Недвижимость Торонто vs COVID-19 — Покупать или Продавать?

1. Дети останутся дома ещё на 2 недели после каникул;
2. По возможности снизьте активность передвижений;
3. По возможности работайте из дома;
4. Чрезвычайное положение на 2 недели;
5. Всем, кроме essential workplaces, сидеть по домам и выходить строго по необходимости;
6. Урезан список essential workplaces;
7. Режим ЧП в Онтарио продлён до  23го Апреля;
8. Дети переходят на онлайн обучение;
9. Разговоры о том, что в этом учебном году занятия в школах не возобновятся;
10. Подтягиваются войска, для того чтобы помочь в борьбе с коронавирусом;

В общем, всё делалось плавно, чтобы никто не нервничал, а те кто позднее занервничает, даже не думали дёрнуться. Поэтому, неважно считаете ли Вы обоснованными ограничения, которые были введены на протяжении последнего месяца — мы все вынуждены будем их выполнять. Вот здесь и приходится к месту цитата «Если не можешь изменить ситуацию, измени своё отношение к ней.» Хотя, на мой взгляд, в данном случае более уместной, была бы более близкая нам мудрость:

Если на вас напал насильник — постарайтесь отбиться.

Если не получилось, расслабьтесь и попытайтесь получить удовольствие.

Армянское Радио

Поэтому предлагаю расслабиться и спокойно подумать, что делать когда это всё закончится.

Расширенная видеоверсия

Постулаты Кризиса

Для того, чтобы Вы понимали цепь моих рассуждений я обозначу несколько “постулатов”, на которых зиждется мой анализ ситуации и прогноз на будущее.

1 Экономический кризис был ожидаем на протяжении последних полутора лет. Он должен окончательно разрешить проблемы не решённые после кризиса 2008-го года и прорубить дорогу для экономического роста на будущее десятилетие.

2 Скорее всего, мы никогда достоверно (а не из слухов и спекуляций) не узнаем происхождение коронавируса COVID-19 – был он создан лабораторно или появился естественным путём.

3 Пандемия COVID-19, с самого начала раскручивалась и продолжает нагнетать страх в умах всего человечества. Этот выгодно Правительствам разных стран и различных уровнях власти.

4 Пандемия коронавируса раскручена корпорацией “США и Co” и большую долю прибыли, должен получить главный бенефициар. (Вы видели как это всё раскручивалось и как быстро в США придумали решение – накачать экономику деньгами )

5 Канада, была взята на борт выше означенной корпорацией и потому, также получит свои дивиденды. Если всё будет хорошо в экономике США, то и у Канады дела будут идти хорошо. Доказательством служит то, что Канада уже на следующий день повторила действия США. А с медлительностью канадского Правительства, это было возможно только если у них были “домашние заготовки”.

6 Экономика Канады на момент начала пандемии, показывала хоть и слабый, но рост ВВП и рекордно низкую безработицу — всего лишь 5,6%.

7 Экономика не рухнула, а её просто поставили на HOLD, чтобы контролируемо спустить пар из создавшихся пузырей.

Коронавирус COVID-19, исчезнет таким же волшебным образом, как появился

и ровно тогда, когда будет нужно.

Прогноз для Рынка Недвижимости Торонто GTA всвязи с COVID-19

Давайте попробуем спрогнозировать, чего ожидать от Рынка Недвижимости Торонто, в свете кризиса, вызванного пандемией коронавируса COVID-19.

Что нужно, чтобы рынок чувствовал себя хорошо? Много Покупателей, у которых есть деньги и желание их потратить. На первый взгляд, в плане денег, всё выглядит просто ужасно. Мы слышим со всех сторон, что бизнесы закрываются, люди массово теряют работу и не известно когда это закончится. Уверенности в завтрашнем дне у большинства Покупателей нет никакой, а значит и желания покупать.

Безработица

Взглянем на рост безработицы в Онтарио. Для этого, я обратился к кризису 2008-го года. Так как кризис начинался ещё в 2007-м году, то где возможно, для получения более точного результата, я брал среднее значение безработицы по каждой отрасли экономики провинции Онтарио за 2007 — 2008 годы, проецировал изменение в 2009 2010 годах на текущие данные. В этой же таблице есть данные по номинальному количеству работников. Но мы ведь знаем,что разные отрасли экономики, пострадали по-разному. Некоторые даже получили ускорение и не могут справиться с наплывом заказов. Поэтому я подкорректировал данные на свой взгляд, чтобы они точнее соответствовали реальному положению дел. Файл Excel можете скачать здесь.

Падение дохода

Далее, я взял данные по зарплатам в каждой отрасли и на основе данных по безработице, высчитал сумму выпадающих доходов из-за увеличения безработицы.

• 
  Работа с Риэлтором — Form 810
• 
  Listing Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
• 
  Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом

Если на это не реагировать, то падение потребительского спроса, неизбежно обваливает ВВП ещё больше. Возникает эффект снежного кома. Страны, которые находятся в бедственном экономическом положении просто не смогут нормально пережить этот кризис. Даже подпитка от международных кредитных институтов не сможет их вытащить из этой ямы. Именно поэтому уже 90 стран выстроились в очередь на получение кредитов от МВФ.

А теперь хорошие новости

Сразу самое интересное –

Замедление мировой экономики может привести власти развитых стран к таким беспрецедентным мерам денежно-кредитной политики, как единоразовая выплата всем гражданам фиксированных сумм, чтобы стимулировать потребительский спрос.

Ив Бонзон

Такое мнение в декабре 2019-го года высказал директор по управлению инвестициями швейцарского банка Julius Baer Ив Бонзон в прогнозе о долгосрочных тенденциях на 2020–2029 годы. И вот уже в марте 2020-го года принимаются соответствующие законы, а в Апреле начинаются выплаты.

Размер и стремительность действий Правительства США просто зашкаливают. Сложнейший кризис 2008-го года, тоже сравнивали только с “великой депрессией”. Что тогда сделал Обама? Скорость реакции 5 месяцев – только в феврале 2009-го года, стали принимать хоть какие-то меры. Размер помощи — $800 миллиардов. А что на этот раз? 11 Марта ВОЗ объявляет пандемию вируса COVID-19. 25 марта сенат США уже принимает в виде готового закона пакет мер по спасению экономики стоимостью $2,2 триллиона. Вот здесь детальная раскладка структуры этой помощи. Но уже неделю спустя, Трамп призвал принять план развития инфраструктуры, стоимостью ещё $2 триллиона. Итого $4,2 триллиона. Это при их госдолге.

А что Канада?

Судя по скорости реакции Канадского Правительства, они знали что делать заранее. Значит им кто-то живущий чуть южнее, подсказал что делать и пообещал помощь. Сами канадцы таких денег, так быстро, не смогли бы достать.

На фоне США, расходы Канады выглядят просто мизерными. Первоначально объявленный 18 марта 2020-го года Canada’s COVID-19 Economic Response Plan размером 82 миллиарда CAD. Но очень скоро было решено, что этого будет недостаточно. Видя как стремительно развивается ситуация с безработицей, Правительство изменило размер и критерии выплат по Canada Emergency Response Benefit (CERB), добавив к этой программе ещё 25 миллиардов CAD. Итого фонд  помощи населению составит $107 миллиардов. Суммарно федеральное правительство Канады потратит $202 миллиарда на поддержку населения и бизнеса. Т.е. сумма помощи на человека ($2850), примерно соответствует тратам в США без учёта курсовой разницы.

Значит говорить о значительном падении потребительского рынка не стоит. Это явление временное – дайте только нам выйти из самоизоляции )) В общем, сейчас идёт борьба с падением потребительского спроса и подготовка к выходу из запланированного кризиса.

США, как в покере, просто давит всех ставками. Что в этом хорошего?

То, что судя по всему США взяли Канаду к себе на борт. А это значит что мы на стороне тех, кто эту игру начал. Что случится дальше?

С безработицей и экономикой разобрались.

• 
  Недвижимость Торонто — Ноябрь 2024
• 
  Недвижимость Торонто — Октябрь 2024
• 
  Недвижимость Торонто — Сентябрь 2024

Рынок Недвижимости Торонто GTA

Желание что-либо покупать или продавать, отпало у большинства участников Рынка Недвижимости не только в Торонто, но и во всей Канаде. Да и в целом, в мире ситуация как минимум не лучше.

Тем не менее, услуги в сфере недвижимости в Онтарио, даже в новой ужесточённой версии, объявлены essential business и Риэлторы вроде бы могут продолжать работу. Многие Риэлторы вначале так и подумали. Но позднее появилось разъяснение, которое гласило – что Риэлторы могут работать, но не так как привыкли работать обычно (business not as usual).

Но вы не представляете насколько “самоотвержены” Риэлторы – 10% — 15% Риэлторов, ещё в середине марта продолжали организовывать Open Houses, ходили и пускали посетителей на шоуинги, как ни в чём не бывало. Мы все любим деньги, но  зачем же так?

Если Вы продали дом

Я понимаю зачем бегать по шоуингам и срочно искать себе дом, если вы незадолго до объявления пандемии COVID-19 продали дом, в котором сейчас живёте. Или наоборот — купили дом, а теперь срочно должны продать свой и всё это в условиях сворачивающегося Рынка Недвижимости Торонто и всей Канады. Но я знаю массу случаев, когда Риэлторы не останавливают своих клиентов, а иногда даже подталкивают к началу процесса покупки-продажи в настолько сложных условиях. Зачем? Объясните мне логику!

Да, в последние месяцы перед началом пандемии COVID-19, Недвижимость Торонто была на подъёме. Всё это мне очень напоминало 2017-й год — предложения не хватало, цены росли, многие объекты продавались через Multiple Offer. Но, как можно ставить своих клиентов под удар, подталкивая к действиям в настолько неопределённой ситуации, я понять не могу.

Я не вижу ни одного здравого повода к тому, чтобы выходить на рынок в разгар пандемии, кроме одного – по объективным причинам у Вас нет времени ждать.

Что случится с ценами на недвижимость в Торонто?

Это напрямую зависит от продолжительности и глубины затронувшего весь мир кризиса. Определяющим будет время, когда закончится изоляции. Заметьте, я не говорю о прекращении пандемии, победе над коронавирусом, изобретением и выпуском вакцины от COVID-19. Я считаю, что режим изоляции в связи с пандемией коронавируса COVID-19 закончится тогда, когда будут достигнуты целевые показатели по “сливу” мировой экономики в унитаз, а не наоборот.

Режим изоляции закончится тогда, когда будут достигнуты целевые показатели по “сливу” мировой экономики в унитаз, а не наоборот.

Вертолётных денег в экономику США и Канады, уже на данном этапе вбрасывается в 3-4 раза больше, чем было вброшено для погашения пожара ипотечного кризиса 2008-го года. Этого наверняка будет достаточно для того, чтобы канадцы не вышли из режима изоляции нищими, да ещё и с долгами, размер которых не позволит им быстро начать тратить деньги. Это жизненно необходимо для того, чтобы резко восстановить потребительский спрос, от которого на зависит около 2/3 канадского ВВП. Если это произойдёт, то для нас последствия от этого экономического кризиса будут гораздо менее значительными, чем были в 2008-2009 годах.

Отсюда 3 сценария развития событий для Рынка Недвижимости Торонто – пессимистичный, оптимистичный и нейтральный, который обычно будет наиболее близким к реальности.

Режим изоляции постепенно ослабляется к концу Мая 2020-го года и к концу Июня снимается полностью. При этом, мы соблюдаем разумные меры предосторожности и гигиены.

Безработица

Безработица после роста до 8,2%, к концу 2020-го года снижается до 7,6%. Пострадавшими остаются отрасли ресторанного, туристического, отельного бизнеса и сфера авиаперевозок. Остальные отрасли работают на уровнях 2018-19 годов, за исключением сфер IT, доставки посылок и здравоохранения, в которых будет отмечен рост занятости и доходов.

Недвижимость

Цены в Торонто ждёт временное снижение в размере 3-5% (в среднем $20,000 — $40,000), которое следует сравнивать с низким сезоном, который бывает летом и зимой. Объём Продаж снизившись на 50% — 60% во время действия режима изоляции, резко восстанавливается уже в Августе – Сентябре 2020-го года, с восстановлением уровня цен начала Марта 2020-го года.

Цены

Низкий уровень ставок по ипотеке начнёт разгонять цены на рынке, при первых же признаках высокой активности. В Итоге Цены уже в Ноябре 2020-го года будет на 2% — 4% выше цен, зафиксированных в Феврале текущего года. Плавный рост на протяжении 2021-го года.

Увеличение количества заражений на порядок. Режим изоляции становится строже в несколько этапов. Привлекается армия для блокирования передвижений. Урезается список essential businesses. Государство продлевает программы поддержки доходов населения, вливая новые средства. Режим изоляции поэтапно начинает ослабевать с августа 2020-го года. Полная отмена ограничительных мер, только к сезону зимних праздников, т.е. Ноябрь 2020-го – Январь 2021-го годов.

Безработица

Всплеск безработицы до 15% к осени 2020-го года, с постепенным снижением в 2021-м году до 9%. Сильно пострадают отрасли ресторанного, туристического, отельного бизнеса, сфера авиаперевозок и услуг населению. Остальные отрасли работают на уровнях 2018-19 годов, за исключением сфер IT, доставки посылок и здравоохранения, в которых будет отмечен рост занятости и доходов.

Недвижимость

Недвижимость Торонто GTA, в Мае – Августе 2020-го года ждёт временное снижение в размере 3% — 6% (в среднем $25,000 — $50,000), которое позднее перерастёт в снижение на 6% — 8% на протяжении первых месяцев 2021-го года. После чего, федеральное правительство ослабит требования в правилах выдачи ипотечных кредитов в части первоначального взноса и возможно даже специальных условий для First Time Home Buyers, в виде взноса в 0% с условием обязательной страховки займа — Mortgage Default Insurance.

Объём Продаж снизившись на 65% — 80% во время действия режима изоляции, резко восстанавливается, до уровней на 40% ниже от значений 2019-го года. После этого Объём Продаж медленно растёт, но на протяжении 2021-го года остаётся на уровнях ниже 2017-2018 годов, после просадки на рынке недвижимости.

Цены

Низкий уровень ставок по ипотеке начнёт разгонять цены на рынке и 0%  первоначальный взнос для тех, кто покупает недвижимость впервые, толкает Цены вверх. Но это происходит непредсказуемо, нервными скачками связанными с сезонностью. В итоге, к концу 2021-го года, мы возвращаемся к ценам начала 2020-го года.

Режим изоляции к середине Июля снимается полностью. При этом, мы соблюдаем разумные меры предосторожности и гигиены.

Безработица

Безработица после роста до 9,5% в период действия ограничительных мер и пару месяцев спустя, к концу 2020-го года снижается до 8,2%. Пострадавшими остаются отрасли ресторанного, туристического, отельного бизнеса и сфера авиаперевозок. Остальные отрасли работают на уровнях 2018-19 годов, за исключением сфер IT, доставки посылок и здравоохранения, в которых будет отмечен рост занятости и доходов.

Недвижимость

Цены в Торонто ждёт временное снижение в размере 4-6% (в среднем $25,000 — $50,000) на протяжении Мая – Сентября 2020-го года. Объём Продаж снизившись на 50% — 60% во время действия режима изоляции, резко восстанавливается в Сентябре – Октябре 2020-го года, с восстановлением уровня цен конца 2019-го года – начала 2020-го года.

В данной ситуации не может быть единственно верного решения. Я всегда выступаю за индивидуальный подход и сейчас это важно как никогда. Нужно собрать паззл из нескольких составляющих.

Если таксист говорит Вам, что нужно покупать какую-то ценную бумагу – значит уже поздно.

Итоги

Во-первых — никакого пессимизма! Пока чайки, сидящие на палубе, кричат что подводная лодка тонет — капитан совершает контролируемое погружение.

То же самое и с этим кризисом! Есть основания полагать,что нас взяли на борт, а значит с нами в итоге всё будет ОК! Остальному миру, конечно достанется …

В силу выше сказанного я считаю, что через пару месяцев, будет очень хороший момент для покупки. Продавцы, которые уже не могут ждать выйдут на рынок, а Покупатели будут медлить и ждать снижения цен, которые уже немного пошли вниз.

Если вы работаете в сфере здравоохранения, IT, доставки и других отраслях не пострадавших от пандемии COVID-19, то можете быть уверены в источнике доходов. Поэтому просто начинайте подготовку к покупке. Как раз и ставки по моргидж немного снизятся, и кредиторы чуть успокоятся, станут чуть менее нервозными и поэтому менее строгими, при оценке заёмщика. И понемногу начинайте подыскивать интересный вариант. Да работа преимущественно онлайн, но опытный Риэлтор многое сможет подсказать, даже на основе информации, содержащейся в листинге.

Хотите получать Обзор Рынка Недвижимости Торонто GTA и прогноз развития ситуации из первых рук? Подписывайтесь!

Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!

• 
  Недвижимость Торонто — Ноябрь 2024
  Рынок показывает признаки если не восстановления, то уж точно стабилизации. В дальнейшем баланс спроса и предложения на рынке будет выравниваться, а за ним восстановятся и Цены
• 
  Недвижимость Торонто — Октябрь 2024
  Рынок Недвижимости Торонто GTA начинает восстанавливаться. Как всегда волна начинается в Торонто, где рост цен отмечается во всех сегментах.
• 
  Недвижимость Торонто — Сентябрь 2024
  Сентябрь оказался месяцем антирекордов на Рынке Недвижимости Торонто GTA. Снижение цен, самый высокий уровень Активных Листингов, самый низкий уровень индикатора SNLR. Но всё это на фоне позитивных тенденций в снижении ставок и новых правил страховния ипотеки.