заменить Вам этого Риэлтора на другого, из числа работающих в этой компании.
2 риэлторский бизнес очень сильно зависит от репутации. И случай должен быть крайне тяжёлым, чтобы кто-то из Риэлторов, в случае сильных разногласий не согласился прекратить действие договора. Возможно, с компенсацией прямых потерь – затраты на бензин, например.
МИФ #6
Комиссионные Вашему Риэлтору заплатит Продавец
Этот момент всегда вызывает обеспокоенность, что, конечно, верно. При этом клиенты часто стесняются задавать вопрос о деньгах – это издержки нашего воспитания. Но задавать этот вопрос крайне важно. При этом существует миф о том, что в любом случае Вашему агенту, комиссионные заплатит Продавец. На практике, это почти всегда так, но не всегда. Представьте, что Вы сказали своему Риэлтору — хочу купить вот этот дом. А этот дом не стоит на продаже. Более того, хозяин даже не думал его продавать. Но, Риэлтор у Вас классный, стучит в дверь и делает Владельцу от Вашего имени такое предложение, что тот не может отказаться. НО! Он и не соглашался платить какие-либо комиссионные за продажу.
В Buyer Representation Agreement, если вкратце объяснить этот пункт договора, сказано следующее:
Если во время действия этого договора, Покупатель заключит Договор о покупке Недвижимости, соответствующей описанию выше, то Покупатель согласен с тем, что Брокераж уполномочен получить комиссионные в размере 2,5% (процент может меняться или может быть указана фиксированная сумма) от стоимости купленной недвижимости или как указано в MLS.
Покупатель согласен оплатить напрямую в Брокераж, любую разницу между указанной суммой и той суммой, которая была выплачена Брокеражу со стороны Продавца.
Получается, что формально Покупатель должен выплатить комиссионные своему Агенту.
Но в реальности это случится, только в том случае, если Вы со своим агентом покупаете Недвижимость напрямую от Продавца, который не желает платить комиссионных. Что встречается крайне редко, так как более 95% недвижимости продаётся через MLS, значит Риэлтор в листинге MLS видит точный размер комиссионных и может заранее предупредить Вас о возможных недоимках.
МИФ #7
Вы подписали Buyer Representation Agreement и значит Агент представляет теперь только Вас и никого другого.
Чаще всего да, Ваш Риэлтор представляет только Ваши интересы. Но ситуации бывают разные.
Ситуация #1
У Вашего Риэлтора может появиться Клиент-Продавец, который выставляет на продажу как раз такой Дом, как ищите Вы. И вот, сложилась ситуация в которой Ваш Риэлтор представляет две противоборствующие стороны.
Ситуация #2
Бывает, что у Вашего Риэлтора, есть другой клиент другой Клиент-Покупатель, который ищет похожий дом, в том же районе. И кому первому предложить этот дом? Вот он, конфликт интересов, во всей красе!
Ситуация #3
Но с точки зрения законодательства, всё ещё сложнее! Вспоминаем МИФ №1! Вы заключаете договор не с конкретно взятым Риэлтором, а с Брокераджем (компанией). А в компании могут работать сотни Риэлторов, которые могут работать в разных регионах и вообще никогда в жизни не пересекаться. Но технически, с точки зрения закона, это ситуация, которая называется Multiple Representation – т.е. множественное представительство. При подобном стечении обстоятельств, первое, что должен сделать Ваш агент, это сообщить Вам о том, что такая ситуация возможна или уже сложилась.
Какой может быть выход из создавшейся ситуации?
Вариант #1
Клиенты соглашаются с тем, чтобы агент (брокераж) представлял интересы всех сторон. При этом, агент должен оставаться беспристрастным и не делиться фидуциарной и чувствительной информацией с конкурирующими сторонами. В случае, когда разные клиенты, работают с одним и тем же Риэлтором, нашей компании, предпочитают привлекать кого-нибудь из коллег-риэлторов, для чистоты переговорного процесса.
Вариант #2
Сделать так, чтобы среди всех заинтересованных сторон, остался всего одна в качестве клиента, а остальные сторонам были стали Buyer Customer. Если кратко, то разница между Client и Customer, заключается в том, что по отношению к клиенту, у агента есть фидуциарные обязательства, а по отношению к Customer, таковых обязательств нет.
Фидуциарная обязанность — это высочайший стандарт заботы при работе с ценностями или в области права. Ожидается, что фидуциар ( в данном случае агент ) будет чрезвычайно лояльным по отношению к лицу, которому он обязан (Principal), в данном случае Клиент, так что между фидуциаром и Principal не должно быть конфликта обязанностей, и фидуциар не должен извлекать выгоду из своего положения в качестве фидуциара если Клиент с этим не согласен. А если на гражданском языке – Агент должен ставить интересы клиента превыше интересов любого иного лица, в том числе выше своих собственных интересов.
Вариант #3
Просто отсидеться в стороне отказавшись от яблока разора в виде, конкретного дома или квартиры.
Итак, мы рассмотрели ТОП-7 Мифов о Buyer Representation Agreement — Договоре на Предоставление Услуг по Покупке Недвижимости. Надеюсь, что теперь самые распространённые мифы развеяны, а сомнения ушли прочь. Но если Вы хотите разобраться в Buyer Representation Agreement полностью и бесповоротно, а также знать, что и где подписывать, то я сейчас готовлю статью с переводом и разъяснением каждого пункта этого договора. Поэтому подписывайтесь на рассылку новостей моего блога. Это в большинстве своём обзоры Рынка и интересные события связанные с Покупкой, Продажей, Арендой и Инвестициями в Недвижимость в Торонто GTA.
Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!
- Недвижимость Торонто — Ноябрь 2024Рынок показывает признаки если не восстановления, то уж точно стабилизации. В дальнейшем баланс спроса и предложения на рынке будет выравниваться, а за ним восстановятся и Цены
- Недвижимость Торонто — Октябрь 2024Рынок Недвижимости Торонто GTA начинает восстанавливаться. Как всегда волна начинается в Торонто, где рост цен отмечается во всех сегментах.
- Недвижимость Торонто — Сентябрь 2024Сентябрь оказался месяцем антирекордов на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Снижение цен, самый высокий уровень Активных Листингов, самый низкий уровень индикатора SNLR. Но всё это на фоне позитивных тенденций в снижении ставок и новых правил страховния ипотеки.
