1. Недвижимость Торонто GTA — Продажи
Весенний рынок в разгаре
Первый весенний месяц на Рынке Недвижимости Торонто GTA выдался горячим. Продажи относительно предыдущего месяца выросли на 44% и составили 6,896 транзакций, но этот результат всё ещё значительно уступает показателям Марта 2022-го года.
Темп падения продаж относительно аналогичного периода 2022-го года снизился до 36% (в предыдущие месяцы мы наблюдали падение на уровне 44%). Рынок недвижимости Торонто GTA разогревается, а уровень продаж сдерживается низким уровнем предложения. Особенно остро дефицит предложения наблюдается в сегменте ценой менее $1 миллиона.
Продажи в Марте на 28% ниже уровня предшествующего десятилетия
Постепенно мы сокращаем отставание от среднего значения за десятилетие.
Недвижимость Торонто GTA — Структура Продаж.
Обзор Рынка Недвижимости Торонто продолжим изучением структуры продаж, для более ясного понимания ситуации.
Объём Продаж Торонто | Объём Продаж GTA | Объём Продаж Торонто GTA | |
---|---|---|---|
Detached | 666 | 2,334 | 3,000 |
Изменение год/к году | -38.7% | -37.6% | -37.8% |
Semi-Detached | 202 | 354 | 556 |
Изменение год/к году | -39.0% | -45.4% | -43.2% |
Townhouse | 230 | 937 | 1,167 |
Изменение год/к году | -40.1% | -35.0% | -36.1% |
Condo Apartment | 1,410 | 711 | 2,121 |
Изменение год/к году | -33.8% | -29.7% | -32.5% |
Тренд снова одинаковый
Изменение структуры спроса на графиках расположенных ниже, демонстрирует, что тренд на рынках Торонто и пригородов снова стал одинаковым. Доля Condo Apartments растёт, а домов Detached снижается.
Это не означает, что Покупателей не интересуют дома Detached и прочий Low-Rise сегмент, скорее это свидетельствует в пользу того, что с одной стороны интерес к этому сегменту был слишком велик в прошлом году, а с другой высокие ставки по ипотеке затрудняют покупку дорогих объектов недвижимости, даже по значительно более низким, чем год назад, ценам.
2. Недвижимость Торонто GTA — Новые Листинги
Количество Новых Листингов (Объектов выставленных на продажу) — это то, что определяет насколько велик выбор у Покупателей. Разумеется, чем выбор больше, тем комфортнее положение Покупателя и наоборот, чем меньше предложение на рынке, тем сильнее позиции Продавца.
Дефицит предложения на рынке.
В Марте 2023-го года Количество Новых Листингов составило 11,184 единиц — это на 44,3% меньше, чем было в прошлом году. Все, кто в данный момент пытается что-то купить, сталкиваются с низким уровнем предложения.
Как результат, мы снова видим возвращение техники продаж через малтиоффер. На мой взгляд, уже около 80% новых листингов выходят на рынок с заниженной (в разной степени) ценой и Offer Date (днём, когда будут приниматься офферы).
Напомню, что нормальным значением для рынка Торонто GTA, считается 20,000 Активных Листингов.
- Работа с Риэлтором — Form 810
- Listing Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
- Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
3. Недвижимость Торонто GTA — Баланс Спроса и Предложения
Sales to New Listings Ratio — это индикатор показывающий соотношение количества проданных объектов недвижимости, к тем что были выставлены на продажу за этот же период времени.
Рынок постепенно переходит во власть Продавцов
В Марте 2023-го года индикатор SNLR продолжил расти, составив 61,7%, что полностью соответствует реальной ситуации на рынке.
Рынок постепенно переходит во власть Продавцов. К сожалению, этот баланс восстанавливается не за счёт роста Продаж, а благодаря низкому уровню предложения.
4. Недвижимость Торонто GTA — Время Продажи
TRREB Average PDOM (Property Days on Market) — показатель среднего количества дней проведённых на рынке объектом недвижимости до его продажи в Торонто GTA.
Время Продажи стремительно снижается
В Марте 2023-го года Время Продажи выросло в 2,5 раза относительно аналогичного периода прошлого года и составило 27 дней. Хорошая новость заключается в том, что относительно предыдущего месяца Время Продажи сократилось на 22%. Как я и предполагал ранее, в Январе мы достигли пика индикатора Времени Продажи и теперь будем наблюдать его снижение.
5. Недвижимость Торонто GTA — MOI (Months of Inventory)
Months of Inventory — это индикатор указывающий на то, сколько месяцев понадобится для того, чтобы распродать весь запас выставленных на продажу объектов недвижимости, при текущих темпах продаж.
Индикатор Months of Inventory упал до уровня 1,5 месяца
Рынок считается активным, если мы видим показатели менее 3,0 месяца.
Год назад, все находившиеся на рынке объекты жилой недвижимости могли быть распроданы менее чем за один месяц. Нынче, запасов хватит на полтора месяца! Это плохой результат? Да, если сравнивать со статистикой за Март прошлого года, но это на четверть меньше, чем было всего месяц назад и вдвое меньше, чем было два месяца назад. В дополнение скажу, что это самый низкий показатель за последний год.
Рынок уже разогрет.
6. Недвижимость Торонто GTA — Цена
Средняя Цена Недвижимости в Торонто GTA уверенно растёт.
Средняя Цена проданной в Марте 2023-го года недвижимости составила $1,108,606. В годовом выражении, падение Средней Цены замедляется и в прошедшем месяце составило $190,000 или 14,6%.
При этом, по отношению к предыдущему месяцу Средняя Цена недвижимости в Торонто GTA выросла ещё на $13,000, в дополнение к февральскому росту на $57,000. Итого плюс $70,000 за два месяца!
Как и предполагалось, с прошедшего месяца, годовое снижение Средней Цены станет уменьшаться как в номинальных значениях, так и в процентах. Это связано не только с тем фактом, что именно в Феврале 2022-го года был зарегистрирован пик цен, а с Марта 2022-го года цены на недвижимость в Торонто GTA стали постепенно снижаться, но и с тем, что в Январе текущего года мы прошли ценовое дно.
Возможен конечно ещё 1 этап снижения цен, в случае если Продавцы, вдохновлённые ростом цен, одновременно ринутся на рынок и предложение резко возрастёт (например как весной 2021-го года), но что-то подсказывает, что рост предложения, сможет в лучшем случае сдержать рост цен, но не позволит перейти к дальнейшему снижению.
- Недвижимость Торонто — Август 2022.
- Работа с Риэлтором — Form 810
- Buyer Representation Agreement — Разбираем Пункт за Пунктом
Раскладка по Сегментам
Обзор Рынка Недвижимости Торонто был бы неполным без подробного рассмотрения того, как изменяются цены в различных сегментах.
Средняя Цена Торонто | Средняя Цена GTA | Средняя Цена Торонто GTA | |
---|---|---|---|
Detached | $1,708,373 | $1,400,246 | $1,468,651 |
Изменение год/к году | -10.8% | -14.3% | -13.5% |
Semi-Detached | $1,262,629 | $988,233 | $1,087,924 |
Изменение год/к году | -18.3% | -17.6% | -17.4% |
Townhouse | $973,878 | $926,237 | $935,626 |
Изменение год/к году | -12.9% | -14.2% | -14.0% |
Condo Apartment | $732,944 | $645,305 | $703,566 |
Изменение год/к году | -11.9% | -15.1% | -13.0% |
В Торонто рост цен сменился коррекцией.
В Марте, по сравнению с данными месячной давности, Средняя Цена в Торонто снизилась во всех сегментах, за одним исключением. Дом Detached в Торонто подешевел на $4,000, дом Semi-Detached на $18,000, сегмент Townhouse упал на $31,000 и только сегмент Condo Apartment вырос в цене почти на $5,000.
Если же сравнивать с данными годовалой давности, то ситуация выглядит так: дом Detached стоит на -10.8% меньше, чем год назад, дом Semi-Detached потерял -18.3%, сегмент Townhouse подешевел на -12.9%, а сегмент Condo Apartment просел на -11,9% относительно уровня Марта 2022-го года.
В Пригородах Торонто тренд противоположный
За месяц Средняя Цена в пригородах (в отличие от Торонто) выросла во всех сегментах, кроме одного: дом Detached подорожал на $43,000, дом Semi-Detached вырос на $38,000, сегмент Townhouse прибавил $9,000. Только сегмент Condo Apartment упал — на $17,000 за месяц, но стоит отметить, что это благотворно сказалось на продажах.
В сравнении с Мартом 2022-го года, дом Detached в пригородах подешевел на -14.3%, Semi-Detached подрастерял -17.6%, сегмент Townhouse -14.2%, а сегмент Condo Apartment просел на -15.1%.
7. Цена Недвижимости в Торонто GTA по Индексу HPI
MLS® HPI Composite Benchmark — это индикатор, который учитывает не только цену объекта недвижимости и его тип, но и берёт в расчёт некоторые характеристики данного объекта. Среди этих характеристик, можно выделить такие как площадь объекта недвижимости, количество комнат, ваннных, гараж, возраст строения, местоположение и т.д.
Этот индекс, для меня лично, является куда более показательным, ввиду того, что позволяет нивелировать перепады в структуре продаж. Согласитесь дом дому рознь, и дело даже не в общей площади или количестве спален.
Цена Недвижимости в Торонто GTA по индексу HPI ускоряет рост
В Марте 2023-го года Цена по индексу HPI ускорила темп роста и прибавила сразу $27,200 по отношению к предыдущему месяцу. В годовом выражении цена упала на $257,500 или на -18.7%. В результате Цена по индексу HPI составляет $1,118,500.
8. Итоги
Продажи
Снижение уровня продаж относительно привычных уровней постепенно замедляется и это происходит на фоне низкого уровня предложения. Если на протяжении предыдущих двенадцати месяцев мы говорили о том, что часть домов, выставлена по завышенным ценам, что снижает и без того малый выбор для Покупателя, то постепенно эта проблема исчезает. Но она порождает другие, гораздо более серьёзные сложности. Например:
В данный момент на рынке более 80% новых листингов выставляются по заниженной цене и с указанием Offer Date (дня приёма предложений). Главное то, что если полгода назад в лучшем случае треть из этих попыток были успешны, то в Марте, уже более 70% малтиофферов дают положительный результат. Да, это не 20 офферов как было год назад, но свои 2-3-4 оффера они получают, а некоторые собирают и по 8-10 офферов. Более того, иногда эти малтиофферы случаются спонтанно. Как результат, Продавцы больше не завышают цены — это делают сами Покупатели в борьбе за понравившийся дом.
Цена Недвижимости в Торонто GTA
Средняя Цена на Недвижимость Торонто после абсолютного рекорда, установленного в Феврале 2022-го года неуклонно снижалась. В Августе, на фоне снизившегося Предложения и увеличившихся Продаж, Средняя Цена получила поддержку и даже начала неуверенный рост. Ноябрь прекратил осеннее ралли и Средняя Цена снова упала на уровень Августа месяца, а Декабрь и Январь продолжили тренд её снижения, хотя темп падения постепенно замедлялся.
И вот в Феврале, совокупность всех факторов позволила ценам совершить резкий скачок. Согласитесь, рост Средней Цены на $57,000 за месяц в Феврале и ещё на $13,000 в Марте, это не жалкие потуги Августа (+$5,000) и Сентября (+$7,000) — это серьёзная заявка на разворот тренда.
Поддержка цены может быть объяснена дефицитом предложения и вряд ли стоит ожидать значительного роста этого самого предложения. Мы дошли до точки, когда Продавцы которые хотели (или были вынуждены) продать дом, уже его продали. Остальные адаптировались к новым реалиям и продавать по тем ценам, которые сейчас предлагаются на рынке не желают. Они готовы подождать год, два, сколько нужно, чтобы после продать дом дороже. Тем более, что ситауция на рынке аренды тоже этому способствует.
Мы прошли дно!
А теперь давайте объединим всё выше сказанное и попытамся выстроить все мысли в один стройный ряд.
Предложение
Продавцы вторичной недвижимости выставлять дома на продажу сильно не торопятся. Они в «риалэстейте» давно и знают чем заканчиваются все кризисы на Рынке Недвижимости Торонто GTA — ростом цен.
Застройщики, как оказалось цены опускать не только не хотят, но и не могут по объективным причинам. Поэтому просто, как всегда, сильно замедляют запуск новых проектов. Так что, от них ждать серьёзых вливаний предложения не стоит. В любом случае в Торонто GTA сдаётся в пике до 50,000 юнитов в год, а во всём Онтарио рекорд был 96,000 единиц жилья. Эти показатели сильно отстают от темпов миграции, а амбициозный план Правительства Онтарио построить 1,5 миллиона новых домов/квартир пока выглядит фантастическим даже для застройщиков.
Кредитование
Ставки по кредитам выросли настолько, что многие в шоке, т.к. никогда не видели подобных уровней в Канаде. Некоторые пересказывают страшилки из 1989-го года про 25% годовых и т.д.
В реальности, Правительство (и главное время) добиваются определённых успехов в борьбе с инфляцией, но мы платим за это замедлением экономики. Долго это вряд ли может продолжаться и как все ожидают, overnight rate пойдёт вниз к концу текущего года. Ну может быть в начале следующего. Вместе с ним станут снижаться и ставки по ипотеке с плавающей ставкой. Правда дисконты по variable rate mortgage сейчас непривлекательные.
Поэтому многие смотрят на фиксированные ставки по ипотеке, которые снижаются уже не первый месяц и в данный момент выглядят привлекательнее плавающих ставок. Также, B-lenders дают очень привлекательные ставки — примерно на уровне A-lenders (но, справедливости ради нужно уточнить, что B-lenders обычно берут комиссию в 1% при выдаче этого кредита).
В общем, люди адаптировались к новой реальности и на очередные повышения overnight rate постепенно перестают реагировать — примерно как потерявший сознание, на удары электрошокером. Те, кто покупает сейчас дом, делает рефинансирование или renewal, просто берут фиксированный моргидж на один-два года, с тем чтобы впоследствии перейти на плавающую ставку c хорошим дисконтом или фиксированную ставку, но уже под гораздо более низкий процент.
Вашу ситуацию лучше обсуждать с Моргидж Брокером.
Иммиграция
В 2022-м году Канада установила новый рекорд, приняв в общей сумме более 1 миллиона мигрантов и этот темп как минимум планируется поддерживать в ближайшие пару лет, для компенсации отставания в темпах миграции в 2020-2021м годах из-за пандемии COVID-19.
Торонто стал неприемлемо дорогим для многих ньюкамеров и поэтому пускай не 52% (как обычно бывает) остануться жить в Торонто GTA , а всего лишь 40%. Даже это даст прирост населения в нашем мегаполисе в размере 400,000 человек в год, что потребует более 170,000 новых квартир/домов в этом году и примерно 85,000 единиц жилья в последующих годах.
При таких вводных получается, что дефицит жилой недвижимости в Торонто GTA в ближайшее время будет только расти. Как сильно? Если брать в расчёт, что средний размер семьи составляет 2,4 человека, то прирост спроса только за счёт иммиграции будет составлять 85,000 единиц жилья в год. А сколько мы строим? Чуть менее 50,000 единиц в год. Таким образом, даже при рекордных на данный момент темпах строительства, мы получаем дефицит в размере 30,000 домов/квартир в год только за счёт иммиграции. Плюс к этому существующий дефицит жилья…
Ослабление запрета на покупку недвижимости Нерезидентами Канады
Как Вам известно, летом прошлого года федеральным правительством был принят закон, который вступал в законную силу 1-го января 2023-го года и на два года запрещал покупку жилой недвижимости нерезидентами Канады.
И вот, 27-го Марта 2023-го года, совершенно неожиданно были приняты изменения, которые значительно расширяют список тех, кто имеет право на покупку недвижимости в Канаде — можно сказать, что почти все, кто имеет разрешение на работу в Канаде и некоторые другие группы иммигрантов.
Как по Вашему мнению, это отразится на ценах на Недвижимость?
Справедливости ради хочу отметить, что Онтарийский NRST в размере 25%, пока никто не отменял.
Покупателям
Если у Вас нет собственного жилья — покупайте его в этом году. Скорее всего чем раньше, тем Вам будет легче и тем более выгодной будет Ваша покупка. Считаю, что весна-лето будут идеальным временем для покупки. Но, это не значит что нужно ждать этого времени. Чтобы купить весной, Вам нужно было начать плотно изучать рынок недвижимости и подготовку моргиджа ещё зимой.
Также, это удачный момент для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, т.к. чем дороже недвижимость, тем больше она потеряла в цене, а значит Вам нужно будет доплачивать меньшую разницу. Что это, если не скидка?
Если Вам интересны детали, пишите или звоните мне, чтобы обсудить вашу личную ситуацию и начать подготовку.
Самое время найти хорошего моргидж агента и составьте себе план действий. Узнайте все варианты и сумму ипотечного кредита который Вы сможете получить. Зная этот бюджет Вам будет легче сориентироваться на рынке и сделать правильный выбор не тратя силы и время на лишние варианты. Если есть вопросы – обращайтесь.
Продавцам
После всплеска в Августе и начале Сентября, охлаждения в осенние месяцы, в Феврале рынок недвижимости Торонто GTA выстрелил как пружина и Цена резко выросла (+$57,000 за месяц), а Март только укрепил рынок ещё больше.
Схема продажи через малтиоффер всё больше набирает обороты. На данный момент более 80% листингов как минимум в первый раз выставляются на рынок под малтиоффер. Две трети из этих попыток заканчиваются успешно. Делается это уже не только с целью быстрее продать, но уже и с тем, чтобы продать по более высокой цене.
Время продажи постепенно приходит в норму и в Марте составило 27 дней. При этом хороший дом/квартиру, при правильной подготовке можно продать за считанные дни и при этом по хорошей цене.
В общем, если у Вас были мысли продавать свой второй, третий дом или переезжать самому, то сейчас самое время обсудить создавшуюся ситуацию, поэтому не стесняйтесь звонить мне.
Теперь вы знаете как себя чувствовала Недвижимость Торонто в Марте 2023-го года. Если есть вопросы — не стесняйтесь звонить и писать!
До новых встреч!
Комментируйте, задавайте вопросы, обсуждайте, делитесь опытом!
- Недвижимость Торонто — Август 20241. Недвижимость Торонто GTA — Продажи Продажи снова падают После… Читать далее: Недвижимость Торонто — Август 2024
- Недвижимость Торонто — Июнь 2024.Мы верили в то, что как только Банк Канады начнёт опускать ставку, все ринутся покупать. Но случился фальстарт — Продавцы выставили слишком рано и слишком много объектов недвижимости на Продажу. Как результат — избыточная конкуренция среди Продавцов, снижение цен и на этом фоне возврат Покупателей к выжидательной позиции.
- 223 Stone Rd, AuroraBeautiful 3 bedroom, 4 bathroom detached home in the heard of the high demand neighbourhood of Aurora Grove. Located on a spacious, fenced, very private lot with no homes behind. Backyard patio is great for entertaining with a gas hookup for BBQ and a **Wood burning pizza oven.
2 ответа к “Недвижимость Торонто — Март 2023.”
Спасибо за обзор! В сегодняшней ситуации с недвижимостью, с разворотами цен с нетерпением жду ваших ежемесячных отчетов.
Знаете ли вы, где можно получить подобные данные по Монреалю или по Квебеку в целом?
Благодарю за Ваш комментарий и за то, что регулярно читаете мой блог, Dwight Stifler! На счёт Монреаля и Квебека в целом: статистику Вы наверняка сможете найти на сайтах соответствующих ассоциаций риэлторов. Что же касается анализа, то с этим сложнее. В Торонто есть ещё пара риэлторов помимо меня, которые регулярно выпускают обзоры рынка недвижимости на русском языке, а вот в Монреале я таких не знаю. Возможно нужно просто поискать. Но самым действенным способом для того, чтобы быть в курсе происходящего — это найти себе риэлтора и поддерживать с ним связь. Это ещё полезно и потому, что пока вышла статистика, а из неё сделали статью и выложили на всеобщее обозрение, проходит время и иногда Вы понимаете, что лучший момент для продажи или покупки был 2 месяца назад. Именно в таких ситуациях помогает прямая связь с риэлтором, который видит ситауцию в развитии и может предсказать изменение рынка за несколько недель/месяцев. Удачи Вам на рынке недвижимости!