Недвижимость Торонто — Январь 2023.

Затишье на Рынке Недвижимости Торонто GTA

В Январе 2023-го года на Рынке Недвижимости Торонто GTA не произошло каких-либо заметных изменений по отношению к предыдущенму месяцу. Даже многие цифры Объёма продаж совпадают с точностью до нескольких единиц. Это неудивительно, так как Декабрь и Январь, традиционно самые малоактивные месяцы в году.

Объём Продаж в Январе составил 3,100 единиц — на 44,6% меньше, чем было в Январе 2022-го года. Падение количества транзакций находится почти на том же уровне, что и в предыдущие несколько месяцев, что может говорить о том, что рынок стабилизировался.

Продажи в Январе на 35% ниже уровня предшествующего десятилетия

Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.

Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.

Тренд — Low-Rise сегмент

Изменение структуры спроса на графиках расположенных ниже, демонстрирует одинаковый тренд на рынках Торонто и пригородов — уменьшается доля квартир Condo и при этом растёт доля сделок в сегменте домов Detached, Semi-Detached и Таунхаус.

Следует отметить, что этот тренд в Январе более выражен в черте Торонто, чем в пригородах. Но, это скорее связано не с нынешней ситуацией, а с изменением тренда на рынке в Январе прошлого года, когда из-за слишком высоких цен многие покупатели стали чаще выбирать сегмент High-Rise.

Предложение на рынке восстанавливается.

В Январе 2023-го года Количество Новых Листингов составило 7,688 единиц, увеличившись за месяц почти вдвое. В сравнении с прошлогодним результатом, этот индикатор снизился всего на 3,7%.

Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 Активных Листингов.

Sales-to-New-Listings Ratio (SNLR) снова упал

В Январе 2023-го года индикатор SNLR составил 40,3%. При этом стоит сказать, что данные не совсем точно отражают реальную ситуацию на рынке.

Рынок недвижимости Торонто GTA по-немногу восстанавливает баланс утерянный на протяжении весны и лета. К сожалению, этот баланс восстанавливается не за счёт роста Продаж, а благодаря снижению предложения.

Время продажи не изменилось

В Январе 2023-го года Время Продажи продолжило расти и выросло до 41 дня! Это более чем в два раза дольше, чем было год назад. Время продажи в последние месяцы росло, сперва вернувшишь к нормальным значениям, а в Августе и Сентябре превысив их. На мой взгляд мы достигли пика индикатора Времени Продажи и в дальнейшем будем наблюдать его снижение.

Индикатор Months of Inventory вырос до уровня 3,0 месяца

Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.

Вы только посмотрите как изменился Рынок Недвижимости Торонто GTA. Год назад, все находившиеся на рынке объекты жилой недвижимости могли быть распроданы за три недели, а сейчас запасов хватит на 3 месяца!

Тем не менее, это снова тот случай, когда статистика может создать неверное впечатление о состоянии дел на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Движение на рынке есть и оно теперь активно не только в более дешёвом сегменте, как это было в Августе — Сентябре, но и постепенно распространяется и на более дорогой сегмент (с ценой около $1,5 миллиона).

Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA снова снижается

Средняя Цена проданной в Январе 2023-го года недвижимости составила $1,038,668. В годовом выражении падение Средней Цены продолжает ускоряться и в прошедшем месяце составило $204,000 или 16,4%.

Раскладка по Сегментам

Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.

В Торонто неравномерное изменение цен.

В Январе, по сравнению с данными месячной давности, Средняя Цена в Торонто вела себя неоднозначно, а в случае с сегментом Таунхаусов вовсе неадекватно: дом Detached в Торонто подорожал на $141,000, дом Semi-Detached снизился в цене на $2,500, сегмент Townhouse подорожал на $2,000, сегмент Condo Apartment снизился в цене на $40,000.

Если же сравнивать с данными годовалой давности, то ситуация выглядит так: Дом Detached теперь стоит на -21.3% меньше, чем стоил год назад, дом Semi-Detached потерял -22.1%, а сегмент Townhouse подешевел на -9.1%, а сегмент Condo Apartment просел на -6,4% относительно уровня Января 2022-го года.

В Пригородах Торонто аналогичный тренд

В сравнении с Январём 2022-го года, дом Detached в пригородах подешевел на -23.8%, Semi-Detached подрастерял -23.2%, сегмент Townhouse -20%, а сегмент Condo Apartment просел на -10.3%.

За месяц Средняя Цена в пригородах изменилась разнонаправленно: Дом Detached подешевел на $13,000, а все остальные сегменты подорожали: дом Semi-Detached вырос на $16,000, сегмент Townhouse прибавил на $6,000, а Condo Apartment подрос на $13,500 за месяц.

Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI снизилась

В Январе 2023-го года Цена по индексу HPI снизилась на $2,500 по отношению к предыдущему месяцу. В годовом выражении цена упала на $181,000 или на -14.4%. В результате Цена по индексу HPI составляет $1,078,900.

Продажи

Очень малое количество сделок может создать неверное впечатление о замершем Рынке Недвижимости в Торонто GTA. Но посмотрите на это с другой строны. Снижение уровня продаж постепенно замедляется и это происходит на фоне падения и без того низкого уровня предложения. Учитывая определённую долю домов, которые выставлены по завышенным ценам у реального Покупателя выбор крайне ограничен. Безусловно, фактор сезонности выступает на первом месте, но похожая ситуация уже наблюдалась несколькими месяцами ранее.

Мысли о развороте рынка навевает и то, что в данный момент на рынке более половины новых листингов выставляются по заниженной цене под малтиоффер. Но главное то, что если полгода назад может быть треть из этих попыток завершалась успешно, то в январе более половины всех продаж происходят именно через малтиофер. Пусть это не 20 офферов как было год назад, но свои 2-3-4 оффера они получают, а некоторые собирают и по 8-10 офферов. Более того, иногда эти малтиофферы получаются случайно.

Например: мы с клиентами смотрели дом в Бэрри, который был к тому моменту 2 дня на рынке и за него просили $799,999. Ничего особенного — просто нормальный чистый дом. Дом понравился, но мои клиенты хотели поторговаться. Я сразу позвонил агенту и спросил готовы ли они торговаться. Агент ответил, что т.к. они всего 2 дня на рынке, то крупного торга быть не может — может быть $5,000 скинут. Если постоят пару недель, то тогда уже будут разговаривать. К вечеру того же дня на этот дом было подано 8 офферов и в результате он был Sold Firm за $852,000.

Цена Недвижимости в Торонто GTA

Средняя Цена на Недвижимость Торонто после абсолютного рекорда, установленного в Феврале неуклонно снижалась. В Августе, на фоне снизившегося Предложения и увеличившихся Продаж, Средняя Цена получила поддержку и даже начала неуверенный рост. Ноябрь прекратил осеннее ралли и Средняя Цена снова упала на уровень Августа месяца, а Декабрь и Январь продолжили тренд снижения Средней Цены. Но нельзя не отметить, что снижение средней цены замедляется.

Поддержка цены может быть объяснена дефицитом предложения и вряд ли стоит ожидать значительного роста этого самого предложения. Мы дошли до точки, когда Продавцы которые хотели (или были вынуждены) продать дом, уже его продали. Остальные адаптировались к новым реалиям и продавать по тем ценам, которые сейчас предлагаются на рынке не желают. Он готовы подождать год, два, сколько нужно, чтобы после продать дом дороже. Ситауция на рынке аренды тоже этому способствует.

Возможно мы достигли дна?

А теперь давайте объединим всё выше сказанное и попытамся выстроить все мысли в один стройный ряд.

Предложение

Продавцы вторичной недвижимости выставлять дома на продажу сильно не торопятся. Они в «риалэстейте» давно и знают чем заканчиваются все кризисы на Рынке Недвижимости Торонто GTA — ростом цен.

Застройщики, как оказалось цены опускать не только не хотят, но и не могут по объективным причинам. Поэтому просто, как всегда, сильно замедляют запуск новых проектов. Так что, от них ждать серьёзых вливаний предложения не стоит. В любом случае в Торонто GTA сдаётся в пике до 50,000 юнитов в год, что сильно отстаёт от темпов миграции, а амбициозный план Правительства Онтарио построить 1,5 миллиона новых домов/квартир пока выглядит фантастическим даже для застройщиков.

Кредитование

Ставки по кредитам выросли настолько, что многие в шоке, т.к. никогда не видели подобных уровней в Канаде. Некоторые пересказывают страшилки из 1989-го года про 25% годовых и т.д.

В реальности, Правительство (и главное время) добиваются определённых успехов в борьбе с инфляцией, но мы платим за это замедлением экономики. Долго это вряд ли может продолжаться и как все ожидают, overnight rate пойдёт вниз к концу текущего года. Ну может быть в начале следующего. Вместе с ним станут снижаться и ставки по ипотеке с плавающей ставкой. Правда дисконты по variable rate mortgage сейчас непривлекательные.

Поэтому многие смотрят на фиксированные ставки по ипотеке, которые снижаются уже не первый месяц и в данный момент выглядят привлекательнее плавающих ставок. Также, B-lenders дают очень привлекательные ставки — примерно на уровне A-lenders. (Но, справедливости ради нужно уточнить, что B-lenders обычно берут комиссию в 1% при выдаче этого кредита).

В общем, люди адаптировались к новой реальности и на очередные повышения overnight rate постепенно перестают реагировать — примерно как потерявший сознание на удары электрошокером. Те, кто покупает сейчас дом, делает рефинансирование или renewal, просто берут фиксированный моргидж на один-два года, с тем чтобы впоследствии перейти на плавающую ставку c хорошим дисконтом или фиксированную ставку, но уже под гораздо более низкий процент.

Вашу ситуацию лучше обсуждать с Моргидж Брокером.

Иммиграция

В 2022-м году Канада приняла 430,000 новых Permanent Residents и этот темп как минимум планируется поддерживать в ближайшие пару лет, для компенсации отставания в темпах миграции в 2020-2021м года из-за пандемии COVID-19.

В дополнение к этому, с середины марта федеральное правительство утвердило более 470,000 заявлений от украинцев на получение специальных виз CUAET.

Всё это не учитывает беженцев, студентов и temporary residents.

Торонто стал неприемлемо дорогим для многих ньюкамеров и поэтому пускай не 52% (как обычно бывает) остануться жить в Торонто GTA , пусть всего лишь 40%, но даже это даст прирост населения в нашем мегаполисе в размере 360,000 человек, что потребует 170,000 новых квартир/домов в этом году и примерно 85,000 единиц жилья в последующих годах.

При таких вводных получается, что дефицит жилой недвижимости в Торонто GTA в ближайшее время будет только расти. Как сильно? Если брать в расчёт, что средний размер семьи составляет 2,4 человека, то прирост спроса только за счёт иммиграции будет составлять 85,000 единиц жилья в год. А сколько мы строим? Чуть менее 50,000 единиц в год. Таким образом, даже при рекордных на данный момент темпах строительства, мы получаем дефицит в размере 30,000 домов/квартир в год только за счёт иммиграции. Плюс к этому существующий дефицит жилья…

Мы коснулись дна

Принимая во внимание всё выше сказанное, глядя на графики Средней Цены и Цены по индексу HPI думается, что мы либо уже достигли дна либо достигнем его в ближайшие пару месяцев.

Покупателям

Если у Вас нет собственного жилья — покупайте его в этом году. Скорее всего чем раньше, тем вам будет легче и тем более выгодной будет Ваша покупка. Считаю, что весна-лето будут идеальным временем для покупки. Но, это не значит что нужно ждать этого времени. Чтобы купить весной или в начале лета, уже сейчас нужно начинать подготовку моргиджа и плотно изучать рынок недвижимости.

Также, это удачный момент для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, т.к. чем дороже недвижимость, тем больше она потеряла в цене, а значит Вам нужно будет доплачивать меньшую разницу. Что это, если не скидка?

Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию и начать подготовку.

Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке и сделать правильный выбор не тратя силы и время на лишние варианты. Если есть вопросы – обращайтесь.

Продавцам

После всплеска в Августе и начале Сентября, охлаждения в осенние месяцы, рынок снова разогревается. Схема продажи через малтиоффер всё больше набирает обороты. На данный момент около двух третей листингов как минимум первый раз выставляются на рынок под малтиоффер. Половина из этих попыток заканчиваются успешно. Делается это по-прежнему не с целью заработать больше, а с целью быстрее продать, но иногда получается убить двух зайцев одним выстрелом.

С другой стороны увеличилось время продажи и теперь вдвое дольше привычного нам времени — 41 день. При этом хороший дом/квартира, при правильной подготовке можно продать быстро и за хорошую цену.

Например, этот листинг мы готовили к Продаже почти месяц и когда вышли на рынок, (ожидаемо для нас) цены снизились относительно уровня месячной давности. Тем не менее, мы смогли получить Firm Offer (предложение о Покупке без каких-либо условий) на второй день нахождения на рынке. И не думайте, что мы продешевили — предложенная Цена была более чем приятной!

В общем, если у Вас были мысли продавать свой второй, третий дом или переезжать самому, то сейчас самое время обсудить создавшуюся ситуацию, поэтому не стесняйтесь звонить мне.